Kupujeme a stavíme jen finančně bezpečné projekty, říká investor Hubinger

Martin Hubinger založil spolu s bývalým guvernérem České národní banky Zdeňkem Tůmou investiční fond Diagram, který sbírá peníze od movitých investorů a staví za ně realitní projekty. Ty následně prodává a investorům slibuje neuvěřitelných dvanáct procent zhodnocení. Aktuálně má před sebou výstavbu apartmánového komplexu v luxusní oblasti šumavské Modravy. „Jsou to čtyři domy, vznikne v nich přes šedesát jednotek,“ říká Hubinger.

Čemu se věnuje fond Diagram, na co sbírá peníze?

Fond se nyní zaměřuje výhradně na development rezidenčních nemovitostí. Máme s kolegou ambici fond rozšiřovat, v tuto chvíli děláme výhradně rezidenční nemovitosti. Slovo development je důležité, my nekupujeme hotové budovy na trhu, abychom je provozovali za nájem a spekulovali na kapitálové zhodnocení. Koupíme pozemek, připravíme projekt, získáme povolení, domy postavíme, byty rozprodáme, inkasujeme peníze, reinvestujeme.

Skromně jste neřekl, že tím kolegou je Zdeněk Tůma, bývalý guvernér České národní banky… 

Je to tak, je spoluzakladatelem. Stále je přitom předsedou dozorčí rady ČSOB, takže je pořád aktivním bankéřem. Asi si umíte představit, jakou expertizu to s sebou nese, pro fond je to velký přínos.

Popište své aktuální projekty, na kterých pracujete. Vím, že jeden z projektů má vyrůst na Modravě na Šumavě, což je poměrně jedinečná lokalita…

Zarámuji to velikostí fondu, aby to dávalo smysl. Jsme fond nižší střední velikosti, nyní disponujeme kolem tří set padesáti milionů korun. Letos v únoru jsme se začali věnovat fundraisingu a chceme fond zvětšit. Zpět k projektům, aktuálně máme dva v přípravě, jeden už jsme v loňském roce prodali. Peníze reinvestujeme. Z chystaných je jeden projekt na Praze 4, a jeden na Modravě. Oba dva jsou to rezidenční projekty. Modrava není určena pro trvalé bydlení, budou to apartmány. Stále přitom na trhu hledáme příležitosti, co nového koupit, máme rozjednaných několik projektů k akvizici. Jde opět převážně o rezidenční projekty v Praze.

Apartmány na Modravě budete provozovat, nebo prodávat?

Provozovat je nebudeme. Hodně bude záležet na dohodě s městem, jaký bude osud projektu. Město má své preference, jak by podobný projekt měl fungovat. Budou to apartmány, čili jednotky neurčené k trvalému bydlení. Jestli to prodáme jako celek provozovateli, nebo jestli prodáme část jako celek a zbytek po jednotkách, to se uvidí. Jsou to čtyři domy, je v nich přes šedesát jednotek. Teď tam máme pravomocné územní rozhodnutí, připravujeme se na stavební povolení. Už víme velmi přesně, co tam bude, ale ještě je brzo na to definitivně říct, jak s tím naložíme.

Nájemní, nebo vlastnické?

Fond Diagram je na trhu pět let, a na počátku deklaroval, že se chce věnovat nájemnímu bydlení. Vyhodnotili jste si nájmy z hlediska investování jako hůř uchopitelné?

Skupina Diagram je na trhu od roku 2013, fond skutečně pět let. A je to tak, změnili jsme strategii. Když jsme fond se Zdeňkem zakládali, naše představa se v několika ohledech nepotvrdila. Jednak jsme předpokládali, že budeme pracovat s penězi institucí. A předpokládali jsme, že bude panovat atmosféra nízkých úrokových sazeb. Když se zvedly sazby, ceny nájmů dál rostou, ale ne tak výrazně jako cena výstavby. Abyste mohl provozovat nájemní bydlení, potřebujete velké množství ekvity, která není náročná na návratnost investice. Proto jsou v této oblasti úspěšné velké penzijní fondy, třeba německé. Těm stačí návratnost dvě tři procenta, aby vyřešily své potřeby. Když se zvednou sazby a vy musíte bance platit místo dvou či tří procent třeba šest, nájemní bydlení nedává smysl.

