Byt u moře už není jednoduchá investice. Španělsko zdražuje a pronájmy narážejí na limity
Španělsko už není levná realitní sázka u moře. Ceny rostou dvouciferným tempem, výnosy z pronájmu mají své limity a regulace krátkodobého ubytování zvyšuje riziko. Češi přesto nakupují dál. Jen místo dovolenkové romantiky musí víc řešit čísla.
Koupit byt u moře už pro české investory neznamená jen splněný dovolenkový sen. Zahraniční nemovitosti se za poslední roky posunuly z kategorie nadstandardní radosti do běžnějšího investičního uvažování movitějších domácností. Vedle chalupy v Česku nebo apartmánu na horách se stále častěji objevuje druhé bydlení ve Španělsku, Itálii, Rakousku nebo Portugalsku.
„Investice do zahraničních realit se stala standardní formou realitní investice, stejně jako si lidé kupují chalupy u lesa nebo investiční apartmány na Šumavě či v Beskydech,“ říká Jan Rejcha ze společnosti Rellox, která se na prodej zahraničních nemovitostí specializuje.
Dubajský realitní boom narazil na geopolitiku. Čeští investoři výrazně ubrali, krátkodobé pronájmy pocítily výpadek turistů a trh začal tvrději rozlišovat mezi kvalitními projekty a těmi, které dosud živil hlavně optimismus a vidina rychlého zisku.
Rychlé zisky končí. Dubajský realitní trh vstupuje do nové fáze
Reality
Španělsko v tomto trendu hraje dlouhodobě silnou roli. Podle dat Relloxu připadalo v roce 2025 na Španělsko 17 procent zájmu českých klientů o zahraniční nemovitosti. Víc měly jen Itálie a Rakousko, obě shodně po 19 procentech, a Dubaj s 18 procenty.
Jenže španělský trh už není levnou alternativou k českému investičnímu bytu. Kdo chce dnes kupovat u moře, zvlášť v prémiových lokalitách, musí počítat s vysokou vstupní cenou, silnou mezinárodní konkurencí i tím, že výnos z pronájmu není automatický.
Češi už nekupují jen malý byt na dovolenou
Newstream už dříve popsal, že se profil českých kupujících ve Španělsku mění. Zatímco ještě před několika lety nakupovali Češi především menší a levnější byty pro občasné využití, dnes se stále častěji poohlížejí po větších a dražších nemovitostech. Costa del Sol už pro část klientů není jen destinací, kam se utíká před zimou, ale místem pro delší pobyty, práci na dálku nebo budoucí přesun části rodinného života.
Právě tato změna posouvá španělské reality z kategorie druhého domova do serióznější investiční disciplíny. Kupující už neřeší jen vzdálenost od pláže a výhled na moře, ale také infrastrukturu, školy, zdravotní péči, dostupnost služeb, právní režim pronájmu a dlouhodobou prodejnost nemovitosti.
Zatímco ještě před pěti lety nakupovali Češi ve Španělsku především menší a levnější byty, dnes se poohlížejí po větších a také dražších. „Costa del Sol dřív byla destinací, kam se utíkalo před zimou. Nyní můžeme čím dál tím častěji sledovat, že lidi se sem relokují na mnohem delší dobu. A tomu odpovídají i nemovitosti, které se prodávají. Zvětšují se a rostou na ceně,“ říká Lucie Krajná, majitelka realitní kanceláře RE/MAX Lusso, která zajišťuje nákup a provoz nemovitostí na španělském pobřeží Costa del Sol.
Už nejen útěk před zimou. Češi si ve Španělsku pořizují větší a dražší nemovitosti pro delší pobyty
Reality
Španělsko tak pro české investory zůstává atraktivní, ale už není jednoduché. Z trhu, kam se jezdilo hlavně za sluncem a druhým domovem, se stává konkurenční prostředí, ve kterém rozhoduje kombinace ceny, lokality, výnosu, správy a právní jistoty.
Ceny rostou dvouciferně
Podle údajů Relloxu ceny nemovitostí ve Španělsku v květnu 2026 meziročně vzrostly o 15,4 procenta. Na kontinentálním pobřeží byl růst ještě výraznější a dosáhl 17,5 procenta, na Kanárských a Baleárských ostrovech pak 19,3 procenta.
V nejžádanějších lokalitách jsou ceny novostaveb už velmi vysoko. Na Costa del Sol se podle Relloxu pohybují zhruba mezi pěti tisíci a 25 tisíci eur za metr čtvereční, na Costa Blanca mezi pěti až 12 tisíci eur za metr. Dostupnější vstupní ceny nabízí Costa de Valencia nebo Costa de la Luz, kde se nové nemovitosti pohybují zhruba od tří tisíc eur za metr.
Právě oblast mezi Valencií a Barcelonou může být podle Relloxu další lokalitou, na kterou se budou čeští kupující více dívat. Nabízí nižší vstupní ceny než nejznámější lokality na Costa del Sol, zároveň má přímá letecká spojení z Prahy do Barcelony a Valencie i dobrou dopravní infrastrukturu v podobě rychlovlaků a dálnic.
