Hlad po dobrých nemovitostech trvá, říká Jiří Medřický z Redstone

Touha Čechů vlastnit byt je podle finančního ředitele investiční skupiny Redstone Jiřího Medřického silnější než ve většině okolních zemí. Jenže vysoké ceny nemovitostí i dražší financování dál zhoršují dostupnost bydlení. Investiční nájemní bydlení proto zůstává silným trendem, otázkou ale je, kam až mohou růst nájmy.

Jak byste popsal situaci na českém nemovitostním trhu z pohledu investora?

Donedávna bych řekl, že situace byla velmi pozitivní. Na trhu začaly ve velkém fungovat transakce, bylo co kupovat. Mezi investory je velký hlad koupit dobrou nemovitost. Je dobře, že hodně nemovitostí končí v českých rukou. Konflikt na Blízkém východě však mění pohled na financování a vnáší na trh dlouhodobou nejistotu. Teď je situace maličko neklidná. Ale jinak bych popsal realitní trh jako stabilizovaný, s pozitivním výhledem.

Takže jste optimista?

Určitě.

Loňský rok byl na českém trhu ve znamení velkých nemovitostních transakcí. Je něco, co vás na dění na realitním trhu překvapilo?

Neřekl bych, že nás něco překvapilo. Hlad po dobrých nemovitostech je. Možná, co mě trochu překvapilo je, kolik českých zájemců se objevilo. V Česku se vytvořily silné investiční skupiny, které mohou do budoucnosti hrát významnou roli. Souvisí to s restrukturalizací trhu. Spousta zahraničních investorů zhodnotila své investice a mohla trh opustit a jít jinam, kde mohou očekávat vyšší výnos, například do Polska. Takže se v Česku otevřely příležitosti. Je to trend, který by měl pokračovat.

V loňském roce bylo rekordně transakcí v hotelové branži. Je pro vaši skupinu hotelnictví atraktivním segmentem, a vidíte v něm potenciál k dalším změnám?

Necítíme se být úplně experti v tomto segmentu, i když máme ve výhledu výstavbu dvou hotelů. Čistě z ekonomického pohledu roste kupní síla turistů. Celosvětový trend je, že turisté hledají kvalitu a jsou ochotni si za ni připlatit. Hotelnictví bude vždy dynamický, nestálý trh, ale obecně je kupní síla turistů vyšší a vyšší. Kvalitní hotel s dobrými službami se dá dobře provozovat.

Kvalita se prosadí

Co znamená „dobrá“ nemovitost? Rozhoduje o tom region, nebo třeba kvalita budovy z hlediska udržitelnosti?

Developeři, kteří jsou v tom kovaní, vždy říkají: lokalita, lokalita, lokalita. Dobré místo je nenahraditelné. Samozřejmě, kvalitní místo si zaslouží kvalitní architekturu a kvalitní služby. Dobrá adresa je základ, na kterém lze stavět.

Praha je v Česku áčková lokalita, vy však jdete i do regionů. Čím jsou pro vás atraktivní například Pardubice?

Díváme se na krajská města kolem sta tisíc obyvatel. Vnímáme je jako velmi perspektivní. Chybí tam áčkové kancelářské budovy. Myslíme si, že firmy budou mít zájem o kvalitní kanceláře i mimo Prahu. Věnujeme se hlavně kancelářským prostorům a retailu, a Pardubice mají velkou perspektivu z hlediska počtu obyvatel ve městě i okolí a nízké nabídky kancelářských ploch. Jsou zajímavé i z hlediska rezidenčního bydlení. Pardubice mají také skvělou dopravní dostupnost do Prahy.

Takže při přemýšlení o investicích sledujete také plány rozvoje železniční sítě?

A také dálniční sítě. Diskontujeme si to z hlediska času.

Dalibor Martínek: Hypoteční šílenství pokračuje, bez ohledu na rizika

Názory

Lidé si ani po zvýšení úrokových sazeb nepřestali půjčovat na bydlení. V červnu si podle dat bankovní asociace vzali hypotéky ve vydatném objemu 48,9 miliardy korun, proti loňskému červnu je to růst o 32 procent. Investice do nemovitosti přesto nemusí být zaručené vítězství.

Dalibor Martínek

Přečíst článek

Jak vaše podnikání ovlivňuje cena peněz, která nyní jde nahoru?

Výrazně. Po začátku konfliktu na Blízkém východě se zvýšily sazby, a pokud by taková situace měla být dlouhodobá, zdraží peníze. To je pro development kritická okolnost. Musíte si dvakrát rozmyslet, kterou stavbu realizovat a kterou odložit. Nejistota znamená, že budeme muset posuzovat projekty jinak než doposud.

Když se vrátíme do Prahy, ceny residenčního bydlení neustále rostou. Je hlavním důvodem délka povolovacího řízení?

Je to jeden z hlavních důvodů. Pomalý povolovací proces brzdí nabídku, a když je poptávka stabilní, logicky došlo k růstu cen. Roli hrají i další faktory, například příliv lidí do Prahy. Už jsme si několikrát mysleli, že jsme se dostali na cenový strop, ale Praha je i v kontextu Evropy kritické místo, zajímavé pro pracovníky i pro turisty. Jsme bezpečná země, je více faktorů, proč se Praha vymyká a růst cen je dlouhodobý a výrazný. Ekonomicky je to na hraně, ale růst cen pokračuje. Povolovací proces je jedním z hlavních důvodů, ale určitě ne jediný. Srovnáváme se s Mnichovem a s Vídní, a v tomto kontextu jsme na strop ještě nenarazili.

Který segment, kanceláře, retail nebo rezidenční, je nyní nejatraktivnější z hlediska investice?

