Tomáš Vavřík: Chorvatsko nezastavitelně míří k prémiové destinaci, levná dovolená je minulostí
„Z Chorvatska se stává topová destinace,“ říká šéf Domoplanu Tomáš Vavřík. Chorvatsko podle něj čeká další zdražování a posun k luxusnější turistice. Jeho skupina na Pagu připravuje resort za více než 120 milionů eur, kupuje další projekty u moře a investorům nabízí výnos kolem 8,5 procenta.
Chorvatsko se v posledních letech výrazně mění a zdražuje. Kam podle vás směřuje?
Chorvatsko se právě teď výrazně proměňuje. Spousta Čechů nelibě nese, že se z někdejší „paštikářské“ destinace stává špičková turistická destinace. Tomuto vývoji ale nelze zabránit. Chorvatsko má všechny předpoklady k tomu, aby překonalo Španělsko nebo Itálii. Může se proto stát jedním z nejdražších evropských letovisek. Země tento směr maximálně podporuje a vláda chce, aby se touto cestou vydala.
Do pražských Bubnů míří těžká investorská sestava. Původní vlastník pozemků J&T prodal polovinu konkurenční skupině Penta, podíl v projektu bude mít i nová investiční skupina spoluzaložená Michalem Strnadem. Společně chtějí proměnit obří brownfield v novou městskou čtvrť. Vzniknout může až deset tisíc bytů a investice se mají vyšplhat k 90 miliardám korun.
Penta, Strnad a J&T si rozdělili Bubny. Vyroste tam deset tisíc bytů
Reality
Po období komunismu a válce tam zůstalo mnoho volných ploch i resortů, které vyžadovaly kompletní rekonstrukci. Jejich obnova se nyní zaměřuje na pětihvězdičkovou klientelu. Chorvatsko tak přechází od masové turistiky k modelu s menším počtem hostů, kteří utratí více peněz. Tento trend sledujeme už poslední dva až tři roky.
Takže éra levné masové dovolené u Jadranu podle vás končí?
Chorvatsko stále navštíví kolem milionu Čechů. Peníze na dovolenou si tak či onak dají dohromady. Dopravní spojení je dnes navíc na špičkové úrovni. Před lety, když jsme tam provozovali cestovní kancelář, jsme byli rádi, že jsme se do Chorvatska dostali autobusem. Dnes si tam za 500 korun zaletíte na víkend. Je to naprosto běžné.
Vy na proměnu Chorvatska zároveň výrazně sázíte jako investor. Proč právě tato země?
Dnes už nejde jen o jeden projekt, ale o celý fond a strukturu, která tam vznikala mnoho let. Proč Chorvatsko? Začínal jsem tam v osmnácti letech, takže v zemi působím téměř třicet let.
Z investičního pohledu je to velmi zajímavá destinace pro zhodnocení kapitálu s poměrně vysokou mírou jistoty. Moře je přece jen zárukou, že k němu vždy někdo přijede. Když to nebude Čech, bude to někdo jiný. Díky dostupným cenám letenek dnes přijíždějí lidé i z poměrně vzdálených zemí. Výrazně například vzrostl počet návštěvníků z USA a Kanady. Moře si klienta vždy najde, a investice proto nabízí určitou míru návratnosti, kterou investoři požadují a kterou my ve fondu deklarujeme.
Jednou z vašich největších sázek je resort na ostrově Pag. Proč jste si vybrali právě severní Dalmácii, a ne některou ze známějších oblastí kolem Splitu nebo Dubrovníku?
To, že Pag ještě nebyl plně objevený, platilo před několika lety. Dnes se tam už poměrně hodně staví. Ostrov leží asi čtyřicet minut od Zadaru, funguje letecká linka Praha–Zadar a otevírají se další spojení. Turistický ruch v celé oblasti kolem letiště se proto výrazně zvýšil.
Pag je zajímavý čistotou moře a přístupem do vody. To platí obzvlášť pro Povljanu, která jako jedno z mála letovisek nabízí pozvolný vstup do moře a oblázkové pláže. Náš resort bude mít nejen pozvolný přístup k oblázkovým plážím, ale také otevřený výhled na moře. Právě takové zdánlivé drobnosti vytvářejí krásný zážitek, přitom jste jen kousek od Zadaru. Ostrov Pag je na vzestupu a konkurence je tam už poměrně silná. Na celém ostrově vznikají další resorty na vysoké úrovni.
Proto míříte rovnou do pětihvězdičkového segmentu?
Při navrhování resortu míříme do nejvyšší třídy. Součástí pětihvězdičkového komplexu bude šest bazénů, wellness centrum a zázemí odpovídající mezinárodní úrovni. Chceme mít jistotu, že v konkurenci obstojíme.
