Starý byt jako kapitál. Jak ho proměnit v nové bydlení a neztratit peníze
Mnoho domácností dnes nemá dost hotovosti na nový byt, ale má majetek uložený ve starší nemovitosti. Její prodej může financovat přesun do většího nebo úspornějšího bydlení. Jenže návazný prodej a koupě patří k nejnáročnějším realitním operacím, při kterých rozhoduje cena, čas, smlouvy i schopnost neskončit mezi dvěma adresami.
Byt, který před lety stačil jako první bydlení, se dnes pro část lidí mění v kapitál. Z páru je rodina, z jednoho dítěte dvě, práce z domova zvýšila nároky na prostor a původní 2+kk najednou přestává stačit. Jiní chtějí vyměnit starší byt za novostavbu s výtahem, balkonem, garáží, nižšími provozními náklady nebo lepší dispozicí.
Nejde tedy nutně o lidi, kteří by chtěli z realitního trhu odejít. Často se jen potřebují posunout dál. Z menšího do většího, ze staršího do nového, z méně úsporného do komfortnějšího. Jenže cesta k novému bydlení často vede přes prodej toho původního. A právě tady začíná realitní „kulový blesk“. Prodat starý byt, koupit nový, sladit termíny, hypotéku, úschovu, katastr, předání a přitom nezůstat bez peněz ani bez střechy nad hlavou.
Hypotéky v Česku dál rostou a vlastní bydlení se pro mnoho domácností mění v rodinný projekt. Zájemci počítají s vyššími úvěry, většími splátkami i pomocí rodičů, zatímco ceny bytů a domů dál stoupají.
Češi si plánují brát vyšší hypotéky. Stále častěji počítají i s pomocí rodiny
Money
Z trhu neodcházejí, jen mění životní etapu
Podle Jakuba Žižky z realitní kanceláře RE/MAX Alfa lidí, kteří řeší výměnu bydlení, přibývá. Neprodávají proto, že by chtěli z trhu odejít, ale protože potřebují jiné bydlení. „Po období výrazného růstu cen nemovitostí a v době, kdy není pořízení hypotéky úplně jednoduché, stále více lidí řeší prodej své stávající nemovitosti kvůli koupi jiné,“ říká Žižka.
Typicky podle něj nejde o investiční spekulaci, ale o přirozený životní posun. „Jde o mladé rodiny, kterým je současný byt malý, nebo naopak o lidi, jejichž děti odešly z domova a kteří hledají menší či praktičtější bydlení,“ dodává.
Řada domácností sice nemá dostatek hotovosti na účtu, ale vlastní nemovitost, jejíž hodnota za poslední roky výrazně vzrostla. Starý byt se tak stává vlastním kapitálem. Nejsou to peníze okamžitě dostupné, ale hodnota uložená ve zdech.
Majitel největší české realitní společnosti REMAX David Krajný upozorňuje, že dostupnost bydlení se bez zásadních změn nezlepší. Hlavní problém podle něj neleží v poptávce, ale v nedostatečné výstavbě a zdlouhavém povolování, které drží ceny vysoko. V rozhovoru vysvětluje, proč mladí lidé na vlastní bydlení nedosáhnou, jak se promění role makléřů pod vlivem umělé inteligence i proč buduje realitní byznys na Ukrajině už dnes.
David Krajný: Mladí na bydlení nedosáhnou. A lepší to jen tak nebude
Reality
Největší riziko není cena, ale čas
Lidé se při prodeji původního bytu často soustředí hlavně na cenu. Jenže u návazné koupě bývá ještě důležitější načasování. Pokud do sebe jednotlivé kroky nezapadnou, může se z vysněného stěhování stát drahý problém. „Základem je správně nastavené načasování a koordinace všech kroků,“ říká Žižka. Ideální podle něj je mít nejprve vážného kupujícího na prodávanou nemovitost a teprve potom závazně řešit koupi nové.
V praxi ale mnoho lidí postupuje opačně. Nejdříve si vybere nový byt, zaplatí rezervaci a teprve poté začne prodávat ten původní. Tím se dostává pod tlak. „Mnoho lidí postupuje opačně a zbytečně se tím dostává pod časový tlak,“ upozorňuje Žižka. Pokud se prodej protáhne, může prodávající stát před nepříjemnou volbou: buď slevit z ceny původního bytu, nebo riskovat ztrátu rezervační zálohy na nové bydlení.
„Když člověk plánování podcení, může se snadno dostat do situace, kdy stojí před rozhodnutím, zda výrazně zlevnit prodávanou nemovitost, nebo si nechat propadnout rezervační zálohu na kupované nemovitosti,“ říká Žižka.
Studio RDTH architekti proměnilo pražský byt v otevřený prostor bez klasické chodby, pokojů a dveří. Jediný centrální nábytkový blok tu nahrazuje příčky a vytváří domov, který se může měnit spolu se svými obyvateli.
