Mírné zvýšení sazeb Čechy od půjček neodradilo, říká Eim z Gepard Finance
Mírný růst sazeb u hypoték, které nyní na trhu dosahují v průměru 4,9 procenta, nijak nesrazil zájem o půjčky na bydlení, tvrdí David Eim, místopředseda představenstva zprostředkovatelské společnosti Gepard Finance. Trh se podle něj naopak zklidnil, když předtím rostl až nezdravě rychle.
V posledních měsících objem hypoték klesá, ale z hodnot, které byly extrémně vysoké. Spíš se vrací k normálu. „Mírné zvýšení úrokových sazeb u hypoték rozhodně nepřineslo situaci, že by hypotéky byly moc drahé,“ říká Eim.
Prvním úkolem je podle něj hypotéku vůbec získat. Až když existuje řešení ve více bankách, dává v tu chvíli smysl řešit cenotvorbu. Důležité je podle něj u hypotéky také přihlížet k tomu, aby existovala jistota, že proces proběhne spolehlivě a nebude se administrativně nebo časově komplikovat.
Aktuální průměrná hypoteční sazba ve výši 4,9 procenta podle Eima znamená, že na trhu existuje řada levnějších, ale také dražších nabídek. Se sazbou se dá pohybovat, například podle míry zajištění nebo bonity klienta. Schopní poradci, kteří mají velké množství klientů, mají dobrou vyjednávací pozici vůči bance.
Lidé zkoušejí všechny možnosti, jak zaplatit kupovanou nemovitost či plánovanou renovaci. Včetně toho, že hypotéku doplní drahým spotřebním úvěrem. Anebo dražším úvěrem od stavební spořitelny.
Hypotéka nestačí. Češi si na bydlení berou i drahé spotřební úvěry
Money
Dobrý poradce může srazit sazbu o několik desetin
Každá banka má člověka, který má kompetence. „Lepší poradci mají přístup ke kompetentním lidem, kteří dokáží dát o něco lepší úrokové sazby.“ Nicméně to bývá v rozsahu jedné nebo dvou desetin procenta. Nic víc podle Eima nelze čekat.
Se získáním hypoték mají častěji potíže podnikatelé než zaměstnanci. U zaměstnance je mnohem lépe doložitelné, jaké má příjmy. Buď to stačí, nebo to nestačí. „Jenže pokud má podnikatel v daňovém přiznání výdaje dané paušálem, co s tím banka? Může mu přiznat třeba i méně než polovinu reálných příjmů.“
Podle Eima bývají podnikatelé často překvapeni. „Oni vědí, jaké mají příjmy, ale druhou otázkou je, zda jsou schopni je bance deklarovat. Jestli chcete hypotéku, příjmy v daňovém přiznání musí být.“
Umělá inteligence může Čechům nepřímo prodražovat vlastní bydlení. Masivní investice amerických technologických gigantů do AI infrastruktury spolu s rostoucím zadlužením USA tlačí vzhůru výnosy dluhopisů a přes globální finanční trhy také dlouhodobé sazby v Česku. To může brzdit zlevňování hypoték, nebo je dokonce znovu zdražit, píše ve svém komentáři hlavní ekonom Trinity Bank Lukáš Kovanda.
Jak AI a obří dluh USA připravují Čechy o šanci na vlastní bydlení
Názory
U podnikatelů se banky hodně liší v přístupu. Rozdílně posuzují například to, jak dlouho musí klient podnikat nebo jak mu vyčíslí příjmy.
Investiční hypotéky začaly zpomalovat
Otázkou je, jak se do hypoték promítlo dubnové zpřísnění podmínek pro získání úvěru na investiční bydlení, který dříve tvořil asi patnáct procent trhu.
„Nevíme to úplně jistě, protože tato kategorie se dříve nesledovala,“ vysvětluje Eim. Ale existuje podle něj jeden zajímavý aspekt, který dává vodítko. „Už několik let sledujeme, jak rychle roste průměrná výše úvěru. V posledních minimálně dvou měsících se to zlomilo, průměrná výše úvěru klesá.“
Tento fakt podle něj výrazně koreluje s omezením financování investičních nemovitostí. Jde totiž o segment, který se soustředí do větších měst. Tam je bydlení dražší, typicky v Praze. To vyžaduje vyšší hypotéky. Aktuální pokles průměrné výše hypotéky ukazuje na zpomalení tohoto segmentu.
Sazby rostou, nemovitosti zdražují a pravidla pro investiční hypotéky zpřísnila. Přesto český hypoteční trh zůstává silný. Banky v červenci poskytly úvěry za 40,4 miliardy korun a od začátku roku už rozpůjčovaly 334 miliard. Vyplývá to z čerstvých dat ČBA Hypomonitor.
Drahé hypotéky Čechy neodrazují. Trh zůstává silný
Money
AI hledá banku, která řekne ano
Jak Eim zdůrazňuje, podstatnější než výše sazeb je půjčku vůbec získat. Pro člověka, který chce hypotéku, je proto klíčové zodpovědět základní otázku: „Může splnit podmínky pro hypotéku aspoň v jedné bance? To je typická otázka u podnikatelů.“
Základní pravidlo je, že na splátky úvěru by nemělo jít víc než polovina čistého příjmu. U složitějších případů velká část bank řekne ne. „Možná by některá řekla ano, tu potřebujete najít.“
Jedna banka hypotéku odmítne, druhá může stejnému klientovi vyhovět. Pravidla jednotlivých finančních domů se totiž liší i v detailech, které mohou o úvěru rozhodnout. Gepard Finance proto zapojil umělou inteligenci, která prochází bankovní metodiky a poradcům pomáhá hledat nejvhodnější řešení.
Do hypoték se zapojila umělá inteligence, říká Eim z Gepard Finance
Reality
Buď ji najde zkušený hypoteční poradce. Eimova firma však začala využívat umělou inteligenci, která na základě strukturovaných dotazů dokáže takovou banku najít. „Pomáhá najít dobré řešení, pakliže ovšem v bankách takové řešení existuje.“ Pokud jde o případ, který vyžaduje zásah někoho z risku banky, někoho, kdo má kompetence udělit výjimku na nějakou situaci, tak toto žádný systém podle Eima nedokáže.
David Eim z Gepard Finance byl hostem podcastu Realitní Club. Celou epizodu si můžete přehrát v úvodu tohoto článku. Najdete ji také na Spotify nebo Apple Podcasts. Hezký poslech.
Vychází jarní Realitní CLUB
Zbourat, nebo zachovat a dát nový smysl? Právě na tuto otázku hledá odpovědi jarní vydání magazínu Realitní CLUB, které se věnuje fenoménu rekonstrukcí a adaptací stávajících budov pro současné využití. Hvězdou magazínu je Fancesco Kinský dal Borgo.
Magazín ukazuje rekonstrukce v celé jejich šíři: od historických objektů proměněných v moderní restaurace přes revitalizace brownfieldů až po projekty, které dávají vzniknout novým rezidenčním čtvrtím. Nechybí ani pohledy významných osobností realitního trhu.
Rozhovory s Janem Sadilem, šéfem společnosti JRD, či architektem Janem Klaškou, který působí v americké pobočce ateliéru dánského studia BIG (Bjarke Ingels Group), přinášejí zkušenosti z praxe i vhled do toho, jak se proměňuje uvažování investorů a developerů.
Magazín Realitní CLUB s Francescem Kinským dal Borgo na obálce vychází právě nyní. Digitální verzi magazínu si můžete objednat na stránkách newstream.cz, distribuci tištěného magazínu zajišťuje Send.
