Levné Česko mizí. Byty v regionech zdražují rychleji než v Praze
Praha zůstává nejdražší, největší realitní boom se ale odehrává jinde. Byty v Ústeckém kraji za sedm let ztrojnásobily cenu. Cenový náskok metropole se zmenšuje a dostupné bydlení mizí okres po okresu.
Že si Pražané kvůli vysokým cenám pořizují stále menší byty, není překvapivé. Průměrná prodaná jednotka v hlavním městě se od roku 2019 zmenšila z 64 na 58,5 metru čtverečního. Z půdorysu tak pomyslně zmizela jedna menší místnost.
Zajímavější změna se ale odehrává mimo metropoli. Regiony, které byly ještě před několika lety synonymem levného bydlení, zdražují výrazně rychleji než Praha. Cenová mapa Česka se postupně vyrovnává. Ne, že by hlavní město zlevňovalo, ale proto, že ho levnější kraje dohánějí.
Malé byty, velké peníze a ještě větší zájem. Mikrobyty mizí z nabídky nejrychleji ze všech dispozic. Důvodem ale není jen cena. Podívejte se na konkrétní řešení, která z pár metrů dělají překvapivě plnohodnotný prostor.
Méně než 20 metrů za miliony? Takhle dnes vypadají mikrobyty, které Češi chtějí
Reality
Podle dat realitní platformy Reas.cz se cena za metr čtvereční prodaného bytu v Praze za posledních sedm let zvýšila o více než 90 procent. V Ústeckém kraji však růst překonal 200 procent, v Moravskoslezském kraji dosáhl zhruba 180 procent a v Karlovarském 140 procent. „Levné regiony dohánějí metropole a nůžky se zavírají. To zdaleka neskončilo,“ říká Michal Makoš, ředitel a spoluzakladatel Reas.cz.
Z bytu za 850 tisíc je nemovitost za 2,5 milionu
Nejvýrazněji je změna vidět na celkových kupních cenách. Průměrný prodaný byt v Ústeckém kraji stál v roce 2019 necelých 850 tisíc korun. Letos už jeho cena přesahuje 2,5 milionu. V Moravskoslezském kraji se průměr posunul z 1,3 na 3,4 milionu korun. Praha za stejné období zdražila z necelých pěti milionů na 8,5 milionu korun. V absolutním vyjádření tak kupující v hlavním městě stále zaplatí nejvíce. Procentuální růst je ale v levnějších regionech násobně silnější.
Před sedmi lety stál metr čtvereční pražského bytu zhruba pětkrát více než v Ústeckém kraji. Dnes je přibližně trojnásobný. To znamená, že část cenové výhody severních Čech už trh vymazal.
S tím, jak rostou ceny nemovitostí, začínají být v kurzu i netypické nemovitostní prostory, které donedávna moc zájemců o koupi ještě nelákaly. Už i hypoteční statistiky ale registrují rostoucí trend nákupu o byty s atypickými a miniaturními dispozicemi. Za jakých podmínek máte tedy šanci na takovéto nemovitosti získat hypotéku?
Mikrobyty jsou trend. Přečtěte si, kdy máte šanci na ně získat hypotéku a kdy nikoli
Money
Investoři objevili Ústecko
Aktuální data ukazují, že nejde pouze o dlouhodobé statistické srovnání. V prvním čtvrtletí letošního roku zdražily starší byty v Ústeckém a Pardubickém kraji meziročně přibližně o pětinu. Podle analýzy Sreality.cz vzrostla průměrná nabídková cena starších bytů v Pardubickém kraji o 21 procent na 70 666 korun za metr čtvereční. Na Ústecku se zvýšila o 20 procent na 46 333 korun. Region přesto zůstává nejlevnější v republice.
Jedním z motorů růstu jsou investoři. Nízké pořizovací ceny v kombinaci s relativně vysokými nájmy stále nabízejí zajímavější výnos než ve velkých městech. To ale zároveň zvyšuje konkurenci pro domácnosti, které si chtějí byt koupit pro vlastní bydlení.
Na Pardubicku hraje roli také dopravní infrastruktura. Nová či zlepšující se spojení zvyšují hodnotu nemovitostí v lokalitách, odkud se dá rozumně dojíždět do větších ekonomických center.
Provozní ředitel CTP pro Českou republiku Tomáš Partsch věří, že Česko už dávno nestojí jen na levné výrobě. Jeho silou jsou technický talent, univerzity a firmy, které dokážou růst i globálně. Brno podle něj může být místem, kde se tahle sázka na Česko může ukázat nejviditelněji.
Praha není všechno. Brno má šanci stát se novým magnetem pro firmy, říká developer
Reality
Poptávka se stěhuje dál od velkých měst
Podobný trend potvrzuje i ČSOB Index bydlení. Ceny bytů v prvním čtvrtletí roku 2026 meziročně vzrostly o 12,5 procenta a mezičtvrtletně o 2,6 procenta. Nejrychlejší čtvrtletní růst zaznamenal Zlínský kraj, následovaný Libereckým krajem, Vysočinou a středními Čechami.
Poptávka se podle indexu posouvá stále dál od velkých sídel, někdy i do míst se slabší veřejnou infrastrukturou. Kupující jsou ochotni část nevýhod vyřešit technologiemi, například fotovoltaikou, domácí čističkou nebo částečně ostrovním provozem domu. Výsledkem je, že dostupnější bydlení se neposouvá pouze za hranice měst, ale postupně do stále vzdálenějších okresů.
