Šéf plánovačů Boháč: Stát nás šikanoval, proto vznikal Metropolitní plán tak dlouho
Systém plánování rozvoje je v Česku příliš dirigován úředníky státu, domnívá se Ondřej Boháč, ředitel Institutu pro plánování a rozvoj Prahy. Hlavní město má od září nový Metropolitní plán, který by měl urychlit a zjednodušit výstavbu. Jeho příprava trvala čtrnáct let. „Přibližně polovinu celého období v různých fázích probíhalo dohadování se státem,“ tvrdí Boháč.
|
V rozhovoru Boháč mimo jiné vysvětluje, že:
|
Jaká je základní ambice nového Metropolitního plánu?
Ambicí je významně pomoct rozvoji Prahy. Podle mě má ten dokument obrovské množství benefitů a minimum negativ, pokud vůbec nějaká jsou. Je v něm v zásadě všechno, co město potřebuje pro dalších dvacet let svého rozvoje, a to i poměrně dynamického. Je tam potenciál pro stovky tisíc bytů, infrastruktura, která k nim patří, občanská vybavenost, parky, dopravní i technická infrastruktura. Přestože se plán připravoval dlouho, což je dáno především naší legislativou a tím, jak komplikované je územní plán projednat, průběžně se aktualizoval. Takže reaguje na to, co Praha potřebuje dnes.
Velká debata se samozřejmě vede o tom, jak se bude plán naplňovat. Jak rychle se byty, které umožní postavit, skutečně postaví, kdo je bude stavět, jakou roli v tom bude mít město a jakou soukromý sektor. Z kritiky jsme například zaznamenávali požadavek, aby plán určoval, kde a kolik má vznikat dostupného bydlení. Jenže to český územní plán příliš dělat nemůže. Plán především vytváří možnost stavět. Druhou velkou debatou jsou výškové regulace. Objevuje se názor, že kapacita plánu je příliš malá a že je z hlediska výšek zbytečně utažený.
A je? Kritici například říkají, že třeba Bubny-Zátory mohly být výrazně vyšší...
Nemyslím si to. Plán na mnoha místech umožňuje vysoké budovy. Především si ale nemyslím, že dostupné bydlení zajistíte mrakodrapy. Zajistíte ho dostatečně hustým městem. A právě to Metropolitní plán umožňuje. Sedíme například u Bubnů-Zátor. Tady umožní vznik velmi kompaktního, hustého města pro desítky tisíc lidí. Samozřejmě můžete říct, že některé budovy mohly být vyšší nebo naopak nižší. Jenže diskuse o výšce staveb je podle mě někdy trochu zvláštní.
V evropských městech je výšková výstavba součástí jejich obrazu a identity. V Praze se dlouhá léta diskutuje například o Pankrácké pláni – zda tam mají přibývat další výškové budovy, nebo zda už jsou ty současné chyba. Ta debata se ale často koncentruje na několik málo míst. My se snažíme méně soustředit na samotný počet pater a více na množství podlahové plochy, která ve městě vznikne. Tedy kolik metrů bude možné využít pro byty, kanceláře, obchody nebo školy. A těch je například v Bubnech opravdu hodně.
Hádka o samotnou výšku je podle mě trochu zkratkovitá. Jde především o to, aby vznikalo kvalitní město. Jeho součástí výškové budovy mohou být, ale také nemusejí. Pokud Praha někde má stavět výškové budovy – a Metropolitní plán je na řadě míst umožňuje –, mělo by to být tam, kde doplňují celkovou kompozici města.
Praha se po desetiletích znovu vrací k výstavbě velkých městských čtvrtí. Podle architektů Jaroslava Wertiga a Borise Redčenkova z ateliéru A69 Architekti je správné, že se development přesouvá z okrajů města zpět na brownfieldy a do širšího centra. Nové čtvrti ale podle nich nemají být jen souborem domů. Potřebují ulice, náměstí, parky, různorodost a jasný vztah k charakteru Prahy.
