Soused prodává za 15 milionů, tak já také. Právě tady začíná problém s cenami domů
Češi své domy často přeceňují. V Praze letos v červenci zlevnily více než čtyři z deseti nabídek, průměrně o 9,6 procenta.
Stačí otevřít realitní portál, najít několik podobných domů v okolí, porovnat metry čtvereční a přihodit něco za novou kuchyň, bazén nebo větší zahradu. Pro řadu majitelů je právě tohle první krok při stanovování ceny vlastní nemovitosti. Má to ale zásadní háček. Cena v inzerátu totiž zdaleka nemusí být cenou, za kterou se dům skutečně prodá.
„Prodávající přirozeně sledují hlavně nabídky na realitních serverech, jenže nabídková cena není totéž, co cena, za kterou se nemovitost skutečně prodá. Inzerát je přání, ale kupní smlouva je realita,“ říká majitel realitní kanceláře RE/MAX Horizont Štěpán Gjurič.
A právě u rodinných domů může být propast mezi představou majitele a tím, co je ochoten zaplatit trh, překvapivě hluboká.
Za cenu lepšího bytu v Praze může mít nový majitel celý barokní zámek, hospodářský dvůr i kus chmelařské historie. V Milčevsi u Žatce je na prodej památkově chráněný areál za 19,5 milionu korun. Nabízí přes 12 tisíc metrů čtverečních pozemků, zámek k dokončení rekonstrukce, zrekonstruované hospodářské budovy i unikátní bývalou sušárnu chmele s původními pecemi.
Barokní zámek, statek a 12 tisíc metrů pozemků. Cena?
Reality
Čtyři z deseti domů musely s cenou dolů
Přesné celorepublikové číslo, které by u každého domu porovnávalo původní cenu v inzerátu s částkou nakonec uvedenou v kupní smlouvě, podle společnosti Valuo neexistuje. Data z realitní inzerce ale ukazují, jak často musí prodávající během hledání kupce ze svých představ ustoupit.
V Praze letos v červenci zlevnilo 41,2 procenta rodinných domů, jejichž inzerce během měsíce skončila. A tam, kde se cena měnila směrem dolů, činila průměrná korekce 9,6 procenta. U domu původně nabízeného za 15 milionů korun by tak průměrná pražská korekce 9,6 procenta znamenala zlevnění o 1,44 milionu korun. Nabídková cena by se snížila na 13,56 milionu korun.
Údaj sice neříká, za kolik se dům nakonec skutečně prodal. Zachycuje změnu ceny během inzerce. Dobře ale ukazuje, jak rychle dokáže trh původní očekávání prodávajícího přepsat.
„U rodinných domů není korekce ceny kolem deseti procent ničím neobvyklým. Čím specifičtější nemovitost je, tím větší může být rozdíl mezi původním očekáváním majitele a cenou, kterou je ochoten akceptovat trh,“ přibližuje Simona Křivánková za Valuo.
Top Tower patří k nejdiskutovanějším pražským projektům posledních let. Kritici se obávají, že výšková budova v Nových Butovicích naruší panorama města. Podle šéfa Trigemy Marcela Sourala ale projekt prošel zákresy požadovanými IPR a z části Prahy má být vidět jen horní část věže. Soural v rozhovoru mluví i o tom, proč mají u stanic metra vznikat výškové domy, coliving a menší nájemní byty.
Marcel Soural: Z Prahy má být vidět jen špička. Top Tower prošel testem panoramatu
Reality
Dům není byt. A metr čtvereční neříká všechno
U bytu je oceňování relativně přímočaré. Byt o 75 metrech čtverečních v konkrétní pražské čtvrti lze porovnat s několika dalšími podobnými byty, které se v okolí skutečně prodaly. U rodinného domu to tak často neexistuje. Do ceny vstupuje stáří, technický stav, energetická náročnost, kvalita rekonstrukce, dispozice, velikost i tvar pozemku nebo možnost další výstavby. Dva stejně velké domy stojící jen několik ulic od sebe tak mohou mít úplně jinou hodnotu.
„Nejčastěji se cena přestřelí u rodinných domů a atypických nemovitostí, kde se hůře hledá přímé srovnání a jsou velkou výzvou k nacenění i pro zkušené makléře,“ říká Gjurič.
A potom jsou tu emoce. Dům, ve kterém někdo vychoval děti a strávil třicet let života, může mít pro majitele hodnotu, kterou kupující při první prohlídce jednoduše nevidí a zaplatit ji nechce.
Chatky v pražských koloniích stojí miliony a část kupujících v nich hledá levnější náhradu za byt. Jenže skutečnou hodnotu určuje vlastnictví pozemku, právní stav a to, zda se v objektu vůbec smí bydlet.
