Josef Šilhánek: V době stagnace pomalejší povolovací řízení developerům paradoxně pomohlo

S poklesem hypotečních sazeb přijde oživení realitního trhu a také růst cen bytů. „Realisticky ale čekáme nějaký jejich posun směrem dolů až v ročním horizontu. Jiná je situace u nákladů. Ty samozřejmě ovlivňují marže projektů, a tam čekáme, že snížení cen materiálů přijde dříve. To ostatně vidíme už dnes u námi realizovaných tendrů," říká v rozhovoru Josef Šilhánek, šéf DRFG Real Estate.

V DRFG razíte strategii tří segmentů - finanční služby, telekomunikace a nemovitosti. V rámci posledního segmentu investujete rovněž do trojice retailových parků, logistických areálů i rezidenčních projektů. Která z těchto oblastí je aktuálně v nejlepší kondici?

Asi nejde obecně říct, že jedna oblast je všude v nejlepší kondici. Ovlivňuje to hned několik faktorů. Kromě země, ve které se konkrétní projekt či nemovitost nachází, hraje důležitou roli i to, jestli je projekt denominovaný v euru, nebo domácí měně. Například rezidenční nemovitosti v České republice zažívají stagnaci kvůli vysokým úrokovým sazbám korporátních úvěrů, hypoték v českých korunách a vysokým stavebním nákladům. Podobně jsou na tom i rezidence v Polsku. Segmenty logistiky a retail parků jsou na tom ale u nás i v Polsku lépe. Jsou totiž denominovány většinou v euru, což znamená nižší sazby bankovních úvěru při jejich výstavbě i následné držbě. Na druhou stranu, v Polsku se objevují jiné, lokální problémy. Třeba ve východní části země trh v podstatě zamrzl kvůli konfliktu na Ukrajině. Takže není možné říct, že jsou na tom nejlépe retailové parky, logistické areály, nebo rezidenční projekty. Vždy je důležité posuzovat konkrétní projekt, zemi, kde se nachází, a i lokalitu v rámci země.

Kousek od Brna se bude stavět miliardový projekt. Nabídne hlavně bydlení pro mladé

Reality

Developerský projekt na místě bývalého královského mlýna u Brna má nového majitele. Multifunkční areál s tržní hodnotou jedné miliardy vlastní investiční skupina DRFG.

pej

Přečíst článek

Rezideční projekty v Polsku zatím nedávají smysl

Takže kromě České republiky máte projekty i v dalších evropských zemích.

Ano. V České republice máme samozřejmě už historicky rozběhlé projekty a zajímáme se o další. Abychom ale překlenuli období vysokých úrokových sazeb, díváme se po projektech v rannější fázi, tzn. projektech, u kterých došlo maximálně k územnímu rozhodnutí. Navíc jsme se rozhodli intenzivněji vstoupit na další trhy. Zajímavou lokalitou je pro nás Slovensko. Vše se odehrává v eurech, úrokové sazby jsou tam nižší jak pro hypotéky, tak korporátní úvěry. I proto realizujeme v centru Bratislavy jeden z našich největších projektů, výškovou budovu Ister Tower. V Polsku se soustředíme hlavně na retail parky a logistické areály. Polská sazba WIBOR je na podobné úrovni jako český PRIBOR, takže rezidenční projekty tam zatím nedávají příliš smysl.

Už několikrát jste zmínil úrokové sazby. Jsou to právě ony, co vás teď nejvíce tíží?

Nejenom. Je to kombinace vysokých úrokových sazeb (bankovní úvěry, hypotéky) a samozřejmě i vysokých stavebních nákladů. Na druhou stranu, podle posledních námi realizovaných tendrů to vypadá, že ceny dodávek staveb klesají. Minimálně ceny materiálů, takže tady už se situace začíná postupně zlepšovat.

Pavel Sovička z Panattoni: Slováci i Poláci vítězí miliardové zakázky častěji než my

Reality

Česko má stále obrovský potenciál být průmyslovým centrem Evropy. Zatím mu ale spíš miliardové investice utíkají, přebírají je okolní státy i kvůli systému územního plánování. A tuzemský průmyslový development nemůže konkurovat ani cenou. „Stavby jsou u nás dražší než například v Polsku hned z několika důvodů. Začíná to u pozemku, který může být v Polsku klidně i o polovinu levnější,“ říká Pavel Sovička, šéf největšího tuzemského průmyslového developera Panattoni.

Petra Jansová

Přečíst článek

Tuzemští developeři si kromě jiného stěžují i na zdlouhavé povolovací řízení. Je to i vaše zkušenost?