Když se řekne Ostrava, lidem se už nevybaví jen uhlí a kouř, ale také Dolní Vítkovice, Colours nebo Baník. Architekt David Kotek ale upozorňuje, že změna značky nestačí. Město podle něj potřebuje dostavět, zrychlit a přestat čekat, až se něco stane samo.
Ostrava není město uhlí a kouře. Je zelená, ale pořád nedostavěná, říká architekt
Reality
Zároveň chceme oslovit široké spektrum turistů. Resort bude vstřícný k rodinám a nabídne kvalitní zázemí všem jejich členům, od malých dětí až po seniory. Proto v něm bude řada sportovišť, tenisové kurty či fotbalová hřiště. Vznikne také velké atrium pro večerní akce a koncerty. Resort bude mít tři a půl tisíce lůžek, takže půjde v podstatě o menší vesnici.
Jak vysoká bude investice?
Podle současných předběžných rozpočtů se bude pohybovat mezi 120 a 130 miliony eur.
V jaké fázi je dnes projekt?
Nyní řešíme infrastrukturu v okolí resortu: příjezdové komunikace, které se musejí začít stavět s předstihem, čistírnu odpadních vod a celkové fungování technického zázemí.
U takových resortů je potřeba počítat především s extrémními výkyvy během sezony. V srpnu se například může stát, že přestanou téct sprchy, protože tři tisíce lidí odejdou ve stejnou chvíli z pláže, nebo nebude dostatek vody, protože jí v daném místě zkrátka není dost. Vše proto musíte důkladně propočítat a navrhnout tak, aby hosté vůbec nevnímali, jak složitý systém je v pozadí. Uspokojit potřeby tří a půl tisíce lidí v jednu chvíli je velmi náročné. Můžete hosty žádat, aby nepřicházeli všichni najednou, ale stejně to udělají – třeba i na večeři. Služby proto musejí fungovat na sto procent.
U resortu této velikosti je důležitá nejen architektura, ale i provoz. Jak jste vybírali hlavního architekta?
Při výběru architekta jsem vycházel ze své dlouholeté zkušenosti v cestovním ruchu. V oboru působím od osmnácti let, kdy jsem začínal v cestovní kanceláři v Chorvatsku. Znám jeho fungování od práce delegáta až po úklid toalet a přesně vím, jak musí resort fungovat.
Nenechal jsem se proto oslnit jen působivým portfoliem architektů. Zaměřil jsem se hlavně na provoz a na to, co je potřeba udělat, aby byl host ve výsledku naprosto spokojený. Představte si matku, která po osmi hodinách jízdy vystoupí z auta se dvěma dětmi, venku je čtyřicet stupňů a ona pak tři hodiny čeká na recepci, než ji někdo dopraví k ubytování. Právě takové situace musíte znát a umět jim předejít. Vybral jsem proto architekta s rozsáhlými zkušenostmi, který už navrhl a skutečně realizoval známé a funkční resorty.
Takže efektní architektura sama o sobě nestačí?
Podařilo se nám zároveň najít člověka, který k architektuře přistupuje velmi citlivě. Nevytváří módní výstřelky, k nimž má dnes Chorvatsko trochu sklon. Někteří architekti navrhují prvoplánové stavby, které se už za dva roky přestanou lidem líbit. Stranou přitom nechávají místní kulturu a samotný důvod, proč tam člověk přijíždí. Host nechce obdivovat high-tech architekturu. Chce klid a autentickou kulturu daného místa.
Včera jsem se vrátil ze studijního pobytu v jednom polském resortu, kde bylo jasně vidět, že ego architekta převálcovalo Beskydy. Do nádherné krajiny zasadil městskou architekturu jen proto, že to tak cítil. To ale hosté nechtějí a už druhý den je takové prostředí přestane bavit.
Výhled na Hrad, Vyšehrad i Vltavu. A k tomu služby jako v luxusním hotelu. Daramis rozjíždí na Smíchově projekt Bay 55, který má posunout pražské prémiové bydlení do nové ligy. Ceny zatím developer nezveřejnil, už samotná lokalita ale naznačuje, že půjde o jeden z nejdražších projektů v Česku.
Luxus u Vltavy za miliardy. Na Smíchově startuje projekt, který má patřit k nejdražším v Praze
Reality
Rozhodující je praktičnost. Všichni nakonec chceme, aby tekla sprcha, splachovala toaleta a dostali jsme jídlo ve chvíli, kdy ho potřebujeme. Do resortu přece jedeme odpočívat.
Jak důležité jsou u tak velkého projektu přímo u moře ekologické požadavky?
