Rekonstrukce zámku se prodražila o pětinu. Bez akcí by se neuživil, říká hrabě Kinský
Historický průzkum vyjde zhruba na sto tisíc korun, další statisíce stojí příprava projektu a samotná rekonstrukce se téměř vždy prodraží. Opravit střechu nebo fasádu přitom nestačí. Památka musí dostat nový život a vydělat si alespoň na vlastní provoz, říká Francesco Kinský dal Borgo, který se podílí na správě zámku Karlova Koruna a hradu Kost.
Obnova jízdárny, konírny a kočárovny v areálu zámku Karlova Koruna trvala čtyři roky a proti původnímu plánu se prodražila přibližně o pětinu. Rozsáhlé napadení dřevokaznými houbami si vyžádalo téměř úplnou výměnu historického krovu. Přesto podle Francesca Kinského dal Borgo nebylo nejtěžší zvládnout samotnou stavbu, ale pevný termín spojený s evropskou dotací.
Správa podobných areálů je podle něj prací na desítky let. Majitel přitom nemůže uvažovat jen jako investor. Musí hledat rovnováhu mezi ochranou historické hodnoty, novým využitím budov a ekonomikou celého provozu.
Dá se rekonstrukce památky chápat jako investice?
Především je to srdeční záležitost. Bez nové ekonomické funkce většinou nejde o klasickou investici. Zrekonstruovaná památka si zpravidla dokáže maximálně vydělat na vlastní provoz. Pokud má fungovat dlouhodobě, musí mít jasný podnikatelský model. Existují samozřejmě investoři, kteří do památek vstupují s promyšleným projektem a vědí, jaký nový život objektu dát. Často se ale ekonomická úvaha kombinuje s osobním vztahem k místu. Klíčová je vždy odpověď na otázku, proč by tam lidé měli přijet.
Kolik dnes stojí vůbec zahájit rekonstrukci památkově chráněného objektu?
Je to náročné legislativně, finančně i lidsky. U každé rekonstrukce kulturní památky je nutné získat závazné stanovisko památkové péče. Prvním krokem bývá historický průzkum, který si většinou hradí vlastník. Jeho cena se pohybuje kolem sta tisíc korun. Už samotná příprava projektu pak často stojí několik set tisíc korun. Platí se historické průzkumy, projektová dokumentace a další potřebné podklady. Teprve potom přichází samotná rekonstrukce, během níž téměř vždy vzniknou další vícenáklady. Takový projekt je ale především o lidech. Potřebujete schopného projektového manažera, administrátora dotací a kvalitní stavební profese od stavbyvedoucího po technický dozor.
Jak dlouho trvala dosavadní rekonstrukce Karlovy Koruny?
V rámci projektu IROP Karlova Koruna probíhala v letech 2019 až 2023 rekonstrukce jízdárny, konírny a kočárovny. Obnova některých budov ale začala prakticky už po restituci na začátku devadesátých let. Když se podíváte na podobné projekty v Evropě, je to běžné. Obnova rozsáhlých historických areálů trvá desítky let.
V jakém stavu rodina areál po restituci převzala?
Na začátku devadesátých let byl ve velmi špatném technickém stavu. Některé budovy byly dlouhodobě zanedbané, jiné sloužily k provozním účelům, které s historickou funkcí areálu neměly mnoho společného. Za státní správy se samozřejmě prováděla základní údržba, ale chyběly systematické investice do obnovy. U řady objektů proto bylo nutné začít prakticky od základů – opravit střechy, konstrukce, statiku nebo infrastrukturu. Obnova tak velkého areálu se nedá zvládnout během několika let. Je to práce na několik desetiletí.
Bývalý klášterní konvent ve žďárském zámku se po rozsáhlé rekonstrukci mění v Hub 800. Nové kulturně-kreativní centrum chce do místa s osmisetletou historií vrátit živé umění, vzdělávání, rezidence i místní komunitu.
Kinští probouzejí klášterní zdi. Zámek ve Žďáru dostává nový život
Enjoy
Co bylo při poslední rekonstrukci technicky nejnáročnější?
Jednoznačně krov zámecké jízdárny. Realizace repliky původního krovu byla řemeslně velmi zajímavá, ale zároveň mimořádně náročná. Během oprav se ukázalo rozsáhlé napadení konstrukce dřevokaznými houbami. Bylo proto nutné krov téměř kompletně vyměnit. Z původní konstrukce zůstaly pouze dvě vazby. Velkým překvapením byl také věk některých trámů. Dendrochronologický průzkum ukázal, že část dřeva je téměř stejně stará jako samotný zámek Karlova Koruna, a tedy starší než budova jízdárny.
