Průměrný byt v Brně vyjde skoro na devět milionů. Na Prahu to pořád nemá
Praha ztrácí tempo, Brno naopak hlásí výrazný růst prodejů nových bytů. Ceny ale rostou v obou městech, přestože nabídka novostaveb výrazně vzrostla. Metr čtvereční nového bytu stojí v Praze téměř 194 tisíc korun, v Brně přes 158 tisíc. Za běžný dvoupokojový byt tak kupující v hlavním městě zaplatí zhruba o dva miliony korun více.
Český trh nových bytů se ve dvou největších městech vyvíjí odlišně. Zatímco v Praze prodeje oproti loňsku zpomalují, Brno zaznamenává další silné čtvrtletí. Jedno však mají obě města společné: nové bydlení dál zdražuje. A to navzdory skutečnosti, že developeři uvádějí na trh další projekty a kupující mají podstatně větší výběr než před rokem.
V Praze se během prvních devíti měsíců letošního roku prodalo 5350 nových bytů, meziročně o 11 procent méně. Brno naopak vykázalo 1173 prodaných jednotek, což představuje přibližně osmiprocentní růst.
Top Tower patří k nejdiskutovanějším pražským projektům posledních let. Kritici se obávají, že výšková budova v Nových Butovicích naruší panorama města. Podle šéfa Trigemy Marcela Sourala ale projekt prošel zákresy požadovanými IPR a z části Prahy má být vidět jen horní část věže. Soural v rozhovoru mluví i o tom, proč mají u stanic metra vznikat výškové domy, coliving a menší nájemní byty.
Marcel Soural: Z Prahy má být vidět jen špička. Top Tower prošel testem panoramatu
Reality
Ještě výraznější rozdíl ukazují výsledky samotného třetího čtvrtletí. Zatímco pražští developeři prodali 1600 bytů, o šest procent méně než před rokem, v Brně našlo kupce 402 novostaveb. To je meziročně o 31 procent více.
Vyplývá to z analýzy společností Central Group, Skanska Residential a Trigema, které sledují pražský trh, a z předběžných výsledků společnosti Trikaya zaměřené na Brno.
Dvoupokojový byt v Praze stojí téměř o dva miliony víc
Největší rozdíl mezi oběma městy je stále v cenách. Průměrná nabídková cena nového bytu v Praze dosáhla na konci září 193 814 korun za metr čtvereční. Meziročně vzrostla o 12 procent, oproti předchozímu čtvrtletí o tři procenta.
V Brně se průměrná nabídková cena vyšplhala na 158 300 korun za metr čtvereční včetně DPH. Meziročně se zvýšila o 10,5 procenta, mezikvartálně však zůstala prakticky beze změny.
Rozdíl mezi oběma městy tak činí více než 35 tisíc korun na každém metru čtverečním. V případě nového dvoupokojového bytu o rozloze 55 metrů čtverečních to představuje téměř dva miliony korun.
Zatímco v Praze by takový byt při průměrné nabídkové ceně vyšel zhruba na 10,7 milionu korun, v Brně přibližně na 8,7 milionu. U většího bytu o rozloze 70 metrů čtverečních už cenový rozdíl dosahuje téměř 2,5 milionu korun.
Pronájem bytu už podle Jiřího Pácala, realitního investora a šéfa společnosti Central Europe Holding, není zdaleka tak výnosný jako dřív. Vedle výnosu kolem tří procent ročně vidí riziko v neplatičích, slabé vymahatelnosti práva i špatně fungujících SVJ. Vyšší zdanění investičních bytů by podle něj navíc mohlo tlačit nájmy vzhůru.
Vyšší daně na investiční byty? Nájemníci to nakonec zaplatí, říká Pácal
Reality
Jde ovšem o modelové srovnání vycházející z průměrných cen za metr čtvereční, nikoli o skutečné průměrné ceny bytů určité dispozice. Výslednou částku ovlivňují také lokalita, standard projektu, velikost bytu nebo jeho umístění v domě.
Brno překvapilo růstem skutečných prodejních cen
Rozdílný vývoj je patrný také u cen, za které se byty skutečně prodávají. V Praze dosáhla průměrná realizovaná cena ve třetím čtvrtletí 186 408 korun za metr čtvereční. Meziročně vzrostla o deset procent a mezikvartálně o dvě procenta.
