Začíná se rodit další podivný nový normál: hypotéky od začátku konfliktu na Blízkém východě zdražují. A to i přesto, že centrální banky se snaží se sazbami nehýbat.

Náklady na hypotéky v Evropě i Severní Americe prudce vzrostly, protože ekonomické dopady války na Blízkém východě se přelévají i na trhy s bydlením a zvyšují tlak na lidi, kteří si chtějí pořídit nový domov nebo refinancovat úvěr, píše Financial Times. Česko v tomto trendu není výjimkou. 

Růst přichází navzdory tomu, že centrální banky zatím nepřistoupily ke zvyšování úrokových sazeb. Hypoteční poskytovatelé reagují na rostoucí náklady vládního zadlužování a zároveň sázejí na to, že oficiální sazby budou muset nakonec vzrůst, aby se podařilo zkrotit inflační tlaky.

Druhá hypotéka může zničit rodinný rozpočet. Kdy už jsou splátky příliš vysoké?

Money

Druhá hypotéka může být řešením, ale i pastí. Banka sice znovu posoudí příjmy a dluhy, skutečný test ale čeká domácí rozpočet: vyšší sazby, výpadek příjmů nebo nečekané výdaje.

Petra Nehasilová

Přečíst článek

Ve Spojených státech konflikt vyhnal sazbu třicetiletých hypoték na 6,36 procenta, tedy nad úroveň ze září 2025, ještě předtím, než americký Fed zahájil cyklus tří snížení sazeb o čtvrt procentního bodu. V eurozóně vzrostly hypoteční sazby v největší ekonomice regionu, Německu, zhruba o 0,3 procentního bodu. Úroková sazba u populárních desetiletých hypoték se podle dat retailového hypotečního makléře Dr. Klein zvýšila přibližně na 3,6 procenta. U nového úvěru ve výši 350 tisíc eur to znamená nárůst ročních úrokových nákladů asi o tisíc eur na zhruba 13 tisíc eur.

„Sazby během několika týdnů prudce vzrostly,“ uvedl manažer společnosti Dr. Klein Florian Pfaffinger. Dodal, že tento vývoj zneklidnil trh. Někteří kupci podle něj spěchají s dokončením hypoték ještě před případným dalším růstem sazeb.

Nejvýraznější zdražení zaznamenala Británie, kde průměrná nabídková sazba u dvouleté fixní hypotéky s poměrem úvěru k hodnotě nemovitosti 75 procent vzrostla z 3,97 procenta na konci února na 5,1 procenta v dubnu. V Česku je vývoj velice podobný.

Realitní CLUB duben 2026

Magazín ukazuje rekonstrukce v celé jejich šíři: od historických objektů proměněných v moderní restaurace přes revitalizace brownfieldů až po projekty, které dávají vzniknout novým rezidenčním čtvrtím. Nechybí ani pohledy významných osobností realitního trhu. Rozhovory s Janem Sadilem, šéfem společnosti JRD, či architektem Janem Klaškou, který působí v americké pobočce ateliéru dánského studia…

Detail a nákup

Zásah do kupní síly

Hina Bhudia z Knight Frank uvedla, že nedávný „skokový růst“ sazeb nových fixních hypoték ve Spojeném království znamenal „citelný zásah do kupní síly domácností“.

V USA přichází růst hypotečních sazeb v době, kdy se trh už před konfliktem na Blízkém východě potýkal s nedostatkem nabídky bydlení. Situaci dále zhoršily blokády Hormuzského průlivu, které vyhnaly ceny ropy vzhůru. „Před finanční krizí se stavělo příliš mnoho domů a následovalo desetiletí nedostatečné výstavby,“ uvedl ekonom společnosti Evercore ISI Matt Aks. „Výsledkem je nedostatek nabídky, a navíc jsme se v poslední době dostali do období vysokých úrokových sazeb.“

V Česku je situace podobná. Nedostatek bydlení způsobují hlavně dlouhé schvalovací procesy při výstavbě nového bydlení. Ovšem i dopad války v Íránu je citelný: podle Hypoindexu největší skok přišel mezi březnem a dubnem. Zatímco v březnu byla průměrná sazba hypoték ještě pod čtyřmi procenty, v květnu vystoupala na vysokých 5,19 procenta.

Investoři i ekonomové se domnívají, že hypoteční sazby porostou dál, pokud zůstane omezená doprava přes Hormuzský průliv, kudy dříve proudila pětina světových dodávek ropy. To by nakonec mohlo přinutit centrální banky zvyšovat sazby, aby omezily cenové tlaky, což by ještě více zatížilo budoucí kupce nemovitostí.

Klasická hypotéka je určená především na financování domů a bytů. Pokud ale chcete koupit kancelář, garáž, ateliér nebo třeba starou půdu a přestavět ji na moderní loft, situace je složitější. Neznamená to však, že úvěr získat nelze.

Rozhodující je hlavně to, k čemu má prostor sloužit. Jiný typ financování se hodí pro podnikání, jiný pro soukromé využití a jiný pro případ, kdy plánujete nebytový prostor rekolaudovat na byt.

„V různých situacích musí klienti sáhnout po různých typech úvěrů. Zásadní je, zda má prostor sloužit pro vlastní bydlení, podnikání nebo pouze jako zázemí například pro parkování,“ říká Jana Vaisová, hypoteční specialistka FinGO.

