Metro táhne ceny bytů vzhůru. Novostavby zdražují i staré paneláky, říká Roček
Pražská sídliště už dávno nejsou levnou adresou. Ceny bytů u některých okrajových stanic metra se za jedenáct let více než ztrojnásobily. A další zdražování může přinést nová výstavba. Podle Milana Ročka totiž moderní rezidenční projekty mění charakter celých čtvrtí a zvyšují také hodnotu starších panelových bytů. Co čekat od dalšího vývoje cen a jak do nich promluví metro D?
Bydlení v docházkové vzdálenosti od pražského metra je stále dražší. Nejnovější Metroindex společnosti Flat Zone ukazuje, že nejvyšší ceny si drží centrum metropole. V okolí Malostranské se byty prodávají v průměru za více než 251 tisíc korun za metr čtvereční. Na Hůrce, která patří k nejdostupnějším sledovaným lokalitám, vyjde metr čtvereční přibližně na 125 tisíc korun. Právě okrajové stanice ale patří k místům, kde ceny za posledních jedenáct let rostly nejrychleji.
Proč se někdejší levná sídliště mění v žádané adresy? Mohou se jejich ceny přiblížit centru Prahy? A zdraží plánované metro D okolní byty ještě víc? Na tyto otázky odpovídá Milan Roček ze společnosti Flat Zone, která Metroindex zpracovává.
Podle Metroindexu patří některé okrajové stanice metra k lokalitám s nejvýraznějším růstem cen bytů. Proč právě tato místa, která dříve stála stranou zájmu investorů?
Výrazný růst je do značné míry dán nízkou počáteční cenou. Před jedenácti lety šlo o lokality na okraji investičního zájmu, kde převažovala starší panelová zástavba. S plošným růstem cen a zhoršující se dostupností vlastního bydlení ale začali kupující hledat dostupnější alternativy právě u konečných stanic metra.
Tamní sídliště přitom nabízejí dobrou občanskou vybavenost, zeleň a infrastrukturu, což oceňují zejména rodiny s dětmi. Důležitou roli hraje také nová výstavba. Například v okolí Opatova už vzniká řada projektů a další development se plánuje na Hůrce. Novostavby přitahují kupující s vyšší kupní silou, mění charakter lokalit a pravděpodobně budou tlačit vzhůru i ceny starších bytů v okolí.
Mohou se tedy ceny bytů na pražských sídlištích postupně přiblížit centru?
Předpokládáme dlouhodobý růst cen v centru i na periferii. Rozhodující bude především proměna bytového fondu. Z našich analýz vyplývá, že k výraznému růstu průměrných cen dochází ve chvíli, kdy starší zástavbu začne doplňovat větší množství novostaveb.
Dobrým příkladem je Nádraží Holešovice. Když jsme v roce 2014 začali sbírat data pro Metroindex, téměř žádný nový development tam nebyl. Dnes novostavby tvoří bezmála polovinu bytového fondu a průměrná cena v okolí stanice vzrostla o více než 240 procent. Pokud podobnou proměnou projdou další okrajové lokality, mohou se jejich ceny centru výrazně přiblížit. Zároveň ale nelze očekávat, že centrum přestane zdražovat. Nabídka nemovitostí v prémiových lokalitách je omezená a poptávka po nich zůstává silná.
Top Tower patří k nejdiskutovanějším pražským projektům posledních let. Kritici se obávají, že výšková budova v Nových Butovicích naruší panorama města. Podle šéfa Trigemy Marcela Sourala ale projekt prošel zákresy požadovanými IPR a z části Prahy má být vidět jen horní část věže. Soural v rozhovoru mluví i o tom, proč mají u stanic metra vznikat výškové domy, coliving a menší nájemní byty.
Marcel Soural: Z Prahy má být vidět jen špička. Top Tower prošel testem panoramatu
Reality
Jak výrazně může ceny bytů ovlivnit plánovaná linka metra D? Čeká její okolí další skokové zdražení?
