Investoři si oblíbili hotelový byznys. Praha se zařadila mezi nejžádanější města Evropy
Hotely se z okrajové realitní disciplíny posouvají do hlavního proudu. Více než devět z deseti evropských investorů chce letos své investice v tomto segmentu zachovat, nebo ještě zvýšit. Z rostoucího zájmu těží také Praha, která se v žebříčku CBRE posunula na dělené sedmé místo mezi nejatraktivnějšími evropskými městy. Důvěru kapitálu podporuje návrat turistů, omezená nabídka nových hotelů i série velkých tuzemských transakcí.
Hotely si navzdory geopolitickému napětí a nejistému vývoji evropské ekonomiky udržují přízeň investorů. Více než 90 procent účastníků letošního průzkumu poradenské společnosti CBRE plánuje objem kapitálu vloženého do hotelových nemovitostí zachovat, nebo zvýšit. Téměř třetina respondentů, konkrétně 31 procent, počítá dokonce s výrazným navýšením investic.
Hlavním argumentem jsou očekávané výnosy. Třetina investorů uvedla právě příznivější vyhlídky celkové návratnosti jako hlavní důvod, proč chce své hotelové portfolio rozšiřovat. Hotelům nahrává také rostoucí zájem o cestování a zážitky a v některých městech rovněž omezená nabídka nových kapacit.
Czech Inn Hotels pokračuje v zahraniční expanzi a získává velký hotel ve Vídni jen 500 metrů od zámku Schönbrunn. Objekt má 247 pokojů, rozsáhlé konferenční zázemí a podle informací z trhu hodnota transakce výrazně přesahuje miliardu korun.
Hoteliér Svoboda má další zářez. Jeho Czech Inn Hotels koupil vídeňský Hilton
Reality
Na rozdíl od kanceláří nebo obchodních center navíc mohou hotely rychleji upravovat ceny podle inflace, sezony i aktuální poptávky. Pro investory tak představují aktivum, které se dokáže pružněji přizpůsobovat měnícím se podmínkám.
Průzkum CBRE European Hotel Investor Intentions Survey 2026 probíhal od začátku února do 23. března 2026 a zúčastnilo se ho více než 70 představitelů hotelového investičního trhu. Jeho výsledky proto zachycují především očekávání investorů, nikoliv již uskutečněné obchody.
Praha se dotáhla na Řím či Kodaň
Výrazně si v evropském srovnání polepšila Praha. Spolu s Kodaní, Římem, Ženevou a Athénami obsadila dělené sedmé místo mezi městy, o která by měli mít hoteloví investoři letos největší zájem. Žebříček vedou společně Londýn a Barcelona, třetí skončil Madrid. Paříž a Milán se dělí o čtvrtou příčku, šestý je Lisabon.
Nejdřív byl starý dům v centru Kutné Hory. Pak přišly vlastní peníze, tři roky na stavbě, památkáři, řemeslníci a spousta rozhodnutí, která se nedala odložit na zítřek. Architektka Jana Zadák si vyzkoušela, co se stane, když se z člověka navrhujícího domy stane jejich investor i budoucí provozovatel.
Z architektky hoteliérkou. Pět let dávala dohromady dům ze 14. století přímo v centru Kutné Hory
Reality
Praha těží ze silné mezinárodní poptávky, pověsti bezpečné destinace i poměrně omezené možnosti výstavby nových hotelů v historickém centru. Důležitým faktorem je také návrat turistického ruchu na úroveň před pandemií.
V roce 2025 se v pražských hromadných ubytovacích zařízeních ubytovalo přibližně 8,3 milionu hostů, kteří zde strávili téměř 18 milionů nocí. V prvním pololetí letošního roku přijelo do metropole dalších 3,8 milionu hostů, meziročně o 1,2 procenta více. Šlo o nejvyšší počet za srovnatelné období za posledních 15 let. Ve druhém čtvrtletí nicméně návštěvnost Prahy mírně klesla, což naznačuje, že další růst nemusí být automatický.
„Investoři již nevnímají hotely pouze jako cyklickou příležitost, ale jako strategickou a strukturální součást svých portfolií. Skvělou zprávou pro tuzemský trh je umístění Prahy, která sdílí sedmou příčku mezi nejžádanějšími evropskými městy,“ uvedl Jakub Stanislav, vedoucí hotelových investic pro region střední a východní Evropy a šéf kapitálových trhů CBRE v Česku.
Největší zájem je o luxusní hotely
Nejžádanější částí trhu zůstávají luxusní pětihvězdičkové hotely. Za nejatraktivnější je označilo 53 procent dotázaných investorů. Následují hotely vyšší prémiové třídy se 44 procenty.
Luxusní zařízení těží z bonitní mezinárodní klientely a větší schopnosti promítnout růst nákladů do cen pokojů. Zároveň mohou investorům nabídnout dodatečné příjmy z gastronomie, wellness, konferencí a dalších služeb.
Mění se také pohled investorů na hotelové značky. Podíl respondentů preferujících zavedené globální řetězce vzrostl meziročně ze 43 na 53 procent. Zájem o nezávislé hotely naopak klesl ze 40 na 24 procent.
Mezinárodní značka investorům nabízí globální rezervační systém, věrnostní program a širší distribuční síť. Roste ale také obliba modelů, při nichž si hotel zachová vlastní charakter, zároveň však využívá zázemí velkého řetězce.
