Satelit, jaký Česko nezná. Na Kladensku se rodí nadčasová a do detailů promyšlená čtvrť
Na Kladensku se připravuje rezidenční projekt, který chce ukázat, že satelitní bydlení nemusí znamenat jen řady domů, asfaltové silnice a závislost na autech. Ve čtvrti Domy pod Kožovkou má vyrůst 140 rodinných domů s vlastními kořenovými čistírnami, zelenými střechami a sdílenou elektřinou. Přednost dostanou chodci, zeleň a šetrné hospodaření s vodou. Za bydlení v neobvyklém projektu si ale zájemci připlatí. Ceny domů mají začínat na 17 milionech korun.
Představte si čtvrť, kde se rodiče nebojí pustit malé dítě samotné na hřiště o několik ulic dál, chodci mají přednost před auty a každý dům hospodaří s vlastní odpadní i dešťovou vodou. Kde se elektřina ze solárních panelů sdílí mezi sousedy a zeleň není jen na okrasu, ale pomáhá ochlazovat okolí. Tak by mohlo vypadat bydlení budoucnosti. A právě taková čtvrť se chystá na Kladensku.
Projekt Domy pod Kožovkou vyroste nedaleko budoucí vlakové zastávky Velké Přítočno. Nestojí za ním přitom žádná velká korporace ani mediálně známý developer, ale menší česká společnost SAB Development. Její tým má za sebou desítky dokončených bytů a rodinných domů v Praze a okolí. Jeden ze spoluvlastníků společnosti a vedoucí projektu David Adamec si navíc zakládá na kvalitní architektuře a promyšleném urbanismu.
„Možná to bude znít neskromně, ale chtěl bych, aby to byla opravdu vzorová rezidenční čtvrť,“ říká Adamec s tím, že je navržena tak, aby si sám dokázal představit bydlení v každém z domů.
„Bude to pravděpodobně můj poslední větší projekt. Povolování podobných staveb je dnes neuvěřitelně časově náročné, a proto chci do Kožovky promítnout všechny zásady, o kterých si myslím, že jsou správné,“ dodává Adamec. Rezidenční čtvrť má hotovou územní studii, projekty pro povolení stavby technické infrastruktury a snad již brzy se investor dočká rozhodnutí EIA, které vyřizuje už přibližně dva a půl roku. Společnost připravuje projekt již od roku 2020.
Špičková architektura
Návrh projektu Domy pod Kožovkou zpracoval renomovaný ateliér A69 a na konceptu se zásadně podílel jeho spoluzakladatel Prokop Tomášek, kterého Adamec považuje za jednoho z nejlepších žijících českých architektů. „Pro mě je podstatné, aby ten výsledek byl skvělý. Kdyby on přestal navrhovat naše projekty, já přestanu dělat development,“ říká Adamec. Ostatně ateliér A69 navrhl Adamcovi rodinný dům – dřevostavbu v Kamenné Lhotě na Vysočině. A rovněž školu ve stejné lokalitě u starého zatopeného lomu. Obě stavby se dostaly do finále České ceny za architekturu.
Co vlastně dělá dobré bydlení? Velikost bytu, jeho dispozice, nebo čtvrť, ve které stojí? Architekti Jaroslav Wertig a Boris Redčenkov ze studia A69 v rozhovoru pro Newstream přemýšlejí o proměně pražského bydlení, překvapivých kvalitách panelákových bytů i o tom, proč nové čtvrti potřebují víc než jen hezké domy. A také o Praze, v níž by sami chtěli žít.
Architekti z A69: Kupujeme metry čtvereční. Ale umíme v nich ještě dobře bydlet?
Reality
Společnost SAB Development koupila pozemky o výměře více než 10 hektarů od obce Velké Přítočno, když vyhrála soutěž, jejíž podmínkou bylo zpracování architektonicko-urbanistické studie. Investor původně zamýšlel postavit na pozemcích třípatrové domy s přibližně 600 byty. Zastupitelé Velkého Přítočna se ale následně zalekli představy, že by se počet obyvatel vesnice mohl zdvojnásobit. Adamec postupně vyhověl vedení obce a bytové domy nechal překreslit na 140 rodinných domů. Za prvotním návrhem si ale stojí.
