Všechny byty jsou levné. Za deset let se dnešním cenám budeme smát, říká investor Libor Váka
České nemovitosti jsou drahé, hypotéky zůstávají nákladné a konkurence mezi investory roste. Přesto podle realitního investora Libora Váky dává investiční byt stále smysl. Jen už nestačí koupit téměř cokoli a čekat, že hodnota automaticky poroste. Investor musí víc přemýšlet o lokalitě, financování i dlouhodobém horizontu.
Ceny nemovitostí jsou vysoko a financování je stále poměrně drahé. Má podle vás dnes ještě vůbec smysl kupovat investiční byt?
Pokud dnes někdo bere investiční byt jako zajištění na stáří, tak definitivně ano. Pokud ho vnímá jako nástroj pro pasivní příjem, přilepšení do budoucna nebo rozložení rizik, tak to smysl také má. Jen to musí podstatně víc odmakat a musí být chytřejší než před deseti nebo patnácti lety.
Co přesně znamená být dnes chytřejší? Je trh už příliš přebraný?
Konkurence je větší než před deseti lety, to bezesporu. Trh přebraný je, protože nám neroste počet nabízených nemovitostí, zatímco roste počet lidí, kteří chtějí investovat nebo mají chuť do nemovitostí vstoupit. Je to jednoduchý zákon nabídky a poptávky. Ti, kteří chtějí nakupovat, dnes tahají za kratší konec.
Fidurock šlape na plyn v nájemním bydlení. Rezidenční fond během několika týdnů narostl o stovky milionů korun a s novou brněnskou akvizicí už spravuje aktiva za více než 1,25 miliardy.
Činžovní domy táhnou. Fidurock během pár týdnů posunul fond o stovky milionů
Reality
Existuje dnes nějaká univerzální rada, kde investiční byt koupit? Praha, Brno, nebo naopak levnější regiony?
Neexistuje jednoduchá instantní rada, do jakého města jít. Korporátní zaměstnanec, který vydělává dvě stě tisíc korun měsíčně, vám řekne, že jediný smysl dává Praha. Člověk s padesáti tisíci bude uvažovat úplně jinak. Vždycky záleží na kontextu, v jaké životní fázi člověk je a jaké má možnosti financování. Pokud vydělávám dostatek peněz, jsem konzervativní a chci je ukládat do kvalitních lokalit, budou mě zajímat Praha a Brno. Pokud na tak vysoké financování nedosáhnu, budu hledat v levnějších regionech, například v Ústeckém, Moravskoslezském nebo Karlovarském kraji.
Právě některé levnější regiony ale v posledních letech rostou rychleji než Praha. Není tedy výhodnější investovat tam?
Pamatuji si statistiku už z roku 2015, kdy bylo Ústí nad Labem jedním z nejrychleji rostoucích krajských měst. A podobný trend přetrvává dodnes. To ale neznamená, že je Ústí automaticky nejlepší město pro investování do nemovitostí. Pokud přijde nějaká černá labuť, krize nebo zakolísání trhu, cenu si podle mě nejlépe udrží Praha a Brno. Procentuálně můžete jinde vydělat víc, ale zároveň podstupujete jiné riziko.
Investiční byty si často spojujeme s lidmi s vysokými příjmy. Existují dnes vůbec drobní investoři s běžným platem?
Samozřejmě. Jsem svědkem toho, že za námi přijde třeba pokladní z Lidlu, která má 27 tisíc korun čistého a řekne: Pomůžete mi s investováním do nemovitostí? Je mi pětatřicet a do deseti let bych chtěla mít jeden nebo dva byty. Přemýšlím o tom, jak bude můj život vypadat v padesáti, a chtěla bych tehdy vlastnit jeden nebo dva splacené byty. To podle mě velmi dobře ukazuje, jak silný je v Česku vztah k nemovitostem. Pro lidi je to atraktivní aktivum i proto, že velkou část pořizovací ceny mohou financovat cizími penězi.
