Rodinné domy jsou dvakrát dostupnější než před dvaceti lety, říká Mencl z Ekonomických staveb

Drahé byty a jejich nedostupnost pro mladé lidi se staly tématem, které ve veřejném prostoru rezonuje. O to větším překvapením může být fakt, že u rodinných domů je situace alespoň prozatím jiná a Česko není na chvostu evropských žebříčků. Z domů se tak mnohdy stává startovací bydlení. „Dnes za námi přicházejí pětadvacetiletí klienti, to se nikdy dřív nedělo,“ říká David Mencl, ředitel společnosti Ekonomické stavby.

Velcí developeři často říkají, že u bytů už lidé nečekají na nižší sazby a nakupují. Platí to také u domů?

Bydlení je obecně něco, co si nemůžete odpustit, maximálně jej v době krize o dva, tři roky odložíte. Když zakládáte rodinu, zpravidla už nechcete bydlet s rodiči, proto lidé začali akceptovat nové sazby a nakupují byty i nyní. U domů je to jiné, často se jedná až o druhé bydlení, které odložit můžete. Proto aktuální sazby hypoték ovlivňují nákup domů o něco víc. I když je pravda, že v poslední době se tento trend zvolna mění, domy jsou dostupnější a mnoho lidí je kupuje jako první bydlení. 

Co to říká o dostupnosti bydlení? 

U bytů, zvlášť v Praze, vznikl problém. Developeři v určitém momentu přestali stavět, protože už nedokázali garantovat cenu, a vznikla díra, která vyhnala ceny bytů do nesmyslných výšin. To se u domů nestalo. Když přepočtu rodinný dům včetně pozemku na průměrnou mzdu, je zhruba dvakrát dostupnější než před dvaceti lety. Pozemky sice extrémně zdražily, protože lidé si do nich v dobách vyšší inflace ukládali své peníze, ale ceny samotných domů rostou vůči mzdám jen velmi málo. 

Tomáš Rak: Jak zbohatnout na realitách? Nedívejte se na fotky

Reality

Bývalý vrcholový sportovec, kanoista Tomáš Rak, si vybudoval realitní portfolio v hodnotě desítek milionů korun. „Realitní investor přemýšlí jinak než člověk, co kupuje nemovitost na bydlení,“ říká.

tzv

Přečíst článek

Na kolik dnes vyjde průměrný čtyřpokojový dům? 

Vybavený dům se dá postavit za zhruba čtyři a půl milionu bez pozemku. Dnes jsou trendem menší pozemky kolem 600 metrů, které mimo Prahu a Brno kupujeme za zhruba dva miliony korun. Na takový dům při třicetileté splatnosti dosáhne mladý pár s čistým příjmem domácnosti kolem 60 tisíc korun měsíčně. Problémem mladých není ani tak výše splátky, jako spíš to, že musí přinést vlastní kapitál. Ale to je něco, co u domů dokážeme vyřešit. 

Jak?

Máme tu výhodu, že na rozdíl od bytů tady neexistují cenové mapy, takže hodnotu vždy určuje odhadce, nikoli tabulky. Když dům postavíme levněji, než je tržní odhad, otevírá nám to možnost získat stoprocentní financování. Počáteční mezeru pak klientům pokryjeme bezúročnou překlenovací půjčkou. V takovém okamžiku se dům paradoxně stává velmi zajímavým a cenově dostupným startovacím bydlením. Dnes za námi přicházejí pětadvacetiletí klienti, to se nikdy dřív nedělo.

Byly případy, kdy se vám bezúročné půjčky spíš vymstily a vyvolaly negativní reakce. Přesto vám dávají smysl?

Řadě klientů pomohou získat bydlení, na které by jinak nedosáhli, a to je pro nás důležitá hodnota. Proto myslím, že smysl mají. Obecně ale každá půjčka nese riziko, zhruba čtyři procenta lidí ji přestanou splácet. S většinou se domluvíme, někteří ovšem nekomunikují a nechají věc dojít až k soudu a exekuci, což pak přináší reakce dlužníků a jisté kontroverze. S tím souvisely i některé historické případy. Pár lidí nás nařklo, že je to náš byznys plán, ale tak to nefunguje. Na této části podnikání jsme nikdy nevytvářeli žádný zisk, protože jde o bezúročné půjčky, navíc od některých dlužníků peníze nikdy nezískáte. 

Šéf KB Penzijní společnosti Šperl: Penzijní reforma může změnit, kam tečou úspory Čechů

Money

Reforma penzijního spoření míří v Poslanecké sněmovně do druhého čtení. Lepší penzijko má mimo jiné snížit poplatky za správu penzijních fondů, proti čemuž mají penzijní společnosti zásadní výhrady. Pokud by nová pravidla platila už letos, šest z devíti penzijních společností by podle šéfa KB Penzijní společnosti Jiřího Šperla skončilo ve ztrátě.

Ivana Pečinková

Přečíst článek

Jak se dá postavit dům levněji, než je tržní odhad, aniž by trpěla kvalita? 