Praha nemusí růst do nebe. Architekti vysvětlují, proč stačí stavět hustěji
Reality
Výškové budovy ale zároveň něco vypovídají o ambici města. Varšava má desítky mrakodrapů. Nebude Praha v tomto směru působit příliš konzervativně?
Takhle bych to nestavěl. Výškové budovy jsou samozřejmě určitým symbolem a město jimi může vyprávět příběh o tom, jak je progresivní. Ale ten příběh nemusíte vyprávět pouze mrakodrapy. Praha ho například bude vyprávět novou Vltavskou filharmonií. Myslím, že ta může mít z hlediska mezinárodního významu a obrazu Prahy větší váhu než čtyřicet mrakodrapů, které bychom někde postavili.
Navíc není pravda, že Metropolitní plán vysoké stavby zakazuje. Stanovili jsme určitou horní mez a pracuje se s ní. V tuto chvíli plán obecně nepočítá se stavbami nad sto metrů. Někomu to může připadat málo, protože za skutečný mrakodrap se často považuje až budova nad 150 metrů. Jenže v plánu máme řadu lokalit, mimo jiné u stanic metra, kde jsou možné až stometrové domy. Jsou jich desítky. Není tedy pravda, že Praha vysoké budovy stavět nemůže.
Proč tedy například na Pankráci plán pracuje jen se 70 metry, když už tam stometrové budovy stojí?
Právě z Pankráce se stal trochu symbol celé debaty. Je to místo, na které se díváte například z rampy Pražského hradu, a současné výškové domy jsou v panoramatu velmi výrazné. Po dohodě s památkáři je tam v Metropolitním plánu hranice 70 metrů, tedy skutečně nižší než současný fyzický stav. O tom se samozřejmě můžeme dál bavit.
Není problém v budoucnu udělat změnu Metropolitního plánu. Pokud se najde společenská a politická shoda a zastupitelstvo bude chtít mít na Pankráci sto nebo třeba 150 metrů, dá se to změnit. Musíte se ale podívat na situaci, ve které plán vznikal. Máte dokument, který je mimořádně obtížně dohodnutý s městskými částmi a se všemi dotčenými orgány. Jsou v něm stovky tisíc bytů, trasy metra a tramvají, dálnice, železnice, školy, parky. A památkáři vám v určitém okamžiku řeknou: pokud tady necháte sto metrů, dokument dál nepustíme. V takové chvíli je podle mě velmi racionální udělat dohodu. Tak české územní plánování funguje. Pokud vám dotčený orgán nedá souhlas, ať už jde o památkovou péči, životní prostředí, armádu nebo další instituce, nemůžete plán jednoduše schválit.
Je právě to důvod, proč příprava Metropolitního plánu trvala tak dlouho?
Celý proces trval zhruba čtrnáct let. Samotný plán se přitom nekreslil čtrnáct let. Kdybych spočítal čistý čas tvorby plánu na základě naší koncepce, budou to možná tři roky. Obrovské množství času zabralo projednávání. Praha má 57 městských částí. Jen jedno kolo projednání s nimi vám může zabrat půl roku, než všechna jednání absolvujete, zpracujete jejich výsledky a připravíte další verzi. Když se to sečte, jen projednávání s městskými částmi mohlo zabrat několik let. A přibližně polovinu celého období v různých fázích probíhalo dohadování se státem.
Nechci tím říkat, že státní úředníci plán úmyslně zdržují. Tak to není. Oni mají zákonem stanovené zájmy, které mají hájit. Nejsou odpovědní za to, aby byl pražský územní plán co nejrychleji hotový. Takže logicky přicházejí se svými maximálními požadavky. Ve finále přitom byly mnohé dohody velmi racionální. V tak složitém prostředí má dosažení dohody, byť je výsledkem kompromisu typu sedmdesát metrů na Pankráci, obrovskou hodnotu.
Potřebovalo by Česko změnit legislativu, aby se Praha mohla rozvíjet jednodušeji?
