Blíží se čas refixací hypoték z doby boomu před covidem. Čekáme velkou vlnu, říká Miroslav Zetek z ČSOB Hypoteční banky

Dva roky vysokých sazeb, kdy si lidé nebrali hypotéky a nekupovali nové bydlení, tuzemské banky dobře přečkaly. Protože před třemi či čtyřmi lety, když byly úroky na dvou procentech, rozdaly za stovky miliard úvěrů na bydlení. Z tohoto poolu dosud žijí. Jenže, doba fixací za tyto minimální sazby se krátí. Nejčastější byly pěti a sedmileté fixace. Pomalu začínají vyprchávat. A úrokové sazby u hypoték se v současnosti pohybují nad pěti procenty. Pro desítky tisíc lidí to bude výrazné zdražení dřívějších výhodných půjček na bydlení. „Pětileté fixace už se trochu dostávají do popředí,“ říká Miroslav Zetek, místopředseda představenstva Hypoteční banky, největšího poskytovatele hypoték na trhu.

Dva roky si lidé nebrali hypotéky kvůli vysokým úrokům a dalším omezením ze strany ČNB. Národní banka většinu omezení zrušila, zároveň snižuje sazby. Jak se to projevuje v chuti Čechů opět si půjčovat peníze na bydlení?

Útlum byl patrný zhruba do loňského srpna. Je vidět, že jakékoliv uvolňování pravidel nebo snižování sazeb zvyšuje poptávku. Prvním impulsem pro trh bylo zrušení požadavku DSTI (poměr mezi výší splátky a příjmem žadatele – pozn. red.) v loňském srpnu. Od té doby se objem hypoték měsíc co měsíc zvyšuje, meziměsíčně z března na duben dokonce o 20 procent. Dalším impulsem bylo také zrušení parametru DTI od ledna (poměr zadlužení a ročního příjmu žadatele – pozn. red.). A teď máme pozvolný pokles úrokových sazeb. Je vidět, že klienti, kteří si nemohli dovolit hypotéku, se vrátili do bank.

Jaký bude letošní rok z pohledu čerpaných hypoték?

Vidíme, že trh už ožil a dále se rozjíždí. Otázkou je, jakým tempem bude ČNB snižovat sazby. To je poměrně zásadní pro možnosti klientů dosáhnout na financování.

Čeká se, že základní sazby půjdou ke konci roku mezi tři a čtyři procenta, spíše ke čtyřem procentům. Vidíte vývoj sazeb podobně?

Sazby jdou dolů zatím pozvolně. Je důležité říct jednu podstatnou věc. Pro hypotéky jsou důležitější delší sazby než dvoutýdenní, tedy ty, které právě ČNB snižuje. Ty delší se financují na trhu, ať už hypotečními zástavními listy nebo přes takzvané swapy. Jednoleté, tříleté, pětileté, sedmileté. Na tomto trhu je situace taková, že jsme byli dva až dva a půl roku na takzvané inverzní křivce, tedy že kratší sazby byly výše než delší sazby. Letos by se to mělo srovnat nebo otočit. Po posledním snížení základní sazby národní bankou šly krátkodobé sazby dolů, ale ty dlouhodobé nahoru. Proto není reakce na snížení těch pro nás známých dvoutýdenních reposazeb okamžitá. Bude záležet na výši delších sazeb, které pracují s očekáváními, ať už sazeb ČNB, nebo trhu.

Dá se zvyšování dlouhodobých sazeb vykládat i tak, že trh počítá s tím, že vysoké inflaci v Česku není konec?

Je to velmi krátký pohled. Zdá se, že se inflace dostává pod kontrolu. Ale snižování úrokových sazeb a růst nominálních mezd budou opět zvyšovat poptávku. Takže to může mít vliv i na inflaci. Proto i ČNB říká, že snižování sazeb nebude mít rychlé tempo. Pravděpodobně. Takže očekávání kolem úrokových sazeb je, že by sice v tomto roce měly začínat čtyřkou, ale spíše blízko hranice pěti procent. A není předpoklad, že by v letošním roce měly spadnout pod čtyři procenta.

Dušan Kunovský: Byty se začnou prodávat, jen to bude dražší

Reality

Po dvou letech půstu Dušan Kunovský, největší český stavitel bytů, opět vyráží s jarním oživením na trh, aby potvrdil svou pozici jedničky v bytové výstavbě v Praze. Pro letošní rok má plán prodat tisíc bytů. A jak říká, nevidí důvod, aby tento cíl nebyl naplněn.

Dalibor Martínek

Přečíst článek

Jak se tento pokles základní úrokové sazby, pomalý, ale přeci pokles, promítá v sazbách ČSOB Hypoteční banky?

