Stavební pozemky mizí z trhu. Za deset let zdražily více než trojnásobně
Stavební pozemky v Česku zdražily za deset let o více než 220 procent a jejich nabídka dál klesá. Parcely se zároveň prodávají výrazně rychleji než před rokem.
Průměrná cena stavebních pozemků určených pro bydlení se podle realitních dat citovaných serverem Hypoindex zvýšila z 814 korun za metr čtvereční v červnu 2016 na 2615 korun letos v červnu. Za deset let tak parcely zdražily o více než 220 procent a jejich cena se dostala na více než trojnásobek.
Ještě výraznější změnu ukazuje rychlost, s jakou nabídky z trhu mizí. Průměrná doba inzerce stavebního pozemku se mezi červnem 2025 a letošním červnem zkrátila z 294 na 118 dní.
Top Tower patří k nejdiskutovanějším pražským projektům posledních let. Kritici se obávají, že výšková budova v Nových Butovicích naruší panorama města. Podle šéfa Trigemy Marcela Sourala ale projekt prošel zákresy požadovanými IPR a z části Prahy má být vidět jen horní část věže. Soural v rozhovoru mluví i o tom, proč mají u stanic metra vznikat výškové domy, coliving a menší nájemní byty.
Marcel Soural: Z Prahy má být vidět jen špička. Top Tower prošel testem panoramatu
Reality
Drahé parcely dopadají i na lidi, kteří chtějí vlastní dům
Drahé a hůře dostupné parcely nejsou problémem jen developerů. Stále citelněji dopadají také na domácnosti, které chtějí postavit vlastní rodinný dům. Cena pozemku totiž může ukrojit výraznou část rozpočtu ještě předtím, než se vůbec začne stavět. Podle Miroslava Majera, CEO portálu Hyponamíru.cz, hraje na trhu stále větší roli právě omezená dostupnost parcel.
„U pozemků dnes nehraje hlavní roli jen cena financování, ale především jejich omezená dostupnost. Kdo čekal, že vyšší sazby automaticky srazí ceny parcel, naráží na to, že nabídka zůstává strukturálně slabá,“ říká Majer.
Ne každá parcela uvedená v inzerci je navíc skutečně připravená k okamžité výstavbě. Rozhoduje územní plán, dostupnost inženýrských sítí, přístupová komunikace i to, jaký dům bude možné na konkrétním pozemku vůbec povolit. „Levnější pozemek ještě neznamená výhodnou koupi. U parcel rozhodují detaily, které se v inzerátu často ztrácejí, zejména zasíťování, přístup a reálná možnost stavět bez dlouhých průtahů,“ upozorňuje Jiří Krejčí z realitního portálu Realingo.cz.
Ceny pozemků v druhém čtvrtletí vzrostly mezičtvrtletně o 6,4 procenta a meziročně o více než čtvrtinu. Metr čtvereční tak v současnosti v České republice stojí zhruba 4233 korun a průměrná cena za pozemek je přibližně čtyři miliony. Pozemky v krajích jsou nyní v průměru nejdražší v historii. Vyplývá to z analýzy realitní kanceláře RE/MAX. Autoři ji zpracovali na základě dat průměrných konečných cen a průměrných cen za metr čtvereční pozemků o velikosti 450 až 3000 metrů čtverečních. Nejvyšší ceny za metr čtvereční dosahují stavební pozemky o rozloze do 800 metrů.
Pozemky zdražují, ve druhém kvartále jejich ceny vyskočily meziročně o čtvrtinu
Reality
Situaci přitom výrazně nezměnilo ani dražší financování. Swiss Life Hypoindex uváděl v květnu 2026 průměrnou nabídkovou sazbu hypoték kolem 5,19 procenta, v červnu pak kolem 5,30 procenta. Ceny stavebních parcel přesto dál rostly.
Část kupujících pořizuje pozemek s několikaletým předstihem a samotnou stavbu domu plánuje až později. Cena úvěru tak nemusí mít na jejich rozhodování stejný dopad jako při nákupu hotového bytu nebo domu.