Nezabrzdí právě dražší hypotéky chuť těchto lidí investovat?
Nějakou část trhu určitě ovlivní. Nevíme ale, jestli dvě, pět nebo deset procent investorů. Nic rapidního a zásadního neočekávám. Je potřeba říct, že je přirozené, že peníze jsou jednou levnější a podruhé dražší. Zcela jistě přijde doba, kdy budou zase levnější. Nevím, jestli za půl roku nebo za pět let, ale tyhle cykly už jsem několikrát zažil. Svět se nehroutí. Zároveň má dražší financování jeden efekt, na který se někdy zapomíná. Zdražuje samotnou výstavbu. Developerům rostou náklady na úvěry, lidskou práci, materiály, energie nebo dopravu. A tyto vyšší náklady nakonec zaplatí koncový zákazník v ceně bytu.
V roce 2026 by byty v České republice mohly zdražit o více než sedm procent. Navzdory růstu nové nabídky bytů na trhu o zhruba tři procenta v ČR i v Praze totiž zůstává poptávka po bydlení v zemi vysoká. Více než polovina developerských společností navíc v současnosti nevnímá, že by se snižoval zájem o nákup bytů ze strany investorů. Vyplývá to ze studie analytické společnosti CEEC Research představené na konferenci Setkání lídrů developmentu v Praze. Studie se zúčastnilo 36 developerských společností zaměřených na výstavbu bytů.
Zdražování, které nemá konce. Ceny u českých bytů letos poskočí o sedm procent
Reality
U movitějších investorů je stále více vidět trend, kdy už nekupují jednotlivé byty, ale celé činžovní domy. Je to přirozený další krok?
Je to naprosto přirozené. Investor se v určitém okamžiku dostane do situace, kdy mu přestane dávat smysl vlastnit tři nebo sedm bytů rozesetých po nějakém městě. Mnohem atraktivnější může být ty nemovitosti prodat a koupit jeden větší dům. Ať už tomu budeme říkat činžák, bytový dům nebo panelák. Všechny byty máte pod jednou střechou, sami si definujete fond oprav, řídíte náklady na rekonstrukce a máte větší kontrolu nad fungováním celého domu. Je to jednoznačně trend, který dnes vidíme. Já sám jsem téměř všechny jednotlivé byty, které jsem držel, prodal a nakoupil portfolio bytových domů. Mám to všechno pod jednou střechou.
Jak moc se při investování zadlužit? Kde podle vás leží hranice, kdy je cizí kapitál ještě zdravý?
Dlouhodobou horní hranici zadlužení vidím kolem 70 procent. Pokud má moje portfolio hodnotu deset milionů korun, neměl bych dlužit více než sedm milionů. Důvod je jednoduchý. Kdyby ceny nemovitostí náhodou klesly o dvacet nebo třicet procent, pořád bude váš dluh nižší než hodnota těch nemovitostí. Krátkodobě si dokážu představit i vyšší zadlužení, především u začínajících investorů. Pokud mám ale zadluženost osmdesát nebo devadesát procent, musím mít dobře srovnané finance a nějakou hotovostní rezervu, zadní vrátka.
O koupi investiční nemovitosti uvažuje každý osmý Čech, vyplývá z průzkumu společnosti STEM/MARK pro společnost Salutem. Čtvrtina z těchto investorů se poohlíží po českých regionech. Láká je nižší pořizovací hodnota realit, a také vyšší výnosnost investice, než nabízí Praha nebo Brno.
Koupit si investiční byt v Ústí? Stále víc Čechů takto přemýšlí
Reality
Češi v posledních letech hodně nakupují také zahraniční nemovitosti. Itálie, Španělsko, Chorvatsko, Tenerife. Dává vám to jako investice smysl?
