Máte 50 milionů. Koupíte čtyři byty, nebo celý činžák?
Vydělali peníze v IT, průmyslu, rodinné firmě nebo ve sportu. Teď řeší, kam s nimi. Stále více movitých Čechů proto místo několika bytů kupuje celé pražské činžovní domy. Hledají výnos, bezpečné uložení kapitálu i majetek, který může jednou zůstat dětem.
Máte volných padesát nebo sto milionů korun. Co s nimi? Můžete koupit několik luxusních bytů. Rozložit peníze mezi akcie a dluhopisy. Nebo pořídit dům na Vinohradech, v Podolí či Karlíně se všemi byty, nájemníky, půdou, střechou a dvorem. Právě poslední možnost začíná lákat stále více lidí, kteří si peníze vydělali úplně mimo realitní byznys.
Jedním z nich je podnikatel Martin Ladyr. Kariéru začínal v IT a videoherním byznysu, později část kapitálu přesunul do nemovitostí. Od jednotlivých investic se postupně dostal až k celým pražským činžovním domům. Společně s investorem a podcasterem Vojtou Žižkou se například pustil do koupě domu v pražském Podolí.
Vedle retailových parků kupuje skupina Fidurock i starší a zanedbané činžáky v atraktivních částech Prahy či Brna. Ty opravuje, pak prodává či pronajímá. V portfoliu má desítky nemovitostí a stovky bytů za miliardy korun. „Naší cílovou klientelou jsou mladí profesionálové, nabízíme ale i bydlení pro další skupiny. Pozorujeme, že na trhu je nedostatek větších rodinných bytů 3kk,“ říká Michal Vencl, šéf developmentu skupiny Fidurock.
Vencl z Fidurocku: Stoleté činžáky proměňujeme v domy budoucnosti
Reality
A není sám. Na trhu se vedle tradičních developerů a fondů stále častěji objevují majitelé úspěšných firem, podnikatelé z regionů nebo lidé, kteří po prodeji firmy hledají místo, kam bezpečně uložit část svého majetku. „O historické činžovní domy je mimořádný zájem. Jde o velmi efektivní a zajímavou dlouhodobou investici,“ říká Zdenka Klapalová, jednatelka Knight Frank. Vedle privátních investorů a menších developerů podle ní přibývají právě lidé, kteří s realitami původně neměli nic společného.
Peníze vydělali jinde. Dům chtějí v Praze
Motivace je celkem jednoduchá. Když člověk celý život buduje firmu, nechce mít veškerý majetek dál navázaný na jeden podnik nebo jedno odvětví. Část peněz proto přesune někam, kde je může doslova vidět. „Často jde o podnikatele, kteří vytvořili kapitál v jiném oboru a nyní chtějí část svého majetku přesunout do něčeho hmatatelného a dlouhodobě stabilního,“ říká Filip Šejvl, Managing Partner realitní kanceláře Philip & Frank.
Praha má v tomhle ohledu zvláštní přitažlivost. A zdaleka nejde jen o Pražany. Šejvl se setkává i s podnikateli z větších regionálních měst, kteří mají firmu a život třeba v Brně, Plzni nebo Ostravě, ale investiční nemovitost chtějí v hlavním městě. Praha pro ně znamená větší a likvidnější trh a hlavně víru, že o dobrou adresu bude zájem i za deset či dvacet let. „Nejde podle mě o masový trend, ale o viditelnou skupinu kupujících,“ říká Šejvl.
Co a kde se dá koupit za pět milionů korun? Například v Praze se za takovou sumu dá v lepší případě pořídit jen hodně malý byt, v okresních tuzemských městech se s ní dá skoro rozmáchnout. Ve Špindlu za stejnou částku nelze koupit nic, v Rakousku už malý apartmán, v Chorvatsku i byt v novém developerském projektu.