Jednoznačně ano. Český systém je mimořádně centralistický. Autonomie měst je velmi omezená, ať už jde o plánování, rozhodování, finance nebo rozpočtové otázky. Když porovnáte možnosti Prahy například s Varšavou, německými nebo rakouskými městy, je to úplně jiný svět. Tam velká města fungují výrazně svobodněji, protože stát chápe, že jsou klíčovým motorem ekonomiky a že při jejich fungování nemusí zasahovat úplně do všeho. U nás jsme neustále pod určitým dozorem. Státní správa kontroluje, jestli to či ono děláme správně.
Podle mě by měl stát vytvořit pravidla a města by podle nich měla fungovat. Pokud je někdo poruší, má stát samozřejmě zasáhnout. Přirovnal bych to k silničnímu provozu. Stát vám stanoví dopravní předpisy, určí technické parametry auta a má policii, která zasáhne, pokud pravidla porušujete. To je naprosto v pořádku. Náš systém plánování ale někdy připomíná situaci, kdy vám stát do auta posadí čtyři úředníky a ti vám průběžně říkají, kam můžete jet a kde musíte zatočit. Vy přitom říkáte: chci jet do Pelhřimova, mám auto splňující všechny předpisy a jedu podle zákona. Ale někdo vedle vás říká: my si myslíme, že byste tam jezdit neměl.
Blíží se začátek semestru na vysokých školách a studenti hledají ubytování v univerzitních městech. To je určující okamžik pro vývoj nájmů během celého roku. „Je to standardní peak celé sezóny nájmů,“ říká Tomáš Jelínek, generální ředitel realitní společnosti Century 21.
Student je nejlepší nájemník, říká šéf Century 21 Tomáš Jelínek
Reality
Metropolitnímu plánu se také vyčítá, že vlastně není skutečně metropolitní. Končí na hranicích Prahy a neřeší Středočeský kraj.
To je pravda. Metropolitní plán skutečně končí na administrativní hranici Prahy. Ani to nemůže být jinak. Praha je město a podle zákona může plánovat své území. Nemůže plánovat sousední obce nebo Středočeský kraj. Region samozřejmě zohledňujeme. Když připravujeme dopravní modely, počítáme občanskou vybavenost nebo vyhodnocujeme vlivy rozvoje, pracujeme i s tím, co se děje za hranicemi Prahy. Máme o tom data a musíme s regionem počítat. Formální výstup územního plánu ale za hranici Prahy jít nesmí.
Pokud se ptáte, zda je to problém, tak ano. V Česku nám velmi chybí dokument nebo mechanismus, který by umožňoval lépe plánovat celý metropolitní region. Praha i Středočeský kraj ho potřebují. Navzájem se potřebujeme, protože řada problémů, které řeší Praha, vzniká za její administrativní hranicí a naopak. Denní život ani ekonomika tuto hranici absolutně nerespektují. Jen veřejná správa má stále problém ji překonat.
Typickým příkladem mohou být školy. Středočeské děti používají pražskou infrastrukturu, ale kdo ji má zaplatit?
Přesně tady ten problém vidíte. Praha je mimořádně silný magnet, ale nemůže pouze platit infrastrukturu a služby, ze kterých nemá odpovídající finanční přínos. Stát se na Prahu dívá podle počtu oficiálně hlášených obyvatel. Řekne: máte přibližně 1,4 milionu obyvatel a na ně dostáváte peníze. Reálně ale Praha denně obsluhuje třeba 1,8 milionu lidí. To je rozdíl, který odpovídá populaci Brna a Plzně dohromady. Jsou to lidé, kteří zde fakticky žijí, pracují, používají infrastrukturu nebo dávají děti do škol, ale nejsou v Praze hlášení. Město tedy jejich servis platí, ale nedostává na ně odpovídající podíl z daní.
Na druhé straně Praha sedí na obrovských finančních rezervách. Není pak argument o nedostatku peněz trochu paradoxní?
Praha má na účtech hodně peněz, to je fakt. Jenže je potřeba chápat, proč to tak je a co všechno má před sebou. Čekají ji mimořádně drahé infrastrukturní projekty. Metro, městský okruh a do budoucna možná další linka metra. To jsou stavby, které město samo prakticky nemá šanci rozumně financovat.
