Jak investovat v Itálii: od sicilského domu za pár tisíc po luxus u Gardy
V Itálii lze koupit luxusní novostavbu u jezera Garda za více než půl milionu korun za metr, ale také sicilský domek za cenu ojetého auta. Některé obce nabízejí chátrající nemovitosti dokonce za symbolické euro. Levná cenovka však může skrývat nákladnou rekonstrukci, složitou správu a nejistý výnos.
Itálie se zařadila mezi nejvyhledávanější zahraniční realitní trhy českých kupujících. Podle údajů společnosti Rellox na ni v roce 2025 připadalo 19 procent zájmu klientů, o procentní bod více než o rok dříve. Stejný podíl mělo Rakousko, zatímco Dubaj dosáhla 18 procent, Španělsko 17 procent a Chorvatsko devíti procent.
Zájem o italské nemovitosti podporuje především rozmanitost nabídky. Na severu mohou Češi vybírat z apartmánů v Dolomitech, u jezera Garda nebo na pobřeží Benátska, zatímco Kalábrie a Sicílie nabízejí výrazně nižší vstupní ceny. Samostatnou kategorií zůstává Sardinie a mezi movitější klientelou také Toskánsko či Ligurie.
Architektka Markéta Killi a kreativec Lars Killi hledali v jižní Evropě místo, které by mělo potenciál, ale ještě neleželo v hledáčku masového zájmu zahraničních kupců. Chtěli postavit rekreační vilu ve vysokém standardu, s jasným rozpočtem a v lokalitě, kde se investice může časem zhodnotit.
OBRAZEM: Český pár prodal dvě pražské nemovitosti a postavil si vilu mezi olivovníky
Reality
Itálie navíc nabízí výhodu, která v poslední době získává na významu, k části tamního pobřeží lze z Česka pohodlně dojet autem. Podle společnosti Rellox země v návštěvnosti českých turistů předstihla Chorvatsko a rostoucí zájem o dovolenou se postupně promítá také do poptávky po nemovitostech.
Češi chtějí hlavně apartmán u moře
Pro většinu českých kupujících není zahraniční nemovitost čistě finanční investicí. Chtějí ji sami využívat, trávit v ní dovolenou a ve zbývajícím čase ji pronajímat. Osobní vztah k místu tak často hraje stejně důležitou roli jako očekávaný výnos. Z nemovitostí u moře vybírá 68 procent klientů Relloxu, zatímco zbývajících 32 procent se zajímá především o horské lokality. Apartmán požaduje 80 procent zájemců, na samostatné domy a vily připadá pětina poptávky.
Tři čtvrtiny kupujících hledajících nemovitost u moře ji chtějí mít nejvýše zhruba 500 metrů od pobřeží. Právě pěší dostupnost pláže však patří k parametrům, které cenu zvyšují nejvýrazněji.
Průměrná cena nemovitosti prodané společností Rellox v roce 2025 dosáhla 577 400 eur, tedy přibližně 14 milionů korun. Jde však převážně o nové nemovitosti ve střední a vyšší cenové kategorii, nikoli o průměr celého italského trhu.
Co a kde se dá koupit za pět milionů korun? Například v Praze se za takovou sumu dá v lepší případě pořídit jen hodně malý byt, v okresních tuzemských městech se s ní dá skoro rozmáchnout. Ve Špindlu za stejnou částku nelze koupit nic, v Rakousku už malý apartmán, v Chorvatsku i byt v novém developerském projektu.
Co se dá koupit za pět milionů? V Praze garáž, v Chorvatsku nový apartmán s výhledem na moře
Reality
Domy pod 150 tisíc korun nejsou jen obecní kuriozitou
Velmi levné nemovitosti se dají najít také mimo obecní aukce. Specializovaná platforma Renovita měla v době kontroly nabídky například neobyvatelný domek o rozloze 36 metrů čtverečních na Sicílii za 4900 eur, tedy přibližně 118 tisíc korun. Další objekt o rozloze 40 metrů čtverečních stál šest tisíc eur, zhruba 145 tisíc korun.
Ve stejné nabídce byly ale také obyvatelné domy. Řadový dům o rozloze 110 metrů čtverečních byl nabízen za 30 tisíc eur, přibližně 725 tisíc korun, a menší obyvatelná vila s pozemkem za 34 tisíc eur, tedy asi 822 tisíc korun. Renovita se zaměřuje právě na domy za jedno euro a další levné nemovitosti do 50 tisíc eur. Sama se označuje za neziskovou platformu, nikoli za klasickou realitní kancelář.
Portál One Euro Home nabízel v sicilské Sambuce například nový řadový dům o rozloze 65 metrů čtverečních za 35 tisíc eur, zhruba 846 tisíc korun. Historický dům o velikosti 95 metrů čtverečních byl v nabídce za 57 tisíc eur, tedy asi 1,38 milionu korun. V Salemi se ceny obyvatelných či částečně opravených domů pohybovaly přibližně od 42 tisíc eur.
Právě tato cenová kategorie může být pro běžného kupujícího zajímavější než mediálně atraktivní domy za euro. Vstupní cena je sice vyšší, ale nemovitost může být obyvatelná nebo vyžadovat jen omezené úpravy.
Dubajský realitní boom narazil na geopolitiku. Čeští investoři výrazně ubrali, krátkodobé pronájmy pocítily výpadek turistů a trh začal tvrději rozlišovat mezi kvalitními projekty a těmi, které dosud živil hlavně optimismus a vidina rychlého zisku.
