Lisabon za cenu Brna. Movití Češi přesouvají miliony k Atlantiku
Portugalsko přestává být pro Čechy jen místem na dovolenou. Stále častěji tam hledají investici, druhý domov i dlouhodobé zázemí u oceánu. Levný realitní jih už to ale není. Metr bytu v Lisabonu vychází v přepočtu zhruba stejně jako v Brně a čeští zájemci běžně počítají s rozpočtem 12 až 22 milionů korun.
Lisabon a Brno od sebe dělí přes dva tisíce kilometrů, Atlantik a úplně jiný životní styl. Cenově si ale dnes mohou být překvapivě blízko. V portugalské metropoli činil v prvním čtvrtletí letošního roku medián uskutečněných obchodů 5292 eur za metr čtvereční, tedy při současném kurzu zhruba 128 tisíc korun za metr. V Brně se podle červencových dat starší byty ve druhém čtvrtletí prodávaly v průměru za téměř 124 tisíc korun za metr. Metr bydlení v Lisabonu tak při orientačním srovnání vychází jen o několik tisíc korun dráž než v Brně.
Ani tady nejde o úplně totožnou statistiku. Lisabon pracuje s mediánem, česká data s průměrem a týkají se starších bytů. Pro základní představu o cenové hladině je ale srovnání výmluvné.
Od dovolené k druhému domovu
Apartmán pár minut od Atlantiku. Byt v Lisabonu, kde se dá dopoledne pracovat a odpoledne vyrazit k oceánu. Nebo dům na Madeiře, v němž lze českou zimu vyměnit za celoročně mírné klima. Portugalsko se pomalu prosazuje na realitní mapě movitějších Čechů.
Zatím nejde o žádnou invazi českého kapitálu. Rakousko, Španělsko, Itálie a Chorvatsko stále tvoří zhruba 70 procent tuzemské poptávky po zahraničních nemovitostech. U Portugalska je ale změna podle realitní společnosti Rellox už dobře vidět. „Z destinace, o které klienti spíše uvažovali, se postupně stává země, na kterou se konkrétně ptají a hledají v ní nemovitosti,“ říká Jan Rejcha, zakladatel a šéf společnosti Rellox, která se specializuje na zahraniční reality.
Čeští kupující navíc přicházejí ve chvíli, kdy se představa levného Portugalska definitivně rozpadá. Ceny bydlení tam v prvním čtvrtletí letošního roku meziročně vzrostly o 17,8 procenta, nejrychleji ze všech států Evropské unie. Unijní průměr činil 5,7 procenta.
Druhý domov. A někdy také zadní vrátka
České klienty přitahuje několik věcí současně. Někdo chce druhý domov u oceánu, jiný investici k pronájmu. U Portugalska se ale podle Rejchy výrazněji než u řady dalších evropských zemí objevuje ještě jedna motivace, a to mít druhé zázemí mimo střední Evropu. „U Portugalska se tyto motivace překrývají. Někteří klienti hledají druhé bydlení u oceánu, další investici a u Portugalska výrazněji než u řady jiných zemí vnímáme také motivaci ‚plánu B‘,“ říká Rejcha.
Kvalitní apartmán na chorvatském pobřeží dnes stojí nejméně čtvrt milionu eur, moderní vila s bazénem běžně přes milion. Výnos přitom nebývá o mnoho vyšší než u bytu v Praze. Češi přesto od Jadranu neodcházejí.
Apartmán za deset milionů, vila za šedesát. Chorvatsko už levné není
Reality
Nemusí přitom jít o balení kufrů a přípravu na emigraci. „Pro někoho představuje vytvoření kompletního zázemí mimo Evropu, pro jiného stačí mít možnost přesunout se ze střední a východní Evropy.“ V evropském případě jde podle něj spíš o možnost vytvořit si druhou základnu v politicky a ekonomicky stabilní zemi.
Právě vzdálenost, která je proti Rakousku nebo Chorvatsku při běžném cestování nevýhodou, se tu mění v součást atraktivity. Portugalsko je stále uvnitř Evropské unie, ale současně leží až na jejím západním okraji.
