Paneláky měly něco, co dnešním novostavbám chybí, říkají architekti
Panelák býval symbolem bydlení, kterému se nová výstavba měla vyhnout. Architekti Jaroslav Wertig a Boris Redčenkov z ateliéru A69 ale v rozhovoru upozorňují na paradox dnešního trhu. Některé pozdější panelové byty mají podle nich promyšlenější dispozice než současné novostavby. Jedním z důvodů je podle nich to, že se z bydlení stal investiční produkt a rozhodující roli začaly hrát snadno prodejné metry čtvereční.
Ještě v devadesátých letech byl panelák pro developery i architekty negativní referencí. Nové domy měly nabídnout přesně to, co panelové bydlení postrádalo – prostornější vstupy, šatny, úložné prostory nebo dostatek místa pro společný život rodiny. Po třiceti letech už ale podle architektů z ateliéru A69 není výsledek tohoto souboje zdaleka tak jednoznačný.
„Když srovnáte dispozice a typologii současných developerských projektů s typologií pozdějších paneláků, musím říct, že je to určitá regrese,“ říká Jaroslav Wertig. Zmiňuje zmenšování bytů i ústup od promyšlených dispozic.
Stát dál počítá s možností podpořit mladé rodiny při splácení hypoték. Podle vicepremiéra Karla Havlíčka ale takový krok nemá smysl, dokud se nepodaří zvýšit nabídku bydlení. Jinak by levnější financování mohlo dál tlačit ceny vzhůru. Na Summitu dostupného bydlení a stavebního rozvoje se řešilo především zrychlení výstavby, nový stavební zákon a stále napjatější situace na trhu.
Levnější hypotéky by teď jen zdražily byty, říká Havlíček. Nejdřív chce více stavět
Reality
„Není to úplně vždycky pokrok. Bohužel to souvisí s tím, co se s bydlením dneska stalo. Že to není bydlení z hlediska uživatelského, ale je to investiční produkt,“dodává.
Z negativního vzoru alternativa
Právě vysoké ceny bydlení zároveň vracejí panelové byty do hry. Boris Redčenkov připomíná, že Praha má nedostatek dostupnějších bytů a lidé, kteří ve městě chtějí žít, hledají alternativy. „Praha prostě nemá byty, nebo je má a jsou drahé. A ti lidé tady chtějí žít, takže sídliště je alternativou,“ říká.
Wertig panelák v tomto smyslu označuje dokonce za „hlavní vstupenku do Prahy“. A připomíná, že zejména pozdější panelové domy dokázaly nabídnout poměrně kvalitní typologii bytů. „Když to srovnám s tím, co se v současnosti v novostavbách nabízí, tak je to naprostá rezignace,“ říká.
Pražský byt už dávno není levný. Zajímavé ale je, co se děje uvnitř trhu. Zatímco ceny novostaveb se prakticky nehýbou, starší cihlové byty se v hlavním městě dostaly na jejich úroveň. A paneláky, dlouho vnímané jako dostupnější alternativa, zdražují ještě rychleji.
Panelák je stále nejlevnější vstup do Prahy. Jeho ceny ale rostou nejrychleji
Reality
Právě schopnost trhu absorbovat téměř jakoukoli novou nabídku podle architektů oslabuje tlak na kvalitu. Bydlení přitom stále častěji nekupují jen lidé, kteří v něm chtějí dlouhodobě žít. Nemovitost funguje také jako místo pro uložení peněz.
To se může promítat do velikosti bytů i jejich uspořádání. Pro investiční produkt může být zásadní cena za jednotku, počet metrů nebo budoucí prodejnost. Pro rodinu, která v bytě stráví deset či dvacet let, jsou ale důležité úplně jiné věci.
Panelák neselhal uvnitř, ale venku
Ateliér A69 Architekti přitom panelová sídliště neidealizuje. Jejich hlavní slabinu architekti vidí spíše v urbanismu než v samotných bytech.
Zateplit, vyměnit okna a fasádu rozdělit do několika barevných pásů. Tak skončila řada rekonstrukcí českých paneláků. Dům v pražských Strašnicích ukazuje jinou cestu. Architekt Radek Novotný mu místo dekorací přidal větší lodžie, více světla a venkovní prostor, který se dá skutečně používat.
