Vacek: Na pražské brownfieldy by se vešlo celé Brno. Bez výškové výstavby se Praha nehne
Praha má podle šéfa Penta Real Estate Rudolfa Vacka obrovský prostor pro další výstavbu přímo uvnitř města. Největší potenciál vidí v brownfieldech, kde by se podle odhadů vešla plocha odpovídající celému Brnu, a také ve vyšší zástavbě v místech s dobrou dopravní dostupností. Metropole se podle něj musí přestat rozrůstat do okolní krajiny a lépe využívat území, která už má.
Nový metropolitní plán má otevřít dosud nevyužívaná území Prahy. Jak zásadně může změnit možnosti výstavby a pomoci řešit nedostatek bytů?
Metropolitní plán vnímáme jako důležitý krok, který může otevřít dosud nevyužívaná území. Samozřejmě nelze očekávat, že se jeho přínos projeví okamžitě. Na plán navazují územní studie, plánovací smlouvy, povolovací procesy a teprve potom samotná výstavba. Dobrým příkladem jsou Bubny, do kterých jsme v srpnu s partnery Akipia a J&T majetkově vstoupili jako vedoucí developer. Jde o území, které bylo několik desítek let prakticky uzamčené, a právě metropolitní plán nyní vytváří předpoklady pro jeho další rozvoj. Ještě nás čeká dokončení územní studie a uzavření plánovací smlouvy, ale z hlediska územního plánování už máme jasněji v tom, co, kde a v jaké výšce se zde má stavět. I když oproti našim očekáváním Metropolitní plán neřeší okolí Hlavního nádraží, odemyká toto území k další debatě o jeho budoucnosti. Pokud ale chceme, aby Praha v budoucnu dokázala využít prostor nad železnicí podobně jako Paříž nebo Londýn a aby nad kolejišti mohly vznikat plnohodnotné moderní městské čtvrti, budou potřeba jeho další změny. Metropolitní plán proto nevnímám jako cílovou čáru, ale jako začátek.
Malý vlastní byt, k tomu sauna, fitness a střešní terasa s grilem. Penta Real Estate a Sekyra Group zahájily prodej bytů v projektu Momentum na pražském Smíchově. Dům s 240 jednotkami má nabídnout kompletní zařízení i společné zázemí pro práci a odpočinek. Aktuální ceník ukazuje, kolik takové bydlení stojí. Za 23 metrů čtverečních zájemce zaplatí 6,74 milionu korun.
Byt má 23 metrů a stojí 6,74 milionu. Penta a Sekyra na Smíchově sázejí na sdílený luxus
Reality
Může nový metropolitní plán skutečně rozhýbat bytovou výstavbu v Praze, nebo jsou největší překážky stále jinde?
Metropolitní plán vnímáme jako umění možného v daném čase. Pokud bychom se dokázali shodnout na větším zahušťování brownfieldů v místech s kvalitní dopravní infrastrukturou, bylo by to pro Prahu velmi přínosné. A to včetně diskuse o vyšší zástavbě. Dnes se Praha rozrůstá do šířky, často na úkor zelených ploch a zemědělské půdy. Lidé, kteří si nemohou dovolit bydlení v Praze, odcházejí do Středočeského kraje. Zakládají tam rodiny, ale většinou dál pracují v hlavním městě. Když se jejich finanční situace zlepší, mnozí se chtějí vrátit. Čím více budeme schopni stavět přímo v Praze, tím méně budeme muset rozšiřovat výstavbu do jejího okolí.
Brownfieldy tvoří více než 60 procent vašich projektů. Proč se Penta soustředí právě na tato území a jak velký potenciál podle vás pro další rozvoj Prahy představují?
Brownfieldy tvoří více než 60 procent našich projektů. Specializujeme se na ně a při vyhledávání nových příležitostí jim dáváme přednost. Máme za sebou zkušenosti z Waltrovky, Nuselského pivovaru nebo Florentina, proto rádi říkáme, že jsme ze všech developerů nejbrownfieldovatější. Říká se také, že na pražské brownfieldy v širším centru města by se odhadem vešlo celé Brno. Je to ilustrace toho, o jak významném stavebním potenciálu se bavíme.
Měla by Praha stavět více do výšky, aby dokázala nabídnout více bytů a nemusela se dál rozrůstat do okolní krajiny?