O kolik se rekonstrukce nakonec prodražila?
Přibližně o 20 procent proti původnímu plánu. Přesto to rozhodně stálo za to. Silným momentem byla obnova sloupového sálu s původní malířskou výzdobou a celková obnova stájí. Dnes jsou to jediné červeno-bílé stáje v České republice. Velkou radost nám přinesl také návrat živých koní na zámek.
Co bylo během projektu nejtěžší zvládnout?
Pevně stanovený termín dokončení. Pokud bychom nedodrželi termín kolaudace, museli bychom vrátit dotaci a zaplatit sankce. A to i v případě, že by zpoždění způsobily nepředvídatelné události nebo byrokracie.
Kde se dnes při obnově památek nejvíce láme chleba? V řemeslech, materiálech, nebo v přístupu k historickému dědictví?
Podle mě především v přístupu k dědictví. Modernizace a hledání nových funkcí pro historické objekty je stále složité, protože současná filozofie památkové péče bývá často velmi úzce zaměřená na konzervaci. Nové funkce, které budovy potřebují pro svůj další život, nejsou vždy dostatečně podporovány. Najít funkční symbiózu se státními orgány je někdy složité a hodně záleží na konkrétních lidech.
Má vlastník dostatečný vliv na hledání rovnováhy mezi původními prvky a moderním provozem?
Upřímně řečeno často ne tak velký, jak by se mohlo zdát. Klíčovou roli mají v tomto ohledu památkáři. Památky přitom během historie jen zřídka zůstávaly beze změny. Jejich funkce se přirozeně vyvíjela. Rekonstrukci proto nevnímám jako pouhou konzervaci minulosti, ale jako pokračování jejího příběhu.
Kde podle vás vede hranice mezi citlivou modernizací a zásahem, který už bourá autenticitu?
Velkou roli hraje dobrý vkus a respekt k místu. Člověk musí chápat, co převzal, a zároveň přemýšlet o tom, jak má objekt fungovat v současnosti. Pouze opravit střechu nebo fasádu nestačí. Pokud budova zůstane prázdná, nebude dlouhodobě fungovat. Nejtěžší je vždy najít odpověď na otázku, jaký nový život jí dát.
Na trhu objevilo několik výjimečných zámků a tvrzí. Zatímco některé ceny makléři uvádějí jen na vyžádání, další začínají zhruba na 15 milionech korun a u větších areálů se pohybují i kolem 60 milionů. 
FOTOGALERIE: Zámky na prodej. Podívejte se, kolik stojí historické skvosty v Česku
Reality
Jak důležitá je ekonomická soběstačnost historických objektů?
Je zásadní. Hrady a zámky nikdy nebyly stavěny jako ekonomicky výdělečné projekty. Pokud ale mají dnes přežít, musejí mít alespoň ekonomicky neutrální provoz a být schopné pokrýt vlastní náklady. Ideální samozřejmě je, když dokážou generovat také příjmy, které lze vracet do údržby areálu.
Jakou roli v tom hrají svatby, firemní akce nebo konference?
Velmi důležitou. Historické areály byly vždy místem setkávání. Konaly se v nich slavnosti, hostiny, koncerty nebo lovecké hony. V určitém smyslu tedy nejde o nic úplně nového, spíše o pokračování této tradice v současných podmínkách. Dnes jsou to především svatby, firemní akce, konference nebo kulturní programy. Pomáhají financovat provoz areálu a zároveň přivádějí nové návštěvníky.
Nehrozí, že komerční provoz převáží nad historickým charakterem místa?
Je to vždy otázka rovnováhy. Zámek není klasický eventový prostor a je potřeba respektovat jeho historický charakter i technická omezení. Na druhou stranu právě tyto akce často umožňují, aby budovy zůstaly živé a udržované. Pokud by zámek fungoval pouze jako muzeum bez dalších aktivit, bylo by velmi obtížné dlouhodobě financovat jeho provoz. Ideální je propojit kulturní program, návštěvnický provoz a společenské akce, které pomáhají platit údržbu celého areálu.
Jaké další projekty Karlovu Korunu čekají?
