Hypotéky v lednu poprvé od léta zdražily. Podle analytiků Swiss Life Hypoindexu éra postupného zlevňování hypoték skončila a banky se připravují na tvrdý boj o bonitní klienty.

Průměrná sazba hypoték na počátku ledna meziměsíčně mírně vzrostla o tři bazické body na 4,94 procenta. Jde o první růst sazeb od loňského léta. Vyplývá to z údajů Swiss Life Hypoindex, který se zpracovává na základě nabídkových sazeb bank na začátku každého měsíce. Metodika odráží aktuální průměrnou nabídkovou sazbu hypotečního úvěru do 80 procent hodnoty nemovitosti (LTV).

Hypoteční trh se usadil v „novém normálu“

„V roce 2025 se hypoteční sazby definitivně vzdálily extrémům předchozích let. Trh už nezažíval dramatické zdražování typické pro přelom let 2022 a 2023, zároveň se však sazby nevrátily ani k mimořádně nízkým úrovním z doby před pandemií. Hypoteční trh se tak usadil v prostředí ‚nového normálu‘, kdy se sazby pohybují na historicky spíše průměrných úrovních, které však pro část domácností stále představují citelnou zátěž z hlediska dostupnosti vlastního bydlení,“ uvedl analytik Swiss Life Select Jiří Sýkora.

Aktualizováno

ČNB přitvrzuje. Hypotéky na investiční byty mají být přísnější

Money

Bankovní rada České národní banky doporučila bankám, aby zpřísnily limity pro nákupy investičních nemovitostí. Doporučení je platné k 1. dubnu 2026, bude se vztahovat pouze na nově poskytnuté úvěry. U nemovitostí určených pro vlastní bydlení ČNB nastavení limitů nezměnila. Podle analytiků je cílem kroku centrální banky zchladit trh a zpomalit růst cen. Velké dopady ale nečekají.

ČTK

Přečíst článek

Banky zůstávají opatrné

Na začátku loňského roku se průměrná nabídková sazba pohybovala mírně nad 5,1 procenta, čímž navázala na klesající trend z roku 2024. Během prvního pololetí loňského roku sazby dál velmi pozvolna klesaly, tempo snižování však bylo zřetelně pomalejší. Banky do svých ceníků postupně promítaly očekávaný vývoj základních sazeb Česká národní banka, zároveň si však zachovávaly výraznou opatrnost.

Ve druhé polovině roku 2025 vstoupily hypoteční sazby do fáze relativní stability. Průměrné nabídkové sazby se pohybovaly převážně v úzkém pásmu kolem pěti procent a meziměsíční změny byly minimální.

Michl: Letos by sazby mohly mírně klesnout, nebo zůstat stabilní

Leaders

Česká národní banka (ČNB) se bude snažit držet úrokové sazby nad inflací. Ta by se podle očekávání měla pohybovat kolem dvou procent, nad touto úrovní by měly být sazby. Letos by mohly mírně klesnout, nebo zůstat stabilní. Nedá se očekávat, že hypotéky budou tak levné jako dřív. V pořadu Partie Terezie Tománkové televize CNN Prima News to řekl guvernér České národní banky (ČNB) Aleš Michl.

ČTK

Přečíst článek

Začátek roku přinesl technickou korekci

„Tento vývoj se potvrdil i počátkem nového roku. Jde o technickou korekci po předchozí stagnaci. Mírný pohyb vzhůru odráží opatrnost bank v prostředí přetrvávajících inflačních rizik a nejistoty ohledně dalšího makroekonomického vývoje,“ uvedl Sýkora.

„Pokles hypotečních sazeb se definitivně zastavil. Tento vývoj může v omezené míře pokračovat i dál, nemělo by ale jít o nic dramatického, spíše o kosmetické úpravy,“ doplnil vedoucí produktového oddělení Swiss Life Select Tom Kadeřábek.

Rok 2026 bude ve znamení boje o bonitní klienty

Banky podle analytiků vycházejí z toho, že se hypoteční sazby budou po většinu roku 2026 pohybovat převážně v pásmu 4,5 až pět procent.

