Tomáš Rak: Jak zbohatnout na realitách? Nedívejte se na fotky

Bývalý vrcholový sportovec, kanoista Tomáš Rak, si vybudoval realitní portfolio v hodnotě desítek milionů korun. „Realitní investor přemýšlí jinak než člověk, co kupuje nemovitost na bydlení,“ říká.

Úspěšným realitním investorem se může stát i normální člověk, důležité je odhodlat se a začít, říká kanoista a realitní investor Tomáš Rak. „Co se týče financování nákupu nemovitosti, úplným začátečníkům bez velkých úspor doporučujeme úvěr ze stavebního spoření, tam se dá dostat na vysoký poměr úvěru k zástavní hodnotě,“ uvedl Rak na konferenci pro realitní investory MECH Expo. Nezavrhuje ani hypotéku. Investor, pokud se mu portfolio rozrůstá, může časem přidat i financování přes právnickou osobu. „To kvůli škálování. Důležité je postupně budovat volnou zástavní hodnotu,“ vysvětluje. 

Rak několikrát uspěl na mistrovství Evropy ve vodním slalomu na divoké vodě. Nyní si vybudoval úspěšné realitní portfolio a investování do realit i školí. Dlouhodobá data podle něj ukazují sílu nemovitostního trhu: za posledních 10 let vzrostly ceny bytů o 200 procent. V prostředí inflace se navíc projevuje zásadní efekt – zatímco reálná hodnota dluhu v čase klesá, hodnota samotné nemovitosti roste. 

Martin Kujal: Investoři by se měli uklidnit. Dluhopisy se stávají atraktivnějšími

Money

Dluhopisový trh prožívá největší růst za poslední roky. A s rostoucím výnosem padají jejich ceny, což může představovat zajímavé příležitosti. Navíc růst výnosů státních dluhopisů se již pozvolna propisuje do nabídky dluhopisů podnikových. „Dnes zaseté semínko může v budoucnu přinést zajímavý výnos,“ připomíná portfolio manažer J&T Investiční společnosti Martin Kujal, který upozorňuje i na častou chybu retailových investorů. Ti často nakupují v době, kdy naopak institucionální investoři nakupují.

Stanislav Šulc

Přečíst článek

Jak si úspěšně koupit nemovitost

Podle Raka realitní investor přemýšlí jinak než běžný kupující, když hledá vhodnou nemovitost. „Běžný člověk řeší hlavně vizuální stránku nemovitosti, investor čísla a přísný metr. Jako investor se dívám na fotky až jako poslední v pořadí,“ říká Rak. 

A co tedy řeší? „Výnos z nájmu, cena za metr čtvereční, lokalitu, záměr versus strategie – a až potom fotky,“ vyjmenovává. „Výnos počítám stylem: nájem mínus náklady na fond oprav lomeno pořizovací cenou nemovitosti krát sto,“ popisuje. Důležité je také přesně vědět, co s danou nemovitostí chce člověk dělat – zda ji rekonstruovat a co nejrychleji prodat, nebo pronajímat. 

Sportovec má pro potenciální investory ještě jednu specifickou radu. „Kdo chce investovat ve větším, měl by si najít nějakou svou superschopnost. Každý nějakou má. Může to být bonita, kapitál, čas, řemeslo či třeba znalost lokality. A zbytek, kde expertízu nemá, ať deleguje,“ říká Rak. 

Lokalita je vůbec na akvizici velmi důležitá – od toho, jací v domě žijí sousedé, po fakt, zda tam přibývají obyvatelé, nebo se sousedství vylidňuje. 

A jak si sportovec postavil vlastní realitní strategii? „Má tři nohy. První část jsou levné byty především na severu republiky, které pronajímám a generují pozitivní cash flow. Další noha jsou novostavby v krajských městech, to mě velmi baví, a pak přes eseróčko realizuji různé přeprodeje,“ popisuje know-how Tomáš Rak. 

Prodávající ustupují. Kupující si znovu říkají o slevy a rok 2027 může být jejich

Reality

Po několika letech, kdy měli navrch hlavně prodávající, se poměr sil na českém realitním trhu začíná měnit. Nabídky se zlevňují častěji, rozdíl mezi požadovanou a skutečně zaplacenou cenou roste a investoři vyhlížejí rok 2027 jako období lepších nákupních příležitostí. Na konferenci MECH EXPO 2026 na to upozornili Radek Šitera z Valuo, hlavní ekonom ČBA Jaromír Šindel a Dalibor Klíč z MECH.

Petra Nehasilová

Přečíst článek