Prodávající ustupují. Kupující si znovu říkají o slevy a rok 2027 může být jejich
Po několika letech, kdy měli navrch hlavně prodávající, se poměr sil na českém realitním trhu začíná měnit. Nabídky se zlevňují častěji, rozdíl mezi požadovanou a skutečně zaplacenou cenou roste a investoři vyhlížejí rok 2027 jako období lepších nákupních příležitostí. Na konferenci MECH EXPO 2026 na to upozornili Radek Šitera z Valuo, hlavní ekonom ČBA Jaromír Šindel a Dalibor Klíč z MECH.
Ještě donedávna byla hlavní otázka českého realitního trhu jednoduchá: o kolik zase byty zdraží. Teď se začínají objevovat první známky toho, že se poměr sil mezi kupujícími a prodávajícími mění. Podle dat společnosti Valuo prochází v současnosti zlevněním přibližně každá třetí nabídka bytu k prodeji. Před rokem šlo zhruba o každou čtvrtou. Pro srovnání, během ochlazení trhu v létě roku 2022 se podíl zlevněných nabídek pohyboval kolem 40 procent.
Realitní trh v Česku se po období vysokých úrokových sazeb znovu rozbíhá. A stále více ho ovládají domácí investoři. Podle investiční skupiny WOOD & Company tvořil loni český kapitál až 85 procent všech transakcí na tuzemském trhu komerčních nemovitostí. Celkový objem investic přitom překročil hranici 100 miliard korun.
Realitní trh ožil, dominují mu Češi. Investice přesáhly 100 miliard korun
Reality
„Prodávajícím dlouho trvá, než si uvědomí, že trh jde dolů a že musejí zlevňovat. Když nemovitost neprodají za měsíc nebo dva, většinou je to ještě netrápí. Když ji ale mají v nabídce devět měsíců a nikdo se neozve, začíná to být problém,“ popsal Radek Šitera, zakladatel a šéf společnosti Valuo.
Samotné zlevňování inzerátů přitom není jediným signálem. Znovu se rozevírá také rozdíl mezi cenou, kterou majitel původně požaduje, a částkou, kterou kupující skutečně zaplatí.
Kupující si znovu říkají o výraznější slevy
Na začátku roku 2023, kdy se trh nacházel po předchozím propadu poblíž svého dna, dosahovala průměrná vyjednaná sleva z nabídkové ceny podle Valuo přibližně 11,5 procenta. V letech 2024 a 2025, kdy nemovitosti opět výrazně zdražovaly, se rozdíl smrskl zhruba ke dvěma procentům. Teď se situace začíná obracet.
„Vidíme, že se ty nůžky zase rozevírají. Nejenže musí prodávající častěji zlevnit už v inzerci, ale i když zájemce přiláká, kupující si dnes v průměru vyjednává zhruba pěti až šestiprocentní slevu,“ uvedl Šitera.
Právě schopnost vyjednávat je pro realitní investory jedním z nejdůležitějších ukazatelů. Pokud ceny prudce rostou a atraktivní nemovitosti mizí z nabídky během několika dnů, prodávající nemá velký důvod ustupovat. Ve chvíli, kdy nabídka roste a prodej se prodlužuje, se situace obrací.
Byty čekají na kupce déle
Od začátku letošního roku se podle prezentovaných dat prodlužuje také doba, po kterou nemovitosti zůstávají na trhu. Průměr se nyní pohybuje kolem 60 dnů, byť mezi jednotlivými regiony a velikostmi bytů existují značné rozdíly.
Na přelomu let 2022 a 2023 nebylo v některých krajích neobvyklých ani 70 až 80 dnů, současný trh tedy zatím není tak zamrzlý jako tehdy. Trend se ale mění. Současně od jara postupně přibývá také samotných bytů nabízených k prodeji.
„Když jdu vyjednávat o nemovitosti, důležitým indikátorem pro mě je, jak dlouho je v nabídce,“ upozornil během debaty Dalibor Klíč, CEO a zakladatel MECH.
Pro kupujícího je totiž rozdíl zásadní. Nemovitost nabízená několik měsíců obvykle poskytuje podstatně větší prostor k jednání než byt, o který se během prvního týdne přetahuje několik zájemců.
Za prvních sedm měsíců letošního roku se v České republice prodalo 28 571 starších bytů. To bylo meziročně o tři procenta a oproti stejnému období v roce 2024 o pětinu více. Nejvíce prodejů se letos uskutečnilo v červnu a červenci. Mediánová cena v červenci činila 4,3 milionu korun, což je dosavadní historické maximum. Vyplývá to z analýzy realitní kanceláře Maxima Reality využívající data z katastru nemovitostí.
Prodeje starších bytů dále rostou, ceny jsou na historickém maximu
Reality
Investoři čekají, že příští rok bude lepší
Právě zde se objevuje zajímavý paradox. Realitní investoři nejsou se současným stavem trhu příliš spokojeni, zároveň ale očekávají, že během příštích dvanácti měsíců budou podmínky pro investování příznivější.
„Nejsme spokojení, protože to přestalo růst, ale zároveň čekáme, že za dvanáct měsíců se nám bude investovat lépe, protože možná očekáváme, že trh půjde do strany nebo dolů,“ shrnul výsledky průzkumu Klíč.
Pro investora totiž stagnující nebo mírně klesající trh nemusí být špatnou zprávou. Naopak vytváří prostor pro hledání podhodnocených nemovitostí a vyjednávání o ceně.