Pokud někoho láká koupit si třeba v Itálii domeček za euro, strávit dva roky jeho rekonstrukcí a baví ho to, proč ne. Jen nevím, jestli tomu máme říkat investice. Tyto lokality mohou mít strukturální problém, lidé se z nich stěhují a demografie nefunguje. A když se podíváte do atraktivních oblastí, například na Tenerife, do rakouských Alp nebo oblíbených částí Chorvatska, zjistíte, že nemovitosti už tam levné nejsou. Pro začínajícího nebo středně pokročilého investora, který má několik bytů nebo portfolio v řádu deseti až patnácti milionů korun, mi nedává velký smysl vybírat hotovost z českého portfolia a utrácet ji v Chorvatsku nebo na Tenerife. Často je to spíše kombinace investice a životního stylu pro lidi, kteří už jsou ve velmi dobré finanční situaci.
Kdybyste si měl vsadit na jeden faktor, který bude v dalších letech nejvíc rozhodovat o cenách českých nemovitostí, co by to bylo? Úrokové sazby, daně, nebo výstavba?
Kdybych si měl na něco vsadit, vsadím na počet vydaných stavebních povolení. V posledních letech jich máme stále méně. A podívejte se, co se děje. Nemovitosti zdražují. Pokud bychom měli dvakrát nebo třikrát více vydaných stavebních povolení, začne logicky přibývat nabídka. Zájem kupujících se rozloží mezi větší počet nemovitostí a tlak na cenu nebude tak extrémní. Jako realitní investor proto sleduji na Českém statistickém úřadu právě počet stavebních povolení. Pro mě je to jeden z ukazatelů toho, co se s cenami může v budoucnu dít.
Na trhu se teď zároveň mluví o tom, že růst cen může zpomalit. Bude rok 2027 pro investory lepší příležitostí k nákupu?
Já neumím nemovitosti vidět v horizontu půl roku nebo jednoho roku. Nemovitosti jsou dlouhodobá záležitost. Pokud chce někdo spekulovat a vydělávat peníze na tom, že přesně trefí, co bude za šest nebo dvanáct měsíců, mám obavu, že to netrefí. Samozřejmě existuje celá řada obchodníků s nemovitostmi, kteří je nakupují a prodávají v horizontu několika měsíců. Ty ale obecný trend vůbec nezajímá. Potřebují levně koupit a draze prodat a mají vlastní kontakty a cesty, jak se dostat k levným nemovitostem.
Existuje dnes vůbec byt, který byste označil za levný?
Všechny. Česká republika je podle mě z pohledu západní Evropy nemovitostní ráj. Nám připadají české nemovitosti velmi drahé, protože je poměřujeme našimi příjmy. Z pohledu západní Evropy jsou ale pořád relativně levné. Podívejte se na chování velkých západoevropských nebo amerických fondů. Často nekupují nemovitosti ve Vídni, Berlíně nebo Paříži, ale jdou do Prahy nebo Brna. A kam míří Česká republika? Chceme se ekonomicky přibližovat západu. Pokud se budeme skutečně přibližovat, budou se podle mě postupně přibližovat i ceny nemovitostí.
Zaměstnanců s velmi dobrými příjmy je v Česku evidentně čím dál více. Dokonce tolik, že si mohou dovolit nakupovat nemovitosti v cizině ve větším měřítku než podnikatelé. Část jich to financuje kompletně z vlastního, část si na to bere hypoteční úvěr. Ten si přitom mohou vzít už i u bank přímo v Česku. Ne každý ale o tom ví. Přečtěte si, za jakých podmínek takovou hypotéku na byt či dům u moře, můžete dostat.
Mít vlastní byt u moře Čechy láká víc a víc. Za jakých podmínek se dá sjednat hypotéka?
Money
Takže dnešním cenám se jednou budeme smát?
Myslím si, že za deset nebo patnáct let se na dnešní ceny pražských novostaveb budeme dívat a říkat si: To byly krásné časy.
Je naopak nějaké místo, kde byste nemovitost nikdy nekoupil?
