Dva kilometry od turistického ráje začíná úpadek. Lipno bohatne, sousední obec se vylidňuje
Jedna obec přilákala miliardové investice a rekordní počty turistů. Druhá přišla o průmysl, pracovní místa i čtvrtinu obyvatel. Lipno nad Vltavou a sousední Loučovice přitom dělí pouhé dva kilometry. Podle architekta Martina Krupauera může právě cestovní ruch vrátit prosperitu také dalším oblastem českého pohraničí. Na Lipně už se tento recept osvědčil: každá koruna investovaná obcí přilákala devět korun ze soukromého sektoru. A miliardové plány mají i developeři v Krkonoších.
Ještě na začátku devadesátých let bylo Lipno nad Vltavou zanedbanou obcí na pokraji ekonomického kolapsu. Z původního zázemí staveniště přehrady zůstaly chátrající budovy, ubývala pracovní místa a majetek převzatý od státu vytvářel podle architekta Martina Krupauera z ateliéru A8000 ztrátu trojnásobně převyšující obecní rozpočet. Dnes patří Lipno k nejúspěšnějším turistickým destinacím jižních Čech. V roce 2025 se zde podle Českého statistického úřadu ubytovalo 128 tisíc hostů, o téměř 35 procent více než v roce 2019.
Jen o dva kilometry dál ale leží Loučovice, kde je situace téměř opačná. Někdejší průmyslové centrum po zániku papíren a dřevozpracujících podniků přišlo o hlavní zdroj obživy. Od roku 2004 se počet jeho obyvatel snížil přibližně o čtvrtinu a v roce 2024 klesl pod 1500. Zatímco Lipno v roce 2025 evidovalo 128 tisíc ubytovaných hostů, Loučovice jich v roce 2024 měly jen asi 3400. Místo prosperujících průmyslových podniků zde zůstaly rozsáhlé brownfieldy.
Brownfield? To přeci není jen Smíchov. Zanedbané plochy bez využití existují i v mnohem méně atraktivních lokalitách. „Pohraničí je v podstatě jeden velký brownfield. Vtisknout nebo vrátit takovým místům život, to je jiná architektonická disciplína,“ říká Martin Krupauer, majitel a zakladatel architektonického ateliéru A8000, v dalším díle podcastu Realitní Club.
Celé pohraničí je vlastně takový brownfield, říká architekt Krupauer
Reality
Právě tento kontrast považuje Krupauer za příklad toho, jak zásadní roli může sehrát promyšlený rozvoj cestovního ruchu. Na diskusním setkání Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN), pořádaném ve spolupráci s Asociací horských středisek ČR, upozornil, že velkou část někdejších Sudet lze vnímat jako jeden rozsáhlý brownfield. Regiony, které po roce 1989 přišly o tradiční průmysl, podle něj mohou najít nové ekonomické příležitosti právě v turistice.
Jedna obecní koruna přilákala devět soukromých
Za úspěchem Lipna nestála náhoda, ale dlouhodobá strategie samosprávy. Obec začala po roce 1989 investovat do infrastruktury v době, kdy soukromí investoři ještě pochybovali o návratnosti podobných projektů. Budovala inženýrské sítě, komunikace i první sedačkovou lanovku. Teprve poté začal ve větší míře přicházet soukromý kapitál.
„Turistickou infrastrukturu musíme v horských obcích chápat stejně jako vodovod nebo kanalizaci. Teprve když vytvoříme podmínky pro její fungování, mohou začít přicházet další soukromé investice,“ vysvětluje Krupauer.
Ráno před výletem pro snídani, večer po návratu pro pití a něco k zakousnutí. Automatizované prodejny, původně zamýšlené hlavně jako záchrana venkovských obchodů, nacházejí využití v turistických centrech. COOP už jich má po celé republice téměř 130 a v nejnavštěvovanějších lokalitách rostou nákupy bez obsluhy rychleji než tržby prodejen v čase, kdy funguje obslužný personál. Nonstop provoz ale objevují také další potravinářské sítě, specializované obchody nebo sportovní kluby.
