Ceny nemovitostí jen tak neklesnou, říká hlavní analytik Broker Consulting
Čechy stále více lákají nemovitosti nejen v tuzemsku, ale také v zahraničí. Zatímco u moře často řeší druhé bydlení pro vlastní potřebu, doma se mnohdy nechají zlákat vidinou zdánlivě jistého zisku. „Na různých místech se teď objevují pohádky o zbohatnutí, které s realitou nemají nic společného,“ vysvětluje Martin Novák z Broker Consulting. Upozorňuje, že pronájem nemovitosti je především práce s lidmi, a právě tam řada majitelů naráží.
Jak se nyní vyvíjí realitní trh v Česku?
Realitní trh v Česku znovu ožívá. Kupující už tolik nevyčkávají, zda klesnou sazby hypotečních úvěrů nebo zlevní nemovitosti. Aktivita na trhu se postupně vrací na úrovně, které jsme znali před obdobím výrazného ochlazení.
Je pravda, že většina developerských projektů se rozprodá ještě před dokončením?
Ano, ještě před kolaudací často registrujeme prodej kolem osmdesáti procent bytů. Ukazuje to velký zájem klientů o daný projekt či lokalitu, a podobně to funguje i v zahraničí. Třeba v Dubaji, kde naši konzultanti také pomáhají klientům s nemovitostmi, je běžné prodávat ještě před dokončením projektu nebo dokonce zahájením výstavby. Developeři tam připravují velmi detailní prezentace a vznikají vzorové jednotky, na jejichž základě se nemovitosti prodávají.
Očekáváte, že ceny nemovitostí v Česku dál porostou?
Současné ekonomické podmínky podle mě nenaznačují výrazný prostor pro pokles cen nemovitostí. Inflace je sice relativně stabilní, ale úrokové sazby se například u pětiletých fixací pohybují kolem pěti procent. Neklesají ani ceny stavebních materiálů nebo tlak na růst mezd. Nižší inflace neznamená zlevňování, ale jen pomalejší růst cen. Developerské projekty v posledních letech prodražují také rostoucí technologické, energetické a regulatorní požadavky na novou výstavbu. Nové budovy musí plnit stále náročnější standardy, což se promítá do nákladů na jejich výstavbu.
Navzdory vysokým cenám lidé nakupují. Řeší také investiční byty?
Ano. Při koupi investiční nemovitosti jsou ale vždy důležitá realistická očekávání. Každý klient pracuje s jinými potřebami, příjmy a možnostmi. Na nás zůstává, abychom mu pomohli najít odpovídající řešení a upozornili na možná rizika. Vysvětlujeme třeba to, že nemovitost nemusí mít obsazenou celý rok. V takovém případě pak musí zvládnout pokrýt splátku hypotéky z vlastních prostředků. Navíc je nutné počítat s rekonstrukcemi, opravami nebo i s náklady na správcovskou firmu, pokud vše nechtějí řešit sami.
Rozhovor vyšel v magazínu Newstream CLUB s Radkem Kašpárkem na titulní stránce
Přesto asi hodně lidí přesvědčil zajímavý růst nájemného a hodnoty nemovitostí…
To nepochybně. Je pravda, že český nemovitostní trh dohání německou cenovou úroveň výrazně rychleji, než se to děje u platů. Jenže nesmíme zapomínat, že nemovitostní trh neroste nepřetržitě a může přijít období stagnace nebo poklesu. V Česku jsme to jen během posledních třiceti let zažili dvakrát, akorát na to rádi zapomínáme. Hodně také záleží na typu stavby a lokalitě, zejména u investičních nemovitostí to platí dvojnásob. Je to zkrátka investice jako každá jiná a je třeba počítat i s riziky. Bohužel v této osvětě nám moc nepomáhají sociální sítě.
Jak to myslíte?
Objevují se tam různé mikrotrendy jako flipování nemovitostí (investor koupí pod cenou, často kvůli špatnému stavu nebo břemenům, zrekonstruuje a prodá se ziskem – pozn. red.). To ale není strategie pro běžné klienty, kteří tomu nechtějí věnovat veškerý svůj čas. Navíc se teď na různých místech objevují pohádky o zbohatnutí, které s realitou nemají nic společného.
Nyní nabízíte projekty především v regionech. Jsou pro vás lepší volbou než hlavní město?
