Škoch: Výnosy realitních fondů z 2022 se letos opakovat nebudou

Rok 2022 byl pro řadu nemovitostních fondů působících v České republice velmi úspěšný. Některým dokonce přinesl historicky nejvyšší zhodnocení. V průměru byl čistý výnos pro investory 8,5 procenta. Nemovitostnímu fondu od Creditas se vloni podařilo pro investory zajistit výnos téměř dvanáctiprocentní, tedy v čele žebříčku retailových nemovitostních fondů. Letos ale taková čísla asi žádnému fondu ani zdaleka nehrozí. S Petrem Škochem, šéfem loňské jedničky jsme se proto bavili o současném trhu a jeho dalším směrování.

Letošní čísla z nemovitostního trhu zatím žádné rekordy asi nenaznačují. Koncem roku dochází vždy ale k přecenění nemovitostí ve správě fondů, což zahýbe obvykle i s výsledky. Jak tedy vidíte výhled na trhu nemovitostních fondů za letošní rok?

Tak nepochybně to letos bude jiné. Loňský rok byl ale velmi úspěšný, a to nejen pro nás. My jsme vloni například uskutečnili hned několik výhodných akvizic, které nám zajistily právě to nejvyšší zhodnocení mezi retailovými nemovitostními fondy na českém trhu. V letošním roce to ale bude pro všechny  jinak. Obecně si totiž nemyslím, že se výnosy realitních fondů z minulého roku budou opakovat i v tomto roce. Předpokládám, že budou nižší a v průměru se budou pohybovat v rozmezí 8 až 10 procent. I podle průběžného hodnocení však budeme i nadále patřit k nejlepším českým fondům.  

A co vám k tomu pomáhá? Jsou to specifické typy nemovitostí nebo jen vybrané segmenty, na které se zaměřujete?

Primárně se zaměřujeme na průmyslové a logistické areály a retailové parky. Zajímáme se však o všechny realitní segmenty. Pokud přijde nabídka na kancelářskou budovu nebo výrobní halu, zabýváme se jí a zkoumáme její potenciál. Jednou z věcí, na které se díváme, jsou i parametry financování. Pokud se jedná o nemovitost nebo areál, který má zajištěné dobré podmínky financování, je to jednoznačně velké plus.

Domácí kapitál

Jak tedy vnímáte současný stav trhu komerčních nemovitostí v České republice?

Český nemovitostní trh je podle nás stabilní. Vnímáme ale, že se nyní u nás realizuje méně transakcí. Pozitivní na tom celém ale je, že za většinou z těchto transakcí stojí domácí investoři. To znamená, že ačkoliv se zahraniční investoři kvůli situaci na Ukrajině stáhli z českého trhu a jsou v případě investic ve středoevropském regionu opatrnější než kdy dříve, jejich roli převzal domácí kapitál. To je ostatně vidět právě i na těch výsledcích českých nemovitostních fondů za loňský rok.

Pozorujeme nyní také určitou opatrnost u bank, které teď půjčují investorům s vyšším úrokem, a to jak v naší domácí měně, tak i v eurech. Právě dražší financování může být pro některé společnosti ovšem problém. Zajímavé jsou proto především ty projekty, které je možné převzít s původními výhodnými parametry financování z dřívější doby.

Nemovitostní fond je pevný pilíř investic, rekordní výnos není účelem, říká Dušan Sýkora, šéf realitních fondů Reico ČS

Reality

V nemovitostních fondech by měli mít klienti patnáct až dvacet procent veškerých svých investic, říká Dušan Sýkora, ředitel nemovitostních fondů Reico České spořitelny. Účelem investic do nemovitostí podle něj nemusí být primárně rekordní zhodnocení financí, ale naopak ochrana peněz před znehodnocením pomocí konzervativního instrumentu.

Dalibor Martínek

Přečíst článek

Co se změní na realitním trhu, jakmile dojde ke snížení úrokových sazeb?

Očekávaný pokles úrokových sazeb jednoznačně přispěje k oživení investiční aktivity na trhu. Zjednoduší se podmínky pro financování, které se tím stane mnohem dostupnější i pro širší okruh investorů. V takové chvíli zesílí současně i pozice prodávajících, kteří pak převezmou iniciativu ve vyjednávání o cenách.

Vloni se vám podle výsledků dařilo. Čím myslíte, že to bylo především? V čem se váš fond tedy liší od jiných nemovitostních fondů?

