Garáží je třikrát víc, přesto zdražily o 77 procent. Realitní trh popírá intuici
Na českém realitním trhu je dnes mnohem více nemovitostí než před pěti lety. Garáží přibylo 236 procent, pozemků pro bydlení dokonce 267 procent. Přesto jejich ceny výrazně vzrostly – a podobný vývoj je vidět také u bytů a rodinných domů.
Na první pohled to nedává velký smysl. Když je něčeho na trhu třikrát nebo čtyřikrát více, člověk by čekal, že to bude levnější. Na českém realitním trhu ale tohle neplatí.
Za posledních pět let výrazně narostla nabídka prakticky všech hlavních typů nemovitostí. Garáží je dnes na trhu o 236 procent více než v červenci 2021. Pozemků pro bydlení dokonce o 267 procent více. Ceny ale neklesly. Naopak. Garáže zdražily o 76,8 procenta, pozemky o 62 procent. Garáží přibylo 236 procent. Cena vyskočila skoro o 80 procent.
Malá vilka z roku 1914 v libereckém Liebigově městečku mohla zůstat jen další „šedou“ stavbou s necitlivou přístavbou z devadesátek. Architektky ze studia atakarchitekti jí ale vrátily původní symetrii, odstranily rušivou garáž a doplnily ji novou nízkou přístavbou. Výsledek se dostal mezi 25 nominovaných staveb České ceny za architekturu.
Zbourali garáž z devadesátek a vilce vrátili noblesu. Po citlivé rekonstrukci bojuje o cenu architektů
Reality
Právě garáže jsou možná nejpřekvapivějším příkladem. V červenci 2021 jich bylo v nabídce 549. Letos v červenci už 1845. Nabídka se tedy více než ztrojnásobila. Průměrná cena ale současně vzrostla z 19 094 na 33 755 korun za metr čtvereční. To znamená nárůst o 76,8 procenta. Zajímavé je, že garáže přitom nezůstávají na trhu výrazně kratší dobu. Průměrná doba nabízení se změnila jen ze 70 na 67 dní. Velký růst nabídky tedy nevedl k cenové válce mezi prodávajícími.
Pozemků přibylo skoro čtyřikrát
Ještě výraznější je případ pozemků určených k bydlení. Jejich počet vzrostl z 4405 na 16 162 nabídek. To je nárůst o 266,9 procenta. Cena za metr čtvereční přitom stoupla z 1614 na 2615 korun, tedy o 62 procent. U pozemků je přitom důvod poměrně dobře vidět. Pozemek není komodita, která by měla jednotnou cenu za metr. Rozhoduje, kde leží, co dovoluje územní plán, zda je připojený na sítě, jak se k němu dá dostat nebo jestli je vůbec možné na něm postavit dům.
Nejde ale jen o garáže a parcely. Podobný paradox je vidět i u samotného bydlení. Nabídka bytů k prodeji vzrostla za pět let o 93,3 procenta, jejich cena ale o 39,8 procenta. U rodinných domů je rozdíl ještě výraznější: nabídek přibylo 147,2 procenta, zatímco cena vzrostla o 51,3 procenta.
Češi své domy často přeceňují. V Praze letos v červenci zlevnily více než čtyři z deseti nabídek, průměrně o 9,6 procenta.
Soused prodává za 15 milionů, tak já také. Právě tady začíná problém s cenami domů
Reality
Ani nájemní trh nepřinesl jednoduchou odpověď. Nájemních bytů přibylo jen o 14 procent, ale nájemné vzrostlo o 35 procent. V Praze je situace ještě ostřejší: počet nabídek nájemních bytů za pět let klesl o 25,8 procenta, zatímco nájemné vyskočilo o 62,5 procenta.