Panelák nemusí křičet barvami. Ve Strašnicích ukázali, jak ho polidštit
Enjoy
„Sídliště neselhává ani tak v komfortu bydlení samotného,“ říká Wertig. Zásadním problémem je podle něj ztráta klasického městského prostředí. „Vytrhli jsme ty lidi z města. Vytrhli jsme je z městského života, z komunity,“ dodává.
Redčenkov k tomu přidává vysoké nároky na dopravu a vztah k centru. Praha podle něj nemusí být monocentrická, potřebuje ale přirozená lokální centra a místa, která obyvatelé dokážou jednoznačně identifikovat a kde se mohou potkávat.
Problém českého bydlení se tak podle architektů nedá redukovat jen na počet nově postavených jednotek. Důležité je také to, jak se v nich bude žít a jaké město kolem nich vznikne.
Příští primátor Prahy zdědí drahé bydlení, pomalou výstavbu a desítky miliard připravených k investicím. Kandidáti už ukázali své recepty. Těmi jsou nové čtvrti, metro O, brownfieldy i větší roli městského developera.
Kdo bude řídit Prahu? Kandidáti se přou o byty, metro i miliardové investice
Reality
Redčenkov navíc připomíná, že vedle soukromých investorů by měla znovu výrazněji stavět také Praha. „Město musí začít stavět také své byty pro lidi, které tady potřebuje mít. Protože jeden z parametrů udržitelnosti je sociální mix,“ říká.
Debata o panelácích se tak po desítkách let nečekaně obrací. To, co mělo být překonaným modelem bydlení, může dnes v některých ohledech konkurovat novostavbám. A otázka už nezní jen kolik metrů byt nabízí, ale co se na těch metrech skutečně dá dělat.
Celý díl podcastu Realitní Club s Jaroslavem Wertigem a Borisem Redčenkovem vychází už zítra ráno.
Polsko dokončilo za loňský rok téměř 209 tisíc bytů, Česko jen něco přes 33 tisíc. Rozdíl nezmizí ani po přepočtu na počet obyvatel. Severní soused staví rychleji také obchodní nemovitosti a český kapitál toho stále výrazněji využívá. Tuzemský trh má však jednu silnou disciplínu. Tou je logistika.
Polsko zasypává trh novými byty. Česko brzdí zdlouhavá administrativa
Reality
Vychází podzimní Realitní Club
Vychází nové podzimní číslo magazínu Realitní Club. Společným jmenovatelem čísla jsou investice. Nejen ty finanční, ale také investice do kvalitního návrhu, dobré lokality a dlouhodobě fungujícího města.
Na obálce jsou architekti Jaroslav Wertig a Boris Redčenkov ze studia A69. V titulním rozhovoru upozorňují na paradox současného bydlení, kdy se z bytů stále častěji stává investiční produkt a prodejní metry mohou dostávat přednost před kvalitou každodenního života.
O byznysu kolem kulturních nemovitostí mluví Albert Čuba, zakladatel ostravského Divadla Mír. V rozhovoru popisuje, jak kolem kultury vybudoval fungující podnikatelský model a proč už jsou banky ochotné financovat i divadelní nemovitosti.
O největších developerských investicích mluví v magazínu Rudolf Vacek, šéf Penta Real Estate. Popisuje proměnu pražských brownfieldů, budoucnost Bubnů i projekty na Florenci, Budějovické nebo Vítězném náměstí.
Hlavní téma čísla se vrací také k nejtradičnější české realitní investici – bytu na pronájem. Češi totiž dál považují nemovitosti za jednu z nejjistějších cest, jak dlouhodobě uložit peníze. Jenže investiční byt už není automat na peníze. Ceny výrazně vzrostly, financování je dražší a čistý výnos z nájemného se u běžného bytu často pohybuje jen kolem tří procent. Do výsledku navíc stále více promlouvají náklady na opravy, kvalita domu, správa, nájemníci i přísnější podmínky financování.
„Doba, kdy byl investiční byt téměř automaticky dobrou investicí, končí. Dnes mnohem víc rozhoduje kvalita, lokalita a dlouhodobá udržitelnost projektu. Právě na to se nové číslo Realitního Clubu dívá z pohledu architektů, developerů i investorů,“ říká Petra Nehasilová, šéfredaktorka magazínu Realitní Club.
Magazín Realitní CLUB. Digitální verzi magazínu si můžete objednat na stránkách newstream.cz, distribuci tištěného magazínu zajišťuje Send.