Situaci bedlivě sledujeme a také vývoj delších sazeb. Je důležité říct, že nyní preferujeme jednoletou a tříletou fixaci. A to má několik důvodů. Hlavní je ten, že chceme být proklientští. Když čekáme snižování úrokových sazeb, tak logicky klientovi nabídneme kratší fixaci. A potom, když dojde ke snížení a ustálení úrokových sazeb, nabídneme klientovi delší fixaci. Naší strategií je tedy nyní nabízet spíše tyto kratší fixace. Převažuje stále tříletá, ať už u nás nebo na trhu. Ale začíná se zvyšovat poptávka i po jednoletých fixacích, právě kvůli dalšímu očekávanému snižování úrokových sazeb.

Jaký je nyní průměrný úrok, na který dosáhnou klienti ČSOB Hypoteční banky?

Sazby na trhu klesají. Nyní začínáme vyhlašované sazby na 5,19 procenta. To jsou hypotéky, které mají pojištění, což je jejich důležitá součást. Také podporujeme udržitelnost, to je DNA naší skupiny. U naší „zelené hypotéky“ financujeme energetické štítky A a B, případně rekonstrukce, které dosáhnou štítku A nebo B. Dnes je to v naší produkci už každá třetí hypotéka, která splňuje tyto parametry, tedy za první čtvrtletí letoška. V sazbách máme zakomponovanou i aktivitu klienta v bance, tedy když je klient aktivní a používá nás jako svou hlavní banku, má výhodu slevy na sazbě. Pracujeme i s takzvanou předschválenou splátkou. Klientovi ukazujeme limit, který si může půjčit na základě obratů na účtu. Schválení hypotéky je potom jednodušší. Nemohu nyní říct, jak budou sazby hypoték dál klesat, ale diskutujeme o tom.

Na trhu zaznívá myšlenka, že úroková sazba pět procent je jakási psychologická hranice, kdy se prolomí zájem lidí o hypotéku. Existuje takováto psychologická hranice?

Nedá se říct, že tady existuje nějaká psychologická hranice. Každá desetina sazby znamená, že si více klientů sáhne na hypotéku a může financovat své vysněné bydlení.

Někteří developeři nabízejí lidem sazby hypoték pod tři procenta, což si mohou dovolit, protože přinášejí bankám „balík“ hypoték o velkém objemu, třeba půl miliardy korun. Jak to funguje?

To je velmi individuální.

Při klesajících sazbách je tu nový trend, kdy lidé, kteří uzavřeli hypotéku v době vysokých sazeb, chtějí své půjčky refinancovat. A do konce srpna mohou podle současné legislativy bez výrazného poplatku financující banku změnit. Jak na to v ČSOB Hypoteční bance reagujete?

Od září vejde v platnost norma, která definuje takzvané „účelně vynaložené náklady“. K tomuto tématu je potřeba říct, že je velmi důležité, za jakých okolností si klient vzal půjčku a jaký má výhled z hlediska financování své nemovitosti z pohledu své budoucnosti. Obecně platí, že pokud řeším svou úrokovou sazbu, obracím se na svou banku, kde mám hypotéku. To je základ všeho. Refinancování znamená pro klienta možná jednoduchý proces, ale na druhé straně, čeká ho znovu třeba ověřování příjmů, registrů a dalších věcí. Určitě je to další práce pro klienta. První věc, kterou by klient měl udělat, je jít za svou bankou a říct jí, že řeší svou úrokovou sazbu, případně jiné otázky.

Jaký je podíl klientů, kteří za vámi chodí s tím, že by chtěli s poklesem sazeb změnit úročení svých hypoték?

Není to výrazné procento, je to v řádu nižších jednotek procent. Je to velmi málo lidí, protože klienti vnímají, že ještě nejsme na konci snižování sazeb.

video

Jiří Vančura: Ve financování developerských projektů budeme letos dál růst

Leaders

Trinity Bank dosud napůjčovala na rozličné developerské projekty přes dvacet miliard korun a chce tento objem dál zvyšovat. „Dbáme na to, aby naše půjčky byly dobře splatitelné i v době krize,“ říká Jiří Vančura, v Trinity ředitel financování nemovitostí. Banka podle něj ani v době vysokých úrokových sazeb nijak neomezovala financování projektů, tak jak to dělaly některé jiné finanční domy.

Dalibor Martínek

Přečíst článek

Není to tak, že lidé dobře splácejí své půjčky, protože v roce 2021, kdy byl boom hypoték, si Češi za napůjčovali rekordních 540 miliard korun na hypotékách, úrokové sazby byly kolem dvou procent a nejčastější délka fixace byla pět nebo sedm let? Takže tito klienti nemají potřebu refinancování.

