Firmy v Praze nemají kam utéct. Kvalitních kanceláří je málo, nájemci raději zůstávají na místě
Pražský kancelářský trh se dostává do situace, kdy firmám často nezbývá než zůstat tam, kde už jsou. Kvalitních volných prostor je málo, nová výstavba přichází pomalu a nejlepší projekty jsou z velké části obsazené ještě před dokončením.
Pražské kanceláře se po covidovém otřesu dostaly do opačného problému, než jaký část trhu ještě před pár lety čekala. Neřeší se přebytek prázdných prostor, ale nedostatek těch kvalitních. Míra neobsazenosti moderních kanceláří v hlavním městě se ve druhém čtvrtletí držela na 5,8 procenta, tedy nejníže od roku 2020. Celkový kancelářský fond Prahy dosáhl podle Colliers zhruba 3,95 milionu metrů čtverečních.
Za celé druhé čtvrtletí byl navíc dokončen jediný kancelářský projekt. Šlo o rozsáhlou rekonstrukci Danube House v Karlíně, kterou po dvou letech prací dokončila společnost CA Immo. Největší blok prostor si v ní pronajala společnost Everpure, druhým největším nájemcem je Allegro.
Kdysi slavný hotel, potom roky nevyužitá ikona. Purposia Jana Hasíka chce ostravskému hotelu Palace vrátit život a proměnit ho podle návrhu berlínských Kuehn Malvezzi v „město ve městě“ s byty, hotelem, gastronomií a kulturou.
Kdysi slavný hotel, roky nevyužitá ikona. Hasík chce Palace vrátit do centra dění Ostravy
Reality
Firmy raději prodlužují nájmy, než aby se stěhovaly
Přibližně 70 procent trhu v prvních dvou kvartálech tvořilo přejednávání stávajících nájemních smluv. Firmy tedy po skončení kontraktu často nemění adresu, ale domlouvají si nové podmínky tam, kde už sídlí. Nejde ale o opatrnost firem, jde spíš o důsledek omezené nabídky. Kvalitní nové kanceláře jsou vzácné, část rozestavěných projektů je určena přímo pro budoucí vlastníky nebo hlavní nájemce a samotné stěhování je drahé. Firmy proto často volí menší riziko, a to zůstat, upravit si využívanou plochu a zajistit si podmínky dřív, než bude konkurence o nejlepší budovy ještě tvrdší.
Podobný obrázek ukazují i data CBRE za druhé čtvrtletí. Podle nich tvořilo prodlužování a přejednávání stávajících smluv 69 procent celkové poptávky a 58 procent kancelářských ploch ve výstavbě už bylo předpronajato. To potvrzuje, že pražský kancelářský trh netrpí nezájmem nájemců, ale nedostatkem dostupné kvalitní nabídky.
Praha kopíruje evropský problém
Pražský vývoj zapadá do širšího evropského trendu. V řadě velkých evropských měst se po pandemii ukazuje, že o špičkové kanceláře zájem zůstává, jenže nová výstavba nestačí. Agentura Reuters letos popsala, že výstavba nových kanceláří v Evropě klesla na nejnižší úroveň za deset let, zatímco nájmy v nejkvalitnějších budovách rostou. Výsledkem je nedostatek prémiových kanceláří, který část firem nutí zůstat ve stávajících prostorách.
Praha tak není výjimkou. Také zde platí, že nejžádanější budovy v dobrých lokalitách si drží silnou pozici. Nejnižší neobsazenost dlouhodobě vykazují centrum města a Karlín, kde se pohybuje kolem 3 až 4 procent. Omezená nabídka je patrná také na Smíchově, Pankráci nebo Brumlovce.
Radim Passer, jeden z nejbohatších Čechů, vytvořil fenomén pražské Brumlovky – místa, kde se v moderních kancelářských budovách soustředila smetánka nadnárodních firem. Mezi nimi například Microsoft, UniCredit Bank, Hewlett-Packard, Moneta Money Bank, ČEZ, O2, AB InBev, Škoda Auto, ABB, Thales a další.
Brumlovka zase poroste. Radim Passer do toho dá miliardy
Leaders
Boutique kanceláře jako nová sázka
Ve druhém čtvrtletí zároveň odstartovala výstavba tří nových kancelářských projektů. Všechny spojuje atraktivní poloha v centru Prahy. Největším z nich je Vinohradská 8 v Praze 2, která nabídne přibližně 7300 metrů čtverečních prémiových kanceláří, téměř 200 bytů a obchodní prostory. Zahájena byla také přestavba bývalé pošty v Hybernské ulici pod názvem Hybe a projekt Palace Hybernia poblíž náměstí Republiky.
„Tyto stavby potvrzují rostoucí zájem developerů o boutique kancelářské projekty – menší administrativní budovy v prestižních lokalitách, které firmám vedle kvalitních prostor nabízejí také reprezentativní adresu a vlastní identitu,“ říká Josef Stanko, ředitel oddělení průzkumu trhu ve společnosti Colliers.