FOTOGALERIE: Byt, který po rekonstrukci nemá skoro žádné stěny. A právě proto funguje líp
Reality
Jedna transakce, ne dva oddělené obchody
Tato „výměna“ je náročná právě tím, že nejde o dva izolované kroky. Prodej starého bytu a koupě nového musejí fungovat jako jeden navazující proces. Do hry vstupuje kupující starší nemovitosti, developer nebo prodávající nového bytu, banka, notářská či advokátní úschova, katastr a termíny předání. Každé zdržení může narušit celou konstrukci. „Ve smlouvách se běžně sjednávají návazné termíny předání, čerpání kupní ceny nebo delší lhůty pro vystěhování, aby na sebe jednotlivé kroky plynule navazovaly,“ popisuje Žižka.
Pokud je proces dobře připravený, dá se podle něj zvládnout i bez provizorního stěhování do pronájmu. „Pokud je celý proces dobře připravený, lze zvládnout prodej i koupi bez nutnosti přechodného stěhování do pronájmu a bez rizika ztráty rezervační zálohy nebo zbytečného zlevňování prodávané nemovitosti,“ říká.
Klíčová je podle něj jedna věc, a to neřešit prodej a koupi odděleně. „Je důležité plánovat celý proces jako jeden celek, nikoliv jako dvě oddělené transakce,“ dodává.
Zatímco novostavby narážejí na složité povolování a omezenou nabídku pozemků, starší domy a brownfieldy získávají novou hodnotu. Developeři mluví o rekonstrukcích jako o plnohodnotné části trhu jen s jinými riziky, jinou ekonomikou a větší náročností na detail.
Staré zdi, nový byznys. Rekonstrukce mění pravidla českého developmentu
Reality
Kdy může pomoci developer
Na klienty, kteří chtějí nové bydlení financovat prodejem původního, reagují i developeři. Například Central Group nabízí program Nový úsporný byt za starý. Ten má podle Violy Kučerové, hlavní obchodní analytičky Central Group, klientům usnadnit právě návaznost mezi prodejem starší nemovitosti a koupí nového bytu. „Pokud klient řeší prodej vlastní nemovitosti, může využít náš program Nový úsporný byt za starý, kdy Central Group prodej starší nemovitosti pro klienta zajistí tak, aby klient dostal co nejlepší cenu a kroky na sebe plynule navazovaly,“ uvádí Kučerová.
Důležitá je podle ní hlavně časová návaznost. „Například k prodeji dojde až v momentu, kdy je nový byt dokončen a připraven k nastěhování,“ dodává.
Ceny bydlení v Česku rostly v posledních 15 letech rychleji než mzdy. Vlastní bydlení mezi lety 2010 a 2025 zdražilo o 158 procent, zatímco průměrné mzdy se za stejné období zvýšily o 106 procent. Dostupnost vlastního bydlení se tak zhoršila.
Bydlení v Česku zdražilo za 15 let rychleji než mzdy. Dostupnost vlastního bytu se zhoršila
Money
Pro klienta je zásadní i nižší vstupní bariéra. „Při využití tohoto programu stačí mít na úhradu zálohy vlastní finance ve výši jen pěti procent ceny nového bytu a doplatek vyřešit výnosem z prodeje své starší nemovitosti, a to případně v kombinaci se zvýhodněnou hypotékou,“ říká Kučerová.
Klienti si ale mohou prodej původní nemovitosti řešit také sami. I v takovém případě jim Central Group nabízí individuální financování. „Mohou využít individuální financování, které jim umožňuje doplatit zbývající část kupní ceny podle individuálně nastaveného splátkového kalendáře až do dvou let od dokončení bytu,“ doplňuje Kučerová.
Podle ní tak klienti získávají časový prostor a flexibilitu pro prodej původní nemovitosti. Její hodnota přitom může být důležitou součástí zdrojů pro financování nového bydlení nebo vyřízení hypotéky.
Majetek má, hotovost ne. Právě tady začíná hra o nový byt
Podobné situace řeší také PSN. Podle Jaroslava Macháče, ředitele obchodu PSN, nejde o masový model financování, ale o typ klienta, který se na trhu přirozeně objevuje. „I naši klienti se na nás občas obracejí s tím, že mají zájem o nový byt, ale jeho financování podmiňují prodejem stávající nemovitosti,“ říká Macháč.
Typicky jde o lidi, kteří nejsou bez majetku. Jen ho nemají v hotovosti na účtu, ale ve starším bytě nebo domě. Právě jeho prodej má otevřít cestu k novému bydlení. Podle Macháče je pro developera zásadní, zda klient pracuje s realistickou cenou původní nemovitosti. „Pokud vidíme, že jejich očekávání ohledně prodejní ceny jsou reálná, snažíme se společně najít řešení, které dává smysl pro obě strany,“ uvádí.
