Zateplit, nebo koupit tepelné čerpadlo? Špatné pořadí může domácnost připravit o úspory
Bezúročný úvěr může domácnostem otevřít cestu k renovaci domu, na kterou by jinak neměly peníze. Nulový úrok ale není totéž co nulové riziko. O tom, jestli se rekonstrukce opravdu vyplatí, rozhodne plán, energetické úspory, finanční rezerva i schopnost splácet ve chvíli, kdy očekávané úspory nepřijdou hned.
Nová zelená úsporám mění pravidla. Část podpory renovací rodinných domů se přesouvá od přímých dotací k bezúročným úvěrům. Stát za domácnosti zaplatí úroky a poplatky, majitelé domů budou splácet pouze půjčenou částku. U rodinných domů lze podle pravidel programu čerpat až 750 tisíc korun na dílčí renovaci a až dva miliony korun na komplexní renovaci. Úvěr má nulové RPSN a jeho konečnou výši schvaluje zapojená banka nebo stavební spořitelna po posouzení úvěruschopnosti žadatele.
Jenže levné financování samo o sobě ještě neznamená, že se rekonstrukce automaticky vyplatí. „Domácnost by se neměla dívat pouze na výši měsíční splátky úvěru nebo cenu jednotlivých opatření. Důležité je posoudit celkové náklady na bydlení v dlouhodobém horizontu – tedy kolik díky renovaci ušetří za energie, jak se zvýší hodnota nemovitosti a jaké budou budoucí náklady na její provoz a údržbu,“ říká Marta Gellová, ředitelka aliance Šance pro budovy.
I když synonymem financování nákupu, oprav či modernizací nemovitostí jsou hypotéky, stavební spoření své místo na slunci neztrácí. I proto, že nabízí úvěr, který je na trhu jedinečný, říká v rozhovoru Petr Kielar, nezávislý konzultant v oboru stavební spoření a bývalý dlouholetý zaměstnanec a posléze člen představenstva Českomoravské stavební spořitelny, předchůdkyně dnešní ČSOB Stavební spořitelny. 
Nezajištěný úvěr na tři miliony a 25 let? Proč ne. Stavební spoření žije i přes invazi hypoték
Money
Úvěr může pomoci, ale ne každému stejně
Přechod k bezúročným úvěrům nevnímají odborníci jednoznačně negativně. Zároveň ale upozorňují, že pro majitele domů bude nová podoba podpory finančně náročnější a nemusí mít stejný efekt jako přímé dotace. Citlivější může být změna hlavně pro nízkopříjmové domácnosti a seniory.
Na podobné riziko upozornila také ředitelka Asociace výrobců minerální izolace Marcela Kubů. Podle ní mohou bezúročné půjčky pomoci udržet motivaci k větším a komplexnějším renovacím. Ty jsou ale pro domácnosti zároveň finančně náročnější. Klíčovou otázkou podle ní bude, zda budou vlastníci ochotni se kvůli rekonstrukci dlouhodobě zadlužit, byť za výhodných podmínek.
Právě v tom je podstata celé změny. Bezúročný úvěr může být dobrý nástroj pro domácnost, která má stabilní příjem, finanční rezervu a starší dům, u něhož úspory dávají technický i ekonomický smysl. Může ale být problémem pro ty, kteří se zadluží bez jasného plánu a budou spoléhat na to, že nižší účty za energie automaticky pokryjí splátky.
Úspory mohou splácet úvěr. Ale jen když je renovace dobře navržena
Správně připravená renovace může podle odborníků část splátek opravdu pokrýt z dosažených úspor za energie. Neplatí to ale automaticky. Záleží na technickém stavu domu, rozsahu prací, ceně energií, způsobu vytápění i tom, zda domácnost postupuje podle promyšleného plánu. „Klíčovou roli proto hraje kvalitní projektová příprava, energetické poradenství a renovační pas, které pomohou nastavit optimální rozsah i pořadí jednotlivých opatření,“ dodává Gellová.
Co si spočítat před rekonstrukcí?
Než se pustíte do renovace, porovnejte očekávané úspory, splátky i další možné výdaje.
