Vyšší daně na investiční byty? Nájemníci to nakonec zaplatí, říká Pácal
Pronájem bytu už podle Jiřího Pácala, realitního investora a šéfa společnosti Central Europe Holding, není zdaleka tak výnosný jako dřív. Vedle výnosu kolem tří procent ročně vidí riziko v neplatičích, slabé vymahatelnosti práva i špatně fungujících SVJ. Vyšší zdanění investičních bytů by podle něj navíc mohlo tlačit nájmy vzhůru.
Když dnes koupíte byt na pronájem, co rozhoduje o tom, jestli se investice skutečně vyplatí?
Pronájem bytu už zdaleka není tak výnosnou investicí, jak tomu bylo dříve. Zároveň lze říct, že jde i o investici nejistou, mimo jiné kvůli slabé ochraně vlastníka bytu před nájemcem, který porušuje podmínky nájmu. Pokud investuji do bytu za reálnou cenu, pronajmu ho a vše běží tak, jak má, pohybuje se výnos kolem tří procent ročně.
Co je dnes podle vás pro majitele největším rizikem?
Jednoznačně nájemník a jeho přístup k placení nájmu, péči o byt a délce nájmu. Pokud nájemce dluží, byt poškodí, případně obojí, mohou být ztráty značné. Občanský zákoník sice máme nový, problémem ale zůstává vymahatelnost práva. Soudy jsou pomalé, bohužel i u bagatelních věcí. Velkou ztrátou jsou také časté změny nájemců.
Majitel tedy nemůže při výpočtu výnosu sledovat jen nájemné a kupní cenu?
Určitě ne. Málo se například mluví o dalším riziku, kterým je kvalita společenství vlastníků v domě. Špatně fungující SVJ, ale i problematičtí sousedé mohou investici do vlastnictví bytu výrazně znehodnotit.
Může slabší výnos z nájemného kompenzovat růst ceny samotného bytu?
Růst cen bytů může celkovému výnosu samozřejmě pomoci, nelze se na něj ale plně spoléhat. Je možné, že ty největší růsty už máme za sebou.
Otevřela se debata o vyšším zdanění investičních bytů. Jak by případná změna dopadla na jejich majitele?
Podle mě je to nepochopení toho, co investiční byt vlastně je. Vždyť právě tyto byty míří do nájemního bydlení. Stát ani obce do něj prakticky nic zásadního nepřinášejí. Jak jinak by mohl nájemní sektor existovat, kdyby nebyli vlastníci více bytů, kteří je nabídnou lidem, kteří si byt koupit nemohou nebo nechtějí? Na jednu stranu mají politici, sociologové a ekonomové plná ústa toho, jak potřebujeme co nejširší nájemní sektor, a na druhou stranu na něj chtějí útočit dalšími náklady.
Byt už není sázka na jistotu. Vyšší sazby mění logiku realitních investic a je snadné se u toho přepočítat. Rizikem pro dostupnost bydlení není jen výše sazeb, ale hlavně nedostatečná výstavba. „Bez zrychlení přípravy projektů se tlak na ceny v atraktivních místech úplně neztratí,“ uvádí Jiří Vančura, ředitel úseku nemovitostního financování Trinity Bank, ve svém výhledu, kam se podívá realitní trh v roce 2026.
Jiří Vančura: Byt už není „automaticky dobrá“ investice
Reality
Takže by se vyšší daň podle vás promítla přímo do nájemného?
Určitě. A nejen tam. Už dnes nejde o příliš ziskový byznys. Kdo podniká s výnosem kolem tří procent ročně? Vyšší daňové zatížení by vedlo k tlaku na vyšší nájmy, omezení investic do modernizací a nakonec i k menšímu zájmu ukládat peníze tímto způsobem a poskytovat lidem nájemní bydlení.
Zdanění má podle některých návrhů mířit především na majitele více bytů. Je to podle vás problém?
Právě vlastníci více bytů bývají často stabilnějšími poskytovateli nájemního bydlení. Mají zázemí, zkušenosti a dlouhodobější vizi. Z tohoto pohledu může být jeden majitel bytového domu stabilnějším pronajímatelem než vlastník jediného bytu.
Mohl by vyšší daňový tlak zasáhnout i financování?
Ano. U nemovitostí je stejně jako u jiného podnikání velmi důležitá předvídatelnost. Vyšší zdanění u už tak napnutého obchodního plánu může přinést velké problémy například při splácení úvěru a do budoucna i při žádání o financování.
Často se mluví o prázdných investičních bytech. Setkáváte se s investory, kteří koupí byt a nechají ho dlouhodobě neobsazený?
