Dalibor Martínek: Je to lavina. Nájmy raketově rostou i v malých městech
Už to není jenom Praha, kde garsonka stojí dvacet tisíc korun měsíčně. Majitelé nemovitostí v menších městech kolem Prahy sledují cenový vývoj. Trend je jasný, zdražování. Garsonka v Dobříši u Prahy už stojí 17 tisíc korun.
Na jednu stranu je to správně. Majitelé nemovitostí se probrali, zjistili, jaké jsou ceny na trhu, a ceny nájmů navýšili. Na druhou stranu kvůli tomu bydlení v Česku dál zdražuje.
Stát selhává, bydlení zdražuje
Vládní programy o dostupném bydlení pro mladé jsou pasé. Dotace, výstavba obecních bytů. Nic z těchto programů nefunguje. Ivan Bartoš, aspirant na poslance, postarší pankáč, dříve ministr, který měl za stát dostupné bydlení na starost, se v této oblasti nikdy nezorientoval. Zvrtal digitalizaci stavebního řízení. A to je to nejmenší, co mu lze přičíst na konto. V oboru výstavby bytů se předvedl jako naprostý amatér.
Nepochopil, že klíčový je volný trh. O ten marně prosí všichni developeři. Stát je jako zamčená skála. Neschopná, neefektivní. K ničemu. Funkční stavební zákon, nic. Takže to tady jaksi flikujeme. Realitní kanceláře se snaží z tohoto zdevastovaného realitním trhu něco vytěžit.
Český trh nájemního bydlení prochází v posledních letech dynamickým vývojem. Rostou ceny nájmů, mění se struktura nájemníků i jejich požadavky, významně se zvyšuje poptávka po moderních nájemních projektech a přibývá developerů se zájmem o projekty typu build-to-rent. Vyplývá to ze závěrů diskuzního setkání pořádaného Asociací pro rozvoj trhu nemovitostí.
Nájmy dál zdražují. V nových nájemních projektech bydlí hlavně cizinci
Reality
Z Prahy do středních Čech za levnějšími nájmy
Zpět k nájmům. Ano, rostou o deset procent ročně. Ti nejchudší musí platit nejvíc. V Praze ceny nájmů rostou setrvale, takže je logické, že se zájem začíná přelévat do Středočeského kraje. Výběr bydlení není špatný, a ceny jsou oproti Praze třetinové. To se ovšem mění.
„Výběr není špatný a ceny jsou třetinové. Na druhou stranu, v posledních měsících výrazně poskočily nahoru. Zejména v oblastech, které jsou v dojezdové vzdálenosti kolem 45 minut do Prahy,“ tvrdí František Brož, který zastupuje developerskou společnost EHS, známou svojí entitou Bezrealitky.
Podle Brože Středočeský kraj již tempo růstu cen nájmů spároval s Prahou. Obě oblasti rostou o sedm procent mezikvartálně. Průměrné ceny jsou však stále rozdílné. Zatímco v Praze se v druhém čtvrtletí pronajímaly byty za 434 korun za metr, ve Středočeském kraji to bylo kolem 300 korun za metr.
Noví tahouni růstu cen nájmů
Tahounem podle Brože už nejsou jen hraniční obce jako Roztoky, Hostivice, nebo Říčany, ale i větší města, Beroun, Kladno, Brandýs, Čelákovice, Benešov nebo dokonce Dobříš.
Zvyšování nájmů mimo hlavní město potvrzuje i společnost Remax. „Trend růstu nájmu se z velkých měst, jako je Praha nebo Brno, přelévá i do menších sídel. Patrné to je zejména ve Středočeském kraji, kde například byt v Brandýse nad Labem 3+1 o velikosti 76 metrů čtverečních, který se pronajímá za 22 tisíc korun plus náklady na energie, by ještě před rokem byl k dispozici za dvacet tisíc korun. Stejně tak byt 2+kk o velikosti 40 metrů čtverečních v Kladně, který se nabízí za 13 500 korun by vloni bylo možné pronajmou za 12 tisíc korun. V průměru nájmy zdražily, oproti loňsku, o deset procent,“ říká Martin Hamšík, manažer komunikace Remaxu.
Společnost Century 21 má na nájmy jiný náhled. Jde jí o návratnost investice. Takže: „Data ukazují výrazný rozdíl v návratnosti investic mezi jednotlivými regiony. Nejkratší návratnost vykazuje Ústecký kraj s průměrnými 16 lety, a to při průměrné pořizovací ceně necelých 1,5 milionu korun a měsíčním nájmu kolem 7 865 korun,“ říká Monika Janda, ředitelka realitní společnosti Century 21.
Na opačném konci žebříčku je podle ní Praha, kde se návratnost pohybuje na 27 letech. A to přes více než dvojnásobný průměrný nájem 16 223 korun měsíčně. Podobně zajímavé jsou podle ní i další regiony s kratší návratností, například Zlínský kraj (21 let), Karlovarský kraj (22 let) nebo Plzeňský kraj (23 let).
V těchto případech se výnosnost zvyšuje díky kombinaci dostupnějších cen nemovitostí a nájmů, které jsou vzhledem k pořizovací hodnotě nadprůměrné.
Naopak kraje s delší návratností, například Královéhradecký (27 let), Jihomoravský (26 let) nebo Jihočeský (26 let), ukazují, že vyšší pořizovací ceny v poměru k nájmům mohou prodloužit dobu zhodnocení investice.
Podle Moniky Janda data potvrzují, že pro investory, hledající rychlejší návratnost, je klíčové zaměřit se na regiony, kde je kombinace nízké pořizovací ceny a solidního nájemného. Právě tyto trhy podle ní dnes poskytují rychlejší cash flow než velká města, a to i při zachování stabilní poptávky.
V Česku se staví pomalu a málo. V Praze a dalších velkých městech se v důsledku toho hovoří dokonce i krizi bydlení, shodli se odborníci Realitního Clubu, který pořádá Newstream.
Nedostupnost bydlení? Jen ve velkých městech. Bydlet v Praze je status, za který se platí
Reality
Podle nové analýzy realitní společnosti Svoboda & Williams, která se soustředí na prémiový segment, zdražuje také prémiové nájemní bydlení. Starší kancelářské budovy v centru města se často mění na byty.
ANALÝZA: Ceny luxusního bydlení v Česku rychle rostou, zájem je obrovský
Reality
