Byty se mají stavět rychleji. Jenže v Česku je možná nebude mít kdo postavit
Rychlejší povolování staveb má přinést více bytů a zkrotit jejich ceny. Jenže Česko naráží na další problém: kdo všechny ty byty postaví? Stavebním firmám chybějí řemeslníci i další odborníci a náhlý příval zakázek by mohl výstavbu paradoxně prodražit. Shodují se, že samotná změna zákona bytovou krizi nevyřeší.
Česko chce stavět rychleji. Zdlouhavé povolování, které roky brzdí bytovou výstavbu, má změnit nová legislativa. Odstranění administrativních překážek však ještě neznamená, že se nové byty začnou okamžitě stavět. A už vůbec ne, že budou levnější. Českému stavebnictví totiž chybějí lidé a při výrazném nárůstu zakázek by se nedostatek pracovních sil mohl projevit dalším růstem stavebních nákladů.
Vzniká tak paradox. Čím rychleji se podaří odblokovat připravované projekty, tím větší tlak mohou developeři vyvinout na stavební firmy. Ty ale nemohou ze dne na den přijmout tisíce nových pracovníků nebo několikanásobně zvýšit své kapacity. Pokud by poptávka po jejich službách rostla rychleji než nabídka, mohly by stavební práce zdražit. A část vyšších nákladů by se nakonec mohla promítnout i do cen nových bytů.
Právě před tímto scénářem upozorňují zástupci developerských společností Central Group a Trigema i Svazu podnikatelů ve stavebnictví. Rychlejší povolování považují za nezbytné, zároveň ale připomínají, že samotné stavební razítko žádný byt nepostaví.
Stát dál počítá s možností podpořit mladé rodiny při splácení hypoték. Podle vicepremiéra Karla Havlíčka ale takový krok nemá smysl, dokud se nepodaří zvýšit nabídku bydlení. Jinak by levnější financování mohlo dál tlačit ceny vzhůru. Na Summitu dostupného bydlení a stavebního rozvoje se řešilo především zrychlení výstavby, nový stavební zákon a stále napjatější situace na trhu.
Levnější hypotéky by teď jen zdražily byty, říká Havlíček. Nejdřív chce více stavět
Reality
Praha má v přípravě 160 tisíc bytů. Na trh se dostávají příliš pomalu
Rozsah problému ukazuje situace v hlavním městě. Podle analýz společnosti Central Group se v Praze připravuje téměř 160 tisíc nových bytů. Přesto se jich podle developera ročně povoluje pouze kolem pěti tisíc, zatímco skutečná potřeba metropole je minimálně dvojnásobná.
Mezi množstvím připravovaných projektů a skutečnou výstavbou tak vzniká obrovská mezera. Ani těchto 160 tisíc bytů ale nepředstavuje zásobu, kterou by bylo možné okamžitě začít stavět. Jednotlivé projekty se nacházejí v různých fázích přípravy a jejich realizaci kromě povolení ovlivňují také náklady, financování nebo dostupnost dodavatelů.
Podle Ondřeje Šťastného ze společnosti Central Group je proto nutné začít s rozšiřováním stavebních kapacit už nyní. Odvětví by se mělo připravit na situaci, kdy bude možné realizovat výrazně více projektů než dnes.
„Je nezbytné začít kapacity stavebnictví navyšovat již nyní, aby bylo odvětví v horizontu dvou až tří let připraveno realizovat větší počet projektů současně,“ uvádí Šťastný.
České stavebnictví se podle něj po období vysokých cen stavebních dodávek postupně vrací do udržitelnějšího prostředí. Rizikem ale zůstává mezinárodní situace, která může znovu vyvolat tlak na ceny energií, materiálů i dopravy. Pokud by se k těmto nejistotám přidal rychlý nárůst stavebních zakázek, mohly by se problémy s nedostatečnými kapacitami znovu prohloubit.
Českým firmám chybějí lidé, vláda jim proto chce otevřít dveře dalším pracovníkům z Filipín. Jenže dovoz pracovní síly není všelékem. Může pomoci výrobě a zvýšit HDP, zároveň však utlumit tlak na růst mezd a snížit motivaci podniků investovat do automatizace, upozorňuje hlavní ekonom Trinity Bank Lukáš Kovanda.
Lukáš Kovanda: Více Filipínců není recept na prosperitu. Česko potřebuje víc než levnou práci
Názory
Stavební povolení není zárukou, že se začne stavět
Rychlejší povolování tak může vyřešit jednu část problému a současně zvýraznit jinou. Developer sice získá možnost stavět, ale stále musí najít stavební firmu, zajistit financování a sestavit rozpočet, který bude dávat ekonomický smysl.