- Kolik dnes domácnost platí za energie a provoz domu
- Kolik může renovace reálně ušetřit
- Jaká bude měsíční splátka úvěru
- Jak dlouho bude domácnost úvěr splácet
- Jaké další náklady renovace vyvolá
- Zda má domácnost dostatečnou finanční rezervu
- Jak se může zvýšit hodnota domu
- Zda jednotlivá opatření dávají smysl ve správném pořadí
Renovační pas má domácnostem pomoci dívat se na dům jako na celek. Nemá jít jen o seznam možných úprav, ale o plán, v jakém pořadí dává smysl jednotlivé kroky provést. Tedy zda nejdřív zateplit, vyměnit okna, řešit zdroj tepla, fotovoltaiku, rekuperaci nebo další opatření. Podle pravidel programu bude pro dílčí renovaci rodinného domu renovační pas potřeba, u komplexní renovace pak průkaz energetické náročnosti budovy.
Gellová ale upozorňuje, že ani tento nástroj nebude samospasitelný. „Je potřeba zdůraznit, že renovační pas ani energetické poradenství nelze vnímat jako hotový systém. Oba nástroje bude potřeba průběžně zdokonalovat na základě zkušeností z praxe, rozšiřovat síť kvalifikovaných poradců a zajistit, aby renovační pas představoval respektovaný podklad pro rozhodování vlastníků nemovitostí i poskytovatelů financování,“ říká.
Nestačí koupit tepelné čerpadlo a čekat zázrak
Jednou z největších chyb při rekonstrukcích bývá snaha vyřešit problém jedním viditelným opatřením. Domácnost pořídí tepelné čerpadlo, fotovoltaiku nebo nová okna, ale neřeší, jestli jednotlivé kroky dávají v kontextu celého domu smysl. „Komplexní renovace dává největší smysl ve chvíli, kdy se domácnost rozhodne řešit budoucnost svého domu jako celek, nikoli pouze jednotlivé technické problémy,“ říká Gellová.
Pokud se jednotlivá opatření dělají izolovaně a bez návaznosti, nemusejí přinést očekávané úspory. V některých případech mohou dokonce omezit další možnosti úprav.
Tři čtvrtiny majitelů domů v Česku uvažují o rekonstrukci, ale nemají jasno, jaké výhody jim přinese, kolik by stála a zda se jim tedy vůbec vyplatí. Tento problém jim chce vyřešit Buřinka. 
Kolik stojí zateplení domu? Plán rekonstrukce včetně odhadu nákladů lze získat i zdarma
Money
Typickým příkladem je tepelné čerpadlo ve špatně zatepleném domě. „Například instalace tepelného čerpadla v energeticky nevyhovujícím domě má nižší účinnost a zpravidla jen mírně sníží konečné provozní náklady. Smyslem komplexní renovace je navrhnout jednotlivé kroky tak, aby se vzájemně doplňovaly a přinesly co nejvyšší energetický i ekonomický efekt,“ dodává Gellová.
Dobrý projekt by měl podle Gellové vycházet z odborného energetického posouzení a řešit celý životní cyklus budovy. Měl by popsat očekávané úspory, doporučit pořadí prací a ukázat, jak renovace ovlivní budoucí provoz domu. „Pokud bude renovace připravena na základě kvalitního odborného posouzení, výrazně se zvyšuje pravděpodobnost, že přinese nejen nižší účty za energie, ale i lepší kvalitu bydlení a větší odolnost vůči budoucím výkyvům cen energií,“ říká Gellová.
Nejčastější chyba? Renovace podle sousedů
Velkým rizikem je plánování rekonstrukce podle aktuální nálady, reklamy nebo toho, co si právě pořídili sousedé. Jenže každý dům je jiný. Každý má jiný technický stav, tepelné ztráty, zdroj vytápění a možnosti zateplení. Liší se také finanční možnosti jeho majitelů.
„Nejčastější chybou je, že domácnosti renovují podle aktuální potřeby nebo podle toho, co právě řeší jejich sousedé a okolí, místo aby měly dlouhodobý plán. Vymění okna, za několik let pořídí tepelné čerpadlo a zateplení odkládají na později, aniž by jednotlivé kroky byly vzájemně provázané,“ říká Gellová.
