Hana Cajthamlová z DRFG: Výhodou dluhopisů je jejich flexibilita

Vztahy s bankami i řízení cash flow investiční skupiny DRFG. To vše má na starosti Head of Treasury Hana Cajthamlová. Poslední roky ale financování projektů a jejich ziskovost ovlivňují vysoké úrokové sazby. Do rozhodování bank o tom, komu a na co půjčí, vstupují ale i další faktory, jako je například přístup firem k ESG.

Jste v DRFG od roku 2019 a dnes už nemáte na starosti jen vztahy s bankami. Co vše vaše pozice Head of Treasury obnáší?

Mojí hlavní zodpovědností je správná a včasná distribuce peněžních toků ve skupině. To zahrnuje jak komunikaci s bankami, tak komunikaci s naší distribuční sítí, plánování budgetů a plánování cash flow skupiny minimálně na 12 měsíců dopředu. DRFG postupem let rostla, a tím se vyvíjely i její potřeby pro práci s cash flow. Hodně to ovlivňují naše developerské aktivity v zahraničí i v České republice. Projekty i jejich vývoj je potřeba pravidelně monitorovat, protože ovlivňují náročnost a potřebu kapitálu.

Jaké je řídit financování a cash flow DRFG, je to v něčem specifické?

Nemyslím si, že to jiné, nebo specifické ve srovnání s jinými investičními skupinami. Stejně jako ony i my získáváme prostředky z vlastního byznysu, z nákupu a prodeje stojících aktiv nebo z exitu developerských projektů. Zároveň pro naše projekty získáváme financování od bank a mimo vlastní prostředky emitujeme dluhopisy. To je ale věc, která je o nás dobře známá.

Dluhopisy emituje vaše skupina v podstatě od samého začátku. Proč jste tehdy zvolili právě dluhopisy?

Hlavní důvod plyne z flexibility, kterou považuji za jejich velkou výhodu. I ta má ale své mantinely dané Českou národní bankou. Vždy v prospektu definujeme, na co konkrétně prostředky z dluhopisů jsou, na co konkrétně jsou zaměřené. Tím deklarujeme naše investiční záměry, které dodržujeme a naplňujeme. Na druhou stranu nepotřebujeme souhlas, zdali ten projekt odpovídá, či neodpovídá parametrům daného konkrétního emitenta tak, jak je to v případě bankovního úvěru. Banka posuzuje, zda je váš záměr v souladu s její credit policy a investiční strategií. Zatímco držitel dluhopisu nám dává souhlas s naší investiční strategií a je potom na nás, do kterého konkrétního projektu ty prostředky vložíme. Přitom ale žádný z našich projektů není ze 100 procent financován jen z dluhopisů. Vždy se na nich samozřejmě podílíme i vlastními penězi.

Daňová revoluce. Konsolidační balíček přinese největší změny za více než dekádu, říká Jan Kotala z EKP Advisory

Money

Od 1.ledna 2024 vejde v účinnost většina daňových a účetních změn, které schválil Parlament v rámci konsolidačního balíčku vlády. Kabinet Petra Fialy jej navrhl primárně kvůli slibované konsolidaci veřejných rozpočtů. „Množství změn, které vstoupí v platnost, ovšem bude největší za posledních 14 let. Bude to taková daňová revoluce,“ říká v rozhovoru pro newstream.cz o daňových novinkách Jan Kotala, jeden ze šéfů poradenské společnosti EKP Advisory, která se specializuje na daně a účetnictví.

Věra Tůmová

Přečíst článek

DRFG se věnuje hodně developmentu, vnímáte tu flexibilitu jako výhodu právě u těchto projektů?

U každého developerského projektu zdroje diverzifikujeme. Dluhopisy v těchto případech využíváme na samém počátku čili v počátku realizace našeho investičního záměru. Typicky v momentě nákupu pozemku, nebo do doby získání stavebního povolení a vzniku projektové dokumentace. Potom do projektu vždy vstupuje banka, která s námi spoludotváří projekt jako takový. A samozřejmě i v každém projektu máme vloženy vlastní prostředky.