Když se podíváte na některá nejbohatší evropská města, například Londýn nebo Mnichov, u podobných velkých projektů se běžně podílí stát. U nás stát neříká: ‚Dáme vám polovinu na metro‘ a vy kvůli tomu nemusíte desetiletí spořit. Říká: ‚Je to váš problém.‘ Jenže ty stavby jsou vůči rozpočtu města tak drahé, že celý systém přestává dávat smysl. Kdyby fungoval model, že podzemní dopravní infrastruktura je výhodná pro město, region i stát, a proto každý zaplatí například třetinu, Praha by byla v úplně jiné situaci. Pak by byla debata o tom, zda město drží příliš vysoké rezervy, naprosto legitimní.
K tomu přidejte zákon o veřejných zakázkách, který je u složitých projektů velmi obtížné aplikovat, nebo pravidla zadlužování. Evropská investiční banka by například byla schopna Praze půjčovat na velké stavby nebo bydlení, ale narážíme na národní pravidla. Praha je složitá organizace se složitými vztahy. Někdy nehraje s maximálním nasazením a někdy není v nejlepší formě. To beru. Ale současně hraje podle pravidel, která určuje stát.
Říkat městu „máte sto miliard, takže jste neschopní, když je neutratíte“, a zároveň mu detailně určovat všechny podmínky, podle kterých může peníze utrácet, není fér. Velké finanční rezervy jsou do značné míry důsledkem systému. Není to tak, že by si jednoho dne primátor řekl, budeme sedět na penězích a nic s nimi neuděláme. Podle mě je problém hlavně v tom, že stát dostatečně nechápe, jak moc se stát a velká města navzájem potřebují. Místo mechanismů, které by byly výhodné pro obě strany, často vytváříme systém, který je nevýhodný pro obě. V tom vidím velký rozdíl třeba oproti Polsku nebo Německu.
Pražský hrad čeká v příštích letech jedna z největších investičních vln za poslední desetiletí. Připravuje se edukační centrum za zhruba 200 milionů, rekonstrukce historických objektů i nové architektonické osvětlení, jehož náklady se mají pohybovat ve stovkách milionů. „To, co si památka vydělá, dostává zpátky,“ říká v podcastu Realitní Club šéf Správy Pražského hradu Pavel Vyhnánek.
Pražský hrad násobí investice. Do oprav už dává 340 milionů ročně, nové osvětlení vyjde na stovky milionů
Reality
Do tohoto systému teď přichází Metropolitní plán. Může vůbec něco zásadního změnit?
Rozhodně ano. Plán samozřejmě sám nic nepostaví, ale umožňuje stavět. Dosud velmi často platilo, že když Praha něco chtěla postavit – a někdy i když stát chtěl v Praze například vybudovat železnici na letiště –, projekt narazil na nesoulad s územním plánem. Následovala změna územního plánu a ta mohla trvat tři, pět nebo třeba sedm let. Stejný problém jste mohli mít u bytového projektu nebo třeba v situaci, kdy město potřebovalo větší školu. Starý plán byl rigidní. Samotná změna často trvala déle než jedno volební období. Nový plán tento problém do značné míry vypíná. Nezajistí, že bude v Praze zítra blahobyt. Ale pokud bude město chtít investovat a pokud stát pochopí přínos rozvoje a nebude ho zbytečně blokovat, může plán zkrátit spoustu procesů o mnoho let.
Jedním z největších problémů Prahy je nedostatek bydlení. Může plán skutečně urychlit bytovou výstavbu?
Ano. Jednotlivá území se otevírala prostřednictvím změn územního plánu velmi těžkopádně. Metropolitní plán umožní otevírat území pro bydlení mnohem rychleji a jednodušším mechanismem. Samozřejmě potom pořád potřebujete stavební povolení, stavební firmy, materiály, pracovníky a všechny další věci. To už plán nevyřeší.
Dramaticky ale může usnadnit období od okamžiku, kdy někdo řekne „chci tady postavit dům, byty nebo celou čtvrť“, do chvíle, kdy má projekt povolení a může začít stavět. Území mají nastavenou kapacitu a regulaci a u velkých rozvojových ploch navíc často vstupují do hry plánovací smlouvy. Ty usnadňují dohodu mezi městem a investorem a město díky nim získává prostředky na infrastrukturu.