Jednoznačně bych nešel do vyloučených lokalit. Zaprvé mi to morálně vadí. Nechci participovat na systému, kterému se říká obchod s chudobou. Zadruhé bych se bál budoucnosti takové lokality. Jsou místa, kde se domy dostaly do velmi špatného technického stavu a města dnes řeší, jak celou lokalitu zásadně proměnit. Tam opravdu nechcete mít nemovitost.
Kde naopak hledáte příležitosti?
Dívám se na lokality, kam má přijít nová dopravní infrastruktura. Typicky metro, nový dopravní tah, obchvat nebo jiné výrazné zlepšení dostupnosti. Podívejte se na Karlín. Před patnácti lety to byla jedna z levnějších částí Prahy a řada lidí tam nechtěla bydlet. Dnes patří k nejdražším lokalitám. Já bych proto po Praze hledal takové ostrůvky, které může čekat podobná renesance. Právě dopravní infrastruktura může hodnotu lokality během let výrazně změnit.
Dnešní mladí přitom často říkají, že jsou nemovitosti už tak drahé, že na ně nikdy nedosáhnou. Jak se na to díváte vy?
Dnes říkáme, že jsou nemovitosti v České republice extrémně drahé. Jenže generaci, které je dnes pětadvacet nebo třicet, bude za dvacet let pětačtyřicet nebo padesát. A část z nich si podle mě bude říkat: Proč jsem si tehdy nevzal větší úvěr? Proč jsem nedal víc vlastních peněz a nekoupil nemovitost, která mi tehdy připadala drahá? Je to neustále se opakující cyklus. Když jsem v roce 2013 kupoval svou první nemovitost, lidé mi říkali, že jsem blázen. Hypoteční krize už byla překonaná, nemovitosti byly prý levné v letech 2008 a 2009 a teď už jsou na vrcholu. Od té doby ale v některých lokalitách vzrostly o stovky procent.
Kde jste tehdy první byt koupil?
V rodné Kadani. Nebyl za tím žádný geniální plán. Šel jsem do průměrné lokality a koupil průměrný byt, abych si investování vyzkoušel. Nedávno jsem ho prodal. A jeden hezký fakt je, že jsem tam devět let měl jednoho a toho samého spolehlivého nájemníka.
Takže dobrý nájemník má pro investora větší cenu než maximální nájem?
Přesně tak. Je lepší vybrat raději o něco nižší nájem a mít spolehlivého člověka, než tlačit cenu na maximum a každý rok řešit nového nájemníka.
Touha Čechů vlastnit byt je podle finančního ředitele investiční skupiny Redstone Jiřího Medřického silnější než ve většině okolních zemí. Jenže vysoké ceny nemovitostí i dražší financování dál zhoršují dostupnost bydlení. Investiční nájemní bydlení proto zůstává silným trendem, otázkou ale je, kam až mohou růst nájmy.
Hlad po dobrých nemovitostech trvá, říká Jiří Medřický z Redstone
Reality
Vychází jarní Realitní CLUB
Zbourat, nebo zachovat a dát nový smysl? Právě na tuto otázku hledá odpovědi jarní vydání magazínu Realitní CLUB, které se věnuje fenoménu rekonstrukcí a adaptací stávajících budov pro současné využití. Hvězdou magazínu je Fancesco Kinský dal Borgo.
Magazín ukazuje rekonstrukce v celé jejich šíři: od historických objektů proměněných v moderní restaurace přes revitalizace brownfieldů až po projekty, které dávají vzniknout novým rezidenčním čtvrtím. Nechybí ani pohledy významných osobností realitního trhu.
Rozhovory s Janem Sadilem, šéfem společnosti JRD, či architektem Janem Klaškou, který působí v americké pobočce ateliéru dánského studia BIG (Bjarke Ingels Group), přinášejí zkušenosti z praxe i vhled do toho, jak se proměňuje uvažování investorů a developerů.
Magazín Realitní CLUB s Francescem Kinským dal Borgo na obálce vychází právě nyní. Digitální verzi magazínu si můžete objednat na stránkách newstream.cz, distribuci tištěného magazínu zajišťuje Send.