Jsou naprosto zásadní, a to jak pro nás, tak pro obec. Resort bude splňovat nejpřísnější ekologické normy – od čistírny odpadních vod a úpravy vody až po dobíjecí stanice. Zvažujeme také speciální systémy a bateriová úložiště pro akumulaci energie.
Projekt je ekologický už ze své podstaty. Také Chorvati si uvědomují, že čistota pláží a moře, kterou ovlivňuje způsob výstavby střediska, jde ruku v ruce s rozvojem pětihvězdičkových resortů. Nemůžeme chtít z Chorvatska vytvořit špičkovou destinaci a zároveň zapomínat na ekologii. Tyto dvě věci k sobě patří.
České nemovitostní fondy zaznamenávají rekordní přítoky nových peněz. „Podle odhadů jde asi o sto milionů eur měsíčně a více,“ tvrdí Zdenka Klapalová, jednatelka poradenské společnosti Knight Frank a prezidentka správní rady Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí. Výsledkem je větší poptávka po nemovitostech.
Klapalová: Realitní fondy rekordně sílí, investic do nemovitostí bude přibývat
Reality
Vláda podle mě nepodporuje jen vznik prémiových resortů, ale stejně důsledně přistupuje i k ochraně životního prostředí. Požadavky na plnění ekologických norem jsou velmi přísné.
Domoplan staví ve více zemích. Jak se vám v Chorvatsku staví ve srovnání s Českem?
Ve srovnání s Českem tam lépe funguje především podpora vlády, která usiluje o co nejrychlejší schválení výstavby. Podporuje zejména velké projekty. Náš resort patří k největším současným českým investicím v Chorvatsku. Je vnímán jako projekt mezinárodního významu a ze Záhřebu má silnou podporu.
Pro nás je nezvyklé vidět, že to skutečně jde. Když vláda chce, aby něco vzniklo rychle a kvalitně, stavba postupuje. Podpora pokračuje také formou subvencí, úvěrů a dalších ekonomických nástrojů. K dispozici jsou zvýhodněné úvěry s velmi nízkým úrokem. To všechno celý proces urychluje a zjednodušuje.
A samotná výstavba? Je také jednodušší?
Samotná výstavba se už od ostatních evropských zemí tolik neliší. Stavíme v několika státech, takže máme možnost srovnávat. Nedostatek pracovníků ve stavebnictví je všude. S výjimkou povolovacích procesů a lépe nastavené legislativy je situace podobná. Na stavbách řešíme stejné každodenní problémy jako v Česku nebo Srbsku. Nedostatek lidí, kteří chtějí ve stavebnictví pracovat, je celoevropský, možná i celosvětový problém.
Projekt prvního bělehradského metra se po letech odkladů přibližuje realizaci. Metro má zásadně změnit dopravu, urbanismus i investiční potenciál srbské metropole.
Po 100 letech slibů má bělehradské metro změnit celé město. Češi už jsou u toho
Reality
Kdo tedy v Chorvatsku na stavbách pracuje?
Velkou část pracovních míst obsazují lidé z Bosny a dalších států bývalé Jugoslávie ve vnitrozemí. Mezi bohatstvím na pobřeží a chudobou ve vnitrozemí existuje obrovský kontrast, takže odtud přichází významná část pracovní síly.
Chorvatsko i celý Balkán jsou navíc velmi otevřené spolupráci s Čínou. Stejně jako v Srbsku je tam mnoho čínských projektů a pracovníci přicházejí také z tohoto směru.
Pag tedy nebude vaším posledním projektem na chorvatském pobřeží?
Určitě ne. Právě dokončujeme dvě akvizice v obcích Sveti Filip i Jakov a Biograd na Moru. Intenzivně tak pracujeme na dalších investičních projektech.
Nyní se více zaměřujeme na výstavbu apartmánů. Klienti Domoplanu, kteří mají zájem o rezidenční nemovitosti a horské apartmány, se totiž velmi často ptají také na možnost koupit si apartmán v Chorvatsku. Tuto poptávku chceme uspokojit. Jsme těsně před akvizicí dvou velmi zajímavých projektů výstavby apartmánů přímo u moře.
Zároveň neustále analyzujeme další příležitosti. Projektů je poměrně hodně, ale stejně jako ve všech zemích, kde působíme, jich velká část neprojde výběrem. Rozhodující je ekonomická návratnost. Protože fungujeme jako fondová struktura, podléhá vše detailní analýze nejen uvnitř skupiny, ale také ze strany správce fondu a bank. Do realizace se pustíme teprve poté, co projekt splní všechny podmínky.
Právě pro chorvatské aktivity jste vytvořili samostatný Croatia Property Fund. Jak má fungovat?