Regiony jsou pro nás zajímavé, protože poptávka sílí i mimo hlavní město. Při posuzování jednotlivých lokalit je ovšem důležité sledovat predikce demografického vývoje. Ty mohou napovědět, jak se bude v jednotlivých regionech vyvíjet počet obyvatel, a s ním i budoucí potřeba bydlení. Dlouhodobě jsme silní v Plzni a okolí, nyní stavíme například v Kaplici. Jde o zajímavý projekt v dojezdové vzdálenosti od Českého Krumlova, Českých Budějovic a hlavně Rakouska. Také máme developerský projekt v Ostravě, dokončený a kompletně prodaný projekt na Božím daru, před dokončením také velký projekt v Kladně.
Zdvojnásobení státního příspěvku pro mladé je podle šéfa KB Penzijní společnosti Jiřího Šperla krok správným směrem, samo o sobě ale problémy třetího pilíře nevyřeší. Češi začínají spořit pozdě, odkládají málo a značná část peněz stále zůstává v příliš konzervativních fondech. V rozhovoru pro Newstream Šperl vysvětluje, proč by mladí měli do penzijka vstupovat už při nástupu do práce, proč by pomohl systém automatického zapojení s možností vystoupit a jakou roli mohou sehrát zaměstnavatelé.
Šperl: Státní příspěvek mladé nespasí. Penzijko potřebuje větší změnu
Money
Působíte také ve Španělsku nebo Dubaji. Hledají tam Češi spíš druhý domov, nebo investiční příležitost?
Primárně máme klienty, kteří chtějí koupit druhou nemovitost pro vlastní potřebu. Jezdí tam na část měsíce nebo roku, případně o zahraničí přemýšlejí jako o lokalitě na důchod. Roste také počet lidí, kteří nemovitost v zahraničí řeší za účelem diverzifikace svého majetku.
V Dubaji zůstáváte dál? Jak tamní prodeje ovlivnila válka Spojených států s Íránem?
Rozhodování některých klientů samozřejmě ovlivnila, její dopad na nemovitostní trh ale vnímáme jen částečně. Stejně jako u dlouhodobého investování, ani tady nemusí být náhlá změna geopolitické situace automaticky důvodem k rychlému prodeji nebo zásadnímu přehodnocení svých rozhodnutí. Právě tady vidím důležitou roli kvalitního zprostředkovatele, který by měl klientovi situaci vysvětlit, být mu k dispozici a doporučit možnosti podle jeho priorit. Může se stát, že se na trhu objeví nemovitosti, které dříve dostupné nebyly. Bohužel se stále setkáváme s klienty, jimž pomáháme dokončit nebo napravit proces, který někdo jiný nezvládl. Právě výběr nevhodného zprostředkovatele tak vnímám jako větší riziko než samotnou změnu na zahraničním realitním trhu.
Jak snadné je koupit nemovitost v zahraničí?
Každá země má svá právní a administrativní specifika. Není to tak, že přiletíte s pasem nebo občankou a můžete jednoduše nakupovat. Třeba v Dubaji potřebujete pro získání zlatého víza i zdravotní prohlídku, a podmínek je v obou zemích mnohem víc. Záleží i na tom, jestli řešíte hypotéku, nebo máte hotovost. Ve Španělsku vůbec neexistuje, aby banka pokryla osmdesát, nebo dokonce devadesát procent ceny nemovitosti. Nerezidentům pokryje čtyřicet až šedesát procent, zbytek je třeba zaplatit z vlastních prostředků. S hotovostí je to přirozeně jednodušší, ale i tak jde o složitý proces. Proto je nutné předem si vše zjistit a mít k sobě někoho, kdo zná místní poměry a specifika realitního trhu.
Martin Novák
Vystudoval Národohospodářskou fakultu VŠE. První pracovní zkušenosti sbíral v České spořitelně, od roku 2013 působí v poradenské společnosti Broker Consulting. Nejprve zde zastával pozici analytika na zajištěné i nezajištěné úvěry a bankovní služby, dnes působí jako hlavní analytik, vedoucí oddělení produktového managementu a předseda etické komise.
Tak tohle se nepovedlo. Opozice svolala mimořádné zasedání Sněmovny pod záminkou odvolání vlády. Dobře věděla, že se jí vládu odvolat nepodaří, ale chtěla aspoň ukázat voličům, že je dobrým hlídacím psem. Jednání se ovšem zvrtlo, vládní koalice ho využila pro svou předvolební propagaci.
Dalibor Martínek: Opozice si naběhla. Z odvolávání vlády se stal Babišův předvolební mítink
Názory
