Průmysl by neměl mizet za plotem, mladí lidé nechtějí pracovat na periferiích, říkají iniciátoři malešického technologického parku
Praha nepotřebuje jen rezidenční výstavbu, ale také místo, kde se potkají firmy, výzkumné ústavy a univerzity. Říkají to zástupci Skupiny TTC, kteří v pražských Malešicích iniciovali vybudování technologického parku. Potenciál vidí především v dobré poloze a dopravní dostupnosti.
Technologické huby jsou doménou většiny velkých měst a metropolí, v Praze zatím takové místo chybí. „Praha disponuje univerzitami, výzkumnými organizacemi, startupy i technologickými firmami. Chybí ovšem místo, kde by se tyto světy dlouhodobě fyzicky propojovaly,“ říká ředitel skupiny pro rozvoj podnikání v moderních technologiích Luboš Müller.
Výroba se dlouhodobě přesouvá spíše na periferie, protože lidé se bojí hluku nebo emisí. Moderní pojetí přitom vypadá jinak, což dokazují i Malešice. „Budovy mají design kancelářských objektů, nebudou narušovat ráz města. Navíc půjde jen o lehký průmysl, jako je osazování elektroniky nebo montáž robotů. V územním plánování se tomu říká ‚nerušící výroba‘. Je to výroba zavřená uvnitř objektu, ven nic neslyšíte, a vlastně ani nepoznáte, co přesně se v budově děje,“ popisuje Müller.
Univerzitní kampus, který Praze chybí
Samotná výroba ale nestačí. „Po dlouhých diskusích jsme došli k tomu, že aby vzniklo opravdu zajímavé inovační centrum, potřebujeme se propojit s vysokou školou,“ líčí Ivan Strouhal, který v TTC vede realitní divizi.
To byl ostatně argument i ze strany města. „Zmínili, že kdyby nešlo jen o průmyslovou oblast, ale vstoupilo do toho také školství, celá lokalita by získala na síle,“ vysvětluje Luboš Müller. Čím víc o tom zástupci TTC přemýšleli, tím větší smysl jim zapojení univerzity začalo dávat. „Praha zatím nic jako ucelený univerzitní kampus propojený s komerční sférou a aplikovaným průmyslem nemá,“ pokračuje Müller.
Jsem pod minulým územním plánem podepsaný, pomohl jsem ho prosadit, ale mentálně jsem s ním nikdy nesouzněl, říká Jan Kasl, bývalý primátor Prahy, za jehož působení byl předchozí územní plán schválen. Aktuálně je Kasl předsedou České komory architektů, která má ke vzniku nových norem co říci. „Nový územní plán je jistě cestou dopředu, je však jasné, že se bude měnit,“ říká Kasl. 
Architekt Jan Kasl: Metropolitní plán má mouchy, ale dají se vychytat
Reality
Logicky se nabízí především pražské ČVUT, s nímž už proběhla první jednání. Luboš Müller vidí vznik kampusu nadějně, byť to podle něj určitě nebude otázkou příštích deseti, možná ani dvaceti let. „Uvědomujeme si, že je to běh na dlouhou trať a může do toho vstoupit řada překážek. Ale pro ČVUT je nový kampus důležitý a Malešice jsou jednou z variant, které by pro něj mohly být zajímavé,“ doplňuje.
Výstavba na brownfieldech vyžaduje spolupráci
Přeměna velkých brownfieldů bývá oříškem, protože kvůli většímu počtu vlastníků je třeba přistupovat k ní komplexně. To je i případ Malešic. Asi osmdesát procent plochy mají soukromí vlastníci, mezi které patří právě i skupina TTC, zbytek patří státu. Je tady Česká pošta nebo Letecké opravny Malešice. A tím vším ještě prostupují veřejné prostory. Právě velká roztříštěnost je možná důvodem, proč Praha tuto oblast neuměla dlouho v rámci metropolitního plánu uchopit a vůbec se nemluvilo o tom, co by v území mělo vzniknout.
„Nejprve jsme se potkali s asi osmi významnějšími vlastníky včetně Skansky a dalších velkých developerů. Společně jsme se bavili o tom, co dál, a představili jim plán na vybudování technologického parku,“ zmiňuje Strouhal. Někteří nejprve měli snahu dělat věci odděleně, brzy ale zjistili, že u brownfieldu takový přístup nefunguje a spolupráce je zásadní.