Takže základ strategie financování DRFG je diverzifikace zdrojů?

Ano. My jsme odjakživa šli opravdu cestou kombinace vlastních peněz, dluhopisů a bankovního financování. A já tento způsob považuji za zcela správný a zdravý.

Jak tedy dnes vypadá struktura kombinace financování. Hrají větší roli dluhopisy, nebo bankovní financování?

Podíl bankovního financování je u našich projektů větší než dluhopisového. To je dáno jednoduchou rovnicí. Banka totiž dokáže financovat až 65 procent hodnoty projektu, který se ale samozřejmě v čase splácí. Z těch zbývajících 35 procent, které představuje ekvitní část, tvoří dluhopisy zhruba 85 procent. Ve světě investic zkrátka platí pravidlo, že vlastní peníze jsou ty nejdražší, proto je vlastně i velmi žádoucí používat cizí kapitál k tvorbě přidané hodnoty, kterou my vytváříme.

Člen NERVu: Levné peníze se vrátí rychle. Už díky demografii a technologickému pokroku

Money

Ekonom a člen Národní ekonomické rady vlády (NERV) Dominik Stroukal si nemyslí, že ČNB ke snížení sazeb sáhne ještě do Vánoc. „Radní se obávají lednového přecenění. Firmy budou chtít rostoucí náklady alespoň z části přenést na spotřebitele. Riziko, že inflace nabere na razanci, tu je,“ říká. Kam podle něj zamíří ceny realit? A má vůbec smysl čekat na levnější hypotéku? Dočtete se v rozhovoru.

Zdeněk Pečený

Přečíst článek

A co říkáte na kritiku některých, že dluhopisy DRFG nejsou kryté žádným reálným majetkem?

Ten výrok je samozřejmě absolutně lživý. Já jsem ten člověk, který jde do banky a dojednává financování pro daný projekt, takže pokud by na něm byl nějaký kousek pravdy, nespolupracovali bychom aktuálně s 13 českými i zahraničními bankami. A že je to naprostá hloupost, potvrzuje i náš auditor. Kdokoliv si otevře naše výkazy, uvidí, že majetek skupiny není jenom hmotný, ale i finanční, od toho jsme finanční a investiční skupina. I za každým dluhopisem samozřejmě stojí konkrétní projekt, stojí konkrétní přidaná hodnota. Proto jsem na tenhle výrok malinko alergická.

Sama jste už zmínila otázku nákladovosti, která je u vlastních a cizích zdrojů jiná. Loni ale kvůli zvyšování úrokových sazeb významně zdražilo právě financování cizími zdroji. Vysoké úrokové sazby zůstávají, čeká se, že budou přetrvávat ještě nějakou dobu, jak vás to ovlivnilo?

Stejně jako všechny ostatní. Úrokové sazby mají vliv a v tomto případě zvyšují nákladovost dané likvidity. Na druhou stranu, ta situace je stejná pro všechny, takže nemyslím, že by existovala konkurence, která by nepozorovala nárůst nákladů. To znamená, že musíte hledat takové projekty, které budou vysoko maržové, protože z průměrných projektů se staly projekty, které jsou dnes méně výnosné. Přestat investovat by ale bylo špatné, a proto je potřeba pečlivě plánovat, aby dopady na ziskovost byly co nejmenší, což si myslím, že se nám úspěšně daří a v příštím roce očekáváme, že by se úrokové sazby měly snížit.

U zahraničních projektů ale využíváte i financování v eurech.

Nejen u zahraničních. My financujeme projekty v eurech i v České republice. To je dnes běžná záležitost v případě větších skupin, že mají kombinaci českého a eurového financování u developerských úvěrů. V České republice jsme schopni získat eurové financování, protože zhotovitelé jsou často nadnárodní společnosti, které pracují s eurovým rozpočtem, a navíc výsledná logistická hala, nebo retail park mají potom denominovaný nájem v eurech. A samozřejmě aktuálně jsou díky nižším úrokovým sazbám úvěry v evropské měně z pohledu nákladovosti výhodnější.

A jak vysoké úrokové sazby v tuzemsku ovlivnily dluhopisové emise?