„Bylo to správné rozhodnutí. Území je v blízkosti dálnice a budoucí vlakové stanice a zasloužilo by si větší koncentraci lidí,“ říká Adamec. Ten je názoru, že když už se zabírá orná půda, zástavba by měla být hustší. A to platí o to víc v okolí Prahy a dalších velkých měst. Ostatně k zahušťování zástavby se kloní i pražský Institut plánování a rozvoje kvůli vysokým nákladům na výstavbu dopravní a technické infrastruktury.
Respekt k vrstevnici
Adamec na budoucí satelit pohlíží jako na novou čtvrť na jižním okraji Kladna. Při návrhu architekti dodržovali zásady, které by podle něj měli ctít všichni developeři, kteří staví na zelené louce. „Prvním pravidlem je neznásilnit krajinu. Naše pozemky jsou v kopci a veškeré ulice v území kopírují vrstevnice terénu,“ říká. Standardní postup developerů je ale rozparcelovat pozemky na čtverce a tam, kde to nevychází výškově, vytvoří opěrné stěny a náspy, které stavby nepřirozeně usazují do terénu.
Více než třicet let zůstávalo po vyhořelé horské chatě jen torzo sklepa uprostřed sjezdovky. Teď se na místo vrátila architektura, která rozhodně nechce splynout s okolím. Nová chata Na Vyhlídce v Peci pod Sněžkou má výrazný oranžový „airbag“. Není to ale samoúčelný designový výstřelek. Neobvyklý prvek souvisí s bezpečností lyžařů i přísnými podmínkami výstavby v Krkonošském národním parku.
Shořela a třicet let po ní zůstaly trosky. Teď má horská chata podobu, kterou nikdo nepřehlédne
Reality
Toto řešení se přes počáteční nepochopení úřadů, které argumentovaly, že rovné silnice se v zimě lépe udržují, podařilo prosadit. V jeho prospěch hraje i přirozené zpomalení dopravy v budoucí obytné čtvrti, aby se v ní cítily bezpečně i děti. „Prioritu u nás nemají auta, ale pěší,“ říká Adamec. V nové čtvrti bude nejvyšší dovolená rychlost 30 kilometrů v hodině. Od rychlejší jízdy by měl auta odrazovat i povrch vozovky z dlažby, která při průjezdu vozidel vydává valivý hluk.
Ulice budou sice obousměrné, ale z velké části jednopruhové. To znamená, že protijedoucí auta se vyhnou jen v rozšířených místech a tyto výhybny dopravu v obytné zóně dále přirozeně zpomalí. Užší vozovky uvolní místo pro výsadbu stromořadí. Na každém pozemku rodinného domu se navíc počítá s vysázením nejméně tří stromů.
Na ulicích nebudou parkovací stání. Rezidenti zaparkují svá auta v garážích a každá parcela bude mít vymezena minimálně dvě parkovací místa pro návštěvy a vozidla stěhovacích či doručovacích služeb.
Penta Real Estate dál rozšiřuje své působení na britském realitním trhu. Společně s irskou hotelovou skupinou Staycity investuje přes 230 milionů liber, tedy zhruba 6,7 miliardy korun, do výstavby aparthotelu v centru Londýna. Projekt nabídne 350 pokojů a jeho součástí bude také obnova historického kostela. Penta v něm získá většinový podíl.
Po tisícovce bytů přichází hotel. Penta rozšiřuje své londýnské impérium
Reality
Kořenové čistírny i komunitní energetika
Unikátně bude v obytné čtvrti řešeno nakládání s odpadní vodou. Domy nebudou napojené na kanalizaci a veškerá odpadní voda se přes technologii kořenové čistírny svede do akumulační nádrže, z níž se po přečištění přečerpá na střechy domů osázené zelení. Střechy budou sloužit jako mokřadní záhony a odpar vody z rostlin bude v horkých měsících ochlazovat okolí a vytvářet chladnější mikroklima.