Co se dá koupit za pět milionů? V Praze garáž, v Chorvatsku nový apartmán s výhledem na moře
Reality
Že se na trhu objevuje nová skupina silných hráčů, potvrzuje i Maria Kopřivová, která se dlouhodobě věnuje pražským činžovním domům a investičním nemovitostem. A upozorňuje na jejich jednu velkou výhodu. Na rozdíl od velkého fondu nebo korporátního developera si často mohou dovolit rozhodnout se během několika dnů. „Tím, že nejsou svázáni tak přísnými investičními pravidly a většinou disponují dostatečným vlastním kapitálem, jsou flexibilnější, dokážou rychle vyhodnotit příležitost a v případě zajímavé nabídky také velmi rychle jednat,“ popisuje Kopřivová.
Mezi kupujícími se podle ní navíc objevují i lidé, které by ještě před pár lety málokdo spojoval s činžovními domy, třeba úspěšní sportovci. Po konci kariéry řeší nejen to, jak vydělané peníze uchovat, ale někdy i otázku, čemu se budou věnovat dál.
Čtyři byty, nebo jeden dům?
Představa, že celý činžák kupují jen miliardáři, přitom může být zavádějící. Stačí se podívat na ceny nových pražských bytů. Větší byt v novostavbě v širším centru může stát kolem 16 milionů korun a více. Investor, který uvažuje o třech nebo čtyřech podobných bytech, se tak velmi rychle dostane k částce, za kterou už lze začít přemýšlet o menším činžovním domě. A tady se logika investice mění. Místo čtyř bytů ve čtyřech domech máte jednu budovu. Jednu střechu. Jeden dvůr. Jednu správu. A především možnost rozhodovat o všem, co se s nemovitostí bude dít. „Při kvalitní správě představuje činžovní dům v podstatě bytové portfolio, které má majitel plně pod kontrolou,“ říká Klapalová.
Může opravit společné prostory, přidat výtah, využít půdu, změnit skladbu bytů nebo postupně zvýšit kvalitu celého domu. A spolu s ní i jeho cenu.
Loňský rok byl rokem rekordů. Na investičním trhu s nemovitostmi se uskutečnil naprosto největší objem transakcí v historii. Bylo to 4,4 miliardy euro. „Je to výjimečné číslo,“ říká Zdenka Klapalová, jednatelka poradenské společnosti Knight Frank a prezidentka správní rady Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí. Podobný vývoj očekává i v letošním roce.
Čeští boháči budou dál nakupovat trofejní nemovitosti, tvrdí Klapalová z Knight Frank
Reality
Rodinné stříbro ve čtyřech patrech
Jenže kalkulačka není všechno. U historického domu na dobré pražské adrese se do investičního rozhodování velmi rychle dostává i emoce. Je rozdíl říct, že máte čtyři investiční byty. A říct, že vám patří celý dům na Vinohradech. Pro část kupujících navíc nejde o nemovitost, kterou chtějí za pět let se ziskem prodat. „U výjimečných nemovitostí určitě ano. Kupující je často nevnímají jen jako investici na několik let, ale jako majetek, který může zůstat v rodině po další generace,“ říká Šejvl.
Pražský činžák se tak může stát novodobou verzí rodinného stříbra. Některé rodiny při nákupu rovnou uvažují o dětech. Dnes mohou být ještě na střední škole, za pár let ale budou pravděpodobně studovat nebo pracovat právě v Praze. Nemovitost tak není pouze položkou v investičním portfoliu. Je to něco, co lze jednou předat dál.
Privátní investor navíc podle Klapalové nemusí být pod stejným tlakem na okamžitý výnos jako fond. „Je také připraven zaplatit určitou prémii, pokud se mu konkrétní nemovitost líbí a vnímá ji jako vhodnou pro dlouhodobou alokaci kapitálu,“ říká Klapalová.
Býval to takový obyčejný pavlačový dům, jakých v pražských Nuslích najdeme spousty. Dvojice architektek z ateliéru Plus One Architects ho ale přetvořila k obrazu svému a podle jasných pravidel: ctít původní a minulost oživit současností.
