Ceny bytů dál rostou, trh ale drhne. U ležáků kupci srazí cenu až o 15 procent
Starší byty ve druhém čtvrtletí meziročně zdražily o 13 procent. Přestože jejich nabídka vzrostla o třetinu, za metr čtvereční kupující v průměru zaplatili 122 595 korun. Trh se ale začíná dělit: kvalitní nemovitosti mizí rychle, zatímco u horších bytů a domů musejí prodávající stále častěji slevovat. Klidně i 15 procent.
Ceny starších bytů, rodinných domů i nájemního bydlení pokračovaly ve druhém čtvrtletí v růstu. Pod povrchem celorepublikových průměrů se však realitní trh začíná měnit. Nabídek přibývá, prodej se zpomaluje a kupující získávají více prostoru k vyjednávání.
Starší byty se podle analýzy realitní platformy Bezrealitky.cz prodávaly v průměru za 122 595 korun za metr čtvereční. Meziročně zdražily o 13 procent, proti prvnímu čtvrtletí o tři procenta. Celorepublikové číslo táhly vzhůru především Praha a Jihomoravský kraj.
Rodinné domy meziročně zdražily o devět procent na 68 322 korun za metr čtvereční. Nájemné se po náznaku stabilizace znovu rozběhlo a v průměru dosáhlo 391 korun za metr čtvereční měsíčně, meziročně o 11 procent více.
Ceníky rostou, kupující ale získávají navrch
Rostoucí průměrné ceny na první pohled naznačují, že se prodávajícím nadále daří. Podle Hendrika Meyera, šéfa skupiny EHS, do níž patří také Bezrealitky.cz, se ale stále více rozevírají nůžky mezi představami majitelů a skutečnými možnostmi kupujících.
„Na trhu se teď vyjasňují dvě optiky – majitelů a zájemců. Ti první mají pocit, že trh je stále zahřátý. Jenže realita už ukazuje postupné zadrhávání. Nemovitostí přibývá a prodávají se pomaleji,“ uvedl Meyer.
Kupující se tak podle něj dostávají do lepší pozice. Nabídková cena už u části nemovitostí není konečným číslem, ale spíše začátkem vyjednávání.
Prodeje nových bytů v jihomoravské metropoli meziročně vzrostly o čtyřicet procent. Stoupla i nabídka novostaveb na trhu, přesto ceny vzrostly o víc než 12 procent. 
Brno dotahuje Prahu. Na metr čtvereční bytu si připravte 160 tisíc korun, na garsonku ještě víc
Reality
Dobrý byt se prodá rychle, slabší nabídky čekají
Nabídka starších bytů se od začátku roku zvýšila přibližně o třetinu. Ceny přesto pokračovaly v růstu, nejrychleji v regionech, kde byly nemovitosti dosud levnější.
V Moravskoslezském kraji se byty meziročně zdražily o 22 procent, v Jihomoravském o 21 procent a v Ústeckém kraji o 20 procent. V Praze ceny vzrostly o devět procent na 160 300 korun za metr čtvereční.
Výsledky ovlivňuje také skladba nabídky. Nadprůměrně rychle zdražují například zrekonstruované byty v žádaných lokalitách, u metra nebo s dobrou dostupností do centra.
Takové nemovitosti se podle Meyera prodávají rychle a často za plnou cenu. V nabídce ale současně přibývají byty v horším stavu nebo s příliš vysoko nastavenou cenou. U nich už musejí majitelé ustupovat.
„U nemovitostí, které jsou v nabídce déle než tři týdny, se transakční cena běžně pohybuje o sedm až 12 procent pod nabídkovou. Po dvou měsících to bývá dokonce deset až 15 procent,“ uvedl Meyer.
Rozdíl mezi dobře připraveným bytem a problematickou nabídkou se tak zvětšuje. Samotný růst průměrných cen už nevypovídá o tom, že lze za libovolnou nemovitost snadno získat požadovanou částku.
