Praha za miliardy mění svou tvář. Místo starých nádraží rostou nové čtvrti. Budou ale pro všechny?
Praha se mění k nepoznání. Na místě starých nádraží a průmyslových areálů rostou nové čtvrti, do kterých developeři investují miliardy korun. Jenže postavit tisíce bytů nestačí. Bez škol, parků, obchodů a kvalitní dopravy hrozí, že místo živého města vzniknou jen drahé rezidenční ostrovy. Jak se Praha poučila z minulosti a co rozhodne o budoucnosti jejích nových čtvrtí?
Ještě nedávno tudy vedly koleje, stály sklady a za ploty se rozkládaly průmyslové areály. Dnes se na těchto místech rodí nová Praha. Smíchov, Rohanský ostrov i Žižkov procházejí rozsáhlou proměnou, při níž vznikají celé městské čtvrti. S novými byty, kancelářemi a ulicemi ale přichází také zásadní otázka. Dokáže metropole vytvořit prostředí, kde se bude skutečně dobře žít, nebo jen další drahé adresy?
Rozhodující totiž není pouze architektura domů, ale také to, co vznikne mezi nimi. Školy, parky, obchody, služby a dopravní spojení jsou stejně důležité jako samotné bydlení. Jejich příprava však vyžaduje složitou spolupráci developerů, magistrátu a městských částí. A také obrovské investice.
Praha se poučila. Ne všude ale stejně
Podle Institutu plánování a rozvoje hlavního města Prahy (IPR) se kvalita nových developerských projektů v posledních letech zlepšuje. Současné čtvrti častěji respektují okolní zástavbu a přirozeně navazují na stávající uliční síť.
„V současnosti vznikající projekty přirozeně doplňují okolní bloky. Z pohledu běžného obyvatele se daří u čtvrtí jako Smíchov City stírat rozdíl mezi novou zástavbou a tou původní,“ říká Anna Klímová, tisková mluvčí Institutu plánování a rozvoje hlavního města Prahy.
Ne všechny stavby však dosahují stejné kvality. V Praze se stále dokončují projekty, při jejichž přípravě se na veřejný prostor tolik nemyslelo. Výsledkem jsou například vysoké opěrné zdi podél garáží nebo špatně prostupné bloky. Podle Klímové ale dnes pozitivní příklady převažují, mimo jiné díky městským stavebním předpisům a Manuálu tvorby veřejných prostranství.
Největší riziko přitom urbanisté nevidí v centru, ale na okrajích metropole. Tam může bez dostatečného důrazu na kvalitu vznikat bydlení s nedostatkem služeb a špatným dopravním napojením. „Největší výzvou je vždy kontext. Tedy to, pro jaké místo byty developer staví a kolik úsilí věnuje tomu, aby nová čtvrť zapadla do existujícího sousedství,“ vysvětluje Klímová. Právě na periferii podle IPR hrozí vznik obytných celků, jejichž obyvatelé budou při každodenním životě závislí na automobilech.
Praha má podle šéfa Penta Real Estate Rudolfa Vacka obrovský prostor pro další výstavbu přímo uvnitř města. Největší potenciál vidí v brownfieldech, kde by se podle odhadů vešla plocha odpovídající celému Brnu, a také ve vyšší zástavbě v místech s dobrou dopravní dostupností. Metropole se podle něj musí přestat rozrůstat do okolní krajiny a lépe využívat území, která už má.
Vacek: Metropolitní plán je uměním možného a začátkem proměny Prahy
Reality
Postavit domy je jednodušší než vytvořit město
Složitost budování nových čtvrtí potvrzují také developeři. Výstavba rozsáhlého území totiž znamená mnohem víc než realizaci jednotlivých rezidenčních projektů. Vedle bytů je potřeba zajistit technickou infrastrukturu, dopravní spojení, školy a další veřejnou vybavenost.
„Budování nové městské čtvrti je výrazně náročnější než realizace samostatného rezidenčního projektu. Nejde totiž jen o výstavbu bytů a domů, ale tyto projekty vyžadují velmi náročnou koordinaci nadřazených investic v území,“ říká Leoš Anderle, výkonný ředitel Sekyra Group, která stojí za projekty Smíchov City, Žižkov City a Rohan City.
Podle něj je zásadní, aby nové čtvrti nabízely bydlení, práci, služby i možnosti trávení volného času v docházkové vzdálenosti. Právě takzvaný koncept krátkých vzdáleností má zabránit tomu, aby vznikaly pouze soubory domů bez skutečného městského života.