Algarve vede. Lisabon a Porto ho dohánějí
První portugalskou adresou českých kupujících zůstává Algarve. Pláže, golf, dlouhá tradice mezinárodního cestovního ruchu a služby nastavené na zahraniční klientelu z něj udělaly nejsrozumitelnější část portugalského trhu. Mapa zájmu se ale rozšiřuje.
„Z českého pohledu je zatím největší zájem o Algarve, které je díky dlouhé tradici mezinárodního cestovního ruchu a golfu nejznámější. Zájem ale postupně roste i o další lokality, především o Lisabon a Porto,“ říká Rejcha. Právě dvě největší portugalská města nabízejí jiný produkt než klasický dovolenkový resort. Lze v nich spojit práci, gastronomii a běžný městský život s oceánem na dosah.
Španělsko už není levná realitní sázka u moře. Ceny rostou dvouciferným tempem, výnosy z pronájmu mají své limity a regulace krátkodobého ubytování zvyšuje riziko. Češi přesto nakupují dál. Jen místo dovolenkové romantiky musí víc řešit čísla.
Byt u moře už není jednoduchá investice. Španělsko zdražuje a pronájmy narážejí na limity
Reality
Zahraniční investoři to podle Rejchy pochopili už dřív. „Mezinárodní realitní investoři mají Portugalsko objevené už delší dobu a vedle Algarve se stále více soustředí také na velká města u oceánu. Čeští investoři tento trend teprve dohánějí,“ dodává.
Úplně jiný příběh nabízí Madeira. Méně klasické dovolené na písečné pláži, více hor, zeleně, oceánu a celoročně příjemného klimatu. I proto podle Relloxu láká spíš ty, kteří nehledají apartmán na čtrnáct dní v srpnu, ale místo pro delší pobyty nebo skutečný druhý domov.
Češi přicházejí s 12 až 22 miliony
Levnou cestou k bydlení u oceánu už Portugalsko není. Průměrná hodnota rezidenční nemovitosti, kterou v roce 2025 koupil zahraniční daňový rezident, dosahovala podle dat citovaných Relloxem přibližně 401 tisíc eur, tedy při současném kurzu zhruba 9,7 milionu korun.
U českých klientů bývá rozpočet ještě vyšší. „Portugalsko přitahuje spíše bonitnější klientelu, častěji se tak zájem pohybuje spíše v úrovni 500 až 900 tisíc eur,“ říká Rejcha. V korunách jde zhruba o 12,1 až 21,8 milionu korun.
Podle Rejchy jde nejčastěji o úspěšné podnikatele, majitele firem nebo vyšší manažery mezi čtyřiceti a šedesáti lety, často už se zkušeností s realitními investicemi v Česku nebo zahraničí. Vedle nich se ale objevuje mladší generace. „Stále častěji se objevují i mladší kupující – zakladatelé úspěšných startupů, kryptoinvestoři či IT experti s vysokou flexibilitou,“ říká Rejcha. Portugalsko je podle něj láká také technologickým prostředím, možností práce na dálku a početnou mezinárodní komunitou.
Developer Domoplan se posouvá za hranice klasické rezidenční výstavby. Skupina Tomáše Vavříka rozvíjí fondy, rekreační nemovitosti a vlastní správu resortů. Vedle českých hor sází na Chorvatsko, Bali, Zanzibar nebo Kostariku.
Domoplan hledá nový motor růstu. Vedle bytů chce vydělávat na resortech
Reality
Pět procent ročně? Jen před náklady
Investiční příběh samozřejmě nestojí pouze na růstu cen. Důležité jsou také nájmy. Rellox u vhodně vybraných nemovitostí pracuje s orientačním hrubým výnosem kolem pěti až šesti procent ročně. Rejcha ale před příliš jednoduchou kalkulačkou varuje.
„Výnos kolem pěti až šesti procent je podle nás realistické vnímat především jako orientační hrubý výnos u dobře zvolené rezidenční nemovitosti, nikoli jako garantovaný čistý výnos,“ říká.
Celostátní data dávají podobný obrázek. Při mediánové ceně 2076 eur za metr čtvereční a mediánovém nájemném 9,29 eura za metr měsíčně vychází jednoduchým přepočtem hrubý výnos kolem 5,4 procenta. U turistického pronájmu může být vyšší. Jenže s potenciálně vyšším výnosem přichází větší závislost na sezoně, obsazenosti a také na regulaci.