Realitní CLUB duben 2026

Magazín ukazuje rekonstrukce v celé jejich šíři: od historických objektů proměněných v moderní restaurace přes revitalizace brownfieldů až po projekty, které dávají vzniknout novým rezidenčním čtvrtím. Nechybí ani pohledy významných osobností realitního trhu. Rozhovory s Janem Sadilem, šéfem společnosti JRD, či architektem Janem Klaškou, který působí v americké pobočce ateliéru dánského studia…

Detail a nákup

Prostory pro podnikání nebo investici

Pokud kupujete nebytový prostor za účelem podnikání nebo pronájmu, nejčastěji přichází v úvahu podnikatelská, případně investiční hypotéka. Tento typ úvěru umožňuje financovat prostory, které neslouží k vlastnímu bydlení.

Ve srovnání s běžnou hypotékou ale bývá dražší. Banky u něj zpravidla požadují vyšší podíl vlastních peněz, obvykle přibližně 40 procent z celkové investice.

Od 1. dubna 2026 navíc platí nové podmínky ČNB pro investiční hypotéky a hypotéky na pronájem. Maximální LTV je v těchto případech 70 procent a ukazatel DTI, tedy násobek ročního čistého příjmu, může být nejvýše 7.

Newstream CLUB březen 2026

Soukromé kluby, bytové restaurace, vlastní šéfkuchaři, jachty, private jety… soukromí se v posledních letech stává tématem, které řeší všichni od miliardářů přes celebrity po zcela obyčejné lidi, kteří jsou ochotní pořídit si v novostavbě luxusní dveře, jen aby měli garanci ticha. Soukromí se stává luxusem a dosáhnout jej dá občas hodně práce.

Detail a nákup

Garáž nebo prostor pro soukromé využití

Jiná situace nastává, pokud nebytový prostor nechcete používat k podnikání ani k bydlení. Typickým příkladem může být garáž nebo jiné soukromé zázemí. V takovém případě může být řešením americká hypotéka.

Také u ní je ale potřeba počítat s vyšší úrokovou sazbou než u klasické hypotéky. Splatnost bývá obvykle omezena na 20 let a klient musí mít minimálně 30 procent vlastních zdrojů.

Zároveň je nutné ručit jinou nemovitostí. Ta se musí nacházet v České republice, být zapsaná v katastru nemovitostí, mít přidělené popisné nebo evidenční číslo a více než polovina její podlahové plochy musí být určena k bydlení.

Pokud klient nechce nebo nemůže ručit nemovitostí, může využít také klasický spotřebitelský úvěr. Ten ale mívá maximální splatnost 10 let a hodí se spíše pro levnější nemovitosti, zpravidla do 1,25 milionu korun, maximálně do 2,5 milionu korun.

Nájemné v Česku opět zdražilo. Největší skok hlásí Liberec a Ostrava

Reality

Nájmy v Česku na začátku roku znovu zdražily. Podle Deloitte rostly téměř ve všech krajských městech, nejvíc v Liberci, zatímco Praha dál drží nejvyšší cenovou hladinu. Data Bezrealitky ale ukazují opačný trend a naznačují, že růst nájmů už začíná narážet na možnosti domácností.

ČTK

Přečíst článek

Přestavba na byt

Specifickou situací je koupě nebytového prostoru s plánem přestavět ho na bydlení. Může jít například o ateliér, dílnu nebo půdu, které chce kupující rekolaudovat na byt.

V takovém případě lze využít americkou hypotéku, u které se klient bance zaručí jinou nemovitostí. Druhou možností je spojit nákup i přestavbu do jednoho projektu a požádat o klasickou hypotéku.

Banky jsou ale v těchto případech opatrné. Mohou požadovat například minimálně 20 procent ceny z vlastních zdrojů nebo písemné potvrzení stavebního úřadu, že objekt lze rekolaudovat na stavbu určenou k bydlení. Ne každá nemovitost totiž tyto podmínky splní i po rekonstrukci.

Peníze také banka často neuvolní najednou, ale postupně. Poslední část úvěru může vyplatit až po úspěšné rekolaudaci.

„Banky jsou však v těchto případech opatrné a stanovují si některé podmínky, například minimálně 20 procent ceny pokrýt vlastními zdroji. Dále to může být písemné potvrzení stavebního úřadu, že objekt je možné rekolaudovat na stavbu pro bydlení. Některé nemovitosti totiž ani po rekonstrukci nemusí tyto podmínky splňovat. Peníze jsou také často vypláceny postupně a poslední část úvěru může banka uvolnit teprve až po úspěšné rekolaudaci nemovitosti,“ doplňuje Vaisová.

Dalibor Martínek: Vláda chystá regulaci Airbnb. Bez bonzáků se neobejde

Reality

Vláda chystá opatření, které má regulovat takzvané sdílené ubytování. Typicky přes známé platformy Airbnb, Booking nebo Tripadvisor. Na ministerstvu pro místní rozvoj se líhne návrh zákona, podle kterého by se měl monitorovat tento způsob ubytování. Do koaliční rady by měl jít návrh v červnu.

Dalibor Martínek

Přečíst článek

Pozor na drahé nebankovní úvěry

Odborníci z FinGO upozorňují také na rizika nebankovního financování. Takové úvěry bývají podle nich zbytečně drahé a často umožňují financovat jen omezenou část záměru, například kolem 50 procent.

Podle Jany Vaisové se proto vyplatí řešit financování hned od začátku s hypotečním specialistou. Ten může porovnat dostupné varianty, komunikovat s bankou a pomoci nastavit úvěr tak, aby klient neplatil zbytečně víc, než musí.

„Doporučujeme se hned na začátku obrátit na zkušeného hypotečního specialistu. Ten pomůže projít varianty, které se nabízejí, zajistí komunikaci s bankou a pohlídá, aby klient za úvěr neplatil zbytečně moc,“ uzavírá Vaisová.