Nejmenší byty se prodávají v panelákových okresech
Regionální rozdíly se neprojevují jen v cenách, ale také ve velikosti prodávaných jednotek. Nejmenší průměrné byty se podle Reas.cz prodávají v okresech s vysokým podílem panelové výstavby a nižší kupní silou obyvatel. V Mostě má průměrný prodaný byt 54 metrů čtverečních, v Ústí nad Labem 55 metrů a v Hodoníně 56 metrů.
Největší jednotky se naopak prodávají na Vyškovsku a v okrese Praha-východ, kde průměr dosahuje 67 metrů čtverečních. V Českých Budějovicích činí 66 metrů.
Panelové byty zdražují téměř o třetinu rychleji než cihlové. Nejlépe je změna vidět na konkrétních příkladech: V Praze se srovnatelný panelový byt zdražil o 860 tisíc korun, v Plzni zase kupující zaplatil víc za byt před rekonstrukcí než o rok dřív za zrekonstruovaný. V některých regionech, jako jsou Moravskoslezský nebo Jihomoravský kraj, se průměrné ceny panelových a cihlových bytů přibližují, rozdíl je pouhá procenta.
Paneláky jsou zlatá jablka. Zdražují rychleji než cihlové domy
Reality
Ani trend zmenšování není všude stejný. Zatímco průměrný pražský byt od roku 2019 přišel o 5,5 metru čtverečního a v Královéhradeckém kraji o 2,5 metru, v Pardubickém kraji naopak přidal 1,4 metru a na Vysočině 1,1 metru.
Menší byty zdražují rychleji
Na rostoucí cenové limity domácností reaguje i skladba poptávky. ČSOB Index bydlení uvádí, že se v prvním čtvrtletí nejvíce kupovaly menší byty. Nejrychleji přitom rostly ceny jednotek v panelových domech, mezičtvrtletně o 3,2 procenta, zatímco cihlové byty zdražily o 2,3 procenta.
Také analýza Sreality.cz za rok 2025 ukázala, že ceny starších bytů rostly celorepublikově rychleji než pražský průměr. Starší byty v Česku tehdy zdražily o 17 procent, zatímco v Praze o 14 procent.
Praha zpomaluje, regiony ji dohánějí
Pražský trh letos podle Reas.cz naráží na cenový strop. Průměrná celková cena prodaného bytu se meziročně zvýšila pouze z 8,4 na 8,5 milionu korun. Cena za metr čtvereční ale dál vzrostla ze 139 tisíc na téměř 150 tisíc korun. Stabilní celková cena je tak do značné míry výsledkem toho, že lidé kupují menší jednotky.
Byt v panelovém domě z 50. let v pražských Holešovicích prošel kompletní rekonstrukcí. Architektky ze studia B² Architecture odstranily většinu příček a do středu dispozice vložily výraznou zelenou vestavbu, která organizuje celý prostor.
Jak proměnit panelák v designový byt. Rekonstrukce v Holešovicích pracuje se třemi barvami
Reality
V levnějších regionech zůstává růst výraznější. Neznamená to, že by Ústí, Ostrava nebo Karlovy Vary byly cenově srovnatelné s Prahou. Rozdíl se však zmenšuje tempem, které mění investiční kalkulace i možnosti domácností.
„Po dlouhé době narážíme na cenové stropy. Ceny za poslední dva roky vyrostly natolik, že kupující už mnohem přísněji zvažují poměr ceny a hodnoty,“ uzavírá Makoš.
Dostupnost bydlení v Česku se běžnému obyvateli stále více vzdaluje. Průměrná cena bytu vyrostla na 5,3 milionu korun. Stojí za tím přetrvávající vysoké ceny v hlavním městě, ale také zdražování bytů v tradičně levnějších lokalitách, kde ceny poskočily nejrychleji z celé republiky, vyplývá z dat nemovitostní platformy Reas.
Průměrný byt v Česku stojí 5,3 milionu. V levných krajích navíc zdražují nejrychleji
Reality
Vychází jarní Realitní CLUB
Zbourat, nebo zachovat a dát nový smysl? Právě na tuto otázku hledá odpovědi jarní vydání magazínu Realitní CLUB, které se věnuje fenoménu rekonstrukcí a adaptací stávajících budov pro současné využití. Hvězdou magazínu je Fancesco Kinský dal Borgo.
Magazín ukazuje rekonstrukce v celé jejich šíři: od historických objektů proměněných v moderní restaurace přes revitalizace brownfieldů až po projekty, které dávají vzniknout novým rezidenčním čtvrtím. Nechybí ani pohledy významných osobností realitního trhu.
Rozhovory s Janem Sadilem, šéfem společnosti JRD, či architektem Janem Klaškou, který působí v americké pobočce ateliéru dánského studia BIG (Bjarke Ingels Group), přinášejí zkušenosti z praxe i vhled do toho, jak se proměňuje uvažování investorů a developerů.
Magazín Realitní CLUB s Francescem Kinským dal Borgo na obálce vychází právě nyní. Digitální verzi magazínu si můžete objednat na stránkách newstream.cz, distribuci tištěného magazínu zajišťuje Send.