Zatímco novostavby narážejí na složité povolování a omezenou nabídku pozemků, starší domy a brownfieldy získávají novou hodnotu. Developeři mluví o rekonstrukcích jako o plnohodnotné části trhu jen s jinými riziky, jinou ekonomikou a větší náročností na detail.
Staré zdi, nový byznys. Rekonstrukce mění pravidla českého developmentu
Reality
Reakce potom byly podle Strouhala vesměs kladné: „Řada vlastníků byla z nápadu nadšená. Pochopili, že dá území vyšší přidanou hodnotu a naplní jeho potenciál. Navíc v kombinaci s rezidenčním bydlením dává technologický park mnohem větší smysl než třeba nová betonárka, která vzniká opodál,“ pokračuje.
I díky tomu se následně podařilo přesvědčit také město, které nyní technologický park vymezilo i v novém metropolitním plánu. „Městská část usilovala o vznik kompletně rezidenční čtvrti, ale IPR to nepřipustil. Udělal si vlastní průzkum, obeslal vlastníky i nájemce a ptal se na jejich představu o budoucnosti lokality. Nabídli jsme alternativu, která rezidenční bydlení dobře doplní, a vyšlo to.“
Hlavní město eviduje přibližně dvě desítky brownfieldů o celkové rozloze téměř 90 hektarů. Podle developerů jde o lokality s výrazným potenciálem pro další rozvoj města, který zatím zůstává z velké části nevyužitý.
Brownfieldy jako šance pro Prahu. Vršovický průmyslový areál nahradí nové byty
Reality
Bourání zahájeno
Malešický brownfield je tvořen dvěma pomyslnými světy, které od sebe odděluje Sazečská ulice. Jeden je většinově polygrafický, na východní straně brownfieldu sídlí tiskárny Mafry, Svoboda Press a jsou tam i další společnosti, na druhé straně pak stojí Česká pošta, která celou západní část vlastní.
Do budoucna ale oba obory čekají velké změny. „Polygrafie jako taková postupně zaniká, tisk už není potřeba v takové míře jako dřív,“ zmiňuje Strouhal a pokračuje: „Zdá se, že proměna se může týkat i malešického areálu České pošty. Uvidíme, jak se bude jeho využití v budoucnu vyvíjet, mimo jiné v souvislosti se změnami v oblasti distribuce a konkurence. Česká pošta nám vydala kladné stanovisko k rozvoji technologického parku.“
Jistá je v tuto chvíli především rekonstrukce objektu, kde sídlí tiskárny Svoboda a který vlastní skupina TTC. Proměnou projde asi polovina areálu. „Dnes je většina areálů od veřejného prostoru prakticky oddělena, nijak s ním nekomunikuje. Je to dáno i způsobem, jakým je území uspořádané, tedy silnicí, křovím, příkopem a plotem. Nový projekt to změní,“ popisuje Luboš Müller, který je přesvědčený, že taková je budoucnost průmyslu. „Neměl by mizet za plotem, ale komunikovat s okolím,“ pokračuje člen představenstva Skupiny TTC. Je to podle něj trend související také s mladou generací zaměstnanců, pro kterou už práce v průmyslových zónách na periferiích není atraktivní.
Pražské Malešice čeká další výrazný zásah do podoby čtvrti. Developer Daramis společně s BDCG Development připravuje rezidenční projekt Sky Towers, který má nabídnout 435 bytů ve čtyřech výškových budovách.
Malešice porostou do výšky. Nový projekt nabídne 435 bytů
Reality
Nyní probíhá demolice původní dominanty území, čtrnáctipatrové budovy, v níž sídlily největší tiskárny ve střední Evropě. Na jejím místě TTC v roli investora postaví budovu Oxyma, která se stane ústřední stavbou celého parku. Původně byla v plánu pouhá rekonstrukce budovy. Podle Strouhala ovšem pro moderní aplikovaný průmysl taková výška nedává velký smysl. „Potřebujete, aby lidé pracovali v podlažích, kam snadno dostanete stroje a materiály. V metropolitním plánu sice máme povoleno až patnáct podlaží, nic takového ale nebudeme potřebovat,“ vysvětluje.