„Právě propojení bydlení, práce, služeb, dopravy, kvalitního veřejného prostoru a volnočasových aktivit rozhoduje o tom, zda vznikne skutečně živá městská čtvrť, nebo jen soubor jednotlivých budov,“ zdůrazňuje Anderle.
Rozvoj velkých projektů však podle něj stále komplikuje zdlouhavé povolování. Projekty navíc musejí vznikat postupně, po jednotlivých etapách. O to důležitější je dlouhodobé plánování, aby čtvrť fungovala jako celek i během výstavby.
Největší urbanistický projekt v centru Prahy od dob Vinohrad míří do další fáze. Sekyra Group zahájila výstavbu tří nových bloků Smíchov City za pět miliard korun. Přinese téměř 800 bytů pro dva tisíce lidí.
V Praze roste nové město za 50 miliard. Sekyra spustil další megafázi Smíchov City, přibude 800 bytů
Reality
Stovky milionů za školy, parky a nové ulice
Kolik vlastně stojí vybudovat skutečnou městskou čtvrť? Jen závazky soukromých investorů vůči Praze se u největších projektů pohybují ve stovkách milionů korun. Peníze přitom nesměřují pouze do samotných domů, ale také do infrastruktury, která má sloužit široké veřejnosti.
V případě Rohan City se Sekyra Group zavázala poskytnout kontribuce přesahující 700 milionů korun. Prostředky mají sloužit mimo jiné k rozvoji infrastruktury, výstavbě nové základní školy a parku na Rohanském ostrově.
Ještě konkrétnější je rozdělení závazků u Žižkov City, kde jejich celková hodnota dosahuje 624 milionů korun. Finanční příspěvky představují 411 milionů, další část tvoří nefinanční plnění. Patří mezi ně například šestitřídní mateřská škola, rekonstrukce Basilejského náměstí, rozsáhlý veřejný park nebo pozemek pro budoucí tramvajovou trať.
Významné investice míří také na Smíchov. V souvislosti s projektem Smíchov City se Sekyra Group zavázala poskytnout městu darem plnění za více než 200 milionů korun. Vedle toho podle Anderleho investovala výrazně přes miliardu korun do infrastruktury a veřejných prostranství.
Financování veřejné vybavenosti upravují plánovací smlouvy mezi investory a městem. Ty stanovují, jakými finančními příspěvky nebo konkrétními stavbami se developer na rozvoji území podílí.
Praha vybrala architektonickou podobu nové čtvrti, která má vyrůst v okolí budoucí stanice metra D Nové Dvory. Tři městské bloky nabídnou zhruba tisíc bytů, živý parter i veřejná prostranství. Vítězné návrhy zpracovala studia re:architekti a Apropos Architects.
U metra D vyroste nová čtvrť. Praha vybrala podobu tisíce bytů na Nových Dvorech
Reality
Luxusní adresy, nebo bydlení pro různé generace?
Ani miliardové investice však samy o sobě nezaručí, že budou nové čtvrti skutečně živé. Důležité je také to, kdo v nich bude bydlet. Atraktivní pražské lokality totiž přitahují zájemce ochotné za nové bydlení zaplatit vysoké částky. Hrozí tak, že se z rozsáhlých developerských projektů stanou především prémiové rezidenční adresy.
„Je přirozené, že nové byty v atraktivních pražských lokalitách dosahují vyšších cen. Při plánování nových čtvrtí je proto důležité myslet nejen na podobu zástavby a kvalitu veřejného prostoru, ale také na to, kdo v nich bude žít,“ upozorňuje Anderle.
Sekyra Group proto vedle bytů určených k prodeji nabízí také významný podíl nájemního bydlení. To má přispívat k pestřejší skladbě obyvatel a umožnit soužití různých generací, domácností i profesí. Stejně důležitá je podle Anderleho kombinace bydlení, kanceláří, obchodů a služeb. Nové čtvrti by totiž neměly sloužit pouze svým obyvatelům, ale také lidem z okolí.
Co vlastně dělá dobré bydlení? Velikost bytu, jeho dispozice, nebo čtvrť, ve které stojí? Architekti Jaroslav Wertig a Boris Redčenkov ze studia A69 v rozhovoru pro Newstream přemýšlejí o proměně pražského bydlení, překvapivých kvalitách panelákových bytů i o tom, proč nové čtvrti potřebují víc než jen hezké domy. A také o Praze, v níž by sami chtěli žít.