V Brně se průměrná realizovaná cena dostala na přibližně 156 tisíc korun za metr čtvereční. Oproti stejnému období loňského roku jde o nárůst o 17,7 procenta, proti druhému čtvrtletí o 7,9 procenta.
Tak výrazné mezikvartální zvýšení však nemusí znamenat, že jednotlivé byty během pouhých tří měsíců skokově zdražily. Výslednou statistiku ovlivňuje také skladba prodaných nemovitostí. Ve třetím čtvrtletí se například v Brně zvýšil podíl menších bytů 1+kk na úkor dispozic 2+kk. Menší jednotky přitom zpravidla dosahují vyšších cen za metr čtvereční.
Přesto data potvrzují, že cenový tlak na kupující nepolevuje. A zdražování nezastavil ani výrazný nárůst nabídky.
Praha má podle šéfa Penta Real Estate Rudolfa Vacka obrovský prostor pro další výstavbu přímo uvnitř města. Největší potenciál vidí v brownfieldech, kde by se podle odhadů vešla plocha odpovídající celému Brnu, a také ve vyšší zástavbě v místech s dobrou dopravní dostupností. Metropole se podle něj musí přestat rozrůstat do okolní krajiny a lépe využívat území, která už má.
Vacek: Metropolitní plán je uměním možného a začátkem proměny Prahy
Reality
Nových bytů přibývá. V Praze jich je na trhu 7200, v Brně přes 2500
Pražští developeři měli na konci třetího čtvrtletí v nabídce přibližně 7200 volných nových bytů. To je o 12 procent více než na konci června a meziročně dokonce o 26 procent více.
Nabídka se výrazně rozšířila také v Brně. Na konci září bylo na tamním trhu dostupných 2558 nových bytů, zatímco ve stejném období loňského roku jich bylo méně než 1500. Jen během třetího čtvrtletí přibylo do nabídky 386 jednotek. Brněnští kupující tak mají podstatně větší možnost výběru než v předchozích letech, kdy developerský trh trpěl nedostatkem nových projektů.
„Brněnský trh má za sebou další mimořádně silné čtvrtletí. Zatímco ještě před několika lety byla hlavním problémem velmi omezená nabídka nových bytů, dnes mají kupující podstatně širší možnosti výběru. Přesto se prodeje drží na vysokých úrovních. To ukazuje, že poptávka po kvalitním bydlení v Brně je dlouhodobě silná,“ uvedl Dalibor Lamka ze společnosti Trikaya pro Newstream.
Vyšší nabídka zatím nevede k plošnému zlevňování ani v jednom z obou měst. Větší konkurence mezi developerskými projekty sice může kupujícím umožnit pečlivěji porovnávat jednotlivé nabídky, průměrné ceny však nadále rostou nebo zůstávají na vysokých úrovních.
České nemovitosti jsou drahé, hypotéky zůstávají nákladné a konkurence mezi investory roste. Přesto podle realitního investora Libora Váky dává investiční byt stále smysl. Jen už nestačí koupit téměř cokoli a čekat, že hodnota automaticky poroste. Investor musí víc přemýšlet o lokalitě, financování i dlouhodobém horizontu.
Všechny byty jsou levné. Za deset let se dnešním cenám budeme smát, říká investor Libor Váka
Reality
Pražský trh zpomaluje, poptávka ale zůstává vysoká
Meziroční pokles prodejů v Praze přitom neznamená, že by zájem o nové byty výrazně ochabl. Podle developerských statistik se poptávka už jedenáct čtvrtletí v řadě drží nad dlouhodobým průměrem.
Za prvních devět měsíců letošního roku se v hlavním městě prodalo přibližně o pětinu více nových bytů, než odpovídá desetiletému průměru za srovnatelné období.
Největší zájem byl tradičně o menší dispozice, zejména byty 2+kk a 1+kk. Přibližně tři čtvrtiny všech prodejů připadly na Prahu 5, 8, 9 a 10, tedy městské části, v nichž vzniká řada rozsáhlých rezidenčních projektů.
Podle developera Dušana Kunovského ze společnosti Central Group zůstává vlastní bydlení pro domácnosti důležitou investicí i přes vysoké pořizovací náklady. „Situace na trhu cen bytů a hypoték se v posledních měsících nelepší. Přesto poptávka po nových bytech zůstává vysoká. Lidé dlouhodobě vnímají koupi vlastního bytu jako bezpečný způsob zhodnocení peněz, zajištění na stáří a ochranu úspor před inflací,“ uvedl Kunovský.