Residenční bydlení je úplně samostatná kapitola. V komerčním segmentu věříme jak retailu, tak kancelářím. U kanceláří je poptávka po dobrých místech. A v retailu, do obchodů se vrátili lidé, jsme na číslech před covidem. Věříme, že je to segment, který má dlouhodobou perspektivu. Díváme se na to z horizontu deseti let a více, ne jako na krátkodobou investici. Dobré kanceláře a dobrý retail tady budou dlouhodobě dobře prosperovat.

Pro kolik lidí chybí kancelářské plochy, máte nějaký propočet?

Existují různé průzkumy, ale na celou věc se musíte dívat selským rozumem. Například takzvaná hybridní práce je trend, který se stále vyvíjí. Před dvěma lety jsme si mysleli, že se home-office bude rozvíjet. Dnes se to obrátilo, ukázalo se, že home-office úplně nefunguje. Je také poptávka po jiném typu kanceláří, aby tam byly služby, zázemí. Celkově poptávka roste. Vyvíjí se i počet firem v regionech, a záleží, nakolik jsou silné.

Chataři se vrátili na trh. Malé chaty extrémně zdražují

Reality

Lidé opět začali chatařit, vyhledávají zejména menší objekty. Po trhu rekreačních objektů se pohybují také investoři, vyplývá z aktuálních dat z předních českých realitních serverů a katastru nemovitostí, tvrdí analýza realitní společnosti Maxima reality.

nst

Přečíst článek

Bydlení je jiný vesmír

Češi rádi investují do „cihly“. Pro někoho je to spoření na důchod, pro někoho přivýdělek. Jaký dává smysl investovat do investičního bydlení?

Je to trochu psychologie. Cihla je v Česku mnohem víc zafixovaná jako investice než v okolních zemích. Máme až posedlost vlastním bydlením. Tím, jak ceny bydlení rostou, je pro „průměrně“ vydělávajícího občana vlastní bydlení čím dál hůře dostupné. Investice do bydlení už je drahá a leckdy nereálná, ale psychologicky pořád přitažlivá. Mezi bohatší klientelou panuje asi oprávněné přesvědčení, že investice do dalšího bytu je výhodná.

Česká národní banka zpřísnila podmínky pro získání hypotéky na takzvané investiční byty. Kdo jsou vlastně lidé, kteří si tyto byty pořizují? A jejich investice zaplatí nájemník?

Je to v zásadě tak. Je tu logické očekávání růstu nájmů. Je samozřejmě otázkou, zda lidé, kteří nedosáhnou na vlastní bydlení, utáhnou růst nájmů. Dnes jsme v průměrném nájmu relativně vysoko. V Praze už jsme srovnatelní se západní Evropou, ale neodpovídá tomu kupní síla. Nájmy jsou hodně postavené na turistech a zahraničních pracovnících. Je otázkou, zda i tady nenarazíme na strop.

Je nájemní bydlení z pozice investora dobrou variantou?

Je to velký trend, ale hlavním driverem je hodnota nemovitostí. Zvykli jsme si, že ceny nemovitostí rostou. V takovém případě můžete nechat nižší nájem, protože pořád roste hodnota nemovitosti. Tento trend není dlouhodobě udržitelný, u nás už trvá déle, než by mělo být.

Hodnota veškerých nemovitostí v Česku obecně roste. Jaká je nyní vaše investiční strategie?

V našem fondu máme komerční nemovitosti, kanceláře a retail. Jsou to velké nemovitosti, které mají svou vnitřní ekonomiku. Vidíme všechna data a na čtvrtletní bázi si je vyhodnocujeme. Jednou za rok přeceňujeme hodnotu našich nemovitostí. Jelikož máme přehled o ekonomice našich nemovitostí, přecenění není nijak kritické. To může být jinak u fondů, které mají kratší investiční horizont. Záleží skutečně na nemovitostech, které máte v portfoliu.

Analytik: Stavebko se pořád vyplatí, Češi ho ale přestávají chtít

Money

Zájem o nové stavební spoření prudce slábne. Počet smluv klesl meziročně téměř o pětinu, přestože podle analytika Petra Kielara produkt stále nabízí lepší zhodnocení než srovnatelné alternativy. Paradoxně však prudce rostou úvěry ze stavebka: spořitelny jich v prvním pololetí poskytly za 23,7 miliardy korun, meziročně o třetinu víc.

ČTK

Přečíst článek

Jaký je váš investiční horizont?

Je to deset let a více. Investujeme dlouhodobě. Koupit si obchoďák nebo kanceláře s tím, že budete za pět let chtít prodat, je dost odvážná strategie. Budovy chceme držet, sami se o ně staráme.

Jaká je výnosnost vašich nemovitostí v regionech ve srovnání s Prahou?

Praha je přeceňovaná. V regionech to funguje dobře, nejsou tam velké výkyvy, města rostou organickým způsobem. Praha je v rámci republiky vytržená z kontextu. Z hlediska výnosů jsou regiony konzervativní a stabilní, v Praze dokážete udělat mimořádný výnos, pokud trefíte správný časový okamžik. Nese to však riziko, že některé investice jsou v současnosti kupované tak draho, že je otázkou, zda výnosnost bude dlouhodobě udržitelná.

Když se na to podíváme v rámci Česka geograficky, kam byste zapíchnul svůj investiční prst?

Těch měst je víc. Pardubice, Olomouc. Ale může to být Liberec, Plzeň. Skutečně si myslíme, že krajská města, která mají kvalitní dopravní obslužnost a perspektivu, budou fungovat dlouhodobě. Díváme se i na možnosti interakce měst s Prahou nebo s okolními zeměmi. Potom už je to jenom otázka obchodních příležitostí, které v tom kterém městě jsou. Chceme zůstat lokálním hráčem pouze v České republice, které věříme; do zahraničí se nedíváme.