Nikdy nešetříme na materiálech ani standardech domů. To ani není cesta k úsporám, protože by stejně přicházely záruční opravy. Těžíme především z objemu naší výstavby. Ročně postavíme kolem 450 domů, z toho zhruba dvě třetiny v Česku. To nám otevírá dveře jednak k mnohem větším slevám na materiálech a technologických zařízeních, ale také nám to umožňuje efektivnější využívání řemeslníků. Firma, která staví pět domů ročně, potřebuje univerzální řemeslníky. Jeden člověk řeší základovou desku, zdí, ručně natahuje omítky, ale nedělá to perfektně ani rychle. Když stavíte hodně, můžete práci rozdělit mezi specialisty, u kterých nevznikají žádné prodlevy, protože jdou ze stavby na stavbu. Třeba omítkáři se strojem jsou potom zhruba třikrát levnější a rychlejší, což platí i pro další řemesla. 

Vraťme se ještě k cenám nemovitostí a hypotékám. Je na tom Česko v porovnání s ostatními zeměmi opravdu tak špatně?

Spíš naopak, v Česku je u rodinných domů poměr splátky a průměrné mzdy nejpříznivější ze všech zemí, kde působíme. Minimálně v porovnání se Slovenskem, Polskem, Německem, Portugalskem nebo Španělskem to platí, ale je pravda, že do budoucna se to nejspíš změní. Bavíme se ale opravdu jen o domech, v případě pražských bytů je to obráceně a Česko na tom není dobře. A Prahu už bohužel začínají dohánět i některá krajská města. 

Proč se to bude měnit také u domů? 

Kvůli ceně práce. Jak poroste hodinová sazba řemeslníků, nůžky se budou zavírat. Evropě už dnes chybí dobré řemeslo. Navíc až dojde k ukončení války na Ukrajině a část řemeslníků odejde stavět tam, může to cenu práce velmi rychle přehřát. 

Potýkáte se s nedostatkem lidí už dnes?

V oboru je to velký problém, ale my se s tím naučili poměrně dobře pracovat, protože stavíme byznys proticyklicky. Pro řemeslníky máme práci i v době, kdy je o ni nouze. To se děje i nyní. Trh jako takový se ještě pořádně nerozběhl, ale my máme výrobní kapacity naplněné. Průběžně utužujeme vztahy s našimi řemeslníky, což se nám vrátí ve chvíli, kdy zase budou mít spousty nabídek. 

I díky tomu spolupracujeme se stále stejnými lidmi, fluktuace je velmi nízká, a i v takovém objemu dokážeme ohlídat kvalitu našich zakázek. Navíc řemeslníky neplatíme za čas, ale za dobře odvedený úkol. To je motivuje dělat věci co nejlépe hned napoprvé, protože případné opravy by řešili ve volném čase. Samozřejmě i to se děje, nikdo není neomylný, ale vždy to řešíme tak, aby klient získal odpovídající kvalitu. Stavbu si přebírá po částech, takže pokud by s něčím nebyl spokojený, další práci nám nezaplatí.

Hon na investiční byty může bydlení ještě prodražit, varuje šéf FLETu

Názory

Dostupnost bydlení, rychlost výstavby, hypotéky, prázdné byty nebo jejich zdanění patří mezi témata, která se před komunálními volbami stále výrazněji prosazují ve veřejné debatě. Jednotlivé návrhy se liší, všechny ale ovlivňují, kolik bytů bude na trhu k dispozici a za jakých podmínek.

Komerční spolupráce

Přečíst článek

Jaký dům dnes lidé nejčastěji chtějí?

Jednoduchý čtyřpokojový bungalov. Ani movitější klienti už neprahnou po obrovských, okázalých domech, přestává to být statusová věc. Mnohem silnějším trendem je bezúdržbovost. Lidé chtějí hezký byt, který zvolna přejde do zahrady s terasou, přístřeškem pro dvě auta a skladem na kola. Je pravda, že mladí lidé ještě stále častěji staví i patro, ale klienti nad padesát let chtějí výhradně bungalov. 

V čem se ještě liší domy pro mladou rodinu od těch určených pro „starší“ klienty? 

U mladých lidí mnohem víc záleží na lokalitě. Hledáme pro ně pozemky, odkud děti samy dojedou do školy autobusem. Je také důležité, aby v obci byla ideálně alespoň školka a nějaké vyžití pro děti, bydlení se zkrátka přizpůsobuje jiným potřebám. Také uvnitř domu se víc odděluje prostor určený dětem a rodičům, aby všichni měli své soukromí. Když pak děti odejdou, dynamika páru se výrazně mění, a právě dům se často stává novým partnerským projektem. Starší klienti častěji hledají pozemky v klidnějších lokalitách, vzdálenost od školky nebo autobusové zastávky už pro ně nehraje takovou roli.

David Mencl Podnikat začal hned během studií, z potřeby řešit vlastní bydlení potom pozvolna vznikly Ekonomické stavby. Firmu, která je na trhu přes třicet let, dodnes vede. Ve volném čase píše blog a natáčí podcast Šťastný dům.