Samostatnou fondovou strukturu jsme vytvořili proto, že v Chorvatsku vidíme zajímavý potenciál pro vznik prémiových resortů u moře. Hlavní myšlenkou Croatia Property Fundu je vyhledávat a vytvářet investiční příležitosti na pobřeží. Nejde jen o resorty, ale také o hotelové a apartmánové projekty, které fond nabízí svým investorům.
Fond bude stát na dvou pilířích. První se zaměří na pronájem, tedy příjmy z nemovitostí, které si fond ponechá. Druhý bude čistě developerský a bude spočívat ve výstavbě a prodeji apartmánů jednotlivým investorům. Těm následně nabídneme provoz nemovitosti a kompletní správu, díky čemuž z ní mohou získávat pravidelný příjem.
Resort na Pagu si tedy fond ponechá?
Resort si plánujeme ponechat, provozovat ho a inkasovat z něj příjmy. Spadá tedy do nájemní části fondu. Provozovat ho budeme buď prostřednictvím hotelového řetězce, nebo sami. V současnosti zvažujeme, kterou cestou se vydat, protože máme několik nabídek od zahraničních provozovatelů. Resort každopádně není určen k rozprodeji, ale k dlouhodobému držení.
Pro koho je fond určený?
Jde o fond kvalifikovaných investorů s minimální investicí jeden milion korun. Za dobu našeho působení ve fondovém byznysu, která letos dosáhne deseti let, se trh zásadně proměnil. Patříme mezi nejstarší skutečně otevřené fondy v České republice. Když jsme začínali, existovalo jich u nás jen několik, dnes jsou jich stovky.
Kdo do chorvatského fondu typicky investuje?
Investoři, kteří k nám přicházejí – a u tohoto fondu to platí obzvlášť –, už většinou mají jiné investice. Chorvatský fond berou jako třetí nebo čtvrtou položku ve svém portfoliu. Je to investice spojená s dovolenou. Vstupují do ní s očekáváním určité návratnosti, případně si nemovitost pořídí také proto, aby ji mohli několikrát do roka sami využít. Zároveň chtějí, aby se o ni někdo staral a průběžně ji zveleboval. Není to jako byt, který si člověk kupuje pro každodenní užívání.
Jaký výnos investorů očekáváte?
Výkonnost fondu očekáváme kolem 8,5 procenta. Uvidíme také, zda případně otevřeme další třídy. Nezaměřujeme se pouze na českou klientelu. Už dnes máme v rámci fondů otevřenou eurovou třídu a cílíme na celý evropský trh.
Jsme optimističtí a věříme, že zájem přijde i z okolních zemí, nejen z České republiky. Dosavadní signály jsou poměrně silné. Největší část investorů ale stále tvoří Češi. Jsme český fond a jsme na to hrdí.
Jak dlouho by měl investor své peníze ve fondu držet?
Jsme trvale otevřený fond bez předem stanoveného data ukončení. Investor v něm tedy může nechat peníze neomezeně dlouho. Doporučený minimální investiční horizont je čtyři roky.
Jedním z klíčových benefitů je, že po splnění tříletého časového testu může být výnos fyzické osoby osvobozen od daně. Pokud poté investor požádá o odkup, získává výnos bez daňového zatížení. Z fondu lze vystoupit kdykoli, během určitého období se však účtují výstupní poplatky.
V Domoplanu máme investory, kteří jsou s námi například osm let. Peníze si dál zhodnocují a vybírají si jen dividendovou část nebo sumu, kterou právě potřebují. Počítáme s tím, že fond bude fungovat dalších deset, dvacet či třicet let.
Vychází jarní Realitní CLUB
Zbourat, nebo zachovat a dát nový smysl? Právě na tuto otázku hledá odpovědi jarní vydání magazínu Realitní CLUB, které se věnuje fenoménu rekonstrukcí a adaptací stávajících budov pro současné využití. Hvězdou magazínu je Fancesco Kinský dal Borgo.
Magazín ukazuje rekonstrukce v celé jejich šíři: od historických objektů proměněných v moderní restaurace přes revitalizace brownfieldů až po projekty, které dávají vzniknout novým rezidenčním čtvrtím. Nechybí ani pohledy významných osobností realitního trhu.
Rozhovory s Janem Sadilem, šéfem společnosti JRD, či architektem Janem Klaškou, který působí v americké pobočce ateliéru dánského studia BIG (Bjarke Ingels Group), přinášejí zkušenosti z praxe i vhled do toho, jak se proměňuje uvažování investorů a developerů.
Magazín Realitní CLUB s Francescem Kinským dal Borgo na obálce vychází právě nyní. Digitální verzi magazínu si můžete objednat na stránkách newstream.cz, distribuci tištěného magazínu zajišťuje Send.