Obchody bez zavírací hodiny dobývají turistická místa. Na Lipně jim tržby vzrostly o třetinu
Zprávy z firem
Podle jeho údajů investovala obec od roku 2000 přibližně 356 milionů korun, zatímco soukromý sektor vložil do jejího rozvoje zhruba 3,2 miliardy korun. Na každou veřejnou korunu tak připadlo devět korun soukromých investic. Podle historických propočtů A8000 přinesla proměna Lipna přibližně tisíc přímých a nepřímých pracovních míst a roční obrat zdejšího cestovního ruchu dosáhl 1,3 miliardy korun.
Lipno navíc roste i po pandemii. Počet přenocování se mezi lety 2019 a 2025 zvýšil z přibližně 387 tisíc na 424 tisíc. Turisté však přijíždějí na kratší dobu, průměrný pobyt se zkrátil ze 4,1 na 3,3 noci. Významnou roli hrají zahraniční návštěvníci, jejichž podíl vzrostl na více než 40 procent. Proměna se projevila také na počtu obyvatel. Zatímco řada příhraničních obcí se vylidňuje, Lipnu mezi lety 2004 a 2025 přibyla třetina obyvatel.
Loučovice chtějí proměnit staré papírny v novou příležitost
Podobnou cestou by se nyní mohly vydat sousední Loučovice. Po někdejším papírenském průmyslu zde zůstaly rozsáhlé nevyužívané areály, které podle Krupauera představují příležitost pro nový ekonomický rozvoj. Výhodou je bezprostřední blízkost Lipna, železniční spojení i atraktivní přírodní okolí. Nové turistické projekty by navíc mohly vznikat na pozemcích po bývalých továrnách, aniž by bylo nutné zabírat další volnou krajinu.
O budoucnosti bývalých papíren už jedná také vedení Loučovic. Obec chce ve spolupráci se soukromými vlastníky hledat pro průmyslové areály nové využití, které by mohlo zahrnovat bydlení, podnikání i služby.
Jednou z dalších možností je využití průmyslového dědictví pro cestovní ruch, další pak rozvoj vodních sportů na Vltavě. Krupauerova koncepce počítá mimo jiné s větším rekreačním využitím Čertových proudů, kde dnes divoká voda protéká pouze několik dní v roce. Starší projektová studie odhaduje, že pravidelné zpřístupnění tohoto úseku pro vodní sporty by mohlo v Loučovicích a jejich okolí vytvořit až 300 až 350 pracovních úvazků. Roční ekonomická spotřeba vyvolaná turismem by podle modelových propočtů mohla včetně multiplikačních efektů dosáhnout přibližně jedné miliardy korun.
Jde ovšem zatím o rozvojovou vizi, nikoliv o schválenou investici.
Trigema chce v Rokytnici investovat 6,5 miliardy. Uvažuje i o metru
Podobné ambice jako Lipno má také Rokytnice nad Jizerou v Krkonoších. Developerská skupina Trigema, která před několika lety získala místní lyžařské areály, zde připravuje deset rozvojových projektů v předběžné hodnotě 6,5 miliardy korun.
Jedním z hlavních záměrů je přestavba bývalé textilní továrny na pětihvězdičkový wellness hotel s přibližně 150 pokoji. Projekt by měl vytvořit kolem 150 pracovních míst. Developer dále plánuje obytný soubor Krkonošská vesnice s přibližně 220 byty, dalších 38 služebních bytů pro zaměstnance hotelu a skiareálu i parkovací dům pro zhruba 350 automobilů.
„Při rozvoji horské destinace se nemůžeme soustředit jen na jednotlivé hotely nebo skiareály. Musíme přemýšlet o fungování celého města, jeho infrastruktuře, veřejném prostoru a službách pro místní obyvatele i návštěvníky,“ říká ředitel akvizic Trigema Development Daniel Jedlička.
Trigema představila také mnohem odvážnější záměr. Pod pracovním názvem Metro Rokytnice uvažuje o podzemní dráze, která by po vzoru rakouského Serfausu propojila centrum města se skiareálem Horní Domky a omezila automobilovou dopravu. Zatím však jde pouze o ideový návrh, jehož technická proveditelnost ani náklady nebyly ověřeny. Případná investice proto není součástí plánovaných 6,5 miliardy korun.
