Konec územního plánu z roku 1999. Praha mění pravidla pro výstavbu
Po více než čtvrtstoletí končí v Praze éra územního plánu z roku 1999. Metropolitní plán má odblokovat rozvoj velkých území a vytvořit kapacitu až pro 350 tisíc bytů. Realitní trh ale ví, že mezi novou regulací a skutečným jeřábem na stavbě mohou být ještě roky.
Stovky tisíc potenciálních bytů, nové městské čtvrti a velké developerské projekty. Praha od 1. září 2026 vstupuje do nové éry územního plánování. Metropolitní plán po více než čtvrtstoletí nahrazuje územní plán z roku 1999 a nastavuje podmínky pro rozvoj města na další desítky let.
Očekávání realitního trhu jsou převážně pozitivní. Většina odborníků předpokládá, že Metropolitní plán Praze pomůže s novou výstavbou a rozvojem, zejména díky lepšímu využití dosud nevyužitých území. „Výsledky ukazují poměrně silné přesvědčení našich členů, že nový plán je pro rozvoj Prahy krok správným směrem. Zároveň ale není možné čekat okamžitý efekt. Teprve následující roky ukážou, jak se nové podmínky podaří převést do konkrétních projektů,“ říká Zdenka Klapalová, prezidentka ARTN a partnerka Knight Frank.
Praha má Metropolitní plán, ale tím se bytová výstavba automaticky nerozběhne. Klíčový boj se přesouvá k plánovacím smlouvám, kratším lhůtám a schopnosti města fungovat jako jeden celek. Tomáš Portlík chce méně regulací a „jednu Prahu“, developeři varují, že jinak nový plán jen vytvoří další úzké hrdlo a dražší byty.
O rychlejší výstavbě nerozhodne plán, ale smlouvy a silný lídr Prahy, shodli se experti
Reality
Největší příležitostí jsou brownfieldy
Jedním z hlavních principů nového plánu je růst Prahy dovnitř, nikoliv další rozpínání do okolní krajiny. Největší příležitostí proto představují brownfieldy a další transformační území uvnitř města. Podle údajů Prahy tvoří brownfieldy 55 procent rozvojových ploch, ale soustřeďuje se na ně až 73 procent kapacity nové výstavby.
Mezi nejvýznamnější rozvojové lokality patří například Bubny-Zátory, Nákladové nádraží Žižkov, Smíchovské nádraží, Vysočany nebo Palmovka. „Klíčové je zejména otevření potenciálu brownfieldů a dalších rozvojových území uvnitř města, tedy ploch, které jsou už napojené na infrastrukturu a veřejnou dopravu. To umožňuje efektivnější využití území místo rozrůstání města do šířky,“ říká Marie Baláčová, vedoucí průzkumu trhu pro střední a východní Evropu ve společnosti Cushman & Wakefield.
Metropolitní plán má změnit podobu Prahy na desítky let dopředu. Otevírá cestu až k 350 tisícům bytů, proměně brownfieldů, metru D, desítkám kilometrů nových tramvajových tratí i jasným limitům pro výškové stavby. Definitivní slovo ale ještě budou mít zastupitelé.
Co všechno změní Metropolitní plán? Praha ukazuje, kde poroste a kde už stavět nepůjde
Reality
Až 350 tisíc bytů. Ale ne okamžitě
Největší pozornost poutá údaj o kapacitě až 350 tisíc nových bytů. To ale neznamená, že tolik bytů v Praze během několika let skutečně vznikne. Metropolitní plán především vytváří podmínky pro jejich výstavbu. Konkrétní projekty stále čeká projektová příprava, povolování, financování a samotná realizace.
Pro developery je ale změna významná. U části území může odpadnout dlouhé čekání na změnu územního plánu a investoři získají větší jistotu, co lze na konkrétních pozemcích připravit. „Plán vytváří podmínky pro výstavbu řádově statisíců nových bytů, což je zásadní vzhledem k současné bytové krizi v Praze,“ doplňuje Baláčová.
Developeři vítají větší flexibilitu
Metropolitní plán zároveň mění způsob, jakým Praha nahlíží na jednotlivé části města. Místo striktního oddělování jednotlivých funkcí více pracuje s charakterem konkrétních lokalit. Vedle sebe tak mohou vznikat byty, kanceláře, obchody nebo služby. Větší flexibilitu považuje za významný posun Jiří Knob, investiční ředitel J&T Real Estate. Podle něj dosavadní územní plán v některých případech rozvoj zbytečně omezoval.
