Architekti z A69: Kupujeme metry čtvereční. Ale umíme v nich ještě dobře bydlet?
Co vlastně dělá dobré bydlení? Velikost bytu, jeho dispozice, nebo čtvrť, ve které stojí? Architekti Jaroslav Wertig a Boris Redčenkov ze studia A69 v rozhovoru pro Newstream přemýšlejí o proměně pražského bydlení, překvapivých kvalitách panelákových bytů i o tom, proč nové čtvrti potřebují víc než jen hezké domy. A také o Praze, v níž by sami chtěli žít.
Kupujeme čtvereční metry. Jak se v nich ale žije?
Jaroslav Wertig: Když srovnám dispozice některých současných developerských projektů s pozdějšími paneláky, musím říct, že je to v určitých případech krok zpět. Zmenšuje se plošný standard, ale také promyšlenost samotných dispozic. Není to vždycky pokrok. Souvisí to s tím, co se dnes z bydlení stalo. Často už to není bydlení navrhované především z hlediska uživatele, ale investiční produkt.
To je poměrně silné tvrzení. V čem to na bytě poznáme?
JW: V devadesátých letech byl panelák negativní referencí. Klienti nám říkali, že v novém bytě nechtějí nic, co by jim panelák připomínalo. Chtěli prostornější vstupní haly, šatny, úložné místnosti, místnosti na pračku, nebo samostatný prostor pro velký jídelní stůl, u kterého se sejde rodina. Dnes se od řady těchto věcí ustoupilo. Lidé kupují čtvereční metry. Nekupují to, jak se v bytě žije.
Nová Knihovna Antonína Marka v Turnově není jen místem pro knihy. Ateliér A69 navrhl budovu, která propojuje park, letní kino, komunitní život a odkaz pískovcových skal Českého ráje. Veřejnosti se otevře 1. září.
Turnov má knihovnu, která bude promítat filmy na vlastní fasádu
Enjoy
Není to ale i tím, že kupující při dnešních cenách jednoduše dosáhne na menší byt?
Boris Redčenkov: Je to důsledek toho, že se málo staví. Byty jsou drahé a lidé v Praze chtějí žít. Přijímají proto i kompromisy, které by za jiné situace možná nepřijali.
JW: Když přijdeme za developerem s návrhem, jak dispozici zlepšit, vyslechne nás, uznale nás poplácá po rameni a pak řekne: „A já vám teď ukážu, co se minulý měsíc prodávalo nejvíc.“ A my jsme bez argumentů.
Takže o výsledné podobě bytu nakonec rozhodují hlavně prodejní čísla?
JW: To je přesně ten střet. Architekt přemýšlí o kvalitě bydlení a developer má zkušenost s tím, co zákazníci skutečně kupují. Jenže to, co se prodá, ještě nemusí být nejlepší pro každodenní život.
Dřív byl panelák pro kupující spíš nouzovým řešením. Dnes je po těchto bytech velká poptávka a jejich ceny rostou. Co se změnilo?
BR: Změnila se především dostupnost bydlení. Nové byty jsou tak drahé, že se panelák pro mnoho lidí stal jednou z mála možností, jak bydlet v Praze. Jsou ochotni přijmout i delší dojíždění, protože chtějí ve městě zůstat. To, co dříve vnímali jako kompromis, je dnes pro ně reálnou cestou k vlastnímu bydlení.
JW: Pro mnoho lidí je panelák hlavní vstupenkou do Prahy. A zejména pozdější panelové byty měly často opravdu dobrou dispozici. Není správné tvrdit, že panelák automaticky znamená nekvalitní bydlení.
Samotné byty tedy mohou fungovat dobře. Kde vidíte největší slabinu sídlišť jako celku?
JW: Urbanistická kvalita. Sídliště nabídla lidem výrazně lepší individuální komfort, než jaký měli mnozí předtím. Současně je ale vytrhla z města, z městského života a komunity.
BR: Přidala se závislost na dopravě. Vznikla prostředí, kde jsou služby daleko a mezi domy zůstaly rozsáhlé plochy, se kterými si dnes často nevíme rady. Praha přitom nepotřebuje jen jedno centrum. Potřebuje přirozená lokální centra, kde se lidé potkávají a kde se odehrává jejich každodenní život.
Co brání tomu, aby se sídliště postupně proměnila v plnohodnotné městské čtvrti?
BR: Jednou z překážek je roztříštěné vlastnictví. Tam, kde velké části sídlišť zůstaly například v rukou družstev, se s územím pracuje snáz. Pokud má jeden vchod desítky jednotlivých vlastníků, možnosti změn jsou mnohem omezenější.
JW: Problémy sídlišť známe už třicet let. Něco se zlepšilo, třeba nabídka služeb nebo pracovních příležitostí. Parkování se ale s rostoucím počtem aut výrazně zhoršilo. Chybí systematický přístup k tomu, jak podobu a fungování sídlišť celkově přehodnotit.
Měla to být malá chatka, jenže úřady, terén a skála pod pozemkem změnily plán. Dům Truhlík od A69 – architekti proměnil sérii komplikací v silný architektonický koncept a patří mezi projekty přihlášené do České ceny za architekturu.