V Praze samozřejmě existují místa, kde výšková výstavba vhodná není. Typickým příkladem je historické centrum. Pak ale máme lokality, kde by se o ní mělo diskutovat. Pro nás je takovým příkladem Budějovická. Dnes jde především o významný obchodní a dopravní uzel, kde se potkává metro, autobusy a automobilová doprava. Denně tudy procházejí tisíce lidí, ale území nemá skutečný veřejný prostor. Naším cílem je prostřednictvím urbanistické a architektonické soutěže s mezinárodní účastí najít řešení, které tuto lokalitu promění. Aktuálně jsme vybrali čtyři finalisty, dva ateliéry z Česka a po jednom týmu z Anglie a Francie. Chceme vytvořit místo, kde budou lidé žít, pracovat a trávit volný čas. Nehledáme výškovou stavbu za každou cenu. Hledáme kvalitní urbanistické řešení, světovou architekturu a velkorysý veřejný prostor, který z tranzitního místa udělá místo pobytové. Pokud je výšková stavba jednou z odpovědí na tyto požadavky, budeme rádi. Není ale cílem sama o sobě.
Okolí metra Budějovická čeká velká proměna. Mezinárodní soutěž Nová Budějárna má z dnešního nepřehledného „bazénu“ vytvořit nové centrum Prahy 4 s bydlením, službami, zelení a veřejným prostorem. Obchodní dům DBK má zůstat součástí lokality, ve hře je ale i „mrakodrap“.
Budějovická bude vypadat jinak. DBK zůstane, u metra se prověřuje i „mrakodrap“
Reality
Penta nově vstoupila do pražských Bubnů, jednoho z největších rozvojových území metropole. Jaké ambice s touto lokalitou máte a jak by měla v budoucnu vypadat?
Bubny vnímáme jako příležitost, která přichází jednou za generaci. V Praze existuje řada mimořádných rozvojových území, ale Bubny jsou skutečně výjimečné. Je to místo s výbornou dopravní dostupností, železnicí a novou železniční stanicí, tramvajovým spojením a návazností na Stromovku. Vzniknout zde má také Vltavská filharmonie, které samozřejmě velmi fandíme a bude ikonickým bodem celé nové čtvrti. V Bubnech se setkávají se Holešovice, Letná a centrum Prahy. Věříme, že zde vznikne nová městská čtvrť, kde budou lidé bydlet a pracovat, ale která nabídne také školy, školky, zdravotnictví, kulturní a sportovní vyžití a další občanskou vybavenost. Mohou se sem přesunout i některé veřejné instituce. Až bude tato část Prahy dokončená, může výrazně změnit vnímání celé metropole. Věřím, že se z Bubnů stane jedno z nových srdcí moderní Prahy.
V Bubnech už nepůjde jen o výstavbu jednotlivých domů, ale o vznik celé nové čtvrti. Co všechno musí developer řešit, aby tak rozsáhlé území skutečně fungovalo jako součást města?
Když developer připravuje jeden dům, nese odpovědnost především za něj a jeho bezprostřední okolí. Pokud ale rozvíjí území takového rozsahu, jako jsou Bubny, jde o úplně jinou úroveň odpovědnosti. Uvažujeme o čtvrti, kde by mohlo žít přibližně 20 tisíc lidí a kde celková investice může v součtu dosáhnout až ke 100 miliardám korun. To už je mimořádná společenská odpovědnost. Musíme řešit nejen samotnou výstavbu, ale také historické problémy území, jeho prostupnost, dopravní vazby a návaznost na okolní městské části. Věřím, že dokážeme využít naše lokální zkušenosti z Waltrovky, Florence, Budějovické i Kulaťáku. A samozřejmě také z našich projektů v Bratislavě a Londýně.
Na takto rozsáhlém projektu se potkává řada vlastníků a dalších partnerů. Jak obtížné je najít společnou představu o budoucí podobě celé čtvrti?
Zkušenosti se společnými projekty s různými vlastníky máme už od Masaryčky v roce 2011. V současnosti takto pracujeme například na čtvrtém kvadrantu Vítězného náměstí. Jde o území v srdci Dejvic, které z urbanistického hlediska nebylo více než sto let dokončeno. Prakticky každý architekt v Praze má představu, jak by mělo vypadat. Jsme rádi, že se nám prostřednictvím urbanistické a architektonické soutěže podařilo najít řešení, které nyní společně s partnery, hlavním městem a městskou částí dále rozvíjíme. Součástí projektu je například nové kulturní centrum, kterému pracovně říkáme Nová Lucerna. Bude mít více než tři tisíce metrů čtverečních podlahové plochy a vzniknou v něm dva kulturní sály s kapacitou přes tisíc návštěvníků. Na kulturní centrum naváže obchodní pasáž propojená s metrem. Součástí území bude také nový kampus Vysoké školy chemicko-technologické, byty, kanceláře, hotel a další občanská vybavenost.
