Polsko zasypává trh novými byty. Česko brzdí zdlouhavá administrativa
Polsko dokončilo za loňský rok téměř 209 tisíc bytů, Česko jen něco přes 33 tisíc. Rozdíl nezmizí ani po přepočtu na počet obyvatel. Severní soused staví rychleji také obchodní nemovitosti a český kapitál toho stále výrazněji využívá. Tuzemský trh má však jednu silnou disciplínu. Tou je logistika.
Polsko dokáže dostávat na trh nové byty výrazně rychleji než Česko. V roce 2025 tam bylo dokončeno 208,8 tisíce bytů, zatímco v Česku 33 430. Samotná absolutní čísla mohou klamat, protože Polsko má více než trojnásobný počet obyvatel. Jenže velký rozdíl zůstává i po jeho zohlednění.
Na tisíc obyvatel připadlo v Polsku 5,59 dokončeného bytu, v Česku pouze 3,06. Intenzita bytové výstavby tak byla u severního souseda přibližně o 83 procent vyšší. Vyplývá to ze srovnání dat polského statistického úřadu GUS a Českého statistického úřadu, které zpracovala investiční skupina Arete. Údaje o dokončených bytech potvrzují také přímo Statistics Poland a Český statistický úřad.
„Rozdíl už nelze vysvětlovat pouze tím, že Polsko je větší země. Klíčový je přepočet na obyvatele. Polsko dokáže dlouhodobě dostávat na trh výrazně větší objem nové nabídky,“ říká Miroslav Barnáš, investiční ředitel Arete Real Estate.
Podle něj jde o důležitý faktor ovlivňující ceny bydlení i stavebních pozemků. Pokud nabídka nedokáže reagovat na rostoucí poptávku, přelévá se tlak právě do cen.
Praha zažívá jednu z největších vln rozšiřování tramvajové sítě za poslední desetiletí. Aktuálně se staví tratě na Jarově, Václavském náměstí a v Počernické ulici. Před zahájením je projekt na Strahov. Následovat mají Nové Dvory, Zdiby nebo spojení kolem hlavního nádraží. Investice se pohybují v miliardách korun.
Praha rozjíždí tramvajový boom. Nové tratě zamíří na Jarov, Strahov i do Malešic
Zprávy z firem
Při polském tempu by Česko stavělo 62 tisíc bytů ročně
Podobně výrazný rozdíl ukazují data o zahájených bytech, tedy o budoucí nabídce. V Polsku se v roce 2025 začalo stavět 212,4 tisíce bytů, v Česku 35 819. V přepočtu na tisíc obyvatel jde o 5,69 bytu v Polsku a 3,28 bytu v Česku. Polské tempo bylo přibližně o 73 procent vyšší.
Pokud by Česko dokončovalo byty se stejnou intenzitou jako Polsko, nevznikalo by zde ročně 33 tisíc, ale přibližně 62 tisíc nových bytů.
„Český problém není v nedostatku poptávky ani kapitálu. Úzkým hrdlem je příprava projektů, povolování a omezený počet lokalit, v nichž lze stavět rychle, předvídatelně a ve větším rozsahu,“ uvádí Barnáš.
Slabinu českého povolování potvrzují i další hráči na trhu. Podle poradenské společnosti 108 Real Estate dnes u větších rozvojových pozemků zásadně rozhoduje, zda už mají potřebné povolení. Bez něj mohou být prakticky neprodejné a u menších parcel může jeho absence snížit cenu až o polovinu.
„Poptávka je vysoká, ale pozemků skutečně připravených k výstavbě je málo,“ upozorňuje Michal Diviš, šéf investic ve společnosti 108 Real Estate. Firma zároveň uvádí, že stavební úřady v některých případech začnou žádost řešit až po mnoha měsících. Během čekání přitom developerům mohou vypršet stanoviska správců sítí a dalších institucí, takže je musí obstarávat znovu.
Central Group po loňském odkladu znovu rozjíždí výstavbu. V Praze chce v příštích měsících zahájit více než dva tisíce bytů za zhruba 17 miliard korun, a to bez bankovního úvěru. Developer tvrdí, že stavební firmy ustoupily z přepálených cen.