Fotogalerie: Tenhle dům vznikl kvůli problému. A právě proto je tak dobrý
Reality
Velké developerské projekty dnes vznikají především na bývalých průmyslových územích. Je návrat výstavby z okrajů Prahy dovnitř města správný směr?
BR: Určitě. Když město expanduje na svých hranicích, komplikuje si ekonomiku i správu. Musíte tam dovést dopravu, vybudovat infrastrukturu a zajistit služby. Poválečná sídliště se stavěla na zelené louce blízko přírody, ale pak k nim bylo nutné natáhnout metro nebo tramvaj přes půl Prahy. Návrat výstavby do existujícího města proto dává smysl.
Na brownfieldech ovšem často vznikají celé čtvrti pod taktovkou jediného investora. Není to pro podobu města problém?
JW: Historická Praha vznikala postupně. Každá parcela mohla mít jiného investora a každý dům jiného autora. Dnes může mít jeden investor celý blok nebo celou čtvrť. To se na výsledné podobě města samozřejmě může projevit. Snažíme se proto i u velkých projektů zachovat pestrost a jemnou strukturu, kterou máme na Praze rádi.
Jak se dá taková pestrost vytvořit, když celý projekt musí zároveň ekonomicky fungovat jako jeden investiční celek?
JW: I při velké investici můžete pracovat s různorodými řešeními. Nejde o to, aby každý dům za každou cenu vypadal jinak. Důležité je, aby jednotlivé domy společně vytvářely ulici, blok nebo náměstí a výsledkem bylo skutečné město.
BR: A velkou roli v tom hraje také samotné město. V devadesátých letech Praha ztratila vliv na rozvoj řady velkých území. Developer, který je koupil, neměl příliš důvod s Městem spolupracovat. Praha nebyla tak silným partnerem a neuměla si vždy jasně říct, co chce. Myslím si, že se to za poslední roky hodně změnilo. Města mají větší ambice, vědí lépe, co požadují, a investoři jim začínají naslouchat.
Praha má podle šéfa Penta Real Estate Rudolfa Vacka obrovský prostor pro další výstavbu přímo uvnitř města. Největší potenciál vidí v brownfieldech, kde by se podle odhadů vešla plocha odpovídající celému Brnu, a také ve vyšší zástavbě v místech s dobrou dopravní dostupností. Metropole se podle něj musí přestat rozrůstat do okolní krajiny a lépe využívat území, která už má.
Vacek: Metropolitní plán je uměním možného a začátkem proměny Prahy
Reality
Když se má na omezeném území postavit více bytů, není výsledkem nevyhnutelně vyšší zástavba?
JW: Hustě nemusí znamenat vysoko.
BR: Dává mi smysl spíš hustá, ale ne nutně vysoká zástavba. Myslím si, že stometrová Praha je v některých místech dostatečná. Její krajinný reliéf je podstatnější než snaha ho za každou cenu překonávat novými výškovými dominantami. Soustředíme se na pestrost a strukturu tradičních pražských čtvrtí. Jsou místa, která fungují dlouhodobě, a stojí za to pochopit proč.
Co bychom si z tradičních městských čtvrtí měli vzít při plánování těch nových?
JW: Především prolínání funkcí. Modernistický urbanismus odděloval bydlení, práci, nakupování nebo volný čas do různých částí města. Lidé pak mezi nimi museli cestovat. Tradiční město funguje jinak. Má ulice, náměstí, obchody v přízemí, služby a bydlení nad nimi. Domy spolu vytvářejí celek. Když navrhujete blok nebo ulici, nemůže si každý objekt žít sám pro sebe.
BR: A platí to i pro veřejný prostor. Nejde jen o to ponechat mezi domy co největší volnou plochu. Důležité je, aby měla jasnou funkci. Ulice má být ulicí, náměstí náměstím a park parkem. Obrovská neurčitá zeleň mezi domy může být náročná na údržbu, a přitom ji lidé nedokážou dobře využít.
Česká architektura má ve světě dobré jméno, přesto zůstává podle zahraničních odborníků nedoceněná. Mezinárodní platforma Architizer sestavila žebříček 35 nejlepších tuzemských architektonických a designérských studií. A vítěz možná překvapí. Před velkými pražskými i brněnskými kancelářemi se prosadili liberečtí Mjölk architekti, kteří se nebojí experimentovat, bourat zažité představy a hledat krásu i tam, kde ji ostatní nevidí.
Česká architektura je nedoceněná, tvrdí světový portál. Nejlepší ateliér sídlí v Liberci
Enjoy
Jakou roli by v nabídce bydlení měla hrát samotná Praha? Může se spoléhat jen na soukromou výstavbu?
BR: Praha potřebuje také vlastní bytový fond a měla by stavět byty pro lidi, které ve městě potřebuje. Důležitá je totiž nejen pestrost architektury, ale i obyvatel. Aby ve městě mohli žít lidé s různými příjmy a životními potřebami. V Bavorsku jsme už v devadesátých letech viděli městské rozvojové společnosti, které měly vlastní pozemky a management. Stavěly byty a dokázaly se domlouvat i na společných projektech s developery. To je téma také pro Prahu.