V kanceláři Zaha Hadid Architects Jakub Klaška pracuje od roku 2010. Za tu dobu má na kontě řadu různorodých projektů v Evropě i Asii. Podílí se i na projektu přeměny Masarykova nádraží pro investiční skupinu Penta. Spolu s ateliérem pak bude soutěžit i projekt na novou filharmonii na Vltavské. Jak vnímá český urbanismus a co mu v Česku chybí z pohledu městské architektury? I na to odpovídá v rozhovoru pro newstream.cz.
Budeme soutěžit o filharmonii na Vltavské, říká architekt od Zahy Hadid
Enjoy
Brownfieldy jsou často spojeny s ekologickými zátěžemi a dalšími problémy z minulosti. Jak výrazně to prodražuje výstavbu?
Každý brownfield si s sebou nese určitou historickou zátěž. Může být fyzická, například v podobě kontaminované půdy, ale může se týkat i celkového fungování území. Vždy proto podrobně analyzujeme, jaké kontaminace se v lokalitě nacházejí, a aktualizujeme informace o jejím stavu. Tyto skutečnosti se samozřejmě promítají do nákladů. Sanace ekologických zátěží, přeložky sítí, komplikované majetkové vztahy nebo památková omezení mohou představovat klidně 10 % celkových nákladů. Brownfieldy často představují bariéry, které dlouhá léta rozdělují město. Vzpomínám si například na dobu, kdy jsem po dokončení univerzity bydlel v Holešovicích. Když jsem chtěl jít do Stromovky, musel jsem celé území Bubnů obcházet. Bylo nepřístupné a neprostupné. A takto fungovalo několik desítek let. Úspěšná proměna brownfieldu proto spočívá také v tom, že dokážeme tyto historické problémy identifikovat a pokud možno vyřešit.
Praha chce stavět celé nové čtvrti. Stačí na to současná kapacita vodovodů, kanalizace a dalších sítí?
Správci jednotlivých sítí samozřejmě pracují s určitou kapacitní rezervou. Pokud ale hovoříme o tom, že bychom na pražské brownfieldy mohli umístit další město velikosti Brna, je zřejmé, že takové kapacity v současných rezervách nejsou. S rozvojem brownfieldů proto musí souběžně probíhat také příprava technické infrastruktury. Jsme rádi, že se o těchto tématech vede diskuse a že přípravy probíhají jak na straně developerů, tak na straně veřejné správy a samosprávy.
Participace veřejnosti je dnes běžnou součástí velkých developerských projektů. Nakolik ale mohou obyvatelé skutečně ovlivnit jejich výslednou podobu?
Participace se nám velmi osvědčila. Poprvé jsme s ní začali pracovat v roce 2016 u Nuselského pivovaru. Většina lidí, kteří ve městě žijí, se zajímá o to, co se děje v jejich sousedství. Je proto důležité přijít za nimi včas, otevřeně s nimi komunikovat a zajímat se o problémy, které v daném místě vnímají. Největší chybou, kterou může developer udělat, je postavit lidi před hotovou věc. Přijít s dokončeným projektem a následně se je snažit přesvědčit, že je pro ně tím nejlepším řešením. Participace nám navíc pomáhá pochopit, jak lidé v daném místě fungují a co jim chybí. V Nuselském pivovaru jsme například řešili supermarket, protože jsme se od obyvatel dozvěděli, že jim v okolí chybí. Ve Špindlu architekti kreslili na doporučení místních rodaček do návrhů kluziště. A na Waltrovce jsme zase při přípravě dětského hřiště zapojili děti z mateřských škol. Ptali jsme se jich, co by na hřišti chtěly mít, a uspořádali jsme pro ně i soutěž.
Příští primátor Prahy zdědí drahé bydlení, pomalou výstavbu a desítky miliard připravených k investicím. Kandidáti už ukázali své recepty. Těmi jsou nové čtvrti, metro O, brownfieldy i větší roli městského developera.
Kdo bude řídit Prahu? Kandidáti se přou o byty, metro i miliardové investice
Reality
Umění se stává součástí vašich developerských projektů. Co může přinést nové čtvrti a jak poznáte, že nejde jen o drahou dekoraci?
Umění vnímáme jako důležitou součást veřejného prostoru a způsob, jak se jako zodpovědný developer dál odlišit. Nechceme, aby bylo pouze dekorací. Snažíme se, aby mělo vztah k dané lokalitě, dávalo jí identitu a přinášelo určitou energii. V rámci programu Penta Art pořádáme veřejné umělecké soutěže a do porot zveme nezávislé osobnosti. Zároveň jsme se s partnery dohodli, že každý projekt Penta Real Estate bude mít ve svém rozpočtu položku určenou na umění. Nevnímáme to ale tak, že musíme za každou cenu utratit nějakou předem stanovenou částku. Důležité je najít správný nápad a odpovídající pojetí. Aktuálně jsme takto vybrali vítěze otevřené soutěže na umělecké dílo na Vinohradské 8 a chystáme novou soutěž na umění do městského parku v našem projektu Žižkov 3.0.