Výhled na oceán nestačí. Rozhoduje i licence
Představa je jednoduchá. Část roku byt užívá majitel, po zbytek času ho zaplatí turisté. Portugalsko ale pravidla krátkodobého ubytování Alojamento Local v posledních letech měnilo a větší pravomoci získaly jednotlivé obce. Ty mohou v lokalitách s vysokou koncentrací turistických pronájmů omezovat nové registrace nebo stanovovat vlastní podmínky.
Koupit apartmán a teprve potom zjišťovat, zda ho bude možné krátkodobě pronajímat, tak může být drahá chyba. „Čeští kupující nejčastěji podceňují kombinaci právní stránky a problematiku regulace krátkodobých pronájmů,“ upozorňuje Rejcha.
Hormuz se stal testem důvěry v celý Perský záliv. Podle Elieho Naamana, spoluzakladatele a šéfa Ellington Properties, v něm Dubaj obstála. Po krátké nejistotě zůstává pro investory bezpečným přístavem i jedním z nejatraktivnějších realitních trhů regionu. Ceny nemovitostí sice za poslední roky výrazně vzrostly, proti Londýnu, Paříži nebo New Yorku ale podle Naamana emirát stále nabízí prostor pro další růst.
Hormuz byl testem důvěry. Dubajský realitní trh obstál, říká developer Elie Naaman
Reality
Kdo dnes přijíždí s představou neobjeveného a levného trhu, dorazil pozdě. Portugalské reality si po dlouhé stagnaci prošly velmi silnou dekádou. „Od roku 2013 vzrostly ceny přibližně o 130 procent. Tento růst je ale silně koncentrován do Lisabonu, Porta, Algarve a pobřežních turistických oblastí,“ říká Rejcha.
A tempo zatím nepolevilo. V prvním čtvrtletí letošního roku bylo Portugalsko s meziročním růstem cen o 17,8 procenta jedničkou celé Evropské unie. Další fáze trhu ale podle Rejchy nemusí být tak jednoduchá. „Prostor pro další růst podle nás určitě existuje, ale plošný růst se spíše změní na selektivní růst,“ říká. V nejluxusnějších čtvrtích Lisabonu a Algarve už je podle něj cenová hladina vysoko, větší potenciál vidí například v Portu, Braze, Leirii nebo na pobřeží Alenteja jižně od Lisabonu.
V roce 2026 by byty v České republice mohly zdražit o více než sedm procent. Navzdory růstu nové nabídky bytů na trhu o zhruba tři procenta v ČR i v Praze totiž zůstává poptávka po bydlení v zemi vysoká. Více než polovina developerských společností navíc v současnosti nevnímá, že by se snižoval zájem o nákup bytů ze strany investorů. Vyplývá to ze studie analytické společnosti CEEC Research představené na konferenci Setkání lídrů developmentu v Praze. Studie se zúčastnilo 36 developerských společností zaměřených na výstavbu bytů.
Zdražování, které nemá konce. Ceny u českých bytů letos poskočí o sedm procent
Reality
Vychází jarní Realitní CLUB
Zbourat, nebo zachovat a dát nový smysl? Právě na tuto otázku hledá odpovědi jarní vydání magazínu Realitní CLUB, které se věnuje fenoménu rekonstrukcí a adaptací stávajících budov pro současné využití. Hvězdou magazínu je Fancesco Kinský dal Borgo.
Magazín ukazuje rekonstrukce v celé jejich šíři: od historických objektů proměněných v moderní restaurace přes revitalizace brownfieldů až po projekty, které dávají vzniknout novým rezidenčním čtvrtím. Nechybí ani pohledy významných osobností realitního trhu.
Rozhovory s Janem Sadilem, šéfem společnosti JRD, či architektem Janem Klaškou, který působí v americké pobočce ateliéru dánského studia BIG (Bjarke Ingels Group), přinášejí zkušenosti z praxe i vhled do toho, jak se proměňuje uvažování investorů a developerů.
Magazín Realitní CLUB s Francescem Kinským dal Borgo na obálce vychází právě nyní. Digitální verzi magazínu si můžete objednat na stránkách newstream.cz, distribuci tištěného magazínu zajišťuje Send.