Takový postup může vést k nižším úsporám, vyšším investičním nákladům nebo k tomu, že bude nutné některá opatření později upravovat. „Přesnou částku nelze zobecnit, ale špatně načasovaná nebo nekoordinovaná renovace může domácnost připravit o významnou část potenciálních úspor. Proto doporučujeme věnovat dostatek času přípravě projektu a využít nezávislé energetické poradenství ještě před zahájením samotné renovace,“ dodává Gellová.
Zatímco novostavby narážejí na složité povolování a omezenou nabídku pozemků, starší domy a brownfieldy získávají novou hodnotu. Developeři mluví o rekonstrukcích jako o plnohodnotné části trhu jen s jinými riziky, jinou ekonomikou a větší náročností na detail.
Staré zdi, nový byznys. Rekonstrukce mění pravidla českého developmentu
Reality
Banka bude rozhodovat, zda domácnost úvěr dostane
Důležité je také to, že na bezúročný úvěr nevzniká automatický nárok. Domácnost nejdříve získá potvrzení, že její projekt splňuje podmínky programu. Teprve na jeho základě může požádat o úvěr u zapojené banky nebo stavební spořitelny. O poskytnutí úvěru a jeho konečné výši pak rozhodne finanční instituce po prověření úvěruschopnosti žadatele.
To je zásadní rozdíl oproti představě, že stát domácnosti peníze jednoduše přidělí. Nulové RPSN znamená, že domácnost neplatí úroky ani povinné poplatky za úvěr. Neznamená ale, že se nemusí zadlužit nebo že banka nebude zkoumat, zda bude schopna půjčku splácet.
Češi u hypoték stále více dokládají energetickou náročnost budov, jenže 60 procent nemovitostí se stále prodá bez průkazu. Bankéři proto volají po veřejné databázi energetických štítků. 
Neúsporné budovy? Nové hypotéky s energetickými průkazy letos vzrostly ke 40 procentům
Money
Vychází podzimní Realitní Club
Vychází nové podzimní číslo magazínu Realitní Club. Společným jmenovatelem čísla jsou investice. Nejen ty finanční, ale také investice do kvalitního návrhu, dobré lokality a dlouhodobě fungujícího města.
Na obálce jsou architekti Jaroslav Wertig a Boris Redčenkov ze studia A69. V titulním rozhovoru upozorňují na paradox současného bydlení, kdy se z bytů stále častěji stává investiční produkt a prodejní metry mohou dostávat přednost před kvalitou každodenního života.
O byznysu kolem kulturních nemovitostí mluví Albert Čuba, zakladatel ostravského Divadla Mír. V rozhovoru popisuje, jak kolem kultury vybudoval fungující podnikatelský model a proč už jsou banky ochotné financovat i divadelní nemovitosti.
O největších developerských investicích mluví v magazínu Rudolf Vacek, šéf Penta Real Estate. Popisuje proměnu pražských brownfieldů, budoucnost Bubnů i projekty na Florenci, Budějovické nebo Vítězném náměstí.
Hlavní téma čísla se vrací také k nejtradičnější české realitní investici – bytu na pronájem. Češi totiž dál považují nemovitosti za jednu z nejjistějších cest, jak dlouhodobě uložit peníze. Jenže investiční byt už není automat na peníze. Ceny výrazně vzrostly, financování je dražší a čistý výnos z nájemného se u běžného bytu často pohybuje jen kolem tří procent. Do výsledku navíc stále více promlouvají náklady na opravy, kvalita domu, správa, nájemníci i přísnější podmínky financování.
„Doba, kdy byl investiční byt téměř automaticky dobrou investicí, končí. Dnes mnohem víc rozhoduje kvalita, lokalita a dlouhodobá udržitelnost projektu. Právě na to se nové číslo Realitního Clubu dívá z pohledu architektů, developerů i investorů,“ říká Petra Nehasilová, šéfredaktorka magazínu Realitní Club.
Magazín Realitní CLUB. Digitální verzi magazínu si můžete objednat na stránkách newstream.cz, distribuci tištěného magazínu zajišťuje Send.