Máme před sebou tři hlavní projekty. Prvním je rekonstrukce Tereziánského traktu, tedy bývalého předzámčí. Právě tam se historicky skutečně bydlelo. Samotný Santiniho zámek sloužil spíše k reprezentaci, slavnostem nebo velkým rodinným setkáním. Druhým projektem je obnova bývalého zámeckého zahradnictví a třetím úprava parkoviště pro návštěvníky.
Víte už, k čemu budou opravené budovy sloužit?
Zatím uvažujeme o různých variantách. U parkoviště je situace relativně jasná. U ostatních budov je ale nejdůležitější právě jejich budoucí funkce. Jednou z možností je komunitní nebo veřejné využití. Zároveň musíme počítat s tím, že se na zámku konají také soukromé akce. Pokud by například přímo v areálu vzniklo komunitní centrum, mohlo by být někdy složité oba provozy sladit. U bývalého zahradnictví, které leží na okraji parku, by však podobná funkce dávat smysl mohla.
Zámek Dřevíč na Rakovnicku, kde žil politik a diplomat Karel Schwarzenberg, má nového majitele. Barokní objekt nabízela od loňska realitní kancelář Svoboda & Williams a podle Hospodářských novin jej nyní získala rodina Jaroslava Noska, spolumajitele sázkové kanceláře Tipsport. V katastru nemovitostí je jako vlastník nově uvedena Jana Nosková. Původní nabídková cena 65 milionů korun byla podle deníku výrazně překonána.
Dřevíč má nového majitele. Zámek po Schwarzenbergovi se prodal dráž, než se čekalo
Reality
Vedle Karlovy Koruny spravujete také hrad Kost. V čem se oba objekty liší?
Jsou to velmi odlišné typy památek. Karlova Koruna je barokní zámek s hospodářským zázemím a poměrně širokými možnostmi využití. Kost je především hradní areál s jinou historií, strukturou provozu i technickými limity. V Karlově Koruně máme méně návštěvníků muzea, ale výrazně více společenských akcí, protože nejsme tolik omezeni prostorem. Kost naopak navštíví 60 až 80 tisíc lidí za sezonu, ale propojit návštěvnický provoz s dalšími akcemi je velmi náročné. Chybějí tam vhodné prostory. Jinak se zkrátka uvažuje o zámku a jinak o hradu.
Liší se tím také jejich ekonomické možnosti?
Ano, a poměrně zásadně. U zámku se snáze hledají doplňkové funkce, od kulturních akcí přes návštěvnický provoz až po určité formy společenského nebo komerčního využití. U hradu je prostor užší. Technické možnosti bývají omezenější a zároveň je potřeba mnohem přísněji hlídat charakter místa. O to více tam ale vyniká samotná autenticita. Kost je tak výjimečná, že její hodnota spočívá už v její existenci a v tom, jak silně na člověka působí. U obou objektů je ale člověk možná více správcem než investorem. Musí přemýšlet v dlouhém horizontu a s velkou pokorou k tomu, co převzal.
Máte zkušenosti také s historickými objekty v Itálii. Jak se tamní podmínky liší od Česka?
Moje maminka se v této oblasti pohybuje více než já, protože je aktivní v asociaci historických domů v Itálii. Mám ale pocit, že v některých ohledech je situace mezi oběma zeměmi poměrně odlišná. V Itálii je například mnohem složitější získat veřejné nebo evropské dotace na rekonstrukce. Památkových objektů je tam obrovské množství, navíc ve vlastnictví státu, takže dostupné prostředky se často k soukromým vlastníkům vůbec nedostanou. V Česku máme v tomto směru určitou výhodu. Existuje zde relativně funkční systém podpory z národních programů i evropských fondů. My jsme například na obnovu areálu Karlovy Koruny a hradu Kost získali dvě evropské dotace z programu IROP. Umožnily nám během několika let udělat opravdu velký kus práce. Bez kombinace soukromých prostředků a veřejné podpory by většina podobných projektů vůbec nevznikla.
Co vám osobně správa Karlovy Koruny a Kosti přinesla?
Možnost vidět výsledek práce a představit si, jak tyto areály fungovaly jako krásné a živé celky ještě za první republiky. Každý objekt zároveň člověka učí trochu jinému způsobu uvažování. Kost připomíná, jak důležitá je kontinuita, trpělivost a respekt k historické hmotě. Karlova Koruna zase ukazuje, že pokud má památka opravdu žít, nestačí ji jen opravit. Musíme pro ni také najít novou a smysluplnou roli v současnosti.
