Investice do nemovitostí patří mezi nejoblíbenější způsoby, jak Češi zhodnocují své peníze. Jenže špatný nájemník, nenavyšování nájmu nebo nehlídaná kauce dokážou během pár let spolykat desítky až stovky tisíc korun. Přinášíme přehled nejčastějších chyb, kterým se musí vyhnout každý, kdo chce, aby mu byt vydělával a ne naopak.

Češi jsou silní zastánci cihly. Preferují nejen vlastnictví nemovitosti nad nájemním bydlením, ale ve velké oblibě mají také zhodnocování úspor v investičních nemovitostech. Cihle prostě věří víc než čemukoliv jinému. A vzhledem k neustálému růstu cen nemovitostí se jim taková investice může vyplácet. Je ovšem třeba se vyhnout deseti základním chybám, kvůli kterým se přichází o peníze.

1. Ověřuj – prověřuj

První, co je třeba u investiční nemovitosti, kterou pronajímáte ohlídat, je pochopitelně samotný nájemník. „Je třeba prověřit exekuce a insolvence, ověřit si dotyčného u zaměstnavatele i minulého pronajímatele, projet detailně i sociální sítě a ideálně nechat ho sepsat „motivační dopis“, doporučuje šéf realitní kanceláře DOMA realitní makléři Dominik Ženatý. Připouští, že to sice znamená i spoustu práce a ani pak nemáte stoprocentní záruku, že nájemník bude super, ale je to dobrý základ, jak se vyvarovat budoucích problémů.

K tomu je vedle insolvenčního rejstříku, sociálních sítí, referencí a cílených otázek dobré zkontrolovat také kreditní historii budoucího nájemníka a to vše dohromady vám může podle Davida Bureše z Bureš & partneři pomoci snížit riziko neplatiče o více než 95 procent. „Vyhnete se tak průměrným nákladům kolem 200 tisíc korun na právníky, výpadky nájmu, škody a poplatky,“ poznamenává Bureš.

2. Bez prodlevy

Také je třeba dobře plánovat střídání nájemníků, aby vám nevznikla zbytečná prodleva, kdy byt není pronajatý. Průměrná prodleva mezi nájemníky v Praze je podle Bureše přitom pět týdnů a opakuje se každých osmnáct měsíců. Znamená to ztrátu přesahující jednu měsíční splátku. Díky včasnému marketingu lze tuto dobu téměř eliminovat.

 3. Nájemné je třeba upravovat pravidelně

Nejčastější chybou je podle Ženaté pak především nenavyšování nájmu. Každoročně je podle něj třeba zvednout nájem minimálně o inflaci, jinak to fakticky znamená, že nájem zlevňujete. „Ještě lepší je udělat si srovnávací tržní analýzu nájmu, než podepíšete novou smlouvu. Máte tak jistotu, že váš nájem je stále „tržní“ a nepřicházíte o peníze. Setkal jsem se i s lidmi, kteří třeba deset let mají stejné nájemné, to je spolehlivá cesta, jak o peníze přicházet,“ konstatuje Ženatý.

A navyšování se netýká jen nájemného, je třeba myslet i na navyšování záloh na služby. Jen například v roce 2024 tak inflace služeb dosáhla 5,1 procenta a růst nájmů 4 až 10 procent. „Pokud při prodloužení smlouvy neupravíte částky na tržní úroveň, přicházíte o značné příjmy. Na tržní ceně je jen 17 procent smluv, proto majitelé často volí profesionální správu, která vyjedná podmínky za ně,“ tvrdí Bureš.

4. Neusnout na vavřínech – pravidelná kontrola bytu je nutná

Dalším pravidlem, které se nevyplácí podceňovat a nedodržovat, je i podle Ženatého také pravidelná kontrola bytu v kombinaci s pojištěným nájemníkem. Je to podle něj dobrý způsob, jak ochránit majetek a nepřicházet o peníze. Stačí přitom několikrát do roka přijít a nahlédnout, zda je o byt dobře postaráno, není v něm nepořádek či poškození. Nájemník, který se dobře stará o byt může ušetřit spoustu peněz na renovace a rekonstrukce. A pochopitelně je také třeba si ověřit, že nájemník má i pojištění domácnosti a odpovědnosti a to průběžně. Není totiž neznámá praxe, kdy nájemníci si sjednali pojištění, aby jej ukázali majiteli a vzápětí jej zrušili.

5. Trvejte na předání bytu v perfektním stavu

Samozřejmostí je také vymalovat před nástupem dalšího nájemníka. Byt mu pak podle Ženatého odevzdáte nejen čistě vymalovaný, uklizený a s opravenými drobnými neduhy, ale vše si současně i nafotíte, a i tuto fotodokumentaci předáte nájemníkovi. Ve smlouvě si pak nezapomeňte stanovit, že chcete byt v takovémto stavu také přebírat a tedy, že nájemník je povinen byt uvést do stejného stavu než jej opustí, jinak bude vše strženo z kauce, tedy jistoty. „Nedodržení tohoto bodu vás může stát 20 až 40 tisíc korun při každé výměně nájemníků,“ poznamenává Bureš.