Central Group znovu pouští bagry do Prahy. Na trh chce dodat dva tisíce bytů
Reality
Více bytů neznamená automaticky levné bydlení
Polská čísla mají i svou odvrácenou stranu. Vysoká výstavba dosud nevedla k plošnému zlevnění bydlení. Důvodem je souběh rostoucích příjmů, silné poptávky ve velkých městech, migrace za prací a nedostatku bytů v nejžádanějších lokalitách.
Rozhodující proto není pouze celostátní počet dokončených jednotek, ale také to, kde vznikají a zda odpovídají finančním možnostem domácností. Například průměrná nabídková cena nového bytu ve Varšavě na konci druhého čtvrtletí 2026 dosáhla 19 405 zlotých za metr čtvereční a meziročně vzrostla o 6,9 procenta. Červnová inflace přitom činila 2,5 procenta, vyplývá z dat CBRE.
Ani rychlejší výstavba tedy sama o sobě nezaručuje cenově dostupné bydlení. Polsko však má proti Česku podstatnou výhodu: nabídka tam dokáže na poptávku reagovat ve větším měřítku.
Jsem pod minulým územním plánem podepsaný, pomohl jsem ho prosadit, ale mentálně jsem s ním nikdy nesouzněl, říká Jan Kasl, bývalý primátor Prahy, za jehož působení byl předchozí územní plán schválen. Aktuálně je Kasl předsedou České komory architektů, která má ke vzniku nových norem co říci. „Nový územní plán je jistě cestou dopředu, je však jasné, že se bude měnit,“ říká Kasl. 
Architekt Jan Kasl: Metropolitní plán má mouchy, ale dají se vychytat
Reality
Retail ovládly parky na okrajích menších měst
Polský náskok pokračuje také u obchodních nemovitostí. Za první polovinu roku 2026 tam podle tržních dat přibylo přibližně 235 tisíc metrů čtverečních nových obchodních ploch. V Česku to bylo 38 300 metrů čtverečních, z toho 35 300 metrů připadalo na retailové parky. Česká čísla zveřejnila společnost Cushman & Wakefield.
Po přepočtu na počet obyvatel bylo tempo nové retailové výstavby v Polsku přibližně o 79 procent vyšší. Podle CBRE přibylo jen ve druhém čtvrtletí 2026 na polském trhu 160 600 metrů čtverečních. Pokud se uskuteční všechny oznámené projekty, mohl by rok 2026 přinést největší nový objem obchodních ploch za více než deset let.
Hlavním motorem už ale nejsou velká nákupní centra. Nová výstavba se přesouvá do retailových parků v menších a středně velkých městech. Ty jsou levnější na výstavbu i provoz a zákazníkům nabízejí snadný příjezd autem a rychlý nákup.
„Trh nákupních center se blíží nasycení a investiční aktivita se přesouvá k rekonstrukcím, rozšiřování a změnám stávajících projektů,“ říká Anna Pływacz, vedoucí retailu v BNP Paribas Real Estate Poland. Podle ní se trh posouvá od množství ke kvalitě a roste význam gastronomie, volnočasových služeb, sportu či zdravotnictví.
Polsku pomáhá, že kromě Varšavy disponuje řadou silných regionálních center, například Krakovem, Vratislaví, Poznaní, Lodží, Trojměstím či Horním Slezskem. Developer tak může jeden fungující formát zopakovat v několika městech a vytvořit z něj celé portfolio.
„Nemusíte být závislí na jedné metropoli. Větší počet ekonomicky životaschopných lokalit umožňuje development skutečně škálovat,“ připomíná Barnáš.
J&T Investiční společnost prostřednictvím fondu Prime Hotel Assets Fund koupila komplex Prague Marriott Hotel & Millennium Plaza v centru Prahy. Součástí transakce je hotel s 416 pokoji, kanceláře, retail i garáže. Akvizice má zároveň posloužit jako základ nové realitní platformy pro další investice do komerčních nemovitostí.
J&T kupuje Prague Marriott. Hotelový komplex má být základem nové realitní platformy
Reality
Logistika ukazuje jiné Česko
Jednu významnou výjimku představují průmyslové a logistické nemovitosti. Polsko mělo na konci druhého čtvrtletí 2026 přibližně 38 milionů metrů čtverečních moderních skladových a výrobních ploch, meziročně o 5,5 procenta více. Český trh dosahoval 13,73 milionu metrů čtverečních.