JW: Jako příklad se často uvádí Vídeň. Někdo namítne, že je to socialistický přístup. Ale možná jsme to s tím kapitalismem v bydlení trochu přehnali.
Když na chvíli odhlédneme od bydlení, co vám v Praze osobně chybí? Co byste v ní chtěli vidět vzniknout nebo změnit?
BR: Nedávno jsme dokončili knihovnu v Turnově a dojímá mě, jak ji lidé přijímají. Není to jen dům, kde se půjčují knihy. Je to komunitní prostor, kde se odehrává kultura a společenský život. Podobný otevřený dům, který přesahuje svou původní funkci, bych přál také Praze.
A vy, Jaroslave?
JW: Já bych Praze přál, aby začala jinak přemýšlet o infrastruktuře. Místo toho, abychom všechno řešili dalšími velkokapacitními komunikacemi, bychom měli využít možnosti digitálních technologií. Myslím si, že budoucností může být mnohem flexibilnější autonomní doprava. Přivoláte si malou kapsli, která vás doveze tam, kam potřebujete a pak se uklidí někam, kde nepřekáží.
Architekt a urbanista Pavel Hnilička se spolu se s týmem podepsal pod podobu hned několika městských čtvrtí. Mimo jiné je autorem urbanismu Vítězného náměstí v Praze 6. „Zdravé město má hustotu zhruba 100 obyvatel na hektar. Takové město je udržitelné a nemusí ani růst do výšky,“ myslí si architekt. 
Architekt: Praha má skvělou veřejnou dopravu. Jednu z nejlepších na světě
Reality
Borisi, dovedete si takovou budoucnost Prahy představit?
BR: Doprava bude určitě jedním z velkých témat, která Prahu čekají. Já bych byl možná radikálnější v omezování individuální automobilové dopravy. Praha je relativně koncentrovaná a má výbornou síť veřejné dopravy. Přál bych si, aby se její ulice postupně proměňovaly v příjemnější prostor pro každodenní život a aby se lépe propojila zeleň s okolní krajinou.
JW: Z toho mluví čistý akademismus. Oba jsme sem přijeli autem a po Praze se pohybujeme hlavně autem. Ale pojďme si snít, že by to jednou šlo i bez něj.
Historický průzkum vyjde zhruba na sto tisíc korun, další statisíce stojí příprava projektu a samotná rekonstrukce se téměř vždy prodraží. Opravit střechu nebo fasádu přitom nestačí. Památka musí dostat nový život a vydělat si alespoň na vlastní provoz, říká Francesco Kinský dal Borgo, který se podílí na správě zámku Karlova Koruna a hradu Kost.
Rekonstrukce zámku se prodražila o pětinu. Bez akcí by se neuživil, říká hrabě Kinský
Reality
Vychází podzimní Realitní Club
Vychází nové podzimní číslo magazínu Realitní Club. Společným jmenovatelem čísla jsou investice. Nejen ty finanční, ale také investice do kvalitního návrhu, dobré lokality a dlouhodobě fungujícího města.
Na obálce jsou architekti Jaroslav Wertig a Boris Redčenkov ze studia A69. V titulním rozhovoru upozorňují na paradox současného bydlení, kdy se z bytů stále častěji stává investiční produkt a prodejní metry mohou dostávat přednost před kvalitou každodenního života.
O byznysu kolem kulturních nemovitostí mluví Albert Čuba, zakladatel ostravského Divadla Mír. V rozhovoru popisuje, jak kolem kultury vybudoval fungující podnikatelský model a proč už jsou banky ochotné financovat i divadelní nemovitosti.
O největších developerských investicích mluví v magazínu Rudolf Vacek, šéf Penta Real Estate. Popisuje proměnu pražských brownfieldů, budoucnost Bubnů i projekty na Florenci, Budějovické nebo Vítězném náměstí.
Hlavní téma čísla se vrací také k nejtradičnější české realitní investici – bytu na pronájem. Češi totiž dál považují nemovitosti za jednu z nejjistějších cest, jak dlouhodobě uložit peníze. Jenže investiční byt už není automat na peníze. Ceny výrazně vzrostly, financování je dražší a čistý výnos z nájemného se u běžného bytu často pohybuje jen kolem tří procent. Do výsledku navíc stále více promlouvají náklady na opravy, kvalita domu, správa, nájemníci i přísnější podmínky financování.
„Doba, kdy byl investiční byt téměř automaticky dobrou investicí, končí. Dnes mnohem víc rozhoduje kvalita, lokalita a dlouhodobá udržitelnost projektu. Právě na to se nové číslo Realitního Clubu dívá z pohledu architektů, developerů i investorů,“ říká Petra Nehasilová, šéfredaktorka magazínu Realitní Club.
Magazín Realitní CLUB. Digitální verzi magazínu si můžete objednat na stránkách newstream.cz, distribuci tištěného magazínu zajišťuje Send.
