Za fasádou historického domu vzniká novostavba. Vinohradské činžáky míří do luxusního segmentu
Starý dům zvenku, novostavba uvnitř. Pražské činžáky se mění v prémiové bydlení pro lidi, kteří chtějí adresu, historii i komfort současného standardu. Bytovou krizi to nevyřeší, ale v centru města, kde už není kam stavět, jde o jednu z mála cest, jak vracet starým domům hodnotu i život.
Praha potřebuje nové byty. Jenže v jejím širším centru často není kde stavět. Právě proto se stále větší pozornost obrací ke starším činžovním domům, které mohou po rekonstrukci nabídnout bydlení v lokalitách, kde nová výstavba naráží na limity pozemků, povolování i památkové ochrany.
Rekonstrukce historických domů ale nejsou masovým řešením bytové krize. Jsou spíš specifickým segmentem trhu. V centru města podle společnosti Signature Living často neexistuje jiná reálná možnost rozvoje než práce se stávající zástavbou, zejména s historickými činžovními domy. Firma se dlouhodobě zaměřuje na secesní domy na pražských Vinohradech a jejich kompletní obnovu.
„Cílem je vytvořit segment domů a bydlení, který se ve světových metropolích standardně neprodává, ale většinou se dědí z generace na generaci,“ říká Maria Třešňák Lesáková za společnost Signature Living.
Celý dům, ne jen nový interiér
Podle Signature Living je rozdíl mezi běžnou rekonstrukcí a skutečně kvalitní obnovou historického domu zásadní. Mnoho projektů na trhu pracuje hlavně s rychlým vizuálním efektem: nová koupelna, kuchyň, podlahy, designové osvětlení. Zvenčí i na fotkách může byt působit luxusně, ale technická podstata domu zůstává stará.
Signature Living jde opačnou cestou. Rekonstruuje celé domy, nikoli jen jednotlivé bytové jednotky. Práce začínají už u základů, statiky, svislého zdiva, stropů a krovů. Cílem je odstranit dožilé konstrukce a nahradit je moderním technickým řešením. Právě to umožňuje změnit dispozice ve všech patrech a vytvořit bydlení, které by jinak v historickém domě nebylo možné.
V nabídce má firma aktuálně tři rezidenční projekty. Polská 52 nabízí 21 zrekonstruovaných bytů, Slavíkova 6 celkem 24 bytů. Oba projekty jsou dokončené a připravené k nastěhování. Třetím projektem je Vinohradská 67 se 41 byty, jehož dokončení a předání klientům je plánováno na rok 2028.
Nový fond Luxent začal rychle budovat realitní portfolio. Od investorů získal přes sto milionů korun a podepsal smlouvy k několika projektům. První investicí je činžovní dům v pražské Sokolské ulici. Další projekty zahrnují výstavbu bytového domu i přeměnu kancelářských budov na byty. Fond chce investorům nabídnout výnos přes 15 procent ročně.
Realitní fond Luxent nabral 100 milionů. Nakupuje domy v Praze i regionu
Reality
Největší investice nejsou vidět
Rekonstrukce historického činžáku může na první pohled působit jako levnější cesta než novostavba. Ve skutečnosti ale bývá technicky i organizačně složitější. Investor musí řešit statiku, dožilé konstrukce, akustiku, rozvody, vytápění, výtahy, parkování i spolupráci s památkáři.
„Rekonstrukce historických domů jsou zpravidla technicky i organizačně složitější než novostavby, vyžadují hluboké odborné know-how a schopnost pracovat s řadou omezení,“ říká Lesáková.
Jedním z největších témat je obměna dožitých konstrukcí. Firma prověřuje a zesiluje základové konstrukce, svislé zdivo, stropní konstrukce i krov. U prémiového bydlení je podle ní zásadní také zvuková neprůzvučnost mezi jednotlivými patry. Dalším nákladným problémem jsou garážová stání, s nimiž historické domy v centru Prahy původně vůbec nepočítaly.
Nejdražší část rekonstrukce přitom často není ta, kterou kupující vidí na první pohled. Podle Signature Living může podíl takzvaných neviditelných investic tvořit klidně polovinu, ale často i větší část celkového rozpočtu. Viditelný luxus, tedy design interiéru, materiály nebo vybavení, je až finální vrstvou.
Vedle retailových parků kupuje skupina Fidurock i starší a zanedbané činžáky v atraktivních částech Prahy či Brna. Ty opravuje, pak prodává či pronajímá. V portfoliu má desítky nemovitostí a stovky bytů za miliardy korun. „Naší cílovou klientelou jsou mladí profesionálové, nabízíme ale i bydlení pro další skupiny. Pozorujeme, že na trhu je nedostatek větších rodinných bytů 3kk,“ říká Michal Vencl, šéf developmentu skupiny Fidurock.