Boutique kanceláře jsou odpovědí na změnu firemního uvažování. Po covidu už řada firem nepotřebuje nutně větší plochu, ale kvalitnější adresu, lepší prostředí, vyšší standard budovy a důvod, proč se mají zaměstnanci do kanceláře vracet. Kancelář se tak stále častěji prodává jako součást značky zaměstnavatele, ne jen jako provozní náklad.
Jedna z nejsledovanějších pražských parcel vstupuje do nové fáze. Penta a PSN zahájily stavbu Vinohradské 8, která má zacelit místo po Transgasu. Marek Dospiva mluví o technicky nejnáročnějším projektu Penty a o stavbě, kde se pracuje jen 75 centimetrů od železničních tunelů.
Nejkomplikovanější stavba Penty. Dospiva ukázal projekt, který vzniká těsně nad tunely
Reality
Nová výstavba trh hned nezachrání
V Praze je aktuálně ve výstavbě zhruba 309 tisíc metrů čtverečních kancelářských ploch. Na papíře to vypadá jako silná budoucí nabídka. Ve skutečnosti je ale trh složitější. Přibližně 58 procent těchto ploch je již předpronajato a významnou část tvoří projekty vznikající pro konkrétní vlastníky nebo hlavní nájemce, například Českou spořitelnu, ČEZ, Creditas nebo Generali.
„Na otevřeném trhu je situace odlišná. Většina nových projektů se nachází v raných fázích výstavby a je nabízena za nájemné převyšující současnou tržní úroveň. Nájemci proto k předpronájmům zatím přistupují opatrně a svá rozhodnutí často odkládají do pokročilejší fáze výstavby, kdy bude cenová hladina lépe prověřena trhem,“ komentuje Stanko.
To vytváří napětí mezi developery a nájemci. Developeři do cen promítají dražší pozemky, výstavbu, financování i udržitelnostní standardy. Nájemci naopak čekají, zda trh vyšší hladinu nájemného skutečně přijme.
Provozní ředitel CTP pro Českou republiku Tomáš Partsch věří, že Česko už dávno nestojí jen na levné výrobě. Jeho silou jsou technický talent, univerzity a firmy, které dokážou růst i globálně. Brno podle něj může být místem, kde se tahle sázka na Česko může ukázat nejviditelněji.
Praha není všechno. Brno má šanci stát se novým magnetem pro firmy, říká developer
Reality
Nájemné míří výš
Nejvyšší dosažitelné nájemné v centru Prahy zůstalo podle Colliers stabilní na úrovni 30 eur za metr čtvereční měsíčně. V širším centru ale pokračoval růst na 21,5 až 22,5 eura za metr čtvereční měsíčně, zejména díky silné poptávce v Karlíně, na Smíchově, Pankráci a Brumlovce. Mírně rostlo také nájemné v okrajových částech města.
Ještě výraznější jsou cenové ambice připravovaných projektů. Kanceláře s dokončením v letech 2027 a 2028 jsou už nyní nabízeny za více než 35 eur za metr čtvereční měsíčně v centru a za 23 až 28 eur v širším centru. Pokud se tyto ceny potvrdí v uzavřených smlouvách, posune se pražský kancelářský trh do nové cenové hladiny.
Důležitým kontextem je také nový Metropolitní plán Prahy. Podle Colliers jde o jeden z nejdůležitějších regulatorních milníků pro pražský realitní trh za poslední desetiletí. Má přinést větší předvídatelnost developerské přípravy, jasnější pravidla pro využití území a lepší podmínky pro rozvoj brownfieldů i rozsáhlých smíšených projektů.
Za cenu lepšího bytu v Praze může mít nový majitel celý barokní zámek, hospodářský dvůr i kus chmelařské historie. V Milčevsi u Žatce je na prodej památkově chráněný areál za 19,5 milionu korun. Nabízí přes 12 tisíc metrů čtverečních pozemků, zámek k dokončení rekonstrukce, zrekonstruované hospodářské budovy i unikátní bývalou sušárnu chmele s původními pecemi.
Barokní zámek, statek a 12 tisíc metrů pozemků. Cena?
Reality
Vychází jarní Realitní CLUB
Zbourat, nebo zachovat a dát nový smysl? Právě na tuto otázku hledá odpovědi jarní vydání magazínu Realitní CLUB, které se věnuje fenoménu rekonstrukcí a adaptací stávajících budov pro současné využití. Hvězdou magazínu je Fancesco Kinský dal Borgo.
Magazín ukazuje rekonstrukce v celé jejich šíři: od historických objektů proměněných v moderní restaurace přes revitalizace brownfieldů až po projekty, které dávají vzniknout novým rezidenčním čtvrtím. Nechybí ani pohledy významných osobností realitního trhu.
Rozhovory s Janem Sadilem, šéfem společnosti JRD, či architektem Janem Klaškou, který působí v americké pobočce ateliéru dánského studia BIG (Bjarke Ingels Group), přinášejí zkušenosti z praxe i vhled do toho, jak se proměňuje uvažování investorů a developerů.
Magazín Realitní CLUB s Francescem Kinským dal Borgo na obálce vychází právě nyní. Digitální verzi magazínu si můžete objednat na stránkách newstream.cz, distribuci tištěného magazínu zajišťuje Send.
