Praha nemusí růst do nebe. Architekti vysvětlují, proč stačí stavět hustěji
Praha se po desetiletích znovu vrací k výstavbě velkých městských čtvrtí. Podle architektů Jaroslava Wertiga a Borise Redčenkova z ateliéru A69 Architekti je správné, že se development přesouvá z okrajů města zpět na brownfieldy a do širšího centra. Nové čtvrti ale podle nich nemají být jen souborem domů. Potřebují ulice, náměstí, parky, různorodost a jasný vztah k charakteru Prahy.
Praha zažívá jednu z největších vln výstavby za poslední desetiletí. Rozsáhlé brownfieldy se postupně mění v nové čtvrti a na místech bývalých továren, nádraží nebo skladových areálů mají vzniknout tisíce bytů. Podle architektů Jaroslava Wertiga a Borise Redčenkova z ateliéru A69 Architekti je návrat výstavby dovnitř města správným směrem. Rozšiřování Prahy dál do krajiny totiž podle nich přináší další náklady na dopravu, infrastrukturu i každodenní správu města.
Měla to být malá chatka, jenže úřady, terén a skála pod pozemkem změnily plán. Dům Truhlík od A69 – architekti proměnil sérii komplikací v silný architektonický koncept a patří mezi projekty přihlášené do České ceny za architekturu.
Fotogalerie: Tenhle dům vznikl kvůli problému. A právě proto je tak dobrý
Reality
„Ten trend, který teď pár let sledujeme, že se výstavba vrací do centra, je určitě správně,“ říká Boris Redčenkov. Pokud město expanduje na své hranice, komplikuje to podle něj jeho ekonomiku i fungování. Do vzdálených lokalit je totiž nutné přivést dopravu, sítě a další služby.
Brownfieldy jako šance pro město
Právě velká transformační území tak mohou nabídnout cestu, jak do Prahy dostat nové bydlení bez dalšího rozpínání metropole.
Architekti přitom připomínají zkušenost poválečných sídlišť. Ta sice přinesla velké množství bytů, často ale vznikala na zelených loukách daleko od tradičních městských center. „Navíc to nebyla sídliště, ale jenom noclehárny. Ti lidé vlastně za každým denním úkonem museli dojíždět,“ říká Wertig. Výsledkem byly vysoké nároky na dopravu a infrastrukturu, kterou bylo nutné do nových čtvrtí postupně přivádět.
Brownfieldy mají oproti tomu jednu zásadní výhodu. Leží uvnitř existujícího města nebo v jeho bezprostředním okolí.
Smíchov čeká další velká proměna. UDI Group po jedenácti letech povolování spouští projekt SIDE Smíchov Living, dříve známý jako Vltava Meadows. Na brownfieldu mezi Strakonickou a Nádražní vyroste přibližně 1200 bytů s obchody, službami a zelení. První etapa má být hotová na přelomu let 2028 a 2029.
Další kus Smíchova zmizí pod jeřáby. U řeky vznikne čtvrť za šest miliard
Reality
Jeden projekt, ale ne jeden výraz
Velké transformační projekty však podle architektů přinášejí i novou urbanistickou výzvu. Historická Praha vznikala postupně. Jednotlivé parcely měly různé vlastníky a investory, domy stavěli různí architekti, a právě tato různorodost se postupně propsala do charakteru města.
Dnes může jednu rozsáhlou lokalitu rozvíjet jediný investor. „Teď už to není jedna parcela, jeden investor, ale jeden blok nebo celá čtvrť, jeden investor. Samozřejmě se to na struktuře města může nějakým způsobem podepsat,“ říká Wertig.
Cílem podle něj není velké projekty odmítat, ale i v jejich rámci zachovat určitou různorodost. A69 proto při návrhu rozsáhlých území hledá rozdílná architektonická řešení, která mají udržet to, čemu Wertig říká „zrnitost obrazu Prahy“.
Pražští zastupitelé budou ve čtvrtek rozhodovat o novém Metropolitním plánu, který má nahradit zastaralý územní plán z roku 1999. Hospodářská komora jeho schválení označuje za klíčový krok k řešení bytové krize v hlavním městě. Kritici naopak varují před nedostatečnou ochranou zeleně, slabou veřejnou vybaveností a uspěchaným schvalováním.