Vencl z Fidurocku: Stoleté činžáky proměňujeme v domy budoucnosti
Reality
Uvnitř historické fasády vzniká nový dům
Signature Living popisuje své rekonstrukce jako proměnu, která z historického domu de facto dělá novostavbu uvnitř původní konstrukce. V bytech vznikají nové betonové stropy s kročejovou izolací, nové mezibytové příčky, nové rozvody elektřiny, centrální systémy vytápění a ohřevu vody. V domech se objevují také vlastní kotelny, rekuperace vzduchu, centrální klimatizace, výtahy nebo garážová stání.
Historická hodnota domu přitom nemá zmizet. Obnovují se fasády, řemeslné detaily a společné prostory. Právě kombinace technicky nového domu a zachované historické vrstvy je to, co má vytvářet dlouhodobou hodnotu. To je také hlavní rozdíl proti projektům, které se soustředí hlavně na povrchové úpravy. Ty mohou působit luxusně na fotografiích, ale neřeší statiku, akustiku, technické rozvody ani budoucí životnost domu.
„Tato neviditelná technická vrstva bude podle nás do budoucna ještě důležitější. Zároveň bude hlavním rozdílem mezi povrchovou rekonstrukcí a skutečně kvalitním projektem,“ říká Třešňák Lesáková.
Památkáři hlídají fasády, větší prostor bývá ve vnitrobloku
Rekonstrukce secesních činžáků v Praze se neobejdou bez intenzivní spolupráce s památkáři a stavebními úřady. Nejcitlivější je vnější podoba budov. Právě u fasád a střech bývá prostor pro změny nejmenší. Typickým problémem jsou podkroví. Historicky šlo často o technické prostory, zatímco dnešní trh v nich vidí potenciál pro plnohodnotné bydlení. Přeměna střech na obytné prostory proto naráží na řadu limitů, například při umisťování oken.
Kdysi slavný hotel, potom roky nevyužitá ikona. Purposia Jana Hasíka chce ostravskému hotelu Palace vrátit život a proměnit ho podle návrhu berlínských Kuehn Malvezzi v „město ve městě“ s byty, hotelem, gastronomií a kulturou.
Kdysi slavný hotel, roky nevyužitá ikona. Hasík chce Palace vrátit do centra dění Ostravy
Reality
Větší flexibilitu podle Signature Living nabízí práce směrem do vnitrobloků. Tam vzniká prostor pro doplnění balkonů nebo kultivaci zelených zahrad pro rezidenty. Právě kvalitní vnitrobloky se mohou stát jedním z důležitých benefitů bydlení v husté městské zástavbě.
Pro mladé profesionály, investory i rodiny
Byty v takto rekonstruovaných domech nemíří na jeden typ klienta. Vinohradská 67 cílí hlavně na mladé profesionály a investory, kteří hledají menší dispozice v silné lokalitě. Slavíkova 6 na náměstí Jiřího z Poděbrad nabízí velkorysejší byty vhodné i pro rodiny s dětmi. Polská 52 představuje luxusnější rezidenční projekt. Podobným směrem se má ubírat i připravovaný projekt v ulici Dykova.
Společným jmenovatelem je zájem o kvalitní bydlení v centru města, vazba na lokalitu a důraz na dlouhodobou hodnotu nemovitosti. Tedy přesně to, co z historických činžáků dělá v prémiovém segmentu velmi silné aktivum.
Býval to takový obyčejný pavlačový dům, jakých v pražských Nuslích najdeme spousty. Dvojice architektek z ateliéru Plus One Architects ho ale přetvořila k obrazu svému a podle jasných pravidel: ctít původní a minulost oživit současností.
Jak rekonstruovat staré městské domy? Zašedlý činžák V Nuslích přiblížili těm výstavním na Vinohradech
Reality
Vychází jarní Realitní CLUB
Zbourat, nebo zachovat a dát nový smysl? Právě na tuto otázku hledá odpovědi jarní vydání magazínu Realitní CLUB, které se věnuje fenoménu rekonstrukcí a adaptací stávajících budov pro současné využití. Hvězdou magazínu je Fancesco Kinský dal Borgo.
Magazín ukazuje rekonstrukce v celé jejich šíři: od historických objektů proměněných v moderní restaurace přes revitalizace brownfieldů až po projekty, které dávají vzniknout novým rezidenčním čtvrtím. Nechybí ani pohledy významných osobností realitního trhu.
Rozhovory s Janem Sadilem, šéfem společnosti JRD, či architektem Janem Klaškou, který působí v americké pobočce ateliéru dánského studia BIG (Bjarke Ingels Group), přinášejí zkušenosti z praxe i vhled do toho, jak se proměňuje uvažování investorů a developerů.
Magazín Realitní CLUB s Francescem Kinským dal Borgo na obálce vychází právě nyní. Digitální verzi magazínu si můžete objednat na stránkách newstream.cz, distribuci tištěného magazínu zajišťuje Send.