Český developer Trigema rozjíždí ambiciózní proměnu Rokytnice nad Jizerou v celoroční horské středisko. Do Krkonoš přivede rakouskou hotelovou skupinu Falkensteiner, která bude provozovat nový pětihvězdičkový resort. Na místě chátrající textilky vznikne hotel, luxusní apartmány i stovky bytů. Projekt je součástí širších investičních plánů Trigemy za 6,5 miliardy korun. První hosty má resort přivítat v roce 2029.
Trigema mění Krkonoše. Do Rokytnice přivede luxusní hotelovou značku, ve hře je 6,5 miliardy
Reality
Turismus může oživit pohraničí. Jen hotely ale nestačí
Rozvoj horských středisek podle odborníků stále brzdí složité povolování staveb a nedostatečná infrastruktura. Situaci by měla zlepšit novela stavebního zákona, jejíž hlavní ustanovení mají začít platit v lednu 2027. Další výzvou je zajištění celoročního provozu, protože samotná zimní sezona už kvůli proměnlivým sněhovým podmínkám nemusí stačit.
Ekonomický význam horského turismu přitom není zanedbatelný. Podle studie KPMG citované Asociací horských středisek ČR je na provoz horských destinací navázáno přibližně 45 tisíc pracovních míst. V některých obcích představuje cestovní ruch až čtvrtinu zaměstnanosti a do veřejných rozpočtů podle studie přináší kolem 13 miliard korun ročně.
Úspěch ale podle představitelů realitního trhu nelze měřit pouze počtem nových hotelů, apartmánů nebo turistů. Rozhodující je, zda investice přinesou práci a lepší podmínky také lidem, kteří v regionech trvale žijí.
Další brownfield v Českých Budějovicích se promění. Budovu spalovny chtějí architekti zachovat a proměnit ji na moderní vědecké centrum. V areálu plánují postavit i nové vysokoškolské koleje.
Hlavně nebourat. Architekti přišli na to, jak využít budovu spalovny v Českých Budějovicích
Reality
Vychází podzimní Realitní Club
Vychází nové podzimní číslo magazínu Realitní Club. Společným jmenovatelem čísla jsou investice. Nejen ty finanční, ale také investice do kvalitního návrhu, dobré lokality a dlouhodobě fungujícího města.
Na obálce jsou architekti Jaroslav Wertig a Boris Redčenkov ze studia A69. V titulním rozhovoru upozorňují na paradox současného bydlení, kdy se z bytů stále častěji stává investiční produkt a prodejní metry mohou dostávat přednost před kvalitou každodenního života.
O byznysu kolem kulturních nemovitostí mluví Albert Čuba, zakladatel ostravského Divadla Mír. V rozhovoru popisuje, jak kolem kultury vybudoval fungující podnikatelský model a proč už jsou banky ochotné financovat i divadelní nemovitosti.
O největších developerských investicích mluví v magazínu Rudolf Vacek, šéf Penta Real Estate. Popisuje proměnu pražských brownfieldů, budoucnost Bubnů i projekty na Florenci, Budějovické nebo Vítězném náměstí.
Hlavní téma čísla se vrací také k nejtradičnější české realitní investici – bytu na pronájem. Češi totiž dál považují nemovitosti za jednu z nejjistějších cest, jak dlouhodobě uložit peníze. Jenže investiční byt už není automat na peníze. Ceny výrazně vzrostly, financování je dražší a čistý výnos z nájemného se u běžného bytu často pohybuje jen kolem tří procent. Do výsledku navíc stále více promlouvají náklady na opravy, kvalita domu, správa, nájemníci i přísnější podmínky financování.
„Doba, kdy byl investiční byt téměř automaticky dobrou investicí, končí. Dnes mnohem víc rozhoduje kvalita, lokalita a dlouhodobá udržitelnost projektu. Právě na to se nové číslo Realitního Clubu dívá z pohledu architektů, developerů i investorů,“ říká Petra Nehasilová, šéfredaktorka magazínu Realitní Club.
Magazín Realitní CLUB. Digitální verzi magazínu si můžete objednat na stránkách newstream.cz, distribuci tištěného magazínu zajišťuje Send.