Na rozdíl mezi povoleným a skutečně realizovatelným projektem upozorňuje také zakladatel a předseda představenstva Trigemy Marcel Soural. „Na postupný růst ano, na skokové zvýšení dostatečně připravené není. Chybějí kvalifikovaní řemeslníci, stavbyvedoucí i technici,“ hodnotí připravenost českého stavebnictví.
Podle něj zůstává zejména v Praze zásadním problémem dlouhá a nepředvídatelná příprava projektů, včetně územního plánování a infrastruktury. Jakmile ale developer povolení získá, začnou rozhodovat další faktory.
„Povolený projekt totiž ještě nemusí být ekonomicky realizovatelný. Pokud se povolování zrychlí, kapacity stavebnictví se stanou výraznějším omezením. Obojí proto musíme řešit současně,“ vysvětluje Soural.
Pro stavební firmy je navíc obtížné rozšiřovat kapacity v prostředí, kde není jasné, kdy se připravované projekty skutečně rozběhnou. Přijmout nové zaměstnance, investovat do technologií nebo rozšířit výrobu vyžaduje dlouhodobé plánování. Bez předvídatelného přísunu zakázek jsou takové investice rizikové.
Drahé stavební parcely, úroky nad pěti procenty a tlak na nižší provozní náklady mění představu o rodinném bydlení. Místo velkých domů začínají část trhu zajímat kompaktní stavby o desítkách metrů čtverečních. Trend nahrává dřevostavbám, montovaným domům i nové podobě vícegeneračního bydlení, kdy na jednom rodinném pozemku vzniká druhý menší dům.
Pozemek spolkne miliony, na dům nezbývá. Češi objevují malé dřevostavby
Reality
Stavební firmy potřebují lidi. A vědět, co budou stavět za dva roky
Prezident Svazu podnikatelů ve stavebnictví Jiří Nouza přitom upozorňuje, že není důvod automaticky očekávat, že se po změně stavebního zákona rozběhnou všechny dosud zdržované projekty současně. Rychlejší povolování totiž neznamená okamžitý začátek výstavby. Jednotliví investoři budou nadále postupovat podle připravenosti projektů, financování i situace na trhu.
Za zásadní proto Nouza nepovažuje pouze rychlost povolování, ale především jeho předvídatelnost. Pokud budou firmy dopředu vědět, kolik staveb se chystá a v jakém období se mají realizovat, mohou tomu přizpůsobit své kapacity.
Problém s pracovní silou ale nezmizí ani při lepším plánování. Stavebnictví dlouhodobě postrádá kvalifikované řemeslníky a technické profese. A připravit nové odborníky trvá roky. Svaz proto prosazuje podporu technického vzdělávání, ale také funkčnější pracovní migraci. Zahraniční pracovníci už dnes představují důležitou součást českého stavebnictví a podle Nouzy bude jejich význam dál růst.
Další možností je omezit množství práce, kterou je nutné vykonávat přímo na staveništi. Prefabrikace umožňuje vyrábět některé stavební prvky předem v kontrolovaném prostředí a na stavbě je následně sestavovat. Automatizace a robotizace zase mohou snížit závislost na fyzicky náročné manuální práci.
Podobnou cestu vidí také Central Group a Trigema. Právě vyšší produktivita by měla stavebnictví umožnit zvládat větší objem výstavby, aniž by potřebovalo úměrně vyšší počet pracovníků.
Český výrobce dveří Doornite vstupuje na pražskou burzu. Z prvotního úpisu získal 26 milionů korun, přestože očekával více. Spolumajitel Pavel Šatný ale věří v další růst. Firma investuje do automatizace, proniká do velkých developerských projektů a chce zvýšit výrobní kapacitu o pětinu. Největší překážkou už přitom není výroba, ale nedostatek řemeslníků. Do jihlavského závodu proto přivezla i první pracovníky z Filipín.
Filipínci jsou vynikající pracovníci, jsme za ně rádi, říká Pavel Šatný z Doornite
Zprávy z firem
Více bytů, ale také dražší stavby?
Největší otázkou zůstávají ceny. Pokud se na trhu současně objeví více zakázek, stavební firmy budou mít větší možnost vybírat si mezi projekty. V prostředí nedostatku pracovníků a dodavatelských kapacit to může vést k růstu cen stavebních prací.
Developerům se tím zvýší náklady. To však ještě automaticky neznamená, že ve stejné míře zdraží také prodávané byty. Jejich ceny ovlivňuje rovněž poptávka, konkurence a to, kolik jsou kupující ochotni zaplatit.
Krátkodobé riziko růstu stavebních nákladů připouštějí všichni tři oslovení. Současně ale upozorňují, že dlouhodobě může rychlejší a pravidelnější výstavba působit opačným směrem. „Krátkodobě může souběh více staveb zvýšit ceny prací a dodávek. Dlouhé povolování ale samo prodražuje projekty a omezuje nabídku,“ říká Soural.