Stavba ze šedesátých let navíc nebyla v příliš dobrém stavu, konstrukce skrývaly řadu překvapení a významně se rozcházely s původními výkresy. Proto se skupina nakonec rozhodla pro demolici a novou výstavbu. Spolupracuje na ní s architektonickým ateliérem Atrea. „Společně jsme dělali už na datovém centru, takže víme, že jsou technicky zdatní. A u průmyslové budovy je technická část minimálně stejně důležitá jako architektura,“ zmiňuje Strouhal.
O nutnosti ekonomické transformace a rozvoji nového průmyslu slýcháme často, od teorie k praxi ovšem vede dlouhá cesta. Své o tom ví skupina TTC, pod jejímž patronátem teď vzniká nový inovační ekosystém BRAIN CONNECT Prague financovaný z komerčních prostředků. Jeho cílem je propojení inovativních firem, startupů, univerzit a dalších aktérů. Kromě samotného ekosystému pak v pražských Malešicích postupně vznikne technologický park, který firmám nabídne potřebné zázemí včetně laboratoří nebo výrobních prostor.
Malešice jako české Silicon Valley. Skupina TTC má velké plány
Zprávy z firem
Coworking otevře už příští rok
Oxyma by se mohla otevřít začátkem roku 2029, první část projektu je v plánu dokonce už na začátek příštího roku. „Půjde o technologický coworking v rekonstruované části tiskáren, tam, kde nebylo třeba bourat. Bude to projekt naší společnosti Brain Connect Prague, která má na starost přípravu inovačního prostředí,“ pokračuje Müller.
Dodává, že vzniknout by měla také zkušební pracoviště s prototypovou dílnou. Tady si TTC vyzkouší spolupráci v menším měřítku, než se za dva roky naplno otevře i samotná Oxyma.
Zájem mezi firmami vidí už nyní, jen bude třeba projekt správně uchopit. „Zatím trochu bojujeme s tím, že zájemci chtějí příliš velké prostory, my bychom to raději viděli pestřejší. Jednáme ale například s firmami z oblasti laboratorního výzkumu. Ty potřebují specifické prostředí s výkonným chlazením, vzduchotechnikou a biologickou nebo chemickou kanalizací. To se v jiných pražských lokalitách hůř povoluje, v Malešicích to díky průmyslové historii objektu není problém,“ uzavírá Strouhal.
VYŠEL LETNÍ NEWSTREAM CLUB
Sázky na růst Česka se vyplácejí. Potvrzují to lidé různých oborů a zájmů, s nimiž se můžete potkat při čtení aktuálního vydání magazínu Newstream CLUB. Česko má totiž obří potenciál, který se daří čím dál více využívat. Platí to pro investory, globální i lokální firmy, ale také pro tuzemský realitní trh. Jak se na vlně zájmu svézt, poradí letní vydání magazínu.
Na obálce magazínu jsou sourozenci se Sara a Teo Sandevovi, kteří patří ke generaci, která už nemusí volit mezi původem a zemí, kde vyrostla. Ona jde hereckou cestou, on spojuje fotbal, studium a rodinný byznys. Oba ale dobře vědí, že jejich největší výhodou je právě mix českého zázemí a balkánských kořenů.
Aktuální vydání se věnuje právě sázkám na Česko z mnoha pohledů: z pohledu investorů drobných i institucionálních, ale i z pohledu lidí, kteří se snaží zemi posunout dál. K nim patří například Petr Dvořák, který shání soukromé prostředky na spolufinancování stavby nové pražské filharmonie, nebo investor Marek Dospiva.
Česko se také stává čím dál větším lákadlem pro zahraniční firmy, které zde mají vývojová centra. Důvodů je celá řada, ale klíčové jsou pro globální firmy tři věci: vhodná geografická poloha, bezpečnost, a hlavně silné technické zázemí, díky kterému tu mohou pracovat na nejpokročilejších inovacích.
To potvrzuje například šéf globální technologické společnosti Everpure Charlie Giancarlo, který působil v největších firmách světa, stál u zrodu internetu a nyní se věnuje datovým úložištím. Rozhovor s ním také přináší letní vydání magazínu Newstream CLUB.
A rostoucí zájem nadnárodních firem o možnost působit v Česku potvrzuje také Tomáš Partsch z CTP, který vysvětluje, jak se z Brna stává evropské Silicon Valley.
Dvanácté vydání čtvrtletníku Newstream CLUB je v prodeji, distribuci zajišťuje Send. Digitální verzi magazínu lze zakoupit přímo na newstream.cz.
