Rychlé zisky končí. Dubajský realitní trh vstupuje do nové fáze
Dubajský realitní boom narazil na geopolitiku. Čeští investoři výrazně ubrali, krátkodobé pronájmy pocítily výpadek turistů a trh začal tvrději rozlišovat mezi kvalitními projekty a těmi, které dosud živil hlavně optimismus a vidina rychlého zisku.
Dubaj byla ještě před několika měsíci jedním z největších realitních magnetů pro české investory. Vidina vysokých výnosů, rychlého růstu cen a snadného nákupu bytů ve výstavbě přitahovala stále nové zájemce. S nástupem geopolitické nejistoty se ale nálada prudce změnila.
Výrazný obrat ukazují data společnosti Rellox. Zatímco v lednu připadalo na Dubaj 19 procent zájmu jejích klientů a v únoru dokonce 20 procent, v březnu podíl klesl na pět procent. V dubnu činil tři a v květnu už jen dvě procenta. V souhrnu za březen až květen tak Dubaj představovala pouze tři procenta poptávky klientů Relloxu. Největší zájem ve stejném období směřoval do Španělska, následovaného Itálií a Rakouskem. Ještě v roce 2025 přitom Dubaj patřila mezi nejoblíbenější zahraniční destinace českých klientů firmy a tvořila 18 procent jejich zájmu.
„Zásadní změnou je samozřejmě situace ve Spojených arabských emirátech. Poptávka po tamních nemovitostech je v současnosti minimální, i když se občas nějaký zájemce stále objeví,“ říká Jan Rejcha, generální ředitel společnosti Rellox.
Dubajský boom by zpomalil i bez konfliktu
Za ochlazením zájmu českých kupujících nestojí pouze geopolitika. Dubaj se podle Rejchy dostala na konec mimořádně silné poptávkové vlny, která začala přibližně v roce 2024. „I kdyby aktuální konflikt nepřišel, cyklus poptávky českých klientů by se pravděpodobně dostal do poklesu. Většina nejsilnější poptávky už byla absorbována a trh by se postupně vrátil ke standardnímu stabilnímu zájmu,“ vysvětluje Rejcha.
Český zájem o zahraniční reality se podle něj pohybuje ve vlnách. V minulosti se pozornost investorů přesouvala od Chorvatska přes rakouské Alpy a Španělsko až právě k Dubaji. Vedle ekonomických argumentů hraje roli také módnost destinace a obava, že investor zmešká další prudký růst cen. „Zájem investorů není vždy založený jen na číslech. Často ho ovlivňuje strach, že jim uteče zajímavá příležitost, aktuální ekonomická situace nebo popularita konkrétní destinace,“ dodává Rejcha.
Celý trh na začátku roku ještě rostl
Ochlazení zájmu českých klientů zatím neznamená, že se zastavil celý dubajský realitní trh. Podle Dubai Land Department dosáhla hodnota realitních transakcí 252 miliard dirhamů, tedy zhruba 1,46 bilionu korun. Čtvrtletní statistika ale zahrnuje také silný leden a únor, tedy období před výrazným nárůstem geopolitického napětí.
Teprve výsledky za další měsíce ukážou, zda šlo jen o krátkodobý výkyv, nebo o začátek hlubší změny trhu. Dosavadní vývoj naznačuje, že konflikt zatím zasáhl především poptávku a ochotu investorů nakupovat, zatímco ceny zůstávají relativně stabilní.
Kvalitní apartmán na chorvatském pobřeží dnes stojí nejméně čtvrt milionu eur, moderní vila s bazénem běžně přes milion. Výnos přitom nebývá o mnoho vyšší než u bytu v Praze. Češi přesto od Jadranu neodcházejí.
Apartmán za deset milionů, vila za šedesát. Chorvatsko už levné není
Reality
Největší zásah pocítily hotely a krátkodobé pronájmy
Luboš Říha, generální ředitel společnosti ProDubai, který v emirátu žije patnáct let, popisuje první reakci trhu jako prudký, ale především krátkodobý šok. „Když situace začala, byl to pro všechny šok. Dopad na ceny nemovitostí byl ale minimální. Nejvíce se to projevilo v turistice, u hotelů a krátkodobých pronájmů,“ říká Říha.
Část turistů se snažila z Dubaje rychle odcestovat, zatímco lidé, kteří v emirátu dlouhodobě žijí, pracují nebo podnikají, podle něj většinou zůstali. Běžný chod města ani výstavba se výrazněji nezastavily. „Bankovní systém fungoval, stavební firmy nezastavily své aktivity a pokračoval běžný život. Jako rodina dál chodíme na pláže, do restaurací a pohybujeme se po městě,“ dodává Říha.
Vývoj cen a poptávky ale bude podle něj záviset především na délce konfliktu, návratu turistů a ochotě zahraničních investorů dál posílat do regionu kapitál.