Zdražování se navíc neomezuje jen na Prahu, Brno a jejich okolí. Výraznější růst cen zaznamenaly podle citovaných analýz také okresy Jeseník, Žďár nad Sázavou nebo Znojmo. Pro domácnosti se tak postupně zužuje i možnost hledat levnější parcelu mimo tradičně nejdražší části republiky.
Dražší pozemek znamená dražší byt
Rostoucí ceny půdy se přímo propisují také do nové bytové výstavby. Podle Jana Sadila, předsedy dozorčí rady Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) a CEO skupiny JRD, není samotná cena a dostupnost pozemků hlavním limitem nové výstavby. Ovlivňuje ale konečnou cenu, kterou zaplatí kupující.
„Není limitem nové výstavby, ale samozřejmě se přímo promítá do ceny nového bytu. Náklady na nákup pozemku se logicky musí z něčeho uhradit, a to je finální cena bytu,“ říká Sadil.
Když se řekne Ostrava, lidem se už nevybaví jen uhlí a kouř, ale také Dolní Vítkovice, Colours nebo Baník. Architekt David Kotek ale upozorňuje, že změna značky nestačí. Město podle něj potřebuje dostavět, zrychlit a přestat čekat, až se něco stane samo.
Ostrava není město uhlí a kouře. Je zelená, ale pořád nedostavěná, říká architekt
Reality
Roli hraje i to, jak dlouho projekt čeká na povolení. „V případě koupě pozemku a následného zdlouhavého povolovacího procesu se do finální ceny bytu nepromítne pouze vstupní cena pozemku, ale také finanční náklady, jako jsou úroky z úvěru,“ upozorňuje Sadil.
Vyšší ceny půdy zároveň vedou k tlaku na co nejefektivnější využití dostupných parcel. Míru zastavění ale neurčuje pouze investor. „Z pohledu rezidenčních developerů stavějících bytové domy je jasné a logické, že se při výstavbě využívá pozemek v maximální míře, kterou dovolují předpisy v daném místě. Je dobré si uvědomit, že o možné maximální zastavěnosti nerozhoduje developer, ale obvykle místní samospráva,“ dodává Sadil.
Za větší problém než samotné připojení parcel k infrastruktuře přitom považuje celkově nízké množství vhodných pozemků. „Samotné zasíťování pozemků není velký problém, daleko větším problémem je celkově nedostatek pozemků,“ uzavírá Sadil.
Praha má Metropolitní plán, ale tím se bytová výstavba automaticky nerozběhne. Klíčový boj se přesouvá k plánovacím smlouvám, kratším lhůtám a schopnosti města fungovat jako jeden celek. Tomáš Portlík chce méně regulací a „jednu Prahu“, developeři varují, že jinak nový plán jen vytvoří další úzké hrdlo a dražší byty.
O rychlejší výstavbě nerozhodne plán, ale smlouvy a silný lídr Prahy, shodli se experti
Reality
Vychází jarní Realitní CLUB
Zbourat, nebo zachovat a dát nový smysl? Právě na tuto otázku hledá odpovědi jarní vydání magazínu Realitní CLUB, které se věnuje fenoménu rekonstrukcí a adaptací stávajících budov pro současné využití. Hvězdou magazínu je Fancesco Kinský dal Borgo.
Magazín ukazuje rekonstrukce v celé jejich šíři: od historických objektů proměněných v moderní restaurace přes revitalizace brownfieldů až po projekty, které dávají vzniknout novým rezidenčním čtvrtím. Nechybí ani pohledy významných osobností realitního trhu.
Rozhovory s Janem Sadilem, šéfem společnosti JRD, či architektem Janem Klaškou, který působí v americké pobočce ateliéru dánského studia BIG (Bjarke Ingels Group), přinášejí zkušenosti z praxe i vhled do toho, jak se proměňuje uvažování investorů a developerů.
Magazín Realitní CLUB s Francescem Kinským dal Borgo na obálce vychází právě nyní. Digitální verzi magazínu si můžete objednat na stránkách newstream.cz, distribuci tištěného magazínu zajišťuje Send.