Ceny starších bytů
| Kraj | Cena za m² | Q2 2026 / Q1 2026 | Q2 2026 / Q2 2025 |
|---|---|---|---|
| Hlavní město Praha | 160 300 Kč | +2 % | +9 % |
| Středočeský kraj | 98 146 Kč | +4 % | +10 % |
| Jihočeský kraj | 77 915 Kč | −2 % | +7 % |
| Plzeňský kraj | 82 406 Kč | −3 % | +9 % |
| Karlovarský kraj | 63 245 Kč | +10 % | +13 % |
| Ústecký kraj | 54 922 Kč | +12 % | +20 % |
| Liberecký kraj | 76 153 Kč | −4 % | +5 % |
| Královéhradecký kraj | 86 645 Kč | −3 % | +9 % |
| Pardubický kraj | 73 522 Kč | 0 % | −3 % |
| Olomoucký kraj | 77 324 Kč | −5 % | +12 % |
| Jihomoravský kraj | 121 690 Kč | +4 % | +21 % |
| Zlínský kraj | 74 075 Kč | −1 % | +12 % |
| Vysočina | 67 487 Kč | −2 % | +1 % |
| Moravskoslezský kraj | 68 634 Kč | +8 % | +22 % |
| Celá ČR | 122 595 Kč | +3 % | +13 % |
Na pražský realitní trh se dostal byt ve známém domě „s dírou“ na Kavčích Horách. Jde aktuálně o jeden z nejdražších bytů v nabídce realitních kanceláří. Byt o výměře 134 metrů je unikátní zejména svojí polohou s výhledem na západní část Prahy. Je nabízen za 63 milionů korun, nachází se v devátém poschodí domu, má dispozici 4+kk a desetimetrovou terasu.
OBRAZEM: Byt v pražském domě „s dírou“ je na prodej za 63 milionů
Reality
Domy zdražují pomaleji a na kupce čekají déle
U rodinných domů růst cen mírně zpomalil. Meziročně zdražily o devět procent a proti prvnímu čtvrtletí o dvě procenta. Také jejich nabídka se od začátku roku zvýšila zhruba o třetinu.
Kupujících ale ubylo a doba potřebná k prodeji se prodlužuje. I kvalitní domy v atraktivních lokalitách čekají na zájemce v průměru 4,3 týdne. U nemovitostí před rekonstrukcí nebo v méně žádaných místech se prodej protahuje přibližně na 2,3 měsíce.
Cenu si nejlépe drží domy s dobrou dojezdovou vzdáleností do velkých měst, větší zahradou a dostatkem zeleně. Zájem je také o klidné obce se školou, školkou a základní občanskou vybaveností.
Stále větší roli přitom hraje bezprostřední okolí domu – charakter obce, sousedé nebo kvalita veřejného prostoru.
Ceny rodinných domů
| Kraj | Cena za m² | Q2 2026 / Q1 2026 | Q2 2026 / Q2 2025 |
|---|---|---|---|
| Hlavní město Praha | 118 510 Kč | −5 % | +7 % |
| Středočeský kraj | 80 791 Kč | −3 % | +7 % |
| Jihočeský kraj | 53 789 Kč | +9 % | +16 % |
| Plzeňský kraj | 56 602 Kč | −9 % | +10 % |
| Karlovarský kraj | 33 789 Kč | +9 % | −16 % |
| Ústecký kraj | 36 173 Kč | +4 % | −19 % |
| Liberecký kraj | 56 114 Kč | +6 % | +9 % |
| Královéhradecký kraj | 46 832 Kč | −4 % | +1 % |
| Pardubický kraj | 50 446 Kč | −4 % | +23 % |
| Olomoucký kraj | 48 040 Kč | +6 % | +14 % |
| Jihomoravský kraj | 66 261 Kč | +2 % | 0 % |
| Zlínský kraj | 47 594 Kč | +6 % | +13 % |
| Vysočina | 46 255 Kč | +6 % | +25 % |
| Moravskoslezský kraj | 46 840 Kč | +6 % | +10 % |
| Celá ČR | 68 322 Kč | +2 % | +9 % |
Nájemné znovu roste, Praha zatím přibrzdila
Po prvním čtvrtletí se zdálo, že by se růst nájemného mohl uklidnit. Ve druhém čtvrtletí ale ceny nájmů znovu zamířily vzhůru.
Celorepublikový průměr vzrostl mezičtvrtletně o sedm procent a meziročně o 11 procent na 391 korun za metr čtvereční. Výrazný vliv má na toto číslo Praha, protože ve všech ostatních sledovaných regionech zůstalo nájemné pod celostátním průměrem.
Právě v hlavním městě se však růst mezičtvrtletně zastavil. Metr čtvereční se v Praze a jejím metropolitním prstenci pronajímal v průměru za 456 korun, stejně jako v prvním čtvrtletí. Meziročně ale nájmy stále zdražily o pět procent.