Investice, radost i plán B
Češi podle Relloxu nekupují zahraniční reality čistě jako finanční instrument. Motivace bývá smíšená. Část kupujících řeší výnos z pronájmu, část vlastní rekreaci, část diverzifikaci majetku. Ve většině případů se tyto motivy prolínají. „I když si lidé kupují investiční nemovitost v zahraničí, tak většinou k té nemovitosti, respektive k dané lokalitě chtějí mít nějaký bližší vztah. Investiční rozhodnutí proto není postavené čistě jen na číslech,“ říká Rejcha.
Koupí vilu na exotickém ostrově, často ji ani osobně nevidí, a za pár měsíců ji prodají se ziskem. Zahraniční nemovitosti lákají čím dál víc Čechů a v Indonésii už více než čtvrtina investorů sází na rychlé „flipování“. Klíčovou roli přitom hraje Instagram.
Koupí vilu na Bali a za rok ji prodají za trojnásobek. Češi objevili nový investiční trik
Reality
Právě to odlišuje zahraniční nemovitost od klasické finanční investice. Investor nekupuje jen výnos, ale také možnost vlastního užívání, rodinné zázemí, budoucí delší pobyty nebo geografickou diverzifikaci. U movitějších domácností se objevuje i motivace nebýt celým majetkem navázán pouze na český trh. „Většina lidí to bere trochu s nadsázkou, ale pro někoho je to reálný plán B,“ dodává Rejcha.
Hlavním tahákem zůstává moře. Podle Relloxu má 68 procent českých klientů zájem o nemovitost u moře, zatímco 32 procent hledá jiné lokality, zejména na horách. Výrazně převažují apartmány, které tvoří zhruba 80 procent poptávky. Na domy a vily připadá přibližně pětina.
Silná je i preference bezprostřední blízkosti pobřeží. Tři čtvrtiny klientů, kteří kupují nemovitost u moře, volí nemovitost přibližně do 500 metrů od pobřeží, tedy v pohodlné pěší dostupnosti.
Výnos čtyři až šest procent. Ale před daněmi a riziky
U španělských nemovitostí, které podle Relloxu typicky kupují čeští investoři, se běžný výnos z pronájmu pohybuje zhruba mezi čtyřmi a šesti procenty ročně. Jde o nové nemovitosti ve střední a vyšší cenové hladině, často se zajištěnou správou a dalším pronájmem.
Čtyři až šest procent může ve srovnání s českými rezidenčními výnosy působit zajímavě. Jenže u zahraniční reality je potřeba výnos číst opatrně. Do kalkulace vstupují provozní náklady, poplatky správci, daně, sezonnost, obsazenost, údržba, pojištění, náklady na vybavení i to, jak často bude nemovitost využívat sám majitel.
Zaměstnanců s velmi dobrými příjmy je v Česku evidentně čím dál více. Dokonce tolik, že si mohou dovolit nakupovat nemovitosti v cizině ve větším měřítku než podnikatelé. Část jich to financuje kompletně z vlastního, část si na to bere hypoteční úvěr. Ten si přitom mohou vzít už i u bank přímo v Česku. Ne každý ale o tom ví. Přečtěte si, za jakých podmínek takovou hypotéku na byt či dům u moře, můžete dostat.
Mít vlastní byt u moře Čechy láká víc a víc. Za jakých podmínek se dá sjednat hypotéka?
Money
Rejcha upozorňuje, že vysoký výnos z pronájmu vyžaduje kombinaci tří věcí: nízké vstupní ceny, vysokých příjmů z pronájmu a nízkých provozních nákladů. „Dát dohromady všechny tyto atributy současně je majstrštyk,“ říká.
Právě tady se láme rozdíl mezi nákupem pro radost a skutečně investičním rozhodnutím. Čím atraktivnější je lokalita, tím vyšší bývá kupní cena. Čím vyšší je kupní cena, tím těžší je dosáhnout vysokého procentního výnosu. A čím víc chce vlastník nemovitost využívat sám, tím méně nocí zbývá na pronájem.
Regulace pronájmů mění pravidla hry
Jedním z klíčových rizik španělských nemovitostí je regulace turistických pronájmů. Krátkodobý pronájem je pro mnoho investorů atraktivní, protože umožňuje kombinovat výnos s vlastním užíváním. Jenže právě v turisticky exponovaných oblastech se dostává pod politický tlak.
Jak už v rozhovoru pro Newstream upozornila Lucie Krajná z RE/MAX Lusso, ve Španělsku hodně záleží na konkrétním regionu. Jinak se k turistickým pronájmům staví Barcelona, kde se licence dostaly pod výrazný tlak, a jinak například Costa del Sol, která je na turismu a zahraničních investicích výrazně závislá.
Krizi bydlení v Česku nevyřeší jen nová výstavba. Rychlý efekt by přineslo vyšší zdanění či výrazné omezení krátkodobých pronájmů, říká Michael Pupala, šéf německé BDK Bank a bývalý CEO Modré pyramidy ze skupiny Komerční Banky.