Za třicet let pronajímání bytů jsem se nepotkal s někým, kdo si koupil byty jako investici, platil energie, služby, pojistky, daně a příspěvky do SVJ a nechal je jen tak ležet ladem. Tím samozřejmě nechci tvrdit, že takové případy neexistují.
Po několika letech, kdy měli navrch hlavně prodávající, se poměr sil na českém realitním trhu začíná měnit. Nabídky se zlevňují častěji, rozdíl mezi požadovanou a skutečně zaplacenou cenou roste a investoři vyhlížejí rok 2027 jako období lepších nákupních příležitostí. Na konferenci MECH EXPO 2026 na to upozornili Radek Šitera z Valuo, hlavní ekonom ČBA Jaromír Šindel a Dalibor Klíč z MECH.
Prodávající ustupují. Kupující si znovu říkají o slevy a rok 2027 může být jejich
Reality
Kdo tedy podle vás prázdné byty drží?
Nejvíce volných bytů mají obce. Volné byty ale mohou mít také fyzické nepodnikající osoby, které je například připravují do budoucna pro děti. Část lidí se zároveň pronájmu bojí. Mají obavu, že jim nájemce byt poškodí, vezme si do něj například zvíře, zatímco jejich děti jsou alergické, nebo že až budou byt sami či jejich blízcí potřebovat, nebude jednoduché ho získat zpět.
Co by podle vás mohlo více majitelů přesvědčit, aby byt nabídli k dlouhodobému pronájmu?
Moc nechápu, proč si vlastníci nemohou u svého majetku nastavit pravidla pronájmu podle svých potřeb a proč je stát efektivně neochrání, když jim někdo majetek poškozuje. Dlouhodobé nájemní smlouvy budou podle mě více v kurzu ve chvíli, kdy bude fungovat smluvní volnost obou stran a rychlá a efektivní ochrana pronajímatele i nájemce.
Pomohlo by také lepší prověřování samotných nájemníků?
Ano. Stejně jako může mít špatnou pověst pronajímatel, mohlo by fungovat i širší předkládání referencí u zájemců o nájem. I nájemce má určitou historii a pro majitele může být důležité vědět, jak se v předchozích nájemních vztazích choval.
České nemovitosti jsou drahé, hypotéky zůstávají nákladné a konkurence mezi investory roste. Přesto podle realitního investora Libora Váky dává investiční byt stále smysl. Jen už nestačí koupit téměř cokoli a čekat, že hodnota automaticky poroste. Investor musí víc přemýšlet o lokalitě, financování i dlouhodobém horizontu.
Všechny byty jsou levné. Za deset let se dnešním cenám budeme smát, říká investor Libor Váka
Reality
Vychází podzimní Realitní Club
Vychází nové podzimní číslo magazínu Realitní Club. Společným jmenovatelem čísla jsou investice. Nejen ty finanční, ale také investice do kvalitního návrhu, dobré lokality a dlouhodobě fungujícího města.
Na obálce jsou architekti Jaroslav Wertig a Boris Redčenkov ze studia A69. V titulním rozhovoru upozorňují na paradox současného bydlení, kdy se z bytů stále častěji stává investiční produkt a prodejní metry mohou dostávat přednost před kvalitou každodenního života.
O byznysu kolem kulturních nemovitostí mluví Albert Čuba, zakladatel ostravského Divadla Mír. V rozhovoru popisuje, jak kolem kultury vybudoval fungující podnikatelský model a proč už jsou banky ochotné financovat i divadelní nemovitosti.
O největších developerských investicích mluví v magazínu Rudolf Vacek, šéf Penta Real Estate. Popisuje proměnu pražských brownfieldů, budoucnost Bubnů i projekty na Florenci, Budějovické nebo Vítězném náměstí.
Hlavní téma čísla se vrací také k nejtradičnější české realitní investici – bytu na pronájem. Češi totiž dál považují nemovitosti za jednu z nejjistějších cest, jak dlouhodobě uložit peníze. Jenže investiční byt už není automat na peníze. Ceny výrazně vzrostly, financování je dražší a čistý výnos z nájemného se u běžného bytu často pohybuje jen kolem tří procent. Do výsledku navíc stále více promlouvají náklady na opravy, kvalita domu, správa, nájemníci i přísnější podmínky financování.
„Doba, kdy byl investiční byt téměř automaticky dobrou investicí, končí. Dnes mnohem víc rozhoduje kvalita, lokalita a dlouhodobá udržitelnost projektu. Právě na to se nové číslo Realitního Clubu dívá z pohledu architektů, developerů i investorů,“ říká Petra Nehasilová, šéfredaktorka magazínu Realitní Club.
Magazín Realitní CLUB. Digitální verzi magazínu si můžete objednat na stránkách newstream.cz, distribuci tištěného magazínu zajišťuje Send.