Každý dům bude mít na zahradě vlastní kořenovou čistírnu a stokubíkovou akumulační nádrž. Přibližně třetina vyčištěné odpadní vody se bude vracet do domácnosti ke splachování toalet, čímž se sníží spotřeba pitné vody. Zbývající voda se bude shromažďovat v nádrži a následně čerpat na mokřadní střechu, kde se bude odpařovat a ochlazovat okolí. „Voda bude vzácná a tady bude zdrojem soběstačnosti a pohody,“ říká Adamec. Mokřadní střechy ani kořenové čistírny nevyžadují žádnou speciální péči, pouze základní údržbu, kterou bude zajišťovat správcovská firma nebo si ji budou obyvatelé zajišťovat sami.
Na střechách se také počítá s instalací fotovoltaických panelů oboustranně ve svislé poloze. Tento způsob montáže, kdy panely zabírají minimum vegetační plochy střechy, je rozšířený v agrofotovoltaice. Funkce střechy bude dvojí – vedle výroby elektrické energie bude sloužit prostřednictvím evapotranspirace mokřadních rostlin k odpařování vyčištěné vody.
Skupina kolem Trinity Bank finančníka Radomíra Lapčíka dokončila převzetí kancelářského komplexu Riverside Karlín od rakouské CA Immo. Banka to oznámila na LinkedInu a obchod označila za největší letošní realitní transakci v Česku. Podle dřívějších informací Newstreamu se jeho hodnota pohybovala kolem 300 milionů eur, tedy zhruba 7,3 miliardy korun.
Lapčík dotáhl realitní obchod roku. Trinity získala karlínský Riverside
Reality
Chytrý řídicí systém umožní obyvatelům domů obchodovat elektřinu za spotové ceny a energii si v rámci čtvrti sdílet. Chytré bude i veřejné osvětlení – v nočních hodinách se bude automaticky snižovat výkon světla, aby nedocházelo zbytečně k znečišťování světelným smogem, a zároveň se tím šetří energie.
Ani kapka vody nazmar
Území ze severu na jih protnou hlavní ulice a souběžně s nimi povedou pěšiny mezi zahradami domů. Nová obytná čtvrť se zapojí i do sítě cyklostezek. Návrh se snaží o minimalizaci zpevněných ploch a povrchů, které se v letních měsících nadměrně zahřívají. Vsakování veškerých dešťových vod z veřejných komunikací zajistí zelené průlehy a akumulační a retenční nádrže v jejich okolí, čímž dojde ke snižování efektu tepelného ostrova.
Investor nechá v nové čtvrti vysázet kolem 450 stromů na jednotlivých soukromých pozemcích a dalších minimálně cca 300 které budou ochlazovat a stínit veřejná prostranství a minimalizovat efekt tepelného ostrova. Postaví dětská hřiště, hřiště na pétanque či míčové hry, dodá pingpongové stoly. Nově budovaný hlavní park se má stát místem pro setkávání obyvatel a pořádání komunitních akcí. Investor plánuje v prvních letech zajišťovat správu veřejného prostranství této obytné čtvrti.
Na jedné straně soukromé atrium, na druhé výhledy do údolí a pod domem zahrada ukrytá ve svahu. V Řevnicích, tradiční vilové lokalitě nedaleko Prahy, stojí neobyčejný rodinný dům, který jako by se vznášel nad krajinou. Architekti Jana a Miroslav Stachovi ze studia Boq architekti v něm propojili tři odlišné světy. A ukázali, že i prudký svah může být výhodou.
Dům nad korunami stromů. V Řevnicích vznikla vila, která si podmanila prudký svah
Reality
„Navrhovali jsme do území také multifunkční objekt, který by bylo možné velmi snadno předělat na aktuální potřeby – například ze školky na školu a časem třeba na domov pro seniory nebo univerzitu třetího věku,“ říká Adamec. O jeho budoucnosti rozhodne zájem ze strany vedení obce Velké Přítočno.
Rezidenční čtvrť bude ze tří stran obklopena zelení. Druhová skladba stromů v ulicích a v hlavním parku vychází ze sousedního lesa a stromořadí v ulicích budou sloužit jako identifikační prvek a mohou být zároveň inspirací pro pojmenování ulic – například Břízová či Jilmová. Napojení na ulici Kožovskou umožní využívat nově zbudovaný park i obyvatelům Velkého Přítočna.