Vedle lidí pořizujících bydlení pro vlastní potřebu tak na trhu nadále působí také investiční poptávka.
Central Group po loňském odkladu znovu rozjíždí výstavbu. V Praze chce v příštích měsících zahájit více než dva tisíce bytů za zhruba 17 miliard korun, a to bez bankovního úvěru. Developer tvrdí, že stavební firmy ustoupily z přepálených cen.
Central Group znovu pouští bagry do Prahy. Na trh chce dodat dva tisíce bytů
Reality
Větší výběr ještě neznamená levnější bydlení
Vývoj v Praze i Brně ukazuje, že samotné rozšiřování nabídky nemusí automaticky přinést pokles cen. Nové developerské projekty vstupují na trh s náklady, které odrážejí cenu pozemků, stavebních prací, financování i dlouhodobé přípravy.
Navíc jde často o projekty připravované mnoho let před zahájením samotného prodeje. Současný růst nabídky proto ještě nemusí vypovídat o tom, kolik bytů budou developeři schopni uvádět na trh v dalších letech.
„Rozšíření nabídky je pro brněnský trh pozitivní zprávou. Větší výběr dává kupujícím možnost rozhodovat se podle lokality, dispozice nebo standardu bydlení, nikoliv pouze podle toho, co je právě dostupné. Zároveň ale nesmíme zapomínat, že současné projekty jsou výsledkem příprav, které často začaly před mnoha lety. Pokud má nabídka držet krok s poptávkou také v budoucnu, je nezbytné vytvářet předvídatelné podmínky pro další rezidenční výstavbu,“ upozornil Lamka.
Na nový sedmdesátimetrový byt v Praze potřebuje domácnost téměř 17 průměrných hrubých ročních mezd. Ještě loni jich stačilo 15. České hlavní město se tak podle analýzy Deloitte propadlo na druhé místo mezi nejméně dostupnými evropskými metropolemi. V první desítce jsou i Brno a Ostrava.
Na byt v Praze padne skoro 17 ročních platů. Hůř je už jen v jednom evropském městě
Money
Vychází podzimní Realitní Club
Vychází nové podzimní číslo magazínu Realitní Club. Společným jmenovatelem čísla jsou investice. Nejen ty finanční, ale také investice do kvalitního návrhu, dobré lokality a dlouhodobě fungujícího města.
Na obálce jsou architekti Jaroslav Wertig a Boris Redčenkov ze studia A69. V titulním rozhovoru upozorňují na paradox současného bydlení, kdy se z bytů stále častěji stává investiční produkt a prodejní metry mohou dostávat přednost před kvalitou každodenního života.
O byznysu kolem kulturních nemovitostí mluví Albert Čuba, zakladatel ostravského Divadla Mír. V rozhovoru popisuje, jak kolem kultury vybudoval fungující podnikatelský model a proč už jsou banky ochotné financovat i divadelní nemovitosti.
O největších developerských investicích mluví v magazínu Rudolf Vacek, šéf Penta Real Estate. Popisuje proměnu pražských brownfieldů, budoucnost Bubnů i projekty na Florenci, Budějovické nebo Vítězném náměstí.
Hlavní téma čísla se vrací také k nejtradičnější české realitní investici – bytu na pronájem. Češi totiž dál považují nemovitosti za jednu z nejjistějších cest, jak dlouhodobě uložit peníze. Jenže investiční byt už není automat na peníze. Ceny výrazně vzrostly, financování je dražší a čistý výnos z nájemného se u běžného bytu často pohybuje jen kolem tří procent. Do výsledku navíc stále více promlouvají náklady na opravy, kvalita domu, správa, nájemníci i přísnější podmínky financování.
„Doba, kdy byl investiční byt téměř automaticky dobrou investicí, končí. Dnes mnohem víc rozhoduje kvalita, lokalita a dlouhodobá udržitelnost projektu. Právě na to se nové číslo Realitního Clubu dívá z pohledu architektů, developerů i investorů,“ říká Petra Nehasilová, šéfredaktorka magazínu Realitní Club.
Magazín Realitní CLUB. Digitální verzi magazínu si můžete objednat na stránkách newstream.cz, distribuci tištěného magazínu zajišťuje Send.