Tady je potřeba říct, že držitel dluhopisu kupuje fixní kupon. Samozřejmě, že v souvislosti s tím, co se děje na trhu, šel i ten nový kupon mírně nahoru. Každopádně vzhledem k tomu, že u dluhopisů hrají větší roli dlouhodobé trendy než krátkodobé, nebyl ten nárůst nijak enormní. I v tomhle případě ale platí, že musíme pečlivě plánovat. To se nám daří, a proto nejsme v situaci, kdy by veškeré dluhopisy měly splatnost v jeden moment, nebo že by docházelo ke skokovému růstu zadlužení. Čili k růstu nákladů dochází postupně s tím, jak jsou dluhopisy obměňovány a máme vypozorováno, že střednědobý trend je, že asi polovina investorů s námi pokračuje i nadále.

Češi jsou dobří dlužníci. Splácejí lépe než většina Evropanů, říká Michal Straka z agentury Ipsos

Money

Češi jsou ve srovnání s ostatními zeměmi EU lepší dlužníci. Zatímco v ostatních zemích roste počet lidí, kteří se dostávají do problémů se splátkami svých dluhů, v Česku to je spíše naopak. Umí své půjčky lépe splácet, říká v rozhovoru pro newstream.cz Michal Straka z agentury Ipsos, která letos v listopadu realizovala k zadlužování výzkum pro Českou bankovní asociaci.  

Věra Tůmová

Přečíst článek

Bankovní financování ale v tomto srovnání zdražilo více. Pozorujete, že by se banky k nemovitostním projektům stavěly kvůli tomu obezřetněji?

Strategie banky neboli její credit policy, určující do čeho bude v danou dobu půjčovat peníze, se mění v závislosti na předpokladech trhu. To znamená, že banky jsou obezřetnější, změnily se i možnosti půjčit si prostředky na různé projekty, protože financování je dražší a banky do toho vždy vkládají analýzu daného segmentu. Zpřísnily se podmínky a banky si vybírají jen projekty, které jsou z jejího pohledu zdravé a dokáží se prosadit na daném trhu. Pokud jde o nějakou osobní zkušenost, tak naše veškeré projekty jsou spolufinancované bankami a tuto naši potřebu zohledňujeme i při výběru projektů, kterým se budeme věnovat.

Trend, který dnes ovlivňuje nejen financování projektů je ESG. Jakou s tím máte zkušenost?

Určitě je to trend, který je ve společnosti velmi aktuální a aktuální bude ještě po mnoho následujících let. Kromě toho, že je to důležité téma pro banky, je to velké téma samozřejmě i pro naši skupinu. Nedávno jsme začali spolupracovat s ČVUT na tvorbě vlastní, propracovanější ESG strategii, kdy si odpovídáme ve všech našich sférách, jak dokážeme být nejenom uhlíkově efektivní, ale i jak jsme otevření v poskytování informací a obecně společensky odpovědní. Každopádně celou řadu aktivit jsme dělali a děláme bez ohledu na to, že jde o nějaký trend. Vždy jsme byli maximálně transparentní v poskytování informací nejen interně, ale i směrem k investorům a institucím. Máme velký podíl zaměstnaných žen, na což jsem hrdá. Ženy jsou zastoupeny ve vrcholových funkcích a zvládli jsme to i bez kvót. U developerských projektů se snažíme o to, aby byly ekologicky i ekonomicky udržitelné, pasivní a opravdu uhlíkově neutrální.

A snažíme se taky o to, aby měl potenciální i stávající držitel dluhopisů co nejvíce informací, aby se správně rozhodl, zdali je daný instrument pro něj vhodný a investiční strategie společnosti jde směrem, ve který věří.

Takže je to téma i pro držitele dluhopisů?

Řekla bych, že pro instituce je to pořád důležitější než pro držitele dluhopisů. I u nich už ale pozorujeme, že toto téma nabývá na významu. Transparentnost i enviromentální odpovědnost jsou aspekty, které ovlivňují jejich rozhodování a na druhé straně dávají danému instrumentu takovou známku, že je dlouhodobě udržitelný.