Mělo by samotné město stavět byty? Politické strany dnes často slibují tisíce městských nebo dostupných bytů.
Určitě si nemyslím, že primárním stavebníkem bytů má být stát. Město podle mě musí v bydlení hrát mnohem aktivnější roli než v minulosti. Nemusí to ale nutně znamenat, že samo bude všechno fyzicky stavět. Je potřeba rozlišovat jednotlivé fáze developmentu. První je takzvaný land development. Vezmete území, připravíte ho, stanovíte jeho kapacitu, vyřešíte sítě a další infrastrukturu a vytvoříte z něj stavební parcely. Je to zásadní fáze. A právě v ní město dlouhá léta příliš aktivní nebylo.
V této fázi také vzniká obrovská část hodnoty pozemku. Z pole na okraji města nebo z brownfieldu vytvoříte připravenou stavební parcelu. Hodnota pozemku v této fázi výrazně naroste. To město v minulosti příliš nedělalo, přestože v jiných evropských městech je to běžné.
Metropolitní plán údajně umožní výstavbu až 350 tisíc bytů. Je takové číslo realistické, když se dnes v Praze staví kolem šesti tisíc bytů ročně?
Potřebujeme, aby se v Praze stavělo výrazně více než šest tisíc bytů ročně. Pokud bychom se reálně dostali někam k deseti až patnácti tisícům bytů ročně, přičemž patnáct tisíc je podle mě už úplná horní hranice, začíná to odpovídat dlouhodobé kapacitě plánu. Těch 350 tisíc bytů neznamená, že je musíme postavit během několika let. Metropolitní plán je koncipovaný na dvě až tři dekády. Pokud byste třicet let stavěli například jedenáct tisíc bytů ročně, dostáváte se přibližně na tuto úroveň. V tomto směru je podle mě plán realistický.
Hlavní překážkou bytové výstavby byl dlouhá léta proces přípravy a povolování. A ten potřebujeme zásadním způsobem zjednodušit. Pomoci má Metropolitní plán i změny stavební legislativy. Ideální stav je, když můžete mít povoleno třeba o dvacet tisíc bytů víc, než se v daném okamžiku skutečně staví. Pak začnou mnohem lépe fungovat tržní mechanismy. Dnes se v zásadě staví téměř všechno, co se podaří povolit. Hlavní disciplínou developmentu je získat stavební povolení. Jakmile ho máte, víte, že na trhu prakticky určitě uspějete. Potřebujeme situaci změnit tak, aby se hlavní know-how přesunulo od otázky „jak vůbec dostanu projekt k povolení“ k otázce „jak kvalitně a efektivně dokážu projekt postavit a prodat“. Dnes se soutěží hlavně o pozemek a o schopnost dostat na něj povolení.
Vychází jarní Realitní CLUB
Zbourat, nebo zachovat a dát nový smysl? Právě na tuto otázku hledá odpovědi jarní vydání magazínu Realitní CLUB, které se věnuje fenoménu rekonstrukcí a adaptací stávajících budov pro současné využití. Hvězdou magazínu je Fancesco Kinský dal Borgo.
Magazín ukazuje rekonstrukce v celé jejich šíři: od historických objektů proměněných v moderní restaurace přes revitalizace brownfieldů až po projekty, které dávají vzniknout novým rezidenčním čtvrtím. Nechybí ani pohledy významných osobností realitního trhu.
Rozhovory s Janem Sadilem, šéfem společnosti JRD, či architektem Janem Klaškou, který působí v americké pobočce ateliéru dánského studia BIG (Bjarke Ingels Group), přinášejí zkušenosti z praxe i vhled do toho, jak se proměňuje uvažování investorů a developerů.
Magazín Realitní CLUB s Francescem Kinským dal Borgo na obálce vychází právě nyní. Digitální verzi magazínu si můžete objednat na stránkách newstream.cz, distribuci tištěného magazínu zajišťuje Send.