Tohle historicky platilo a platí dál. Nicméně paradoxně v době stagnace (nechci říkat krizi) pomalejší povolovací řízení pomohlo. Díky tomu je u nás pořád spousta lidí, jejichž poptávka po bydlení nebyla uspokojena. Proto i v této době jsme schopní sice pomaleji, ale přesto realizovat prodeje bytů v projektech, které stavíme.

Slováci mají podobně zdlouhavé povolovací řízení jako Češi

Je zdlouhavé povolovací řízení charakteristické jen pro Českou republiku, nebo je to problém i třeba na Slovensku, případně v Polsku?

Protože se v Polsku věnujeme spíše komerčním než rezidenčním nemovitostem, není povolovací řízení tak dlouhé. Trvá kratší dobu, protože většinou jde o místa, která jsou mimo centra měst. Na Slovensku je ale situace dost podobná jako v České republice.

Josef Kupec z KPMG: Optimismus není na místě. Hrozí další růst cen bytů

Reality

Neslavme předčasně aktuální oživení výstavby a poptávky po bytech, úrovně někdejšího boomu jsou stále na hony vzdálené. A už vůbec nevyhlížejme výrazný pád cen bytů, na dveře naopak klepe jejich další růst vybičovaný ještě omezenější nabídkou.  

Josef Kupec

Přečíst článek

A jaké máte v developmentu plány dál? Budete vlastní development i nadále posilovat?

Určitě ano. Development je pro nás důležitý. Byl to i jeden z důvodů, proč jsme založili v rámci DRFG Real Estate novou divizi DRFG Home. Tím jsme udělali důležitý krok vpřed pro zkvalitnění všech interních procesů, co s developmentem souvisí. A samozřejmě neustále vyhodnocujeme situaci na jednotlivých trzích. Díváme se na prognózy cen, vývoj cen nemovitostí v zemích, kde se už developmentu věnujeme, abychom viděli, že region, ve kterém realizujeme projekty, má potenciál. Naše základní kritéria pro posuzování projektů se ale nemění. Nadále budeme vybírat ty, které splňují naše požadavky na výnosnost.

Přes DRFG Home chceme částečně realizovat prodej vlastních projektů

Nová divize a zkvalitnění interních procesů souvisejících s developmentem. Co si pod tím můžu představit?

Čím více projektů máte, tím větší je tlak na systém a jejich řízení. To byl asi hlavní důvod, proč jsme se rozhodli vytvořit novou divizi. Ta má na starosti jak řízení developerských a rezidenčních projektů v realizaci i přípravě, tak produktový management, marketingovou strategii a koordinaci všech aktivit souvisejících s nákupem či pronájem bytů a komerčních prostor. Není to o tom, že bychom dělali něco nového, co jsme doteď nedělali, ale jde spíš obecně o zkvalitnění dohledu a kontroly. A to jak nad technickou částí, což znamená větší dohled nad stavbou, rozpočty, projekty i stavebními pracemi, ale taky intenzivnější dohled nad výsledným produktem, který se bude nabízet. Jak bude vypadat, jak bude velký, kolik v něm bude bytových jednotek. S tím souvisí i kontrola prezentace jednotlivých projektů a organizace samotného prodeje. I nadále spolupracujeme a budeme spolupracovat s renomovanými realitními kancelářemi, ale v některých případech budeme realizovat prodej vlastních projektů i my interně, právě přes DRFG Home. Činnost divize je jakýmsi uzavřením kruhu služeb v celém nemovitostním segmentu a zároveň garantem kvality našim klientům.

Ceny bytů zase začnou stoupat, říká výkonná ředitelka Central Group Michaela Tomášková

Reality

Poslední rok se průměrná cena nových bytů v Praze téměř nehýbe a drží se mírně nad sto padesáti tisíci korunami za metr. Developeři věří, že se cena brzy opět pohne nahoru. Podle Michaely Tomáškové, výkonné ředitelky společnosti Central Group, to má několik důvodů. Více v novém díle Realitního podcastu.

lib

Přečíst článek

Trh je kupujících

Pořád mluvíme o rezidenčních nemovitostech, vy sám jste zmínil jejich prodej i to, že pociťujete v nějakých ohledech stagnaci na straně poptávky po vlastním bydlení. V jakém horizontu očekáváte její oživení?

Je potřeba říct, že trh se dramaticky změnil. Dřív to byl trh prodávajícího, dnes je to trh kupujícího. To znamená, že lidí, kteří si jsou schopni a ochotni dnes koupit byt, či dům, je méně. Mohou si, řekněme, vybírat a klást požadavky. Na rozdíl od minulosti, kdy byl v lepší pozici developer, který nechtěl dělat ústupky, jak už cenové, nebo jiné. My doufáme, že se situace začne pomalu zlepšovat a tím nemyslím, že by měl být kupující v méně výhodné pozici, než v jaké je dnes, ale mám na mysli optimistickou variantu, kdy se úrokové sazby a celková ekonomika projektů zlepší. Realisticky ale čekáme nějaký posun u úrokových sazeb až v ročním horizontu. Jiná je situace u nákladů. Ty samozřejmě ovlivňují marže projektů, a tam čekáme, že snížení cen materiálů přijde dříve. To ostatně vidíme už dnes u námi realizovaných tendrů.