Poptávka po kancelářích se mění a řada firem přehodnocuje své potřeby. Je v Praze stále prostor pro výstavbu nových administrativních budov, jako je Masaryčka?
Jednoznačně. Vnímáme, že se kancelářský trh polarizuje. Moderní, energeticky efektivní budovy s výborným napojením na dopravní infrastrukturu, ideálně v blízkosti metra, mají stále své místo a je o ně zájem. Jiné kancelářské budovy se naopak mohou potýkat s problémy. Potvrzuje nám to také odezva nájemců. Proto letos stavíme několik prémiových kancelářských projektů. Jedním z nich je budova HYBE v lokalitě Masarykova nádraží, kde pracujeme s bývalou poštou v Hybernské ulici. Dalším projektem je kancelářská budova Vinohradská v místě někdejšího Transgasu. Ve výstavbě je rovněž Churchill III. nad Hlavním nádražím. U všech těchto budov klademe důraz na kvalitní urbanistické řešení, současnou architekturu a energetickou efektivitu. Chceme, aby obstály i v dalších desetiletích.
Firmy dnes mění způsob práce, využívají hybridní režim a často potřebují pružně měnit velikost svých kanceláří. Jak se těmto požadavkům přizpůsobujete?
Flexibilita je naprosto zásadní trend. Firmy rostou, zmenšují se nebo se organicky vyvíjejí. Snažíme se proto vycházet z filozofie, že kancelářská budova se musí umět přizpůsobit požadavkům nájemce a uživatele, nikoli naopak. Pracujeme s flexibilním uspořádáním kancelářských prostor i technologiemi, které umožňují reagovat na měnící se potřeby firem. Využíváme přitom zkušenosti z Masaryčky a Nové Waltrovky.
V rezidenční výstavbě se stále více prosazují menší byty. Je to především důsledek drahého bydlení, nebo se skutečně mění životní styl lidí?
Vnímáme to jako kombinaci obou faktorů. Z reakcí našich zákazníků, ale také investorů vidíme, že o menší dispozice je značný zájem. V našich projektech například postupně nahrazujeme klasické byty 1+kk konceptem 1,5+kk. Rozdíl spočívá v tom, že dispozice 1,5+kk umožňuje umístit do bytu plnohodnotné lůžko nebo tímto způsobem vytvořit dostatečně komfortní prostor pro práci z domova. Tyto části bytu jsou odděleny například nábytkovou nebo poloviční příčkou. Člověk tak může v bytě pohodlně strávit i pracovní den. Není to pouze noclehárna. Část poptávky samozřejmě souvisí s dostupností bydlení a tlakem na efektivní využití prostoru. Zároveň ale existují lidé, kteří takto chtějí žít. Většinu času tráví venku, ve městě a ve svém okolí.
Penta Real Estate rozvijí výstavbu hned na několik místech v Praze. Velkou výzvou je pro ni bezpochyby revitalizace Florence. O tom, jak toto území bude vypadat rozhodla před třemi lety urbanistická soutěž, nyní jsou na stole architektonické soutěže, které mají navrhnout podobu čtyř bloků mezi magistrálou a autobusovým nádražím Florenc. „Přesně to jsou místa, kde by se mělo primárně stavět, protože veškerou infrastrukturu máte už na místě,“ říká Pavel Streblov, obchodní ředitel Penta Real Estate. Ten má kromě klíčových projektů v Praze na starost i její zahraniční expanzi.
Streblov z Penty: Na nákupech jsme pořád a sledujeme i zahraniční trhy. Hlavně Anglii a Německo
Reality
Na Smíchově nabízíte koncept Smart Living, který kombinuje menší byty se sdílenými prostory a službami. Je to budoucnost městského bydlení?
Smart Living je koncept menších bytů ve vysokém standardu, které se nacházejí v centrálních lokalitách s dobrou dostupností dopravní a občanské infrastruktury. Je zaměřený především na mladé lidi žijící ve městě. Mohou to být studenti, mladí profesionálové nebo lidé, kteří tráví většinu času mimo domov. Základní myšlenkou je, že některé funkce, které člověk nemá přímo ve svém bytě, najde ve společných prostorách domu. Může jít o prádelnu, fitness, kavárnu, společenskou místnost, prostor pro práci nebo saunu. Další služby potom obyvatelé najdou v bezprostředním okolí.