Zahrádka za cenu bytu. Pražské kolonie se mění v milionový trh
Reality
Obří zahrada už nemusí být jackpot
Mění se navíc představa o tom, co vlastně znamená atraktivní rodinné bydlení. Podle Valuo část dnešních kupujících dává přednost menšímu, modernějšímu a energeticky úspornému domu s menší zahradou před velkou nemovitostí na několika tisících metrech pozemku. A právě tady může majitel při výpočtu ceny udělat další chybu.
Velká parcela neznamená, že lze každý její metr jednoduše vynásobit stejnou cenou. S rostoucí výměrou totiž může hodnota každého dalšího metru klesat. „Velký pozemek automaticky neznamená odpovídající prémii v ceně. U rozsáhlých parcel často klesá hodnota každého dalšího metru a kupující navíc dnes více řeší náklady na údržbu i energetickou náročnost samotného domu,“ dodává Křivánková.
Stavební pozemky v Česku zdražily za deset let o více než 220 procent a jejich nabídka dál klesá. Parcely se zároveň prodávají výrazně rychleji než před rokem.
Stavební pozemky mizí z trhu. Za deset let zdražily více než trojnásobně
Reality
Právě velké domy, dvougenerační nemovitosti a objekty s rozsáhlými pozemky tak podle Valuo patří mezi případy, kde může být cenová představa prodávajícího od trhu nejvzdálenější. Patrné je to například v dražších lokalitách v okolí Prahy.
Podle dat Českého statistického úřadu dosáhla průměrná realizovaná cena rodinných domů v Česku v roce 2025 56 066 korun za metr čtvereční. U bytů to bylo 72 410 korun. Rodinné domy meziročně zdražily o 6,7 procenta.
Rozdíl mezi průměrnou cenou metru čtverečního domu a bytu tak přesahoval 16 tisíc korun. Rodinné domy byly v přepočtu na metr čtvereční zhruba o 23 procent levnější než byty. Obráceně řečeno, metr čtvereční bytu vyšel v průměru téměř o 30 procent dráž než metr rodinného domu.
Nejdražší může být chyba hned na začátku
Prodávajícího svádí jednoduchá strategie. Začít vysoko a když se nikdo neozve, později zlevnit. Podle Gjuriče je to často přesně opačný postup, než jaký dává smysl. „První týden po spuštění marketingu nemovitosti oslovujeme největší skupinu potenciálních zájemců. Nadsazení ceny mimo realitu znamená, že o všechny tyto zájemce přijdeme,“ upozorňuje.
První dny jsou totiž okamžikem největší pozornosti. Nabídka je nová, objevuje se lidem v upozorněních a má největší šanci vzbudit zájem. Pokud ji kupující okamžitě vyhodnotí jako předraženou, často ji vyřadí. A nemusí se k ní vrátit ani ve chvíli, kdy majitel o několik týdnů později sleví. „Nemovitost má premiéru jen jednou,“ shrnuje Gjurič.
Majitel největší české realitní společnosti REMAX David Krajný upozorňuje, že dostupnost bydlení se bez zásadních změn nezlepší. Hlavní problém podle něj neleží v poptávce, ale v nedostatečné výstavbě a zdlouhavém povolování, které drží ceny vysoko. V rozhovoru vysvětluje, proč mladí lidé na vlastní bydlení nedosáhnou, jak se promění role makléřů pod vlivem umělé inteligence i proč buduje realitní byznys na Ukrajině už dnes.
David Krajný: Mladí na bydlení nedosáhnou. A lepší to jen tak nebude
Reality
Po půl roce už kupující cítí problém
Čas navíc nemusí hrát ve prospěch prodávajícího. U běžné nemovitosti by podle Gjuriče měl majitel zbystřit už po dvou až třech měsících bez vážného zájemce. Po půl roce začíná dlouhá historie nabídky sama ovlivňovat chování kupujících.
Vidí, že dům visí na realitních serverech měsíce. A začínají hledat důvod. Je špatný technický stav? Horší lokalita? Skrytý problém? Nebo majitel jednoduše chce příliš mnoho? Dlouhá inzerce zároveň posiluje jejich vyjednávací pozici. „Čím déle je nemovitost na trhu, tím silnější mají kupující pocit, že prodávající bude ochotný slevit. Dlouhá inzerce jim sama dodává argumenty k vyjednávání,“ říká Gjurič.
Snaha získat na začátku co nejvyšší cenu tak může paradoxně vést k přesnému opaku. Dům se „okouká“, několikrát zlevní a kupující začnou čekat, kam až bude majitel ochoten ustoupit.