Dubaj už není levná
Dubaj přitom dávno není trhem, kde lze kvalitní apartmán koupit za zlomek cen ve velkých evropských městech. Novostavby z nabídky společnosti Rellox se podle lokality a úrovně projektu pohybují přibližně od 5500 do 22 tisíc dolarů za metr čtvereční, v přepočtu cca od 116 868 do 467 474 korun za metr čtvereční.
Nejde o oficiální průměr celého města, ale převážně o nové nemovitosti ve vyhledávaných a dražších lokalitách. Cenové rozpětí proto ukazuje především segment, na který nejčastěji míří zahraniční investoři.
Privat jet jsme si vyzkoušeli na trase z Prahy do Brna. Pro nejbohatší Čechy je ale podobný let jen začátkem dovolené za miliony. 
Dovolená za deset milionů a sloni u bazénu. Vyzkoušeli jsme, jak cestují nejbohatší Češi
Enjoy
Voda láká, sama ale nestačí
Za nejatraktivnější považuje Říha projekty u moře, pláže nebo vodního kanálu. Podle něj má přímý kontakt s vodou jen menší část dubajských projektů, což takovým nemovitostem pomáhá při krátkodobém pronájmu i budoucím prodeji. „Vodní prvek je pro investory velmi silný. Takové lokality jsou atraktivní pro turistiku a krátkodobé nájmy,“ říká.
Stejně důležitá je ale podle něj blízkost metra, pracovních center, škol, nemocnic a obchodů. Investor by proto neměl hodnotit pouze současnou podobu místa nebo působivou vizualizaci projektu, ale také celý plán budoucího rozvoje čtvrti. „Je potřeba sledovat, kde bude metro, jaká vznikne infrastruktura, k čemu bude lokalita sloužit a kdo ji staví. Z historie developera lze poznat, jakou nabízí kvalitu a zda dokončuje projekty včas,“ dodává Říha.
Nově vznikající čtvrti mohou nabídnout nižší vstupní cenu, investor si ale na jejich rozvoj obvykle déle počká. Slibované zhodnocení je navíc závislé na tom, zda skutečně vzniknou plánované silnice, metro, školy a další služby.
Za cenu menšího bytu v Praze prodávají čeští developeři na Bali vily s bazénem a slibují výnos kolem dvanácti procent. První projekt je vyprodaný, další v přípravě.
Bali místo Smíchova. Čeští investoři kupují vily na druhém konci světa
Reality
Byt ve výstavbě láká nižší počáteční investicí, nese však větší riziko
Velká část dubajských nemovitostí se prodává v režimu off-plan, tedy ještě před dokončením. Kupující obvykle hradí cenu postupně podle splátkového kalendáře developera. Podle Říhy může investor během několikaleté výstavby zaplatit například 40 až 50 procent ceny. Zbývající část lze za určitých podmínek doplatit při předání nebo financovat hypotékou.
Tento model snižuje počáteční potřebu kapitálu, přidává ale riziko zpoždění, změny tržních podmínek nebo toho, že výsledná kvalita nebude odpovídat vizualizacím. Investor zároveň musí předem zjistit, za jakých podmínek může rozestavěnou jednotku přeprodat.
„Je potřeba opravdu pečlivě vybírat a analyzovat, aby investice dávala matematicky smysl. Rozhoduje, kdo projekt staví, jakou má historii a zda dokončuje včas,“ upozorňuje Říha.
Hormuz se stal testem důvěry v celý Perský záliv. Podle Elieho Naamana, spoluzakladatele a šéfa Ellington Properties, v něm Dubaj obstála. Po krátké nejistotě zůstává pro investory bezpečným přístavem i jedním z nejatraktivnějších realitních trhů regionu. Ceny nemovitostí sice za poslední roky výrazně vzrostly, proti Londýnu, Paříži nebo New Yorku ale podle Naamana emirát stále nabízí prostor pro další růst.
Hormuz byl testem důvěry. Dubajský realitní trh obstál, říká developer Elie Naaman
Reality
Vychází jarní Realitní CLUB
Zbourat, nebo zachovat a dát nový smysl? Právě na tuto otázku hledá odpovědi jarní vydání magazínu Realitní CLUB, které se věnuje fenoménu rekonstrukcí a adaptací stávajících budov pro současné využití. Hvězdou magazínu je Fancesco Kinský dal Borgo.
Magazín ukazuje rekonstrukce v celé jejich šíři: od historických objektů proměněných v moderní restaurace přes revitalizace brownfieldů až po projekty, které dávají vzniknout novým rezidenčním čtvrtím. Nechybí ani pohledy významných osobností realitního trhu.
Rozhovory s Janem Sadilem, šéfem společnosti JRD, či architektem Janem Klaškou, který působí v americké pobočce ateliéru dánského studia BIG (Bjarke Ingels Group), přinášejí zkušenosti z praxe i vhled do toho, jak se proměňuje uvažování investorů a developerů.
Magazín Realitní CLUB s Francescem Kinským dal Borgo na obálce vychází právě nyní. Digitální verzi magazínu si můžete objednat na stránkách newstream.cz, distribuci tištěného magazínu zajišťuje Send.