Jak rekonstruovat staré městské domy? Zašedlý činžák V Nuslích přiblížili těm výstavním na Vinohradech
Reality
Když Excel prohraje s adresou
Výnos se samozřejmě počítá. U činžovního domu se řeší nájemné, obsazenost, náklady na provoz, stav budovy i peníze, které bude potřeba vložit do rekonstrukce. Jenže čím výjimečnější nemovitost je, tím více vstupují do hry věci, které se do tabulky zapisují obtížně. Adresa. Architektura. Výhled. Atmosféra domu. Konkrétní ulice. „Lokalita, lokalita, lokalita,“ shrnuje Šejvl.
A u prémiových nemovitostí podle něj mnohdy není nejdůležitější ani samotná městská část. Větší cenu může mít jedna strana konkrétní ulice než druhá. Malá Strana a Staré Město bodují historickou jedinečností, Vinohrady tradiční rezidenční atmosférou, Praha 6 láká rodiny a zahraniční klientelu. Karlín a Smíchov zase kupující, kteří sázejí na současný městský život a další rozvoj.
Pak přijdou zdánlivé detaily. Jako kolik je v bytě světla, jestli má dům výtah, kam míří okna a zda se dá někde zaparkovat. Právě poslední bod podle Kopřivové pomáhá držet vysoko Vinohrady, kde lze prestižní adresu stále spojit s relativně pohodlným každodenním životem. Zájem ale vidí také v Karlíně, Holešovicích a čím dál víc na Žižkově.
Nejen vydělat. Něco po sobě nechat
U části nových majitelů se mění ještě jedna věc. Nestačí jim, že dům generuje nájem. Chtějí, aby také dobře vypadal a dobře fungoval. „Stále více investorů chce po sobě zanechat určitý odkaz. Záleží jim na tom, aby se lidem v jejich domech dobře žilo,“ říká Kopřivová.
Ani ne čtyřicetiletý David Hauerland vybudoval spolu s partnery a kolegy během dekády miliardovou nemovitostní investiční skupinu. Kupuje a staví retailové parky, a zároveň přestavuje činžáky v centrech Prahy a Brna, do kterých nyní mohou v novém fondu investovat i drobní střadatelé. Jak se dá v současné době úspěšně podnikat v realitách, popisuje David Hauerland v rozhovoru pro Newstream Club. 
David Hauerland: Hodnota činžáků na pražských Vinohradech neklesá
Leaders
Do rekonstrukcí proto přibývají věci, které by ryze výnosově orientovaný investor možná škrtl jako první. Upravené dvory, lepší společné prostory, někdy sauna, herna nebo jiné zázemí pro obyvatele. Prestiž pak nevzniká jen tím, že někdo vlastní starý dům na drahé adrese. Ale i tím, co s ním dokázal udělat.
Hypotéka? Často ji nepotřebují
Velkou změnou posledních let byly vysoké úroky. Běžného kupujícího bytu dokázaly z trhu prakticky vyřadit. U této klientely je situace jiná. „Část investorů disponuje vlastními zdroji, takže pro ně financování prostřednictvím úvěru není zásadní podmínkou transakce,“ říká Klapalová.
Neznamená to, že jim cena peněz může být úplně jedno. Vyšší sazby změnily očekávání ohledně výnosů a otevřely další zajímavé možnosti, kam peníze uložit. Kupující tak podle Šejvla z trhu nezmizeli. Jen jsou vybíravější. Pokud mají zaplatit vysokou cenu, chtějí za ni skutečně dobrý dům.
Problém nejsou miliony. Problém je najít, co koupit
A právě tady se dostáváme k paradoxu trhu. Peníze jsou. Domy ne. „Největší překážkou je podle mě malý počet skutečně kvalitních a správně oceněných příležitostí,“ říká Šejvl.
Historických činžáků v centru Prahy jednoduše nepřibude. A pokud se na trhu objeví opravdu dobrý dům, může být kolem něj velmi rychle tlačenice. Navíc platí, že krásná fasáda nemusí znamenat dobrou investici. Za ní se může skrývat špatná statika, vlhkost, problematická střecha nebo rozvody, které už dávno měly být vyměněné. Další komplikací mohou být nájemní smlouvy nebo památková ochrana. „Nejdražší bývá to, co investor před koupí neprověřil,“ shrnuje Kopřivová.