Praha má poslední šanci odblokovat byty. Metropolitní plán může otevřít cestu až ke 350 tisícům nových bytů
Reality
Praha si dnes dokáže říct, co chce
Změnil se podle architektů také vztah města a soukromých investorů. V devadesátých letech podle Redčenkova Praha u velkých rozvojových území často ztrácela vliv. Investor koupil pozemky, ale město nebylo dostatečně silným partnerem a neumělo vždy jasně formulovat, co od nové výstavby očekává. „Nebyla silná, neuměla si říct, co chce,“ popisuje tehdejší situaci Redčenkov. Podle něj se ale v posledních letech situace významně posunula.
„Města jsou ambiciózní, jsou emancipovaná. Vědí, co chtějí, a tlačí na investory, a ti investoři začínají nějak poslouchat,“ dodává Redčenkov.
Právě silnější role města může podle architektů rozhodovat o tom, zda se z velkých developerských projektů stanou plnohodnotné čtvrti.
Hustě nemusí znamenat vysoko
Růst města přitom podle A69 Architekti nemusí automaticky znamenat výstavbu stále vyšších domů. Jaroslav Wertig to shrnuje jednoduchou větou: „Hustě nemusí znamenat vysoko.“
Redčenkov mluví o principu relativně kompaktní a husté zástavbě, která ale nemusí být výšková. „Myslím si, že stometrová Praha je dostatečná. V některých místech je krajinný reliéf podstatnější než ho nějak atakovat,“ říká. Podstatnější než samotná výška budov je podle něj struktura nové čtvrti a její schopnost navázat na město, které už kolem existuje.
Boris Redčenkov a Jaroslav Wertig byli hosty podcastu Realitní Club. Celou epizodu si můžete přehrát v úvodu tohoto článku. Najdete ji také na Spotify nebo Apple Podcasts. Hezký poslech.
Top Tower patří k nejdiskutovanějším pražským projektům posledních let. Kritici se obávají, že výšková budova v Nových Butovicích naruší panorama města. Podle šéfa Trigemy Marcela Sourala ale projekt prošel zákresy požadovanými IPR a z části Prahy má být vidět jen horní část věže. Soural v rozhovoru mluví i o tom, proč mají u stanic metra vznikat výškové domy, coliving a menší nájemní byty.
Marcel Soural: Z Prahy má být vidět jen špička. Top Tower prošel testem panoramatu
Reality
Vychází podzimní Realitní Club
Vychází nové podzimní číslo magazínu Realitní Club. Společným jmenovatelem čísla jsou investice. Nejen ty finanční, ale také investice do kvalitního návrhu, dobré lokality a dlouhodobě fungujícího města.
Na obálce jsou architekti Jaroslav Wertig a Boris Redčenkov ze studia A69. V titulním rozhovoru upozorňují na paradox současného bydlení, kdy se z bytů stále častěji stává investiční produkt a prodejní metry mohou dostávat přednost před kvalitou každodenního života.
O byznysu kolem kulturních nemovitostí mluví Albert Čuba, zakladatel ostravského Divadla Mír. V rozhovoru popisuje, jak kolem kultury vybudoval fungující podnikatelský model a proč už jsou banky ochotné financovat i divadelní nemovitosti.
O největších developerských investicích mluví v magazínu Rudolf Vacek, šéf Penta Real Estate. Popisuje proměnu pražských brownfieldů, budoucnost Bubnů i projekty na Florenci, Budějovické nebo Vítězném náměstí.
Hlavní téma čísla se vrací také k nejtradičnější české realitní investici – bytu na pronájem. Češi totiž dál považují nemovitosti za jednu z nejjistějších cest, jak dlouhodobě uložit peníze. Jenže investiční byt už není automat na peníze. Ceny výrazně vzrostly, financování je dražší a čistý výnos z nájemného se u běžného bytu často pohybuje jen kolem tří procent. Do výsledku navíc stále více promlouvají náklady na opravy, kvalita domu, správa, nájemníci i přísnější podmínky financování.
„Doba, kdy byl investiční byt téměř automaticky dobrou investicí, končí. Dnes mnohem víc rozhoduje kvalita, lokalita a dlouhodobá udržitelnost projektu. Právě na to se nové číslo Realitního Clubu dívá z pohledu architektů, developerů i investorů,“ říká Petra Nehasilová, šéfredaktorka magazínu Realitní Club.
Magazín Realitní CLUB. Digitální verzi magazínu si můžete objednat na stránkách newstream.cz, distribuci tištěného magazínu zajišťuje Send.