Rozhodující není počet inzerátů, ale to, co se s nimi děje
Právě tady se dostáváme k podstatě celé studie projektu Realiťák roku. Počet nemovitostí na realitních serverech totiž sám o sobě neříká, jestli je trh přesycený. Může růst počet nabídek, ale zároveň může růst i počet lidí, kteří chtějí kupovat. A přesně to se podle dat v posledních letech stalo. Nejlépe je to vidět při srovnání roku 2023 s letoškem. V červenci 2023 bylo v nabídce 31 627 bytů. Letos jich bylo 29 734, tedy prakticky stejně. Jenže v roce 2023 trvalo průměrně 182 dní, než nabídka bytu zmizela z trhu. Letos je to jen 53 dní.
U rodinných domů je obrázek téměř stejný. V roce 2023 jich bylo na trhu 31 379, letos 32 033. Doba nabízení ale spadla z 199 na 84 dní. Stejné množství nemovitostí tedy může znamenat úplně jiný realitní trh.
V roce 2023 kupující kvůli drahému financování ve velkém vyčkávali. Nabídka narůstala, ale poptávka ji nedokázala absorbovat. Dnes je situace jiná a podobné množství nemovitostí mizí z trhu mnohem rychleji.
Vydělali peníze v IT, průmyslu, rodinné firmě nebo ve sportu. Teď řeší, kam s nimi. Stále více movitých Čechů proto místo několika bytů kupuje celé pražské činžovní domy. Hledají výnos, bezpečné uložení kapitálu i majetek, který může jednou zůstat dětem.
Máte 50 milionů. Koupíte čtyři byty, nebo celý činžák?
Reality
Větší nabídka je pro kupující výhoda. Nečekejte ale automaticky slevu
To je také důvod, proč nelze současný počet inzerátů jednoduše interpretovat jako signál blížícího se zlevnění nemovitostí. Kupující mají větší výběr. To ale neznamená, že mají automaticky silnější pozici u každé nemovitosti. Pokud je dům v dobré lokalitě, v dobrém stavu a správně naceněný, může zmizet z nabídky během několika týdnů. Naopak nemovitost s přemrštěnou cenou může na serveru zůstat měsíce a vytvářet dojem, že je na trhu obrovské množství dostupných domů.
„Veřejnost může z většího množství inzerátů získat pocit, že nemovitostí je dost a ceny musí automaticky klesnout. Pětiletá data ale ukazují, že počet nabídek je jen jedna část rovnice,“ uzavírá Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku. Rozhoduje podle ní také lokalita, kvalita nabídky, nastavení ceny a síla poptávky.
Umakartové jádro, malé pokoje a chodba, která ukrajuje z už tak omezeného prostoru. Typický panelákový byt má řadu limitů, právě ty ale dokážou architekty přimět k nečekaným řešením. Deset realizací z Interiéru roku ukazuje, že panelák lze změnit v otevřené, světlé a velmi osobité bydlení.
FOTOGALERIE: Tři miliony Čechů žijí v paneláku. Tohle se dá udělat s obyčejným bytem
Enjoy
Vychází jarní Realitní CLUB
Zbourat, nebo zachovat a dát nový smysl? Právě na tuto otázku hledá odpovědi jarní vydání magazínu Realitní CLUB, které se věnuje fenoménu rekonstrukcí a adaptací stávajících budov pro současné využití. Hvězdou magazínu je Fancesco Kinský dal Borgo.
Magazín ukazuje rekonstrukce v celé jejich šíři: od historických objektů proměněných v moderní restaurace přes revitalizace brownfieldů až po projekty, které dávají vzniknout novým rezidenčním čtvrtím. Nechybí ani pohledy významných osobností realitního trhu.
Rozhovory s Janem Sadilem, šéfem společnosti JRD, či architektem Janem Klaškou, který působí v americké pobočce ateliéru dánského studia BIG (Bjarke Ingels Group), přinášejí zkušenosti z praxe i vhled do toho, jak se proměňuje uvažování investorů a developerů.
Magazín Realitní CLUB s Francescem Kinským dal Borgo na obálce vychází právě nyní. Digitální verzi magazínu si můžete objednat na stránkách newstream.cz, distribuci tištěného magazínu zajišťuje Send.