Které projekty budou pro Pentu v nejbližších měsících nejdůležitější?
V současnosti máme v Praze ve výstavbě deset projektů a dalších přes 20 jich připravujeme. Je to nejvíce rozestavěných projektů v historii Penty. Další projekty stavíme a připravujeme v Bratislavě a Londýně a velmi aktivně dnes hledáme také na polském trhu, kde chystáme návrat na realitní trh ve Varšavě. Mým hlavním úkolem v Praze je udržet kvalitu při rostoucím množství projektů, vhodně doplňovat tým a nastavovat potřebné procesy. U Kulaťáku bychom chtěli během příštího roku získat stavební povolení. Na Budějovické chceme ještě letos dokončit urbanisticko-architektonickou soutěž. U projektu Florenc 21 dokončujeme v letošním roce proces EIA a příští rok bychom také rádi získali stavební povolení tak, abychom v roce 2028 mohli zahájit výstavbu prvních bloků. Samozřejmě nemohu nezmínit Bubny, kde nás čeká práce na plánovací smlouvě a dalších povolovacích procesech. Současně dokončujeme projekty, které už jsou ve výstavbě. Na konci letošního roku nás čeká kolaudace projektu MOCCA ve Vysočanech a Nové Waltrovky a následné předávání dokončených bytů klientům.
Jaká je dlouhodobá vize Penta Real Estate? Kde byste chtěli být v roce 2030?
Naší ambicí je působit v pěti zemích, mít přibližně 400 zaměstnanců a dosáhnout prodeje 2700 bytů ročně. Většina tohoto byznysu by přitom měla nadále připadat na Českou republiku. Máme zde dostatek příležitostí a rozpracovaných projektů, na kterých můžeme v následujících letech stavět.
Čechy stále více lákají nemovitosti nejen v tuzemsku, ale také v zahraničí. Zatímco u moře často řeší druhé bydlení pro vlastní potřebu, doma se mnohdy nechají zlákat vidinou zdánlivě jistého zisku. „Na různých místech se teď objevují pohádky o zbohatnutí, které s realitou nemají nic společného,“ vysvětluje Martin Novák z Broker Consulting. Upozorňuje, že pronájem nemovitosti je především práce s lidmi, a právě tam řada majitelů naráží.
Ceny nemovitostí jen tak neklesnou, říká hlavní analytik Broker Consulting
Názory
Vychází podzimní Realitní Club
Vychází nové podzimní číslo magazínu Realitní Club. Společným jmenovatelem čísla jsou investice. Nejen ty finanční, ale také investice do kvalitního návrhu, dobré lokality a dlouhodobě fungujícího města.
Na obálce jsou architekti Jaroslav Wertig a Boris Redčenkov ze studia A69. V titulním rozhovoru upozorňují na paradox současného bydlení, kdy se z bytů stále častěji stává investiční produkt a prodejní metry mohou dostávat přednost před kvalitou každodenního života.
O byznysu kolem kulturních nemovitostí mluví Albert Čuba, zakladatel ostravského Divadla Mír. V rozhovoru popisuje, jak kolem kultury vybudoval fungující podnikatelský model a proč už jsou banky ochotné financovat i divadelní nemovitosti.
O největších developerských investicích mluví v magazínu Rudolf Vacek, šéf Penta Real Estate. Popisuje proměnu pražských brownfieldů, budoucnost Bubnů i projekty na Florenci, Budějovické nebo Vítězném náměstí.
Hlavní téma čísla se vrací také k nejtradičnější české realitní investici – bytu na pronájem. Češi totiž dál považují nemovitosti za jednu z nejjistějších cest, jak dlouhodobě uložit peníze. Jenže investiční byt už není automat na peníze. Ceny výrazně vzrostly, financování je dražší a čistý výnos z nájemného se u běžného bytu často pohybuje jen kolem tří procent. Do výsledku navíc stále více promlouvají náklady na opravy, kvalita domu, správa, nájemníci i přísnější podmínky financování.
„Doba, kdy byl investiční byt téměř automaticky dobrou investicí, končí. Dnes mnohem víc rozhoduje kvalita, lokalita a dlouhodobá udržitelnost projektu. Právě na to se nové číslo Realitního Clubu dívá z pohledu architektů, developerů i investorů,“ říká Petra Nehasilová, šéfredaktorka magazínu Realitní Club.
Magazín Realitní CLUB. Digitální verzi magazínu si můžete objednat na stránkách newstream.cz, distribuci tištěného magazínu zajišťuje Send.
