Jan Sadil: Ani přes stabilizaci trhu pokles cen nemovitostí v roce 2024 nečekejme
Realitní trh čelil v poslední době několika výzvám, které ovlivnily jeho vývoj. Byly to především na naše poměry neobvykle vysoké úrokové sazby spojené s bohužel rekordním vývojem inflace. K tomu přidejme dlouhodobě šílenou situaci s komplikovaností a délkou povolovacích procesů a dostaneme nepříjemný koktejl, ve kterém se mísí nejistota se zhoršující se dostupností vlastnického bydlení.
Hypotéky zatím stále nejsou pro každého
Česká národní banka loni výrazně uvolnila pravidla pro poskytování hypotečních úvěrů. Od července přestala vyžadovat uplatňování limitu výše splátek dluhu k čistému měsíčnímu příjmu (DSTI). S objemem poskytnutých hypotečních úvěrů však tento zásah příliš nezahýbal. V prosinci pak, s platností od ledna 2024, zrušila povinnost uplatňovat limit maximální výše celkového dluhu žadatele vůči jeho ročnímu příjmu (DTI). Dopad tohoto druhého rozhodnutí by, podle mého názoru, do počtu či objemu poskytnutých hypoték neměl být nijak viditelný.
Předpokládám však, že s tím, jak koncem roku viditelně poklesla cena dlouhodobých zdrojů, klesnou úrokové sazby hypoték s dlouhou, respektive standardní pětiletou fixací a významnější oživení hypotečního trhu zaregistrujeme stejně jako v minulosti s přicházejícím jarem. Tím by tedy i počet klientů čerpajících hypotéku mohl mezi zájemci o nové bydlení viditelně vzrůst.
Ceny nemovitostí již svého dna dosáhly
Z dosavadního vývoje cen nemovitostí je zřejmé, že ceny, a to zejména na primárním trhu, svého dna již dosáhly. Vzhledem k postupné stabilizaci výše inflace i očekávanému poklesu sazeb hypotečních úvěrů dochází k náznakům postupného zotavování trhu nejenom z hlediska objemu prodejů, ale právě i cen. Prvotní šok spojený s poklesem poptávky odezněl a postupně se na trh bude dostávat takzvaná odložená poptávka.
Češi stále silně touží po vlastním bydlení, budoucnost je ale i v nájmu
Zvýšenou poptávku po nových nemovitostech pozorujeme již od počátku roku 2023 a existují reálné důvody předpokládat, že její vzestupná tendence bude pokračovat nejen v roce 2024. Pomáhat tomu budou již zmíněné klesající úrokové sazby hypoték, ale i přetrvávající silná touha Čechů po vlastním bydlení. To bude v kombinaci s nedostatečnou výstavbou a komplikovanými povolovacími procesy dlouhodobě zvyšovat tlaky na straně poptávky.
Nabídka bude naopak spíše nižší, protože se na trh nedostávají některé plánované projekty, respektive se na trh dostávají se zpožděním. K tomu přidejme i fakt, že se nemalá část developerských projektů – hovoří se až o třetině – změnila na nabídku nájemního bydlení. Domnívám se, že hlavně ve velkých městech je budoucnost bydlení v nájemním bydlení, a to tak bude nacházet na trhu stále větší prostor.
Jakkoliv jsou veškeré odhady nelehkou disciplínou, jednu věc si troufnu pro rok 2024 predikovat. Z výše uvedených argumentů a faktů lze poměrně s jistotou dovodit, že v roce 2024 nelze očekávat pokles cen nemovitostí. Ceny budou spíše v mírném tempu růst.