Domy se prodávají rychleji. Ty předražené ale mohou zůstat stát
Český trh s rodinnými domy přitom rozhodně není zamrzlý. Podle dat Valuo trvalo letos v červenci nabízení rodinného domu v Česku v průměru 84 dní. Ve stejném období před rokem to bylo 203 dní. To je významné zrychlení.
Neznamená ale, že by kupující přestali řešit cenu. Spíše se zvětšuje rozdíl mezi nemovitostí, která je naceněná realisticky, a tou, jejíž majitel se snaží trh nejprve „otestovat“ vysokou částkou. „Rychlejší trh neznamená, že prodávající mohou cenu nastavit libovolně vysoko. Dobře naceněný dům dnes může zmizet z nabídky velmi rychle, zatímco předražená nemovitost se může na portálech držet celé měsíce,“ říká Křivánková.
Studenti se vracejí do univerzitních měst a nájmy rostou. Nejvíc v Brně, kde meziročně zdražily o 12 procent a už se blíží pražské úrovni. Nedostatek kolejí navíc žene další studenty na běžný nájemní trh.
Koleje nestačí, studenti zaplavují nájemní trh. Brno dohání Prahu
Reality
Sleva přes deset procent? Žádná rarita
Kolik může prodávající nakonec ze své původní představy ubrat? Jedno číslo neexistuje. U domu, jehož cena odpovídá trhu a o který soupeří několik vážných zájemců, nemusí být pro slevu prakticky žádný prostor. U přestřelené nabídky je situace úplně jiná. „Nebál bych se říct, že jsou případy, kdy slevy dosáhnou i více než deset procent,“ říká Gjurič.
Pro kupujícího přitom při vyjednávání fungují hlavně tvrdá data, jako je technický stav domu, náklady na nutnou rekonstrukci, skutečně realizované ceny obdobných nemovitostí v okolí nebo délka doby, po kterou je dům v nabídce. Argument „zdá se mi to drahé“ velkou váhu nemá.
Institucionální investoři mají o české nájemní bydlení stále větší zájem. Jenže skutečně velkých bytových portfolií je na trhu minimum. Letošní nákup 760 bytů v Písnici za 190 milionů eur ukázal, jakou cenu dnes může mít balík stovek nájemních jednotek – a proč fondy stále častěji míří přímo k developerům.
Od bytů OKD k novostavbám. Velcí investoři mění český nájemní trh
Reality
Inzerát není cenová mapa
A právě tady leží jedna z největších pastí realitního trhu. Majitel se podívá na internet, najde podobné domy a podle nich nastaví vlastní cenu. Má pocit, že zjistil, kolik jeho nemovitost stojí.
Ve skutečnosti ale zjistil jen to, kolik chtějí ostatní prodávající. Nikoli kolik za jejich domy někdo skutečně zaplatí. U bytů tento problém tlumí velké množství podobných transakcí. U rodinných domů, kde je téměř každá nemovitost originálem, může být rozdíl mnohem větší. Správně zvolená startovací cena proto může mít větší hodnotu než možnost později několikrát zlevňovat. Jak říká Gjurič: „Inzerát je přání, ale kupní smlouva je realita.“
Do pražských Bubnů míří těžká investorská sestava. Původní vlastník pozemků J&T prodal polovinu konkurenční skupině Penta, podíl v projektu bude mít i nová investiční skupina spoluzaložená Michalem Strnadem. Společně chtějí proměnit obří brownfield v novou městskou čtvrť. Vzniknout může až deset tisíc bytů a investice se mají vyšplhat k 90 miliardám korun.
Penta, Strnad a J&T si rozdělili Bubny. Vyroste tam deset tisíc bytů
Reality
Vychází jarní Realitní CLUB
Zbourat, nebo zachovat a dát nový smysl? Právě na tuto otázku hledá odpovědi jarní vydání magazínu Realitní CLUB, které se věnuje fenoménu rekonstrukcí a adaptací stávajících budov pro současné využití. Hvězdou magazínu je Fancesco Kinský dal Borgo.
Magazín ukazuje rekonstrukce v celé jejich šíři: od historických objektů proměněných v moderní restaurace přes revitalizace brownfieldů až po projekty, které dávají vzniknout novým rezidenčním čtvrtím. Nechybí ani pohledy významných osobností realitního trhu.
Rozhovory s Janem Sadilem, šéfem společnosti JRD, či architektem Janem Klaškou, který působí v americké pobočce ateliéru dánského studia BIG (Bjarke Ingels Group), přinášejí zkušenosti z praxe i vhled do toho, jak se proměňuje uvažování investorů a developerů.
Magazín Realitní CLUB s Francescem Kinským dal Borgo na obálce vychází právě nyní. Digitální verzi magazínu si můžete objednat na stránkách newstream.cz, distribuci tištěného magazínu zajišťuje Send.