Docházková vzdálenost na metro patří v Praze dlouhodobě k důležitým faktorům, které ovlivňují hodnotu nemovitostí. V případě linky D se ale domnívám, že její budoucí přínos už je do současných cen bytů do značné míry promítnutý. Kupující i investoři zkrátka platí za výhodu, kterou očekávají v budoucnu, přestože stále není jisté, kdy bude celá linka dokončena. Jak se ceny zachovají po jejím skutečném otevření, si vzhledem k dlouhému časovému horizontu a proměnlivosti trhu netroufám předpovídat.
Milan Roček je obchodním ředitelem (CSO) společnosti Flat Zone a dlouholetým odborníkem na český realitní a hypoteční trh. V roce 1999 založil společnost Hyposervis a od roku 2010 se věnuje analýzám cen rezidenčních nemovitostí. Stál u vzniku projektu CenováMapa.org, později Dataligence, který se zaměřuje na sledování cen bytů a oceňování nemovitostí. Dnes se ve Flat Zone podílí na rozvoji datových analýz realitního trhu, včetně projektu Metroindex.
Bývalý vrcholový sportovec, kanoista Tomáš Rak, si vybudoval realitní portfolio v hodnotě desítek milionů korun. „Realitní investor přemýšlí jinak než člověk, co kupuje nemovitost na bydlení,“ říká. 
Tomáš Rak: Jak zbohatnout na realitách? Nedívejte se na fotky
Reality
Praha ztrácí tempo, Brno naopak hlásí výrazný růst prodejů nových bytů. Ceny ale rostou v obou městech, přestože nabídka novostaveb výrazně vzrostla. Metr čtvereční nového bytu stojí v Praze téměř 194 tisíc korun, v Brně přes 158 tisíc. Za běžný dvoupokojový byt tak kupující v hlavním městě zaplatí zhruba o dva miliony korun více.
Průměrný byt v Brně vyjde skoro na devět milionů. Na Prahu to pořád nemá
Reality
Vychází podzimní Realitní Club
Vychází nové podzimní číslo magazínu Realitní Club. Společným jmenovatelem čísla jsou investice. Nejen ty finanční, ale také investice do kvalitního návrhu, dobré lokality a dlouhodobě fungujícího města.
Na obálce jsou architekti Jaroslav Wertig a Boris Redčenkov ze studia A69. V titulním rozhovoru upozorňují na paradox současného bydlení, kdy se z bytů stále častěji stává investiční produkt a prodejní metry mohou dostávat přednost před kvalitou každodenního života.
O byznysu kolem kulturních nemovitostí mluví Albert Čuba, zakladatel ostravského Divadla Mír. V rozhovoru popisuje, jak kolem kultury vybudoval fungující podnikatelský model a proč už jsou banky ochotné financovat i divadelní nemovitosti.
O největších developerských investicích mluví v magazínu Rudolf Vacek, šéf Penta Real Estate. Popisuje proměnu pražských brownfieldů, budoucnost Bubnů i projekty na Florenci, Budějovické nebo Vítězném náměstí.
Hlavní téma čísla se vrací také k nejtradičnější české realitní investici – bytu na pronájem. Češi totiž dál považují nemovitosti za jednu z nejjistějších cest, jak dlouhodobě uložit peníze. Jenže investiční byt už není automat na peníze. Ceny výrazně vzrostly, financování je dražší a čistý výnos z nájemného se u běžného bytu často pohybuje jen kolem tří procent. Do výsledku navíc stále více promlouvají náklady na opravy, kvalita domu, správa, nájemníci i přísnější podmínky financování.
„Doba, kdy byl investiční byt téměř automaticky dobrou investicí, končí. Dnes mnohem víc rozhoduje kvalita, lokalita a dlouhodobá udržitelnost projektu. Právě na to se nové číslo Realitního Clubu dívá z pohledu architektů, developerů i investorů,“ říká Petra Nehasilová, šéfredaktorka magazínu Realitní Club.
Magazín Realitní CLUB. Digitální verzi magazínu si můžete objednat na stránkách newstream.cz, distribuci tištěného magazínu zajišťuje Send.