Promyšlený urbanismus
Projekt je zpracovaný do detailů. Na jednotlivých parcelách jsou domy již v této fázi rozmístěné a jejich obyvatelé budou od začátku vědět, jaká je dispozice i orientace domu i jeho vztah k okolním stavbám. Tímto způsobem se zajistí jejich soukromí i na malých parcelách a předejde situacím, kdy mají lidé oknem výhled třeba k sousedům na zahradu.
Kdysi se tu prodávalo zboží, za socialismu fungovala prodejna Pramen a později rodinný bufet. Pak historický dům na krumlovském Latráně na dlouhá léta osiřel. Dnes za jeho obnovenou fasádou vznikla rezidence se sedmi apartmány, wellness a soukromou zahradou. Při rekonstrukci stavbaři odkryli část středověkého opevnění a pod domem vyhloubili šest vrtů pro vytápění a chlazení.
Z chátrajícího domu luxusní rezidence. V Českém Krumlově zachránili historickou stavbu
Reality
„Je to pro kvalitní bydlení důležitější než obklady, ale lidé bohužel řeší hlavně ty obklady nebo dekor kuchyně,“ říká Adamec. Mezi jednotlivými domy se počítá s ploty z habrů nebo popínavých rostlin, a i z dálkových pohledů budou domy zakryty stromy a keři.
Vzhledem k velikosti projektu bude výstavba probíhat po etapách přibližně pět až sedm let. Cenu rodinných domů Adamec odhaduje od 17 milionů korun včetně pozemku a DPH. Velikost jednotlivých parcel je 450 až 900 metrů čtverečních. Zájemci budou moct vybírat z tří hlavních typů domů a více než 23 dispozičních variant.
Na atraktivitě projektu přidá i budoucí vlaková zastávka Velké Přítočno, jež bude od něj vzdálená asi 250 metrů. Přestavba železniční trati z Prahy-Ruzyně do Kladna už běží a hotová má být do roku 2029. Po zprovoznění rychlostní tratě mezi Prahou a Kladnem se tak výrazně zkrátí a zjednoduší cestování do hlavního města z největší středočeské aglomerace.
Vychází podzimní Realitní Club
Vychází nové podzimní číslo magazínu Realitní Club. Společným jmenovatelem čísla jsou investice. Nejen ty finanční, ale také investice do kvalitního návrhu, dobré lokality a dlouhodobě fungujícího města.
Na obálce jsou architekti Jaroslav Wertig a Boris Redčenkov ze studia A69. V titulním rozhovoru upozorňují na paradox současného bydlení, kdy se z bytů stále častěji stává investiční produkt a prodejní metry mohou dostávat přednost před kvalitou každodenního života.
O byznysu kolem kulturních nemovitostí mluví Albert Čuba, zakladatel ostravského Divadla Mír. V rozhovoru popisuje, jak kolem kultury vybudoval fungující podnikatelský model a proč už jsou banky ochotné financovat i divadelní nemovitosti.
O největších developerských investicích mluví v magazínu Rudolf Vacek, šéf Penta Real Estate. Popisuje proměnu pražských brownfieldů, budoucnost Bubnů i projekty na Florenci, Budějovické nebo Vítězném náměstí.
Hlavní téma čísla se vrací také k nejtradičnější české realitní investici – bytu na pronájem. Češi totiž dál považují nemovitosti za jednu z nejjistějších cest, jak dlouhodobě uložit peníze. Jenže investiční byt už není automat na peníze. Ceny výrazně vzrostly, financování je dražší a čistý výnos z nájemného se u běžného bytu často pohybuje jen kolem tří procent. Do výsledku navíc stále více promlouvají náklady na opravy, kvalita domu, správa, nájemníci i přísnější podmínky financování.
„Doba, kdy byl investiční byt téměř automaticky dobrou investicí, končí. Dnes mnohem víc rozhoduje kvalita, lokalita a dlouhodobá udržitelnost projektu. Právě na to se nové číslo Realitního Clubu dívá z pohledu architektů, developerů i investorů,“ říká Petra Nehasilová, šéfredaktorka magazínu Realitní Club.
Magazín Realitní CLUB. Digitální verzi magazínu si můžete objednat na stránkách newstream.cz, distribuci tištěného magazínu zajišťuje Send.