Architekti z A69: Kupujeme metry čtvereční. Ale umíme v nich ještě dobře bydlet?
Reality
Nové Dvory ukazují jinou cestu. Město má vlastní pozemky
Zatímco na Smíchově, Rohanském ostrově nebo Žižkově hrají hlavní investiční roli soukromí developeři, odlišný model představuje Pražská developerská společnost (PDS). Ta připravuje dostupné nájemní bydlení na městských pozemcích a snaží se od počátku plánovat celé lokality jako funkční části Prahy.
„Pražská developerská společnost připravuje projekty na městských pozemcích jako ucelené části města, ne jako samostatné bytové domy,“ vysvětluje Martin Červinka, zástupce ředitele PDS.
Příkladem jsou Nové Dvory v Praze 4, kde má v návaznosti na budovanou linku metra D vyrůst nová městská čtvrť. Kromě nájemního bydlení zde město počítá se školami, další občanskou vybaveností, parky a veřejnými prostranstvími. PDS zároveň připravuje samostatnou investici do infrastruktury celého území.
Významnou výhodou je právě vlastnictví pozemků. Město díky tomu může koordinovat jednotlivé projekty a zajistit, aby potřebná vybavenost vznikala souběžně s bydlením. Přípravu Nových Dvorů proto PDS slaďuje s Dopravním podnikem hlavního města Prahy.
Podle Červinky je takový přístup také hospodárnější. Praha investuje značné prostředky do metra D a tramvajové dopravy, a proto dává smysl využít území v jejich dosahu pro bydlení a služby. Nová dopravní infrastruktura se tak může stát základem skutečně fungující městské čtvrti.
Jsem pod minulým územním plánem podepsaný, pomohl jsem ho prosadit, ale mentálně jsem s ním nikdy nesouzněl, říká Jan Kasl, bývalý primátor Prahy, za jehož působení byl předchozí územní plán schválen. Aktuálně je Kasl předsedou České komory architektů, která má ke vzniku nových norem co říci. „Nový územní plán je jistě cestou dopředu, je však jasné, že se bude měnit,“ říká Kasl. 
Architekt Jan Kasl: Metropolitní plán má mouchy, ale dají se vychytat
Reality
Vychází podzimní Realitní Club
Vychází nové podzimní číslo magazínu Realitní Club. Společným jmenovatelem čísla jsou investice. Nejen ty finanční, ale také investice do kvalitního návrhu, dobré lokality a dlouhodobě fungujícího města.
Na obálce jsou architekti Jaroslav Wertig a Boris Redčenkov ze studia A69. V titulním rozhovoru upozorňují na paradox současného bydlení, kdy se z bytů stále častěji stává investiční produkt a prodejní metry mohou dostávat přednost před kvalitou každodenního života.
O byznysu kolem kulturních nemovitostí mluví Albert Čuba, zakladatel ostravského Divadla Mír. V rozhovoru popisuje, jak kolem kultury vybudoval fungující podnikatelský model a proč už jsou banky ochotné financovat i divadelní nemovitosti.
O největších developerských investicích mluví v magazínu Rudolf Vacek, šéf Penta Real Estate. Popisuje proměnu pražských brownfieldů, budoucnost Bubnů i projekty na Florenci, Budějovické nebo Vítězném náměstí.
Hlavní téma čísla se vrací také k nejtradičnější české realitní investici – bytu na pronájem. Češi totiž dál považují nemovitosti za jednu z nejjistějších cest, jak dlouhodobě uložit peníze. Jenže investiční byt už není automat na peníze. Ceny výrazně vzrostly, financování je dražší a čistý výnos z nájemného se u běžného bytu často pohybuje jen kolem tří procent. Do výsledku navíc stále více promlouvají náklady na opravy, kvalita domu, správa, nájemníci i přísnější podmínky financování.
„Doba, kdy byl investiční byt téměř automaticky dobrou investicí, končí. Dnes mnohem víc rozhoduje kvalita, lokalita a dlouhodobá udržitelnost projektu. Právě na to se nové číslo Realitního Clubu dívá z pohledu architektů, developerů i investorů,“ říká Petra Nehasilová, šéfredaktorka magazínu Realitní Club.
Magazín Realitní CLUB. Digitální verzi magazínu si můžete objednat na stránkách newstream.cz, distribuci tištěného magazínu zajišťuje Send.