Často zaznívá, že ceny nemovitostí budou klesat. Zatím se to ale příliš neděje.   

Tady je důležité, zda jde o novostavbu nebo starší nemovitost. Když to vezmu i z našeho pohledu developera, tak se podle mě ceny moc nezmění a ani změnit nemohou. Developeři nemohou dávat dramatické slevy z prodejních cen, protože mají stále vysoké náklady. Proto je lepší pro prodávající tuto dobu nějak překlenout, a to i pomocí dočasného pronájmu bytů.

V Brně je povolování ještě horší než v Praze

Zůstane tuzemský trh i nadále developersky zajímavý?

Určitě ano. Když se totiž zmírní problémy, o kterých už jsem mluvil, tak očekáváme silnou poptávku po novém bydlení v lokalitách, ve kterých byla před začátkem konfliktu na Ukrajině a nárůstem cen stavebních prací. Myslíme si, že v příštím roce bychom mohli vidět sazby hypoték pod pěti procenty a v tom dalším pod čtyřmi procenty, což by trh mělo rozhýbat a tlačit ceny nemovitostí nahoru. Potencionální zájemci o koupi dnes často neprojdou sítem bank pro získání hypotečního úvěru, jiným se zdá hypoteční úvěr drahý. Řeší bydlení dočasně pronájmem. Jakmile se ale doba zlepší, myslím, že si půjdou koupit vlastní nemovitost. Česká republika je navíc náš domácí trh a budeme tady dál realizovat developerské projekty.

Centrální banky způsobí recesi, míní ekonomové. Je to cíl, ne chyba

Money

Hned několik významných centrálních bank v tomto týdnu zvýší úrokové sazby. Opět. A nejspíš znovu prudce. Aktuální zvyšování sazeb přitom snižuje růst jednotlivých ekonomik a podle řady ekonomů se tak již nelze vyhnout recesi. To však není chyba, ale vlastnost, míní centrální bankéři. Snaží se totiž z finančního světa odsát část peněz, které způsobují aktuální inflaci. 

Stanislav Šulc

Přečíst článek

Poptávka po bydlení je ale v České republice regionálně rozdílná. Když pomineme Prahu, který region je nejsilnější?

Historicky to byly vždycky Střední Čechy a Brno. V Brně je ale situace týkající se povolování snad ještě horší než v Praze. I díky tomu je tam silná poptávka po novém bydlení. Stejně tak Olomouc má z tohoto pohledu potenciál. Obecně by se dalo říct, že poptávka je silná v těch lokalitách, ve kterých populace neubývá, ale roste, jsou tam nadprůměrné příjmy, vysoké školy, dobrá infrastruktura města. Jsou ale i další kritéria, na které se díváme, když vybíráme lokality pro realizaci nových projektů. Například v Brně i kolem něj jsme pořídili další dva projekty. Pracujeme na nich a myslím, že máme dobře nastavený timing, abychom s nimi přišli na trh v době, kdy už budou úrokové sazby hypoték nižší. V Olomouci máme velký projekt Smetanka Park, který budeme stavět ve dvou etapách a nabídne zhruba 450 bytů. Ve Středních Čechách, konkrétně v Mladé Boleslavi už stavíme rezidenční projekt Green Mladá Boleslav, kde bude stovka bytů.

Josef Šilhánek

Ve skupině DRFG se zaměřuje především na investice do nemovitostních projektů na území České republiky. Před tím působil v bankách Moneta Money Bank a GE Money Bank, kde měl na starost nemovitostní a syndikované úvěrování, financování nemovitostí vedl v LBBW Bank a BAWAG Bank.

Dušan Kunovský: Konec krize s bydlením se blíží. Připravujeme se na další boom

Reality

Největší developer v Česku Dušan Kunovský, jeden z nejbohatších Čechů, má jasno. Loňský propad podeje bytů, šlo o pád o šedesát procent, končí. Už se to podle něj nebude opakovat.

Dalibor Martínek

Přečíst článek

Česko musí změnit a zjednodušit stavební podmínky, investoři mohou prchnout do zahraničí, tvrdí analýza

Reality

Komplikované získávání stavebního povolení spolu s dalšími faktory pomalé výstavby snižuje atraktivnost České republiky pro investice do bytové výstavby. Investoři by se tak mohli začít orientovat na výstavbu v jiných státech s méně složitými povolovacími procesy, tvrdí analýza Hospodářské komory České republiky.

ČTK

Přečíst článek