Oproti většině jiných nemovitostních fondů neúčtujeme žádné vstupní ani výstupní poplatky. To vidím jako velkou výhodu. Navíc v našem fondu působí lidé, kteří nemovitostem rozumí nejen z pohledu ekonomického, ale i technického a právního. Fond tak není v přípravných fázích akvizic odkázán na externí konzultanty. Vše si připravujeme sami, včetně podrobných prověrek plánovaných transakcí. To znamená jednak značnou finanční úsporu a také detailní znalost každé naší nemovitosti. Přesně tedy víme, co kupujeme a vlastníme. A to není podle mne na zdejším realitním trhu zdaleka samozřejmostí.

Před koncem roku často u nemovitostních fondů vrcholí řada transakcí. Připravujete také nějaké nové akvizice ještě v tomto roce?

Rozhodně ano. Aktuálně je i u nás v plném proudu velká akvizice se zajímavým a silným nájemcem, která by měla být dokončena ještě letos. Několik dalších akvizic pak máme otevřených. U nich plánujeme začít s akvizičním procesem v průběhu zimy.

Co sledovat při investování do realitních fondů

Stále se hovoří o tom, že by lidé měli mnohem více investovat a nenechávat peníze ležet na spořicích účtech. Co byste tedy poradil lidem, kteří by chtěli investovat do realitních fondů, ale nevědí, podle čeho se orientovat?

Potenciálním investorům vždy doporučuji podrobně si prostudovat všechny informace o vybraných fondech. Je třeba se zaměřit na skladbu nemovitostí v portfoliu každého fondu, historickou i aktuální výnosnost a poplatky. Klíčovými ukazateli, které je třeba sledovat, pak jsou YIELD (hrubý roční výnos), WAULT (zbývající nájemní doba), průměrná obsazenost a LTV (úvěrové zatížení nemovitostí). Skladba nemovitostí je také velmi důležitá. Čím je portfolio nemovitostí totiž různorodější, tím lépe. Obecně pak platí, že výnosnější bývají obvykle fondy investující do komerčních nemovitostí. Důvod je přitom prostý – pronájem komerčních nemovitostí bývá standardně výnosnější než u rezidenčních nemovitostí.

Do Nového Rohanu investujeme 15 miliard, říká člen představenstva J&T Real Estate Jiří Ochetz

Reality

Developer J&T Real Estate (JTRE) chystá svůj zatím největší projekt. Koupil první část pozemků na Rohanském ostrově v pražském Karlíně, kde začne příští rok stavět čtvrť Nový Rohan. „Aktuálně máme územní rozhodnutí a připravujeme stavební povolení pro první etapu umístěnou na nároží ulic Voctářova a Štorchova. Prodeje bytů plánujeme spustit ve druhém čtvrtletí, výstavbu pak ve druhé polovině roku,“ říká člen představenstva JTRE Jiří Ochetz.

nst

Přečíst článek

Mikroinvestice do nemovitostí táhnou. Letos investorům vyděláme 100 milionů, říká šéf Investownu Alan Pock

Leaders

Developeři si malují, jak výhodně svůj projekt prodají, ale realita je dnes úplně jinde. „Stává se nám, že odhady stavitelů jsou nadhodnocené a jejich exitové strategie absolutně vysněné,“ říká Alan Pock, šéf společnosti Investown, který spojuje drobné investory s realitními developery. I přes nemalé vstupní poplatky chtěli developeři přes Investown získat na své projekty kolem 130 miliard korun, k investorům se však dostala jen hrstka z nich, které se podařilo na své projekty vysbírat 2,3 miliardy. „Síto je u nás husté, každého z developerů si bedlivě prověřujeme,“ dodává Pock v rozhovoru pro Newstream.

Zdeněk Pečený

Přečíst článek

Petr Škoch

Výkonný ředitel a předseda představenstva Creditas investiční společnosti vystudoval Vysoké učení technické v Brně – Ústav soudního inženýrství, obor realitní inženýrství. Před nástupem do skupiny Creditas působil čtyři roky v KPMG na pozici seniorního konzultanta pro real estate. Ve skupině působí na pozicích Ředitel odboru pro oceňování nemovitých věcí Banky a Výkonný ředitel a předseda představenstva investiční společnosti a ve vedení fondu Creditas Nemovitostní I. Je členem pracovní skupiny České bankovní asociace pro oceňování nemovitostí.