Praha má v přípravě rekordních 157 tisíc bytů, na trh se ale dostávají pomalu. Podle Central Group výstavbu brzdí úřady, drahé stavební dodávky i nejistá pravidla. Majitel skupiny Dušan Kunovský varuje, že současný boom může brzy skončit.
Kunovský: Ceny stavebních materiálů jsou přepálené. Jeřáby v Praze dojedou a boom skončí
Reality
Výšková regulace zůstává slabým místem
Ne všechna očekávání developerů jsou ale pozitivní. Největší výhrady se týkají výškové regulace. Metropolitní plán přitom v některých lokalitách umožňuje budovy až do 100 metrů. „Výšková regulace je málo ambiciózní. Město by mělo růst do výšky při zachování zeleně,“ říká Martina Jůzová z investiční společnosti WOOD & Company.
Větší prostor pro vyšší zástavbu by uvítali také další odborníci z trhu. Argumentují tím, že hustší město může růst bez dalšího zabírání volné krajiny.
Nový plán ale sám o sobě výstavbu nerozhýbe. Klíčové bude, zda na něj naváže rychlejší povolování, dostatečná kapacita stavebních úřadů a především investice do infrastruktury. Nové čtvrti budou potřebovat školy, školky, služby, parky, vodovody, kanalizaci i dopravu. Metropolitní plán proto počítá také s koridory pro významné dopravní stavby, včetně metra D a nových tramvajových tratí.
Podle odborníků právě fungování navazujících procesů rozhodne, jak rychle se potenciál nového plánu promění ve skutečné projekty.
Top Tower patří k nejdiskutovanějším pražským projektům posledních let. Kritici se obávají, že výšková budova v Nových Butovicích naruší panorama města. Podle šéfa Trigemy Marcela Sourala ale projekt prošel zákresy požadovanými IPR a z části Prahy má být vidět jen horní část věže. Soural v rozhovoru mluví i o tom, proč mají u stanic metra vznikat výškové domy, coliving a menší nájemní byty.
Marcel Soural: Z Prahy má být vidět jen špička. Top Tower prošel testem panoramatu
Reality
Vychází podzimní Realitní Club
Vychází nové podzimní číslo magazínu Realitní Club. Společným jmenovatelem čísla jsou investice. Nejen ty finanční, ale také investice do kvalitního návrhu, dobré lokality a dlouhodobě fungujícího města.
Na obálce jsou architekti Jaroslav Wertig a Boris Redčenkov ze studia A69. V titulním rozhovoru upozorňují na paradox současného bydlení, kdy se z bytů stále častěji stává investiční produkt a prodejní metry mohou dostávat přednost před kvalitou každodenního života.
O byznysu kolem kulturních nemovitostí mluví Albert Čuba, zakladatel ostravského Divadla Mír. V rozhovoru popisuje, jak kolem kultury vybudoval fungující podnikatelský model a proč už jsou banky ochotné financovat i divadelní nemovitosti.
O největších developerských investicích mluví v magazínu Rudolf Vacek, šéf Penta Real Estate. Popisuje proměnu pražských brownfieldů, budoucnost Bubnů i projekty na Florenci, Budějovické nebo Vítězném náměstí.
Hlavní téma čísla se vrací také k nejtradičnější české realitní investici – bytu na pronájem. Češi totiž dál považují nemovitosti za jednu z nejjistějších cest, jak dlouhodobě uložit peníze. Jenže investiční byt už není automat na peníze. Ceny výrazně vzrostly, financování je dražší a čistý výnos z nájemného se u běžného bytu často pohybuje jen kolem tří procent. Do výsledku navíc stále více promlouvají náklady na opravy, kvalita domu, správa, nájemníci i přísnější podmínky financování.
„Doba, kdy byl investiční byt téměř automaticky dobrou investicí, končí. Dnes mnohem víc rozhoduje kvalita, lokalita a dlouhodobá udržitelnost projektu. Právě na to se nové číslo Realitního Clubu dívá z pohledu architektů, developerů i investorů,“ říká Petra Nehasilová, šéfredaktorka magazínu Realitní Club.
Magazín Realitní CLUB. Digitální verzi magazínu si můžete objednat na stránkách newstream.cz, distribuci tištěného magazínu zajišťuje Send.
