Dalibor Martínek: Vlastníci bytů vyždímali nájemníky. Ceny nájmů přestávají růst
Bude nájemní bydlení budoucností Česka? Češi se k němu uchylují. Ale často spíš z donucení než z vlastní vůle. Vlastnické bydlení je drahé, nájemní je proto nouzovou variantou. Jenže i tato varianta začíná hořknout.
Kvůli nedostupnému a drahému vlastnickému bydlení tři roky po sobě nájemné v Česku roste zhruba o deset procent ročně. Podle údajů průzkumné společnosti Flat Zone byly v loňském prvním čtvrtletí průměrné nájmy v Praze 407 korun za metr čtvereční, v letošním prvním čtvrtletí už to bylo 447 korun. Růst o deset procent.
Nájmy však narážejí na svůj strop. Podle nových dat společnosti Bezrealitky je růst nájmů výrazně nižší, než jaký předpokládaly prognózy ze začátku roku. A to přesto, že poptávka nepřestává být rekordní. V Praze je podle údajů firmy 45 zájemců na jeden byt, v Brně je to kolem dvaceti zájemců. Pražské ceny se podle společnosti nyní pohybují na úrovni 359 korun za metr čtvereční, což je šestiprocentní meziroční růst. Ceny jsou oproti údajům Flat Zone nižší, protože Bezrealitky se primárně pohybuje na secondhandu, na trhu starších bytů.
FOTOGALERIE: Jak vypadá byt v paneláku, který si navrhne architekt?
V Brně a okolí stouply podle údajů firmy nájmy na 281 korun za metr čtvereční, což je tříprocentní růst. Ve středních Čechách jsou nájmy v průměru na 260 korunách za čtverečmí metr, což je osmiprocentní růst.
Nájmy dál rostou, potvrzují veškerá data, která jsou dostupná. Ale, a to je důležité, nerostou tak rychle jako loni nebo předloni.
Česko se mění a zažívá evoluci. Navzdory snižujícím se hypotečním sazbám budou mít Češi i nadále zájem o nájemní bydlení. I když ceny nájmů i nadále porostou. „V devadesátých letech bylo tržní nájemné vyšší než dnes, ale nikdo si to již nepamatuje. Po deregulaci se propadlo, pak se zvolna zvyšovalo. Kvůli vysoké náročnosti pořízení vlastního bydlení se v posledních letech stalo opět nalezenou alternativou,” říká v rozhovoru Jiří Pácal z Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí.
Jiří Pácal: Nájmy porostou, nejen v Praze. Náš bytový fond je nejhorší z celé Evropské unie
Reality
Něco se děje
„Že ceny rostou pomaleji, je poměrně velké překvapení. Ekonomické možnosti domácností v jednotlivých krajích mají evidentně limity, kterým se majitelé musí podřizovat,“ uvádí Martin Ponzer, ředitel Bezrealitky.
Takže tady máme novou realitu. Nájmy tři roky pěkně svižně rostly. Pro spoustu investorů to vypadalo, že jde o trend budoucnosti. Vložit peníze do bytů nebo fondů, věnujících se nájemnímu bydlení. Vypadalo to ještě loni jako ideální investice. Vykešovat nájemníky a mít solidní roční výnos. Situace se však patrně mění. Nájemní bydlení možná hledá svůj strop.
V Praze možná ještě ne. Praha je magnet ekonomické aktivity a každý, kdo chce něco znamenat, půjde do Prahy. Takže je v Praze možné vyrazit z nájemníků i 700 korun za metr. Tento „majstrštych“ se povedl třeba Marcelu Souralovi, majiteli developerské firmy Trigema, kam spadá i start up Flat Zone, s jeho projektem Fragment v pražském Karlíně.
Časům bonanzy na trhu s nájemným však možná zvoní hrana. I sám Soural na jarním představení výhledů trhu uznal, že „prostor pro růst nájmů se zmenšuje.“
Poptávka po nemovitostech loni klesla a dopadlo to na ceny. I když ty na primárním trhu neklesaly tak výrazně jako na tom sekundárním. S klesajícími sazbami a "zlevňováním" hypoték vyhlíží realitní trh lepší časy. A právě růst je hlavním tématem aktuálního čísla magazínu Realitní Club. Blíže k obsahu magazínu hovoří jeho autoři, Petra Jansová a Dalibor Martínek, v dalším díle stejnojmenného podcastu.
Ceny bytů už zase porostou. Kde se zastaví?
Reality
Vlastní bydlení podraží
Jen mimochodem. Co je to vlastně to institucionální bydlení? Jsou to nájmy v domech určených pouze pro nájemné. S recepcí a úklidem. Ovšem za vyšší ceny. V těchto bytech se v Praze pohybují ceny v průměru přes 550 korun za metr čtvereční. A byty jsou malé. Nic pro rodiny s dětmi. Je to úzký segment nájemního bydlení určený pro pracující, dobře vydělávající, často pro expaty. I tento segment však rozhoduje o cenách nájmů v hlavním městě. Zahraniční experti a manažeři placení z peněz nadnárodních korporací tlačí ceny nájemného v Česku vzhůru. Ale, a to je ta novinka, moc už toho nevytlačí. V Česku dochází finanční kapacita v segmentu nájemního bydlení.
Celá situace, dalo by se říct průšvih, s nájemním bydlením je samozřejmě dána drahotou vlastnického bydlení. Tady je takový profesorský spor o tom, kdo za to může. Vláda, developeři? Faktem je, že se v Česku nestaví. Česko v parametru výstavby bytů v rámci Evropy úplně vybočuje. Je jedno, kterou statistiku vezmete, výsledky jsou vždy stejné. Například podle průzkumu Akademie věd z loňského roku vynaloží Čech na získání vlastního bydlení 15 ročních platů, v Praze 19. V Dánsku nebo v Belgii je to podle stejného průzkumu sedm ročních platů. Statistiky od různých organizací předkládají průběžně v zásadě podobná data.
V Česku je prostě neskutečně složité dosáhnout na vlastní bydlení. Cena bydlení v letošním roce navíc dál poroste, protože nám trh oživl. Sláva. Odhad kolem růstu cen napříč trhem je v průměru pět procent. Což je další argument pro růst nájmů. Ale pozor, v tomto segmentu už přestává být prostor. Majitelé bytů by se po dvou letech růstu nájmů mohli trošku zklidnit a nechat nájemníky zase vydechnout. Nebo je také mohou vyhnat z Prahy. Ale koho tady potom budou mít?
Kanceláře ve více než 90 let starém domě Radost na Žižkově se v budoucnu promění na byty. Územní rozhodnutí má investor na stole, o stavební povolení zažádá v řádech dnů. Datum finále projektu nelze odhadnout.
Někdejší sídlo odborů se snad brzy začne měnit. Místo kanceláří v něm budou stovky garsonek
Reality
Bývalá plzeňská kasárna Slovany o rozloze 35 hektarů se mají do roku 2041 změnit v moderní zelenou čtvrť s 3200 byty, školou, dvěma školkami, obchody a kancelářemi. Více než třetinu má tvořit zeleň. 
Tisíce bytů, škola i obchody. V Plzni se chystá nová čtvrť
Reality