Podle zkušeností našich čtenářů se ale tato částka může kvůli skrytým chybám, které vyplují napovrch až po odstěhování nájemníka vyšplhat i na částky převyšující 100 tisíc korun za následné opravy a dovybavení bytu.

6. Kauce jako poslední nájem – nikdy!

Poslední nájem zaplacený „z kauce (jistoty)“ bývá podle Ženatého také častým návrhem odcházejících nájemníků. Na to je ale třeba nepřistoupit a dokud není byt předaný, nejsou vyúčtované energie, je nutné si držet nájemníkovi peníze pro pokrytí případných nedoplatků a nedostatků. Jinak se nemáte jak „zhojit“ pokud vznikne pohledávka a nahánět nájemníka po soudech opravdu není ta cesta, protože často se ničeho nedomůžete, zvláště pokud nájemník nemá žádný majetek nebo se odstěhuje neznámo kam. Navíc i další náklady za advokáta a případné soudní výlohy vám mohou ztráty dále významně navýšit.

7. Využívejte odpisy místo paušálu

U novostavby v Česku je také podle Bureše možné odepisovat 1/30 ročně (3,33 %). U bytu za 11,8 milionu to snižuje daňový základ o 393 000 korun, což šetří asi 59 000 korun na daních. „S hypotékou si navíc můžete odečíst celý roční úrok a základ ještě snížit. V průměru se tak za prvních 12 let dostanete na nulovou daň z pronájmu a zároveň si výrazně snížíte základ pro daň z hlavního příjmu podle § 7,“ upozorňuje Bureš.

8. S hypotékou můžete mít vyšší výnos

Bránit se hypotéce je také zbytečná škoda, pokud máte bonitu a máte šanci ji od banky získat. Místo jedné nemovitosti za hotové můžete pak podle Bureše pořídit třeba pět bytů s 80procentní hypotékou, pokud vám to bonita u banky dovolí. I přes náklady na úroky tak z původní investice získáte více než čtyřnásobný výnos. Rozdíl v dlouhodobém zhodnocení je tak obrovský a otevírá vám cestu k rychlejšímu budování majetku.

9. I během investování můžete pracovat s hypotékou

Vzít si úvěr na 30 let a jen ho pasivně splácet totiž podle oslovených expertů znamená promarnit obrovský investiční potenciál. „Hypotéku je nutné aktivně řídit. Je třeba spojovat úvěry, uvolňovat zástavy a započítávat příjmy z nových pronájmů pro zvýšení bonity. To vám umožní nakupovat dříve a více nemovitostí,“ zdůrazňuje Bureš.

10. Zvažte profesionální správu nemovitosti

Ani vlastnictví investiční nemovitosti není jen bez práce, jak je vidět ze zmiňovaných chyb, které je třeba ohlídat. Minimálně části majitelů se tak může vyplatit i takzvaná profesionální správa bytu, kterou znají třeba ti, kdo vlastní apartmán v zahraničí, kde se jim o něj stará právě společnost na profesionální správu. „Nemyslím tím garantovaný nájem, to je úplně jiná kategorie. Myslím tím správce, který si vezme cca 10 procent  z nájemného a vše vyřizuje za vás. Vy jen hlídáte, že vám chodí nájem,“ říká Ženatý. Podle něj ale většina majitelů o této variantě začne uvažovat až po prvních problémech, kdy nájemník dělá hluk a ruší sousedy, neplatí či dokonce zmizí nebo byt výrazněji poškodí.

Kdy se vám vyplatí koupit investiční byt a kdy vůbec ne

Reality

Vyplatí se vám investovat dnes v Česku do investičního bytu? Kdy ano a kdy to nemá smysl? A jaké faktory rozhodují o tom, jak to je výhodné? Zeptali jsme se na to expertů.

Věra Tůmová

Přečíst článek

Slabý dolar nahrává koupi nemovitosti v zahraničí. Na co je však třeba si dát pozor

Reality

Už dávno neplatí, že by koupě zahraniční nemovitosti byla pro Čechy nedostupná či zcela nemožná. Může to vyjít i levněji než v Česku. Kdo si tak vysnil vlastní nemovitost v cizině, má letos ideální příležitost ke koupi. Americký dolar oslabuje a díky tomu se otevírají českým kupcům nové možnosti. Jaké jsou podle expertů výhody a nevýhody vybraných destinací a jaké investiční rizika se vyplatí před koupí zvážit?

Věra Tůmová

Přečíst článek

Tři spořicí účty uprostřed léta mění kurz a jdou se sazbou nahoru

Money

Úspory na spořicích účtech tuzemských bank mírně rostou navzdory klesajícím sazbám. Některé banky tak zatáhly za ruční brzdu a vydaly se sazbou opačným směrem. Které to jsou a jaké sazby na spořicích účtech jsou nyní nejlepší?

Věra Tůmová

Přečíst článek