Praha se mění blok po bloku. Tam, kde stály administrativní paláce, obchodní domy nebo technické budovy ze 70. a 80. let, vznikají nové čtvrti s byty, kancelářemi, obchody a školkami. Chemapol ve Vršovicích je další na řadě a spolu s Transgasem, Merkurií, žižkovským Mordorem či modřanským Priorem ukazuje, jak rychle staré město ustupuje novému.
Staré ustupuje novému. Chemapol, Transgas, Merkuria i Prior ukazují, jak se mění Praha
Reality
Nejčastěji jde o flexibilnější platební kalendář nebo zapojení prověřených partnerů pro prodej stávající nemovitosti. „V těchto případech se snažíme vždy najít individuální model, který bude fungovat pro klienta i pro nás,“ říká Macháč. V některých případech může být spolupráce s konkrétní realitní kanceláří i podmínkou. „Chceme mít jistotu, že prodej bude aktivně řízený a povede k úspěšnému dokončení obchodu v rozumném čase,“ dodává.
Jedním z nejsilnějších scénářů je přesun z menšího do většího. Rodina už byt vlastní, ale přestává jí stačit. Prodat menší starší byt, použít výnos jako základ pro větší novostavbu a zbytek doplatit hypotékou nebo podle splátkového kalendáře může dávat smysl. Jenže větší byty jsou dražší a právě proto rozhoduje čas, jistota prodeje a dobře nastavené financování.
Pro developery je takový klient zajímavý. Není to první kupující bez vlastních zdrojů. Je to člověk, který kapitál má, jen ho potřebuje bezpečně převést z jedné nemovitosti do druhé. PSN ale upozorňuje, že nejde o převládající model. „Nejde o dominantní část našich klientů, tento model se objevuje spíše v menší míře. Typicky se jedná o konkrétní segment klientů, nikoliv o převládající způsob financování napříč celým portfoliem,“ říká Macháč.
Kdo spěchá, často zlevňuje
Jakmile má kupující vybraný nový byt, prodej toho původního přestává být jen otázkou ceny. Začíná být hlavně otázkou času. „Pokud má klient vybranou nemovitost, kterou nechce ztratit, bývá ochoten slevit ze svých cenových představ výměnou za rychlý a spolehlivý prodej,“ říká Žižka.
Podle něj je ale právě tomu možné předejít. Prodej původního bytu a koupě nového se musejí plánovat společně, ne až ve chvíli, kdy už běží lhůta na doplatek nebo hrozí ztráta rezervace. Klíčem je realistická cena, dobré smluvní termíny a rezerva pro případ, že se zdrží banka nebo katastr. „Ve výsledku je důležitější dobrý plán než snaha získat za každou cenu o něco vyšší prodejní cenu,“ uzavírá Žižka.
Metropolitní plán má změnit podobu Prahy na desítky let dopředu. Otevírá cestu až k 350 tisícům bytů, proměně brownfieldů, metru D, desítkám kilometrů nových tramvajových tratí i jasným limitům pro výškové stavby. Definitivní slovo ale ještě budou mít zastupitelé.
Co všechno změní Metropolitní plán? Praha ukazuje, kde poroste a kde už stavět nepůjde
Reality
Provozní ředitel CTP pro Českou republiku Tomáš Partsch věří, že Česko už dávno nestojí jen na levné výrobě. Jeho silou jsou technický talent, univerzity a firmy, které dokážou růst i globálně. Brno podle něj může být místem, kde se tahle sázka na Česko může ukázat nejviditelněji.
Praha není všechno. Brno má šanci stát se novým magnetem pro firmy, říká developer
Reality
Vychází jarní Realitní CLUB
Zbourat, nebo zachovat a dát nový smysl? Právě na tuto otázku hledá odpovědi jarní vydání magazínu Realitní CLUB, které se věnuje fenoménu rekonstrukcí a adaptací stávajících budov pro současné využití. Hvězdou magazínu je Fancesco Kinský dal Borgo.
Magazín ukazuje rekonstrukce v celé jejich šíři: od historických objektů proměněných v moderní restaurace přes revitalizace brownfieldů až po projekty, které dávají vzniknout novým rezidenčním čtvrtím. Nechybí ani pohledy významných osobností realitního trhu.
Rozhovory s Janem Sadilem, šéfem společnosti JRD, či architektem Janem Klaškou, který působí v americké pobočce ateliéru dánského studia BIG (Bjarke Ingels Group), přinášejí zkušenosti z praxe i vhled do toho, jak se proměňuje uvažování investorů a developerů.
Magazín Realitní CLUB s Francescem Kinským dal Borgo na obálce vychází právě nyní. Digitální verzi magazínu si můžete objednat na stránkách newstream.cz, distribuci tištěného magazínu zajišťuje Send.