Bydlení je pro většinu české populace stále hůře dostupné. Podle nového průzkumu agentury STEM/MARK pro Salutem Group představuje problém pro osm z deseti Čechů a více než tři čtvrtiny respondentů uvádějí, že je ve svém regionu prakticky nemožné najít cenově přijatelný byt či dům. Téměř polovina domácností navíc vydává na bydlení více než třicet procent svých příjmů, což zásadně omezuje jejich schopnost vytvářet úspory a plánovat budoucnost.
Bydlení je nedostupné pro osm z deseti Čechů. Pomoci mohou rekonstrukce starých domů
Reality
Na druhou stranu právě zanedbaný dům může skrývat největší příležitost. Půdní vestavba, nové dispozice nebo citlivá rekonstrukce dokážou hodnotu nemovitosti výrazně posunout. „V Praze je stále mnoho krásných budov, které na svou obnovu teprve čekají. Právě v tom vidím velký potenciál,“ dodává Kopřivová.
Nejlepší nabídku na Sreality možná nikdy neuvidíte
A pak existuje část trhu, o které běžný zájemce prakticky neví. Nejzajímavější dům se nemusí objevit na žádném realitním serveru. Nemusí mít ceduli v okně ani fotogalerii na webu kanceláře. Majitel zavolá člověku, kterému věří. Ten zavolá několika investorům. A za pár týdnů může být hotovo.
„V tomto segmentu se s nimi setkáváme pravidelně, zejména u celých domů a nemovitostí s vysokou hodnotou,“ říká Šejvl.
Důvodem je často diskrétnost. Prodávající nechce znervóznit nájemníky nebo veřejně oznamovat, že se zbavuje majetku. A veřejná nabídka může někdy paradoxně cenu spíš oslabit. Pokud zkušený investor několik měsíců sleduje tentýž činžák na realitním serveru, začne se ptát, proč ho ještě nikdo nekoupil. U těch opravdu dobrých domů se tahle otázka často vůbec nestihne položit.
Soukromé peníze během posledních třiceti let proměnily velkou část Prahy. Někdy bývá investiční proměna centra kritizována, bez kapitálu privátních vlastníků by ale řada historických budov pravděpodobně dál chátrala. „Privátní investoři za posledních 30 let pražský bytový fond a činžovní domy podle mého názoru nesmírně zkultivovali. Je to v centru Prahy vidět na každém kroku,“ uzavírá Klapalová.
Nejdřív chtěli zachránit chátrající památku. Nakonec z Hradu Kunzov vybudovali boutique hotel za vyšší desítky milionů korun, který láká na noc na hradě, wellness, gastronomii i pohádkové svatby. A u jednoho projektu zůstat nechtějí.
Nechtěli hotel, chtěli zachránit hrad. Kunzov obnovili za desítky milionů i s břidlicí z Itálie
Reality
Vychází jarní Realitní CLUB
Zbourat, nebo zachovat a dát nový smysl? Právě na tuto otázku hledá odpovědi jarní vydání magazínu Realitní CLUB, které se věnuje fenoménu rekonstrukcí a adaptací stávajících budov pro současné využití. Hvězdou magazínu je Fancesco Kinský dal Borgo.
Magazín ukazuje rekonstrukce v celé jejich šíři: od historických objektů proměněných v moderní restaurace přes revitalizace brownfieldů až po projekty, které dávají vzniknout novým rezidenčním čtvrtím. Nechybí ani pohledy významných osobností realitního trhu.
Rozhovory s Janem Sadilem, šéfem společnosti JRD, či architektem Janem Klaškou, který působí v americké pobočce ateliéru dánského studia BIG (Bjarke Ingels Group), přinášejí zkušenosti z praxe i vhled do toho, jak se proměňuje uvažování investorů a developerů.
Magazín Realitní CLUB s Francescem Kinským dal Borgo na obálce vychází právě nyní. Digitální verzi magazínu si můžete objednat na stránkách newstream.cz, distribuci tištěného magazínu zajišťuje Send.