Když se Karlova Koruna vrátila rodině Kinských dal Borgo, byla ve špatném technickém stavu a bez jasné budoucnosti. Dnes se areál postupně proměňuje. Nejde přitom jen o rekonstrukci, ale především o hledání nového smyslu, který místu vrací život.
Kdysi ruina, dnes znovu hrdý zámek. Rod Kinských dal Borgo mu dává nový život
Reality
Je správa podobných památek především mezigenerační odpovědností?
Určitě. U objektů, jako jsou Kost a Karlova Koruna, si velmi rychle uvědomíte, že nejde o projekt na několik let. Člověk nikdy nemá pocit, že je hotovo. Spíše se snaží udělat svou část práce co nejlépe a předat objekt v lepším stavu, než v jakém ho převzal.
Francesco Kinský dal Borgo
Pochází z chlumecké větve rodu Kinských. Narodil se v Itálii a vyrůstal v Toskánsku nedaleko Pisy. Vystudoval zemědělství na univerzitě v Pise a následně absolvoval magisterské studium v nizozemském Wageningenu. Po studiích se přesunul do České republiky, kde se podílí na správě rodového majetku, zejména zámku Karlova Koruna v Chlumci nad Cidlinou. Je členem představenstva společnosti Kinský dal Borgo, která působí v lesnictví, zemědělství a správě nemovitostí. Věnuje se také udržitelnému rozvoji krajiny a obnově historických objektů.
Štědrý den je tu. Jako dárek svým čtenářům byznysový portál newstream.cz postupně zveřejňuje nejúspěšnější rozhovory, které jsme letos vydali. Doposud jste si je mohli celé přečíst pouze v tištěných magazínech Newstream CLUB, nyní budou dostupné online v rámci Inventury 2024 na newstream.cz. Sváteční dny startují rozhovorem s populárním šlechticem Františkem Kinským. „Historii rodiny si nesete s sebou. Můj otec, když se ho ptali, co znamená šlechtictví a co šlechta, říkal: Žijeme v jednadvacátém století, šlechta je mrtvý pojem. To už neexistuje a existovat nebude. Jsme republikou, jsme občané. Máme jenom nějakou historickou povědomost o své rodině,“ říká František Kinský.
Hrabě František Kinský: Zámky už nejsou rodinné domy, ve kterých by se mělo bydlet
Leaders
Co může současné společnosti nabídnou šlechtický rod se sedmisetletou historií? Možná mnohem více než by se mohlo na první pohled zdát. Jde především o perspektivu, kterou nezná naše země, natož místní byznys. O této perspektivě a jejím vlivu jsme se bavili s Williamem Rudolfem Lobkowiczem, který ve slavném šlechtickém rodu má na starosti mimo jiné digitální aktivity. Právě on byl první z rodiny, kdo se sešel s Milanem Šemelákem, který řadu let trávil v dynamickém prostředí globálních startupů. Jeho přístup radikálního zjednodušování nyní pomáhá rodině redefinovat fungování v souladu s dnešním světem, ale při zachování staletých hodnot rodu. Dva světy? Ale vůbec ne. Jeden velmi barvitý svět, který se neustále tvoří. Stejně jako třeba po třicetileté válce.
William Rudolf Lobkowicz a Milan Šemelák: Rod Lobkowiczů má historii 700 let. Taková perspektiva má co nabídnout i byznysu
Leaders
Vychází jarní Realitní CLUB
Zbourat, nebo zachovat a dát nový smysl? Právě na tuto otázku hledá odpovědi jarní vydání magazínu Realitní CLUB, které se věnuje fenoménu rekonstrukcí a adaptací stávajících budov pro současné využití. Hvězdou magazínu je Fancesco Kinský dal Borgo.
Magazín ukazuje rekonstrukce v celé jejich šíři: od historických objektů proměněných v moderní restaurace přes revitalizace brownfieldů až po projekty, které dávají vzniknout novým rezidenčním čtvrtím. Nechybí ani pohledy významných osobností realitního trhu.
Rozhovory s Janem Sadilem, šéfem společnosti JRD, či architektem Janem Klaškou, který působí v americké pobočce ateliéru dánského studia BIG (Bjarke Ingels Group), přinášejí zkušenosti z praxe i vhled do toho, jak se proměňuje uvažování investorů a developerů.
Magazín Realitní CLUB s Francescem Kinským dal Borgo na obálce vychází právě nyní. Digitální verzi magazínu si můžete objednat na stránkách newstream.cz, distribuci tištěného magazínu zajišťuje Send.