Ceny nemovitostí v prvním pololetí roku opět rostly a začínají narážet na svůj strop. Praha už se v novostavbách dostala v průměru přes sto osmdesát tisíc korun za metr čtvereční. Jak zjistila ve své analýze realitní společnost Svoboda & Williams, lidé už nejsou ochotni neustálý růst cen přijímat a poptávka po novostavbách začíná ochabovat.
Jsme u stropu. Češi přestávají akceptovat neustálý růst cen nemovitostí
Reality
Podle analýzy jde o první mezičtvrtletní stagnaci pražského nájemného za posledních pět let.
Nejrychlejší mezičtvrtletní růst zaznamenala Olomouc a její okolí, kde nájmy zdražily o 12 procent. Meziročně rostl nejvíce Zlín a okolí, a to o 14 procent. Naopak v Karlových Varech a Jihlavě nájemné proti loňsku mírně kleslo.
Ceny nájmů
| Lokalita | Nájem za m² | Q2 2026 / Q1 2026 | Q2 2026 / Q2 2025 |
|---|---|---|---|
| Praha a metropolitní prstenec | 456 Kč | 0 % | +5 % |
| Středočeský kraj | 326 Kč | +5 % | +8 % |
| České Budějovice a okolí | 242 Kč | +6 % | +5 % |
| Plzeň a okolí | 278 Kč | +4 % | +7 % |
| Karlovy Vary a okolí | 223 Kč | −1 % | −3 % |
| Ústí nad Labem a okolí | 217 Kč | +3 % | +6 % |
| Liberec a okolí | 268 Kč | +4 % | +8 % |
| Hradec Králové a okolí | 271 Kč | +4 % | +11 % |
| Pardubice a okolí | 273 Kč | +1 % | +8 % |
| Olomouc a okolí | 272 Kč | +12 % | +4 % |
| Brno a metropolitní prstenec | 362 Kč | +5 % | +11 % |
| Zlín a okolí | 268 Kč | +7 % | +14 % |
| Jihlava a okolí | 220 Kč | +3 % | −2 % |
| Ostrava a metropolitní prstenec | 234 Kč | +6 % | +3 % |
| Celá ČR | 391 Kč | +7 % | +11 % |
Vychází podzimní Realitní Club
Vychází nové podzimní číslo magazínu Realitní Club. Společným jmenovatelem čísla jsou investice. Nejen ty finanční, ale také investice do kvalitního návrhu, dobré lokality a dlouhodobě fungujícího města.
Na obálce jsou architekti Jaroslav Wertig a Boris Redčenkov ze studia A69. V titulním rozhovoru upozorňují na paradox současného bydlení, kdy se z bytů stále častěji stává investiční produkt a prodejní metry mohou dostávat přednost před kvalitou každodenního života.
O byznysu kolem kulturních nemovitostí mluví Albert Čuba, zakladatel ostravského Divadla Mír. V rozhovoru popisuje, jak kolem kultury vybudoval fungující podnikatelský model a proč už jsou banky ochotné financovat i divadelní nemovitosti.
O největších developerských investicích mluví v magazínu Rudolf Vacek, šéf Penta Real Estate. Popisuje proměnu pražských brownfieldů, budoucnost Bubnů i projekty na Florenci, Budějovické nebo Vítězném náměstí.
Hlavní téma čísla se vrací také k nejtradičnější české realitní investici – bytu na pronájem. Češi totiž dál považují nemovitosti za jednu z nejjistějších cest, jak dlouhodobě uložit peníze. Jenže investiční byt už není automat na peníze. Ceny výrazně vzrostly, financování je dražší a čistý výnos z nájemného se u běžného bytu často pohybuje jen kolem tří procent. Do výsledku navíc stále více promlouvají náklady na opravy, kvalita domu, správa, nájemníci i přísnější podmínky financování.
„Doba, kdy byl investiční byt téměř automaticky dobrou investicí, končí. Dnes mnohem víc rozhoduje kvalita, lokalita a dlouhodobá udržitelnost projektu. Právě na to se nové číslo Realitního Clubu dívá z pohledu architektů, developerů i investorů,“ říká Petra Nehasilová, šéfredaktorka magazínu Realitní Club.
Magazín Realitní CLUB. Digitální verzi magazínu si můžete objednat na stránkách newstream.cz, distribuci tištěného magazínu zajišťuje Send.