Pokud budou developeři stavět pravidelně a ve větších objemech, získají podle Šťastného lepší možnosti plánování a efektivnějšího využívání dodavatelských kapacit. Vyšší objem zakázek jim také může umožnit dosahovat množstevních slev.
Důležitá je i druhá strana rovnice. Větší počet dokončených bytů by měl postupně rozšiřovat nabídku na trhu a posilovat konkurenci mezi developery. Právě dlouhodobý nedostatek nové výstavby je totiž podle oslovených zástupců odvětví jedním z důvodů, proč ceny bydlení rostou.
Rychlejší povolování tak může v krátkém období zvyšovat tlak na stavební náklady, zatímco v delším horizontu pomáhat brzdit zdražování samotných bytů. Rozhodující bude, zda se podaří oba procesy sladit.
Praha ztrácí tempo, Brno naopak hlásí výrazný růst prodejů nových bytů. Ceny ale rostou v obou městech, přestože nabídka novostaveb výrazně vzrostla. Metr čtvereční nového bytu stojí v Praze téměř 194 tisíc korun, v Brně přes 158 tisíc. Za běžný dvoupokojový byt tak kupující v hlavním městě zaplatí zhruba o dva miliony korun více.
Průměrný byt v Brně vyjde skoro na devět milionů. Na Prahu to pořád nemá
Reality
Levnější byty? Spíš pomalejší zdražování
Od změn ve stavebním povolování by proto podle odborníků nebylo realistické očekávat okamžitý pokles cen bydlení. Ani výraznější rozšíření nabídky totiž nemusí znamenat, že byty začnou zlevňovat. Může ale zpomalit tempo jejich zdražování.
„Výrazné zlevnění si slibovat nemůžeme; realistickým cílem je přispět ke stabilizaci trhu a zmírnit tlak na další rychlý růst cen,“ shrnuje Nouza.
Podobně uvažuje Soural, který očekává spíše stabilizaci cenového vývoje. Podle něj je rychlejší povolování pro dostupnější bydlení nezbytné, musí ho však doprovázet růst produktivity a stavebních kapacit.
Developeři předpokládají další zdražování bytů, ale pomalejší. V současnosti plánuje 89 procent developerských společností navyšovat ceny, a to v průměru o 6,2 procenta. V prvním pololetí počítaly s růstem cen o 7,8 procenta, vyplývá ze studie analytické společnosti CEEC Research. Růst cen zpomaluje, ceny už jsou u svého stropu. Hlavně proto, že zdražují hypotéky a lidé na bydlení nedosáhnou.
Hypotéky budou zdražovat, říká Zetek z ČSOB. Ceny bytů proto porostou pomaleji, už jsou u stropu
Reality
Vychází podzimní Realitní Club
Vychází nové podzimní číslo magazínu Realitní Club. Společným jmenovatelem čísla jsou investice. Nejen ty finanční, ale také investice do kvalitního návrhu, dobré lokality a dlouhodobě fungujícího města.
Na obálce jsou architekti Jaroslav Wertig a Boris Redčenkov ze studia A69. V titulním rozhovoru upozorňují na paradox současného bydlení, kdy se z bytů stále častěji stává investiční produkt a prodejní metry mohou dostávat přednost před kvalitou každodenního života.
O byznysu kolem kulturních nemovitostí mluví Albert Čuba, zakladatel ostravského Divadla Mír. V rozhovoru popisuje, jak kolem kultury vybudoval fungující podnikatelský model a proč už jsou banky ochotné financovat i divadelní nemovitosti.
O největších developerských investicích mluví v magazínu Rudolf Vacek, šéf Penta Real Estate. Popisuje proměnu pražských brownfieldů, budoucnost Bubnů i projekty na Florenci, Budějovické nebo Vítězném náměstí.
Hlavní téma čísla se vrací také k nejtradičnější české realitní investici – bytu na pronájem. Češi totiž dál považují nemovitosti za jednu z nejjistějších cest, jak dlouhodobě uložit peníze. Jenže investiční byt už není automat na peníze. Ceny výrazně vzrostly, financování je dražší a čistý výnos z nájemného se u běžného bytu často pohybuje jen kolem tří procent. Do výsledku navíc stále více promlouvají náklady na opravy, kvalita domu, správa, nájemníci i přísnější podmínky financování.
„Doba, kdy byl investiční byt téměř automaticky dobrou investicí, končí. Dnes mnohem víc rozhoduje kvalita, lokalita a dlouhodobá udržitelnost projektu. Právě na to se nové číslo Realitního Clubu dívá z pohledu architektů, developerů i investorů,“ říká Petra Nehasilová, šéfredaktorka magazínu Realitní Club.
Magazín Realitní CLUB. Digitální verzi magazínu si můžete objednat na stránkách newstream.cz, distribuci tištěného magazínu zajišťuje Send.