Pětileté fixace už se trochu dostávají do popředí. Obří zájem o hypotéky za nižší sazby totiž začal v letech 2019, 2020, takže už některé fixace začínají dobíhat a klienti to začínají řešit. Největší vlna však přijde v letech 2025, 2026 nebo 2027. Tito klienti nyní nemají důvod řešit sazby. Na druhé straně, inflace za posledních dva a půl roku ve výši přes třicet procent znamená zásah do výdajů domácností. Zdálo by se, že by to mohlo mít zásah do hypoték. Ale nemá, klienti s námi případné problémy řeší.

Co se bude dít v roce 2025 nebo 2026, kdy budou muset lidé s úrokem kolem dvou procent refixovat, a úrokové sazby budou pravděpodobně výrazně vyšší, splátky budou vyšší. Bude to problém, máte na to scénář?

Bude hodně záležet na tom, kde se budou pohybovat úrokové sazby. Pracujeme se strategií klesajících úrokových sazeb.

Zeptám se z jiné strany. ČSOB Hypoteční banka nastolila novou strategii, a sice, že nezaplatí finančním poradcům provize, pokud do tří let klient, kterého poradenská společnost přivedla, odejde k jiné bance.

Naší prvořadou prioritou je vždy spokojenost klientů, a to nejvhodnější řešení jejich potřeb. Je potřeba říct, že si vážíme spolupráce s externími poradci. Je to nesmírně důležitá součást naší práce. Externí poradci plní na trhu nezastupitelnou roli. Se všemi partnery jednáme o podmínkách spolupráce vždy pečlivě, transparentně a férově, detaily našich obchodních vztahů ovšem nikdy nekomunikujeme veřejně.

Jaký podíl hypoték vám přinášejí externí finanční poradci?

Míra přínosu poradců je významná. Proto říkám, chceme s nimi spolupracovat dál a vážíme si jejich spolupráce.

Jak moc vás trápí míra zájmu o refinancování?

Oproti roku 2021 je změna v tom, že víc pracujeme s klienty v rámci retence, nastavení sazeb na současných hypotékách. To je pro nás klíčové. Proto zdůrazňujeme, aby se klienti obraceli v první řadě na nás. To je první krok. Je fakt, že nějaká míra refinancování na trhu vždy byla a vždy bude. Proto se nyní zabýváme retencí a chceme pracovat s klienty.

Vladimír Dlouhý: V Evropě budou vítězové a poražení. Bojím se, že Česko bude patřit mezi ty poražené

Politika

Hned po sametové revoluci se stal federálním ministrem hospodářství, od roku 1992 byl pět let ministrem průmyslu ve vládě Václava Klause. Od roku 2014 byl Vladimír Dlouhý devět let prezidentem Hospodářské komory. Až do loňského května, kdy se rozhodl už dál svůj mandát neobhajovat. Z očí české veřejnosti potom tak trochu zmizel. Nicméně, ve skutečnosti povýšil. Stal se prezidentem celoevropské hospodářské komory, Eurochambres, a v Bruselu lobbuje za evropské firmy. Potkává se s klíčovými evropskými politiky, české politice už se nehodlá věnovat. A už moc nechce chodit ani do médií, je jich přesycen. Pro Newstream udělal výjimku.   

Dalibor Martínek

Přečíst článek

Nacházíme se v období, kdy sice klesají úrokové sazby, ale zároveň se očekává růst cen nemovitostí. Můžete jako bankéř říct nějaké doporučení pro lidi, kteří zvažují nákup nemovitosti? Čekat na další pokles sazeb?

Na hypotékách je krásné, že bydlení je o emocích, o srdci. Každý vždy hledá místo, které mu přilne k srdci. Pokud se bavíme o tom, kdy je vhodná doba koupit nemovitost nebo si vzít hypotéku, tak je na to jednoduchá odpověď. Vždycky. Vždy, když mám na splácení úvěru a když najdu nemovitost, která mě emočně zaujme.

Když k tomu přičteme fakta, respektive data, tak podle našeho nejnovějšího ČSOB Indexu bydlení, který je poskládaný z realizovaných obchodů, vidíme za první čtvrtletí letošního roku už nárůst cen jak u bytů, tak u rodinných domů. Pozemky mají vzestupnou tendenci už déle. U bytů se mezikvartálně zvedly ceny o 0,3 procenta, u rodinných domů pak o 1,1 procenta, u pozemků o 0,7 procenta. Z pohledu bytů je to pak hodně o lokalitě. Vidíme třeba, že Pardubický a Středočeský kraj ještě zaznamenaly mezi kvartály velmi mírný pokles, naopak Praha, Jihomoravský nebo Olomoucký kraj rostly nejvíce.

Poměrně stabilní je ještě nabídka u starších bytů. Největší zájem je aktuálně o větší byty v kategorii rodinného bydlení, tedy 3+1 a 3+kk zejména v panelových domech, kde se naplno projevuje odložená poptávka po vlastním bydlení a rychleji rostou i ceny. Naopak malometrážní byty cenově stagnují, což na sebe váže ještě pořád zcela nevyřešená dostupnost bydlení pro mladou generaci a přesun části zájemců do nájemního bydlení.