Druhou věcí bylo, že jsme z počátku nezískali tolik peněz od institucionálních investorů. Teď už od nich nějaké peníze máme, ale v mnohem menším rozsahu, než jsme si představovali. Když jednáte s velkou institucí, která ještě bývá součástí nadnárodní struktury, risk management neumožňuje tento způsob spolupráce. Mýlili jsme se. Rozhodli jsme se, že místo nájemního bydlení budeme financovat development. Já osobně v něm mám dlouhou zkušenost, mám za sebou hodně dokončených a rozprodaných projektů.

Váš fond je pro kvalifikované investory, nad milion korun vkladu. Jaká je struktura investorů?

Máme nižší desítky investorů, jednu instituci, na což jsme hrdí, protože jsme museli otevřít řadu dokumentů, otevřít vnitřnosti, a fond jedné z bank k nám zainvestoval peníze. Většina soukromých investorů jsou z okolí Zdeňka Tůmy, někteří jsou i z mého okolí. Peníze v něm máme Zdeněk i já. Naší touhou je získat víc institucionálních investorů.

Spolupracujete při shánění investorů s nějakým finančně-poradenským řetězcem?

Teď jsme se o to začali snažit. Zezačátku jsme oslovovali lidi ze svého okolí, říkali jsme si, že nejdříve musíme něco předvést, než budeme někoho přemlouvat. My za sebou máme období s pěknými výnosy, takže nastala chvíle, kdy můžeme říct, že za námi něco je. Byť já bych to o sobě řekl už před těmi pěti lety, ale jako fondu to chvíli trvalo. Takže aktivně jsme neraisovali. A také, atmosféra na investičním trhu byla v poslední době taková, že se platí pobídky při získávání kapitálu, je to příliš drahé. Dluhopisy se vydávají téměř bezhlavě, bez jasného plánu, z čeho budou refinancovány nebo splaceny. Na takovém prostředí jsme se nechtěli podílet.

Za fasádou historického domu vzniká novostavba. Vinohradské činžáky míří do luxusního segmentu

Reality

Starý dům zvenku, novostavba uvnitř. Pražské činžáky se mění v prémiové bydlení pro lidi, kteří chtějí adresu, historii i komfort současného standardu. Bytovou krizi to nevyřeší, ale v centru města, kde už není kam stavět, jde o jednu z mála cest, jak vracet starým domům hodnotu i život.

nst

Přečíst článek

Výnos 12 procent

Takže sázíte na organický růst, což vás ovšem může brzdit velikostí kapitálu…

Záleží na tom, jak si definujeme růst. Pokud se podíváme na růst hodnoty našeho portfolia, tak rosteme krásně. Pokud se budeme dívat na růst objemu peněz ve správě, tak rosteme pomalu. Jednak věřím, že se to změní, a druhak, pro stávající investory to není až tak důležité kritérium. Potřebujete dostat na nízkou úroveň celkové náklady na fond. V tom už jsme na naprosto standardních číslech, a od toho okamžiku je pro investory důležité, jak jim zhodnocujete jejich akcie. My na akcii třídy A, kterou jedinou prodáváme, máme poslední rok a půl obrovské výnosy. Ono je to trochu anomálie. Za loňský rok to bylo přes třicet procent, ale to byla souhra různých faktorů, to nebudeme letos opakovat.

Na vašem webu slibujete dvanáct procent roční zhodnocení, což je také docela velké číslo…

My vyrábíme. Standardní fondy, které koupí nemovitost, vydělávají na inkasovaném nájmu a na meziročním zhodnocení nemovitosti. To se ve skutečnosti pozná až při prodeji budovy, ale vykazuje se v průběhu doby. V našem případě jde o marži. Koupíme pozemek, připravíme projekt, povolíme ho, postavíme a rozprodáme. A máme marži. Pokud by se teď na pět let zakonzervovaly ceny vstupů i nemovitostí, my pořád budeme vydělávat to, co chceme. Pro stanovení našeho cíle výnosu dvanáct procent vůbec není důležité, jestli rostou ceny nemovitostí.