Rychlé zisky končí. Dubajský realitní trh vstupuje do nové fáze
Reality
Levnější jih má slabší výnosovou jistotu
Nízká pořizovací cena sama o sobě nezaručuje dobrou investici. Extrémně levné domy se většinou nacházejí ve vnitrozemských obcích, z nichž odcházejí obyvatelé a kde je omezená nabídka pracovních míst, služeb i dopravy. Právě vylidňování je důvodem, proč radnice nemovitosti za symbolické částky nabízejí. To, co je výhodou při nákupu, se tak může stát problémem při pronájmu nebo budoucím prodeji.
Investor musí posoudit, zda do oblasti skutečně jezdí turisté, jak dlouhá je sezona, zda se poblíž nachází letiště, pláž či významná památka a jestli bude možné zajistit správu nemovitosti na dálku.
U nových italských nemovitostí ve střední a vyšší cenové hladině se výnos po odečtení provozních nákladů, ale před zdaněním, pohybuje podle společnosti Rellox přibližně kolem tří procent ročně. To je méně než například v Řecku či Portugalsku.
Italské nemovitosti se proto často kupují především kvůli kombinaci vlastního využití a dlouhodobého držení hodnoty. Vyšší procentní výnos lze hledat v levnějších oblastech, tam je však zpravidla obtížnější dosáhnout vysoké obsazenosti.
Zaměstnanců s velmi dobrými příjmy je v Česku evidentně čím dál více. Dokonce tolik, že si mohou dovolit nakupovat nemovitosti v cizině ve větším měřítku než podnikatelé. Část jich to financuje kompletně z vlastního, část si na to bere hypoteční úvěr. Ten si přitom mohou vzít už i u bank přímo v Česku. Ne každý ale o tom ví. Přečtěte si, za jakých podmínek takovou hypotéku na byt či dům u moře, můžete dostat.
Mít vlastní byt u moře Čechy láká víc a víc. Za jakých podmínek se dá sjednat hypotéka?
Money
Kde levné italské domy hledat
Levnější italské domy lze hledat i mimo velké inzertní portály. Na nemovitosti za jedno euro a levnější objekty na Sicílii se zaměřují například Renovita nebo One Euro Home – Live in Italy. Nabídky v dalších regionech, včetně Abruzza, Kalábrie, Apulie, Molise, Sardinie či Sicílie, uvádí Houses of Italy. Na české klienty pak cílí služby Bydlete v Itálii u moře nebo Domus Global, které nabízejí i asistenci při nákupu.
Čím je cena nemovitosti nižší, tím větší pozornost si obvykle zaslouží její technický a právní stav. Kupující by neměl vycházet pouze z fotografií a popisu realitního makléře. Prověřit je potřeba zejména vlastnické vztahy, soulad skutečného stavu domu s katastrem a stavební dokumentací, statiku, stav střechy, připojení k sítím a případné památkové omezení. U obecních programů je nutné prostudovat také lhůtu pro předložení projektu a dokončení rekonstrukce.
Velkou část zdánlivé úspory mohou totiž spolknout stavební práce. Zvlášť v odlehlých obcích může být obtížné sehnat řemeslníky, koordinovat rekonstrukci na dálku a průběžně kontrolovat její cenu.
Developer Domoplan se posouvá za hranice klasické rezidenční výstavby. Skupina Tomáše Vavříka rozvíjí fondy, rekreační nemovitosti a vlastní správu resortů. Vedle českých hor sází na Chorvatsko, Bali, Zanzibar nebo Kostariku.
Domoplan hledá nový motor růstu. Vedle bytů chce vydělávat na resortech
Reality
Za cenu menšího bytu v Praze prodávají čeští developeři na Bali vily s bazénem a slibují výnos kolem dvanácti procent. První projekt je vyprodaný, další v přípravě.
Bali místo Smíchova. Čeští investoři kupují vily na druhém konci světa
Reality
Vychází podzimní Realitní Club
Vychází nové podzimní číslo magazínu Realitní Club. Společným jmenovatelem čísla jsou investice. Nejen ty finanční, ale také investice do kvalitního návrhu, dobré lokality a dlouhodobě fungujícího města.
Na obálce jsou architekti Jaroslav Wertig a Boris Redčenkov ze studia A69. V titulním rozhovoru upozorňují na paradox současného bydlení, kdy se z bytů stále častěji stává investiční produkt a prodejní metry mohou dostávat přednost před kvalitou každodenního života.
O byznysu kolem kulturních nemovitostí mluví Albert Čuba, zakladatel ostravského Divadla Mír. V rozhovoru popisuje, jak kolem kultury vybudoval fungující podnikatelský model a proč už jsou banky ochotné financovat i divadelní nemovitosti.
O největších developerských investicích mluví v magazínu Rudolf Vacek, šéf Penta Real Estate. Popisuje proměnu pražských brownfieldů, budoucnost Bubnů i projekty na Florenci, Budějovické nebo Vítězném náměstí.
Hlavní téma čísla se vrací také k nejtradičnější české realitní investici – bytu na pronájem. Češi totiž dál považují nemovitosti za jednu z nejjistějších cest, jak dlouhodobě uložit peníze. Jenže investiční byt už není automat na peníze. Ceny výrazně vzrostly, financování je dražší a čistý výnos z nájemného se u běžného bytu často pohybuje jen kolem tří procent. Do výsledku navíc stále více promlouvají náklady na opravy, kvalita domu, správa, nájemníci i přísnější podmínky financování.
„Doba, kdy byl investiční byt téměř automaticky dobrou investicí, končí. Dnes mnohem víc rozhoduje kvalita, lokalita a dlouhodobá udržitelnost projektu. Právě na to se nové číslo Realitního Clubu dívá z pohledu architektů, developerů i investorů,“ říká Petra Nehasilová, šéfredaktorka magazínu Realitní Club.
Magazín Realitní CLUB. Digitální verzi magazínu si můžete objednat na stránkách newstream.cz, distribuci tištěného magazínu zajišťuje Send.