„Zásadní roli bude v roce 2026 sehrávat konkurenční boj o bonitní klienty, především při refinancování hypoték sjednaných v letech 2020 a 2021. Právě zde banky svedou nejtvrdší souboj a nabídnou individuální slevy na úrokových sazbách. Plošné zlevňování hypoték ale na trhu pravděpodobně čekat nelze,“ uvedl Sýkora.

video

Hypotéka není jen o sazbě. Opočenský radí, jak přemýšlet o bydlení jako o kapitálu

Money

Získat hypotéku dnes může stát hodně úsilí. Ceny nemovitostí rostou, podmínky jsou přísné. „Klienti většinou řeší hned úrokovou sazbu, ale to má smysl až ve chvíli, kdy je hypotéka prakticky hotová,“ říká úvěrový analytik společnosti OVB Allfinanz Michael Opočenský.

nst

Přečíst článek

Měsíční splátka hypotečního úvěru 3,5 milionu korun sjednaného do 80 procent odhadní hodnoty nemovitosti (LTV) se splatností 25 let při průměrné nabídkové sazbě 4,94 procenta se na počátku ledna 2026 mírně zvýšila na 20 337 korun.

Od Prahy přes Ostravu až po regiony se nenápadně bourá. Nejde o náhodu ani o módu, ale o přirozený důsledek třicetiletého vývoje měst a infrastruktury.

Stavby vzniklé krátce po roce 1989 dnes vstupují do fáze, kdy se jejich další osud znovu otevírá. U části z nich končí technická životnost, jiné přestávají vyhovovat provozně. Nejčastěji ale neodpovídají hodnotě a intenzitě využití území, v němž stojí.

Typickým příkladem je provozní budova Českých drah z let 1993–1994, navržená architektkami Alenou Šrámkovou a Hanou Kačírkovou, která po třech dekádách ustupuje nové etapě rozvoje okolí Hlavního nádraží. Konkrétní podoba nové stavby zatím veřejně představena nebyla, ale je poměrně jasné, jaký typ developmentu má na místě vzniknout.

Provozní budovu Českých drah má totiž nahradit městská zástavba, která naváže na administrativní komplexy Churchill I a Churchill II v okolí Florence. Území rozvíjí developerská skupina CR-City (společný projekt Českých drah, Sudop Group a Penta Real Estate), která zde dlouhodobě připravuje smíšený projekt, který má urbanisticky zacelit území mezi Florencí a Karlínem.

Podobný osud se dotkl i dalšího železničního brownfieldu v lukrativní části metropole. Na Smíchově dnes postupně ustupuje především stará železniční a technická infrastruktura bývalého nákladového nádraží, ať už nevyužívané koleje, skladové haly, provozní budovy i drobné servisní stavby, které desítky let sloužily logistice a zázemí železnice. Na jejich místě vzniká bloková zástavba s bydlením, kancelářemi a službami v parteru, doplněná o parky, veřejná prostranství a nový městský bulvár.

Smíchov: demolice železniční infrastruktury a vznik nové čtvrti

Současně se „bourá“ i na samotném nádraží Praha–Smíchov, kde zastaralé přístřešky, lávky a technická zařízení nahrazuje přehledný multimodální terminál propojující vlaky, metro, tramvaje, autobusy i pěší a cyklistickou dopravu. Území, které bylo po desetiletí vnímáno spíše jako zadní trakt města a dopravní bariéra, se tak postupně mění v plnohodnotnou městskou adresu.

4 fotografií v galerii

Podobný vývoj však není omezen jen na jednotlivé administrativní či provozní objekty. Dotýká se také porevolučního retailu, dopravní infrastruktury i rozsáhlých brownfieldů, které dnes města postupně přehodnocují.

Podobně rychle jako provozní architektura zestárla také část porevolučního retailu. Velkoplošné obchodní domy a hobbymarkety, které v 90. letech symbolizovaly otevření trhu a nové spotřební návyky, dnes často narážejí na změněnou strukturu měst. Příkladem je bývalý Bauhaus v centru Ostravy, dokončený v roce 1994, který v posledních letech dočasně ožil jako kulturní prostor, než ustoupil výstavbě justičního areálu. Nejde přitom o výjimečný případ, ale o širší posun: retail se stěhuje na okraje měst a do logistických uzlů, zatímco centra znovu hledají institucionální a veřejné funkce.

Ještě zřetelněji se tento proces projevuje u dopravní infrastruktury, zejména mostů. U staveb, které byly navrhovány pro jiné zatížení, jinou intenzitu provozu a jiné bezpečnostní normy, dnes města i stát čelí otázce, zda je zachovat, přestavět, nebo nahradit. Případy Libeňského mostu a železničního mostu na Výtoni ukazují, že rozhodování se posouvá od jednoduchého schématu „zbourat, nebo zachovat“ k alternativbím řešením, která kombinují původní konstrukce s novými prvky.