„Silnou mezinárodní značku dnes investoři vnímají jako cestu k vyššímu zhodnocení nemovitosti a stabilnějším výnosům. Tento trend vidíme i v Česku, kde řada hotelů přechází pod zavedené mezinárodní nebo silné lokální koncepty,“ doplnil Stanislav.
Za kvalitní hotel jsou investoři ochotni připlatit
Silnou poptávku ukazuje také vývoj cenových očekávání. Téměř polovina investorů při akvizici nepředpokládá žádnou slevu proti požadované ceně. Dalších 28 procent je za atraktivní nemovitost ochotno nabídnout dokonce více, než činí její původní ocenění.
J&T Investiční společnost prostřednictvím fondu Prime Hotel Assets Fund koupila komplex Prague Marriott Hotel & Millennium Plaza v centru Prahy. Součástí transakce je hotel s 416 pokoji, kanceláře, retail i garáže. Akvizice má zároveň posloužit jako základ nové realitní platformy pro další investice do komerčních nemovitostí.
J&T kupuje Prague Marriott. Hotelový komplex má být základem nové realitní platformy
Reality
Největší zájem zůstává o takzvané value-add investice, tedy o nákup hotelu s následnou rekonstrukcí, modernizací nebo změnou provozního konceptu. Tuto strategii preferuje 53 procent respondentů.
Současně přibývá investorů ochotných podstoupit větší riziko výměnou za vyšší možný výnos. Podíl zájemců o oportunistické strategie se zvýšil z loňských 15 na 25 procent.
Proměnily se také hlavní obavy investorů. Zatímco v předchozích letech dominovala cena a dostupnost bankovních úvěrů, nyní se více obávají rostoucích provozních nákladů a výdajů na rekonstrukce. Koupě staršího hotelu totiž často znamená nutnost investovat do energetických úspor, technického vybavení a modernizace pokojů.
Starší budovy nekončí, čekají je rekonstrukce
Horší energetická náročnost přitom pro většinu investorů není důvodem k automatickému odmítnutí nemovitosti. Rekonstrukci a zvýšení energetické účinnosti preferuje 36 procent respondentů, dalších 30 procent chce nakupovat s cílem následně zlepšit parametry udržitelnosti. Pouze sedm procent investorů by hotel se slabším profilem v této oblasti vůbec nekoupilo.
Ekologická kvalita budovy se tak podle CBRE stále častěji promítá do ceny, většinou však pouze omezeně. U nemovitostí se slabými parametry udržitelnosti očekává 57 procent investorů slevu nižší než pět procent. Certifikace jako BREEAM, LEED nebo Green Key se postupně mění ze zvláštní výhody ve standard, který může ovlivnit provozní náklady, financování i výslednou hodnotu hotelu.
Prahou letos prošly velké hotelové obchody
Rostoucí zájem o český trh potvrzuje několik letošních transakcí. Největší z nich byl prodej komplexu Prague Marriott Hotel a Millennium Plaza. Soubor v centru metropole zahrnuje 416 hotelových pokojů, kanceláře, obchodní plochy, konferenční prostory a čtyři restaurace. Podle CBRE šlo o největší transakci s jediným hotelovým aktivem ve střední a východní Evropě v roce 2026.
Majitele změnil také pětihvězdičkový Augustine Hotel na Malé Straně. Hotel se 101 pokoji, který byl součástí sítě The Luxury Collection společnosti Marriott, získala skupina Kempinski. Ta připravuje rekonstrukci pokojů a společných prostor a následné převedení hotelu pod vlastní značku. Kempinski oznámila akvizici v dubnu 2026.
Už v lednu dokončila skupina Cimex koupi čtyřhvězdičkového Andel’s Hotel Prague od Vienna Insurance Group. Hotel s 290 pokoji nyní funguje jako Orea Hotel Andel’s Praha. Společně se sousedním hotelem Orea Angelo umožňuje skupině nabídnout na Smíchově téměř 450 pokojů a rozsáhlé konferenční zázemí. Cena obchodu zveřejněna nebyla.
„Kombinace rostoucího počtu turistů, silných provozních výsledků a omezené nové výstavby v centru Prahy vytváří dobré podmínky pro další zhodnocování kapitálu,“ uzavřel Stanislav.
Vychází jarní Realitní CLUB
Zbourat, nebo zachovat a dát nový smysl? Právě na tuto otázku hledá odpovědi jarní vydání magazínu Realitní CLUB, které se věnuje fenoménu rekonstrukcí a adaptací stávajících budov pro současné využití. Hvězdou magazínu je Fancesco Kinský dal Borgo.
Magazín ukazuje rekonstrukce v celé jejich šíři: od historických objektů proměněných v moderní restaurace přes revitalizace brownfieldů až po projekty, které dávají vzniknout novým rezidenčním čtvrtím. Nechybí ani pohledy významných osobností realitního trhu.
Rozhovory s Janem Sadilem, šéfem společnosti JRD, či architektem Janem Klaškou, který působí v americké pobočce ateliéru dánského studia BIG (Bjarke Ingels Group), přinášejí zkušenosti z praxe i vhled do toho, jak se proměňuje uvažování investorů a developerů.
Magazín Realitní CLUB s Francescem Kinským dal Borgo na obálce vychází právě nyní. Digitální verzi magazínu si můžete objednat na stránkách newstream.cz, distribuci tištěného magazínu zajišťuje Send.