Kalkulujeme to tak, že když projekt zvažujeme na začátku, chceme, aby na našich indikátorech vykazoval nějaké hodnoty. Vnitřní návratnost investice musí být patnáct procent ročně. A protože jsme opatrní, což je také jeden z důvodů, proč kupujeme tak málo projektů. My developujeme víc projektů, než jsou ty ve fondu. Máme jiné investory, jsou projekty, kde jsem třeba jenom já. Na developerské noze toho děláme víc. My u všech projektů, a to se týká i fondových, postupem času parametry zlepšujeme. Startujeme na patnácti, ale máme tam spoustu rezerv. Máme konzervativní částky na stavebních nákladech, na výnosech. Teď aktuálně nemáme žádný projekt, který by ukazoval méně než dvacet procent. Doručit investorovi dvanáct procent není problém. Samozřejmě, na trhu se může stát cokoliv.

Vy jste také majitelem developerské společnosti Realism, která spolupracuje s fondem. To fondu přináší onu developerskou analýzu?

Ano, v tom nejsme žádná výjimka. Každý fond má tým nebo společnost ve své skupině, které se o investice skutečně starají. Fond, který nemovitosti dlouhodobě drží, nebude mít projektové manažery, ale někoho, kdo nemovitost provozuje. My jsme developerský fond, takže musíme mít tuto expertízu. Realism je na trhu od roku 2014 a má za sebou spoustu dokončených projektů. Fond z toho benefituje, dokážeme si udělat dobrou analytiku a rozhodnout se, zda do projektu investovat. Máme pod vlastní kontrolou přípravu a realizaci projektu. S výjimkou samotné stavby. Tu koordinujeme, ale nemáme vlastní stavební společnost. Vždy zvažujeme mezi generálním dodavatelem a construction managementem. Zatím jsme vše stavěli druhou metodou, což reálně znamená, že náš tým koordinuje řadu subdodavatelů. Což je složitější, ale často dosáhnete na lepší ceny.

Dalibor Martínek: Pražská developerská nepostavila jediný byt, ale už stihla dostat pokutu

Názory

Šest let existuje Pražská developerská společnost. Dostala do vínku obří městské pozemky, rozpočet ve výši desítek milionů korun ročně na provoz. Měla pro Prahu postavit tisíce bytů pro takzvané potřebné profese. Dosud nepostavila jediný byt, před týdnem se pochlubila prvním stavebním povolením pro projekt o 22 nájemních bytech. Nyní dostala pokutu od ÚOHS za smlouvy na právní služby bez tendru.

Dalibor Martínek

Přečíst článek

Základem je eliminovat rizika

Jaká kritéria používáte při výběru pozemků, které koupíte?

Nemáme možnost vyzobávat si v nabídce projektů „třešničky“. Buď jste tak velcí, že můžete kupovat všechno. Ale vlastně musíte, protože máte mnoho lidí a závazků. Nebo patříte k menším společnostem, jako jsme my, takže máme v první řadě nastavená ekonomická kritéria. A v druhé řadě pocitová. Cokoliv, co do toho nezapadá, nechceme. „Po stole“ nám běží mnoho příležitostí, většinu z nich odmítáme, protože nesplňují naše kritéria. Chytře nekoupit je druhá nejlepší věc po chytře koupit, tím se řídíme. Kupujeme, když věříme, že jde o opravdu bezpečný projekt. Základem je eliminovat rizika. Z projektů, které sítem rizik projdou, vybíráme ty, které podle nás nejvíc vydělají.

Jak chcete být velcí jak z hlediska objemu financí, tak počtu projektů?

Naším cílem je každý rok zahajovat a zároveň dokončovat vyšší jednotky projektů. Ideálně, aby ten průběh byl stabilní, což je dobré například z pohledu udržení týmu. Z hlediska velikosti fondu strop ambicí není, ale naší bezprostřední ambicí je dostat se přes miliardu korun vlastního kapitálu. A potom růst do nižších jednotek miliard. Tím, že jsme aktivní především v Praze, tak trh tady není nafukovací. Kdyby někdo zakouzlil a dal mi třeba pět miliard korun, tak bych třeba letos neuměl inteligentně koupit. Protože jedno z našich pravidel, které absolutně dodržujeme, je, že nespekulujeme na změnu územního plánu, ani se o ni nesnažíme. To je nepředvídatelný běh na dlouhou trať. Pro nás nepřipadá v úvahu, že bychom koupili brownfield a věřili, že z něj uděláme novou čtvrť. To si nechci dovolit udělat s penězi investorů. Chceme dělat střední projekty, začínat a dokončovat jich jednotky ročně.