Dřevo na jeden rodinný dům přiroste podle zástupců oboru v českých lesích zhruba za dvě minuty. Tuzemští výrobci chtějí místo kulatiny vyvážet hotové stavební konstrukce a získávat více zakázek na bytové domy, školy či nemocnice. Proč se tedy ze dřeva nestaví víc? V debatě Newstream Leaders Byznys Talks zaznělo, že vedle technologií rozhodují zkušenosti projektantů, přístup veřejných zadavatelů, ekonomika developmentu i délka povolování. 
Dřeva máme dost. Na rodinný dům přiroste v českých lesích za dvě minuty
Reality
Ceny narážejí na peněženky domácností
Za možná nejdůležitější limit dalšího růstu cen považují diskutující dostupnost bydlení. Ta se po předchozím zlepšení opět zhoršuje a podle prezentovaných dat se přibližuje hodnotám z roku 2022. Růst mezd v posledních letech sice domácnostem pomohl část předchozího zdražení dohnat, ceny nemovitostí ale zůstávají vzhledem k příjmům velmi vysoko. V Praze je situace ještě výrazně horší než v celorepublikovém průměru.
„Dostupnost je skutečně velkým palčivým problémem. Samozřejmě se může dostat ještě výše, ale má svoje limity,“ upozornil Jaromír Šindel, hlavní ekonom České bankovní asociace.
Právě dostupnost podle Klíče vytváří hranici, za kterou už další prudké zdražování nemusí být dlouhodobě udržitelné. „Pro mě ceny nemovitostí na tomto dílčím ukazateli už nemají kam dál růst. Pokud nebudou výrazně růst příjmy lidí, vidím další vývoj spíš do strany nebo dolů,“ řekl Klíč.
Delší život a méně předvídatelná kariéra mění způsob, jakým lidé vydělávají, spoří i splácejí. Banky, pojišťovny a další finanční instituce se budou muset přizpůsobit klientům, kteří střídají zaměstnání, mají více zdrojů příjmů nebo část života věnují péči o blízké. Tradiční model založený na stabilní výplatě a jasném odchodu do důchodu totiž stále méně odpovídá realitě.
Hypotéka podle jedné výplaty? Tento model může přestat stačit
Money
Rok 2022 se zatím neopakuje
Jednoduché srovnání se situací před čtyřmi lety by ale podle Šindela bylo zavádějící. V roce 2022 zasáhl české reality mimořádně prudký růst úrokových sazeb. Hypotéky se během relativně krátké doby posunuly z úrovní kolem dvou procent až přibližně k šesti procentům. Dnes se realizované sazby pohybují zhruba kolem pěti procent a nabídkové kolem 5,5 procenta.
„Ten šok tam není tak velký jako v roce 2022,“ upozornil Šindel.
To podle něj snižuje pravděpodobnost stejně prudkého zlomu. Na druhé straně jsou ale dnes výraznější některé dlouhodobé problémy, například velmi nízká dostupnost bydlení, pomalá výstavba nebo slabý růst produktivity české ekonomiky.
Pád cen? Spíš výrazně pomalejší růst
Jednoznačná předpověď propadu cen z diskuse nevzešla. Klíč je při pohledu na dostupnost bydlení skeptičtější a vidí prostor především pro stagnaci nebo pokles. Šindel je mírnější. Podle něj mohou ceny pokračovat v růstu, jeho tempo ale pravděpodobně bude výrazně slabší než v letech 2024 a 2025. Aktuální dynamika růstu podle něj už zpomaluje k hodnotám, které jsou jen mírně nad tempem růstu mezd.
Vyhlídky nejsou dobré. Dosud krotily českou inflaci levné potraviny. To však skončí, potraviny jsou komoditou, která rychle mění ceny. A v současnosti vše hraje pro růst cen. Ceny paliv ještě porostou, ceny energií jsou na maximech, říká hlavní ekonom BHS Štěpán Křeček. „Elektřina na burze dramaticky narostla nad 130 eur za megawatthodinu. Ceny plynu překonaly 60 eur za megawatthodinu. To se postupně bude propisovat do faktur domácností a firem,“ tvrdí. Česká národní banka bude podle něj muset na tento vývoj dříve či později reagovat zvýšením sazeb.
Výhled není dobrý. Inflace znovu poroste a hypotéky ještě zdraží, říká ekonom Křeček
Money
Vychází jarní Realitní CLUB
Zbourat, nebo zachovat a dát nový smysl? Právě na tuto otázku hledá odpovědi jarní vydání magazínu Realitní CLUB, které se věnuje fenoménu rekonstrukcí a adaptací stávajících budov pro současné využití. Hvězdou magazínu je Fancesco Kinský dal Borgo.
Magazín ukazuje rekonstrukce v celé jejich šíři: od historických objektů proměněných v moderní restaurace přes revitalizace brownfieldů až po projekty, které dávají vzniknout novým rezidenčním čtvrtím. Nechybí ani pohledy významných osobností realitního trhu.
Rozhovory s Janem Sadilem, šéfem společnosti JRD, či architektem Janem Klaškou, který působí v americké pobočce ateliéru dánského studia BIG (Bjarke Ingels Group), přinášejí zkušenosti z praxe i vhled do toho, jak se proměňuje uvažování investorů a developerů.
Magazín Realitní CLUB s Francescem Kinským dal Borgo na obálce vychází právě nyní. Digitální verzi magazínu si můžete objednat na stránkách newstream.cz, distribuci tištěného magazínu zajišťuje Send.