Po přepočtu na obyvatele se pořadí obrací. V Česku připadá na jednoho obyvatele zhruba 1,26 metru čtverečního nových průmyslových ploch, v Polsku přibližně 1,02 metru.
Český trh navíc rozhodně nestojí. Na konci června bylo ve výstavbě dalších 1,15 milionu metrů čtverečních a hrubá poptávka ve druhém čtvrtletí dosáhla 451 600 metrů čtverečních.
„Situace na průmyslovém trhu se stabilizovala. Poptávku po nových prostorách nadále táhnou především výrobní společnosti,“ říká Jiří Kristek, vedoucí zastupování nájemců v české kanceláři Cushman & Wakefield. Firmy podle něj při výběru lokalit stále více sledují také dostupnost kvalifikovaných zaměstnanců.
Právě logistika podle Arete dokazuje, že Česku nechybějí schopní developeři, investoři ani financování. Pokud má projekt vhodný pozemek, dopravní napojení a předvídatelné podmínky, dokáže tuzemský trh stavět velmi intenzivně.
Český kapitál našel v Polsku prostor, který doma chybí
Rozdílné podmínky obou trhů se promítají také do pohybu kapitálu. Čeští investoři v prvním pololetí 2026 vložili do komerčních nemovitostí ve střední a východní Evropě přibližně dvě miliardy eur. Tvořili tak 36 procent regionálního investičního objemu.
Polsko bylo největším realitním trhem regionu a připadlo na něj 55 procent všech transakcí. Mezi viditelné české obchody patřil nákup nákupního centra Posnania fondem Trigea nebo akvizice kancelářské budovy Wilanów Royal skupinou WOOD & Company.
„Vzhledem k omezené velikosti domácího trhu hledají čeští investoři stále častěji příležitosti v zahraničí,“ uvádí Josef Karas, vedoucí investic ve společnosti Knight Frank.
Vychází podzimní Realitní Club
Vychází nové podzimní číslo magazínu Realitní Club. Společným jmenovatelem čísla jsou investice. Nejen ty finanční, ale také investice do kvalitního návrhu, dobré lokality a dlouhodobě fungujícího města.
Na obálce jsou architekti Jaroslav Wertig a Boris Redčenkov ze studia A69. V titulním rozhovoru upozorňují na paradox současného bydlení, kdy se z bytů stále častěji stává investiční produkt a prodejní metry mohou dostávat přednost před kvalitou každodenního života.
O byznysu kolem kulturních nemovitostí mluví Albert Čuba, zakladatel ostravského Divadla Mír. V rozhovoru popisuje, jak kolem kultury vybudoval fungující podnikatelský model a proč už jsou banky ochotné financovat i divadelní nemovitosti.
O největších developerských investicích mluví v magazínu Rudolf Vacek, šéf Penta Real Estate. Popisuje proměnu pražských brownfieldů, budoucnost Bubnů i projekty na Florenci, Budějovické nebo Vítězném náměstí.
Hlavní téma čísla se vrací také k nejtradičnější české realitní investici – bytu na pronájem. Češi totiž dál považují nemovitosti za jednu z nejjistějších cest, jak dlouhodobě uložit peníze. Jenže investiční byt už není automat na peníze. Ceny výrazně vzrostly, financování je dražší a čistý výnos z nájemného se u běžného bytu často pohybuje jen kolem tří procent. Do výsledku navíc stále více promlouvají náklady na opravy, kvalita domu, správa, nájemníci i přísnější podmínky financování.
„Doba, kdy byl investiční byt téměř automaticky dobrou investicí, končí. Dnes mnohem víc rozhoduje kvalita, lokalita a dlouhodobá udržitelnost projektu. Právě na to se nové číslo Realitního Clubu dívá z pohledu architektů, developerů i investorů,“ říká Petra Nehasilová, šéfredaktorka magazínu Realitní Club.
Magazín Realitní CLUB. Digitální verzi magazínu si můžete objednat na stránkách newstream.cz, distribuci tištěného magazínu zajišťuje Send.