Exšéf Modré pyramidy: Měli bychom více zdanit Airbnb
Money
Pro kupujícího to znamená, že atraktivní adresa u moře sama o sobě nestačí. Klíčové je vědět, zda lze nemovitost legálně pronajímat, za jakých podmínek, zda má potřebnou licenci a jestli se pravidla v dané lokalitě nemění.
Podle Relloxu je bezpečnější kupovat nemovitost, která je k turistickému pronájmu přímo určená. V turisticky a realitně exponovaných zemích totiž sílí politické tendence chránit lokální trh s bydlením a omezovat soukromé krátkodobé ubytování.
Bez správce se z investice stane práce
Správa je další podceňovaná položka. Investor, který koupí apartmán ve Španělsku, musí řešit předávání hostům, úklid, opravy, komunikaci s nájemci, lokální administrativu, pojištění i průběžnou údržbu. Dělat to na dálku bez spolehlivého partnera je prakticky nemožné.
Investor má v zásadě dvě možnosti. Buď koupí nemovitost v projektu s centrálním provozovatelem, nebo si správu a pronájem nastaví individuálně přes lokální agenturu. První varianta bývá pohodlnější a méně riziková, druhá může nabídnout vyšší výnos, ale také víc starostí.
U servisovaných projektů přitom kvalita provozovatele významně ovlivňuje hodnotu nemovitosti. Nejde jen o to, kdo pronajímá pokoje nebo apartmány. Jde o obsazenost, standard služeb, údržbu, reputaci projektu a dlouhodobou schopnost držet cenu.
Nastupují hotelové nemovitosti
Rellox upozorňuje i na trend servisovaných nemovitostí pod globální hotelovou značkou. Jde o koncept blízký aparthotelům, kdy je nemovitost provozována pod značkou hotelového řetězce. V zahraničí jde často o luxusnější značky typu Aman, Four Seasons nebo Marriott, čeští investoři se ale podle Relloxu zajímají i o dostupnější hotelové značky, například Wyndham nebo Ramada.
Chorvatsko podle šéfa Domoplanu Tomáše Vavříka rychle opouští image levné dovolenkové destinace. Developer proto přes fond sází na luxusní resorty u moře. První velký projekt má vzniknout na ostrově Pag.
Češi už nechtějí jen apartmán u moře. Domoplan sází v Chorvatsku na pětihvězdičkový resort za miliardy
Reality
Pro vlastníka mají tyto projekty tři hlavní výhody: přístup do globálního rezervačního systému, profesionální správu v definovaném standardu a jasné právní určení nemovitosti jako turistické nemovitosti.
Právě poslední bod může být v příštích letech stále důležitější. Investor má větší jistotu, že bude moct nemovitost dál turisticky pronajímat, protože projekt je pro tento účel od začátku nastavený. Cena za tuto jistotu ale může být nižší míra flexibility, omezené vlastní užívání a pevnější pravidla provozu.
Španělsko zůstává silné, ale už není jednoduché
Španělsko má pro české investory stále silné argumenty. Je v Evropské unii, má stabilní právní prostředí, dobré letecké spojení, kvalitní služby, dlouhou turistickou sezonu a životní styl, který české kupující přitahuje.
Zároveň ale platí, že nejjednodušší fáze trhu už skončila. Ceny v řadě lokalit výrazně vzrostly a investoři musejí být selektivnější. Rozhodovat nebude jen země, ale konkrétní město, pobřeží, projekt, provozovatel a právní režim.
Rellox upozorňuje, že poptávka českých investorů po jednotlivých destinacích má své cykly. V minulosti šlo o Chorvatsko, později Rakousko, následně Španělsko a v poslední době Dubaj. U každé vlny platí, že po silném růstu zájmu se trh postupně vrací do stabilnějšího režimu.
Apartmán u moře či v Alpách už není jen pro bohaté. Pro ty, kteří zrovna nedisponují volnými desítkami milionů, je tu podílové spoluvlastnictví. Do Česka tento model nově přináší platforma Tuseca.
Domek na pláži není jen pro bohaté, když se o něj umíte podělit
Reality
Vychází jarní Realitní CLUB
Zbourat, nebo zachovat a dát nový smysl? Právě na tuto otázku hledá odpovědi jarní vydání magazínu Realitní CLUB, které se věnuje fenoménu rekonstrukcí a adaptací stávajících budov pro současné využití. Hvězdou magazínu je Fancesco Kinský dal Borgo.
Magazín ukazuje rekonstrukce v celé jejich šíři: od historických objektů proměněných v moderní restaurace přes revitalizace brownfieldů až po projekty, které dávají vzniknout novým rezidenčním čtvrtím. Nechybí ani pohledy významných osobností realitního trhu.
Rozhovory s Janem Sadilem, šéfem společnosti JRD, či architektem Janem Klaškou, který působí v americké pobočce ateliéru dánského studia BIG (Bjarke Ingels Group), přinášejí zkušenosti z praxe i vhled do toho, jak se proměňuje uvažování investorů a developerů.
Magazín Realitní CLUB s Francescem Kinským dal Borgo na obálce vychází právě nyní. Digitální verzi magazínu si můžete objednat na stránkách newstream.cz, distribuci tištěného magazínu zajišťuje Send.