Oživení trhu bydlení je vidět i na meziročním nárůstu prodejů, který se ustálil na 17 procentech. Například v Ústeckém kraji, kde nižší ceny lákají zejména investory, ale vidíme ještě prudší nárůst prodejů přes 30 procent.

Zároveň platí, že s možností rekonstrukcí se dá nyní dosáhnou na vysněné bydlení i v rámci úsporného bydlení. Takže oživení nastává i v této oblasti. V současnosti je určitě vhodná doba pro koupi nemovitosti. Protože tím, jak je odložená poptávka, tak se na trhu za dva a půl roku nemovitosti nastřádaly. S uvolňující se poptávkou se nabídka bude snižovat. Ceny nemovitostí mohou dále vzrůstat. Pracujeme s předpokladem kolem pětiprocentního růstu cen nemovitostí v letošním roce.

Zvyšuje se s růstem cen nemovitostí i průměrná výše hypoték? Na jaké jste v současnosti úrovni?

Jsme kolem 3,6 milionu korun průměrné výše hypotéky. Na úsporné bydlení, což jsou převážně výstavby nebo novostavby, je to kolem 4,4 milionu korun.

V Praze stojí průměrný byt už kolem deseti milionů korun. Na to hypotéka ve výši, o které mluvíte, nemůže stačit…

Když klesají sazby, mohu si zájemci dovolit koupit dražší nemovitost. I díky tomu se zvyšuje průměrná výše hypotéky.

Jiří Pácal: Nájmy porostou, nejen v Praze. Náš bytový fond je nejhorší z celé Evropské unie

Reality

Česko se mění a zažívá evoluci. Navzdory snižujícím se hypotečním sazbám budou mít Češi i nadále zájem o nájemní bydlení. I když ceny nájmů i nadále porostou. „V devadesátých letech bylo tržní nájemné vyšší než dnes, ale nikdo si to již nepamatuje. Po deregulaci se propadlo, pak se zvolna zvyšovalo. Kvůli vysoké náročnosti pořízení vlastního bydlení se v posledních letech stalo opět nalezenou alternativou,” říká v rozhovoru Jiří Pácal z Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí.

Petra Jansová

Přečíst článek

Je v Česku dost lidí, kteří dosáhnou na vlastní bydlení?

Hotovost se u lidí už v době covidu nastřádala, takže odpověď zní, ano. Klienti disponují hotovostí. V době utlumení poptávky po hypotékách převažovalo na trhu nemovitostí financování v hotovosti. Je zřejmé, a historie to potvrdila, že investice do nemovitostí jsou stabilní investicí. Vidíme také, že v prvním čtvrtletí letošního roku bylo u nás bylo 52 procent hypoték zprostředkováno pro financování bydlení mladých do 36 let.

Takže mladí lidé nepřecházejí k nájemnímu bydlení, jak se o tom hovoří? Třeba proto, že chtějí víc cestovat?

To je dobrá otázka. Myslím, že v Česku jsme hodně specifičtí v touze po vlastnickém bydlení. Máme to někde v naší DNA, že chceme vlastnit. V důchodu mít splacenou hypotéku, a nemovitost. Nevidím markantní změnu trendu. Covid to trošku změnil, zvýšil poptávku po práci z domova a možnosti měnit místo zaměstnání. Může to být určitý trend. Na druhé straně, v Česku se nemění poměr lidí toužících po vlastnickém bydlení. Otázkou je samozřejmě nabídka dostupných nemovitostí. Ta je v Česku omezená, což zvyšuje nutnost řešit pronájem. Celý problém s bydlením se posunuje od Prahy dál, a je otázkou, jak lidé budou ochotní řešit svou dopravu do zaměstnání. Jak budou řešit třeba otázku, kam budou dávat děti do školky.

Jak je to s trendem nákupu chat a chalup, kam se Češi uchylovali v době covidu?

Při covidu byla preference chat a rodinných domů, v roce 2022 až po leden 2023 se ceny snižovaly a poptávka také. Po stabilizaci cen se již poptávka oživila, přibližně na před-covidovou úroveň, což je o polovinu níže než za covidu. Na druhou stranu, hodně se v tom projevuje možnost osobní docházky do práce. Dnes firmy přecházejí do různých hybridních řešení. Dojíždět z chaty nebo chalupy zdržuje dojezd do práce. Takže se nyní děje, že zájem o chalupy není tak obrovský a pracovní režim se vrací do jakési hybridní fáze. Ale na druhé straně, nenastává trend, že by se lidé, kteří si na tento způsob práce zvykli, chat či